2020年問題で不動産市況は崩壊寸前!?売却は2019年内にすべき

「2020年問題で不動産価格は大幅に下落する!」「マンションや一軒家を売るのであれば2019年内!」など、不動産情報や情報サイトで見たことがある人も多いのではないでしょうか。

「2020年問題があるなら売却はその前がいいの?それとも後?」と不動産の売買時期について悩んでいる人も少なくないはずです。

不動産業界では、市況を悪化させる原因になりえる2020年問題を、悲観的な材料として捉えています。

今回は、不動産業界で懸念されている2020年問題の内容や売買タイミングについて紹介していますので、参考にしてください。

不動産の2020年問題とは?3つの問題点について紹介

不動産の2020年問題とは、ここで紹介する問題点が原因で不動産価格が大幅に下落する恐れがあることです。

不動産価格の下落は、需要が落ち込むことを表しており、新築・中古ともに売買が難しくなります。

ここでは、不動産市況に影響を与える可能性がある、3つの問題点について紹介していきます。

「消費増税」による不動産需要の落ち込み

まず、1つ目の問題となるのが、消費増税による需要の落ち込みです。

マンションなど不動産に限ったことではありませんが、2019年10月から現在の8%から10%へ消費税が引き上げられます。

一部の商品に軽減税率が適用されたり、キャッシュレス決済に対してポイント還元されるなど、いくつかの景気対策が打たれますが、さまざまな業界で需要の冷え込みが予想されています。

日常生活の数百円〜数千円の買い物でも増税の影響を受けるわけですから、数千万円のお金がかかる不動産であれば、かなり大きな影響を受けることが考えられます。

前回増税時も落ち込む

前回消費税が引き上げられたのは2014年です。2014年4月から現在の8%になりました。

不動産経済研究所の「首都圏マンション市場動向」によると、消費増税があった2014年の首都圏マンション年間発売は20.5%減となり、全エリアで減少しています。

2013年は5万6,478戸だったのが、1万1,565戸減少の4万4,913戸でした。

また、初月契約率の月間平均も前年より4.4ポイントダウンの75.1ポイント。累積契約率も前年より4.1ポイントダウンの87.6ポイントとなっています。

10%への消費増税後も買い控えが見られることはほぼ確実でしょう。

中古物件を検討している方は、不動産会社へ支払う仲介手数料も消費増税の対象となるため、さまざまな部分で負担増となります。

業者は、不動産市況が冷え込むと、新築・中古物件の在庫を売り切るために価格を下げていきます。

そうすると相場自体も下落し、不動産の価値も低下してしまいます。

消費増税による消費の落ち込みは、不動産市況にも影響を与えるのです。

都心部上空を騒音が襲う「羽田新ルート問題」

ニュースで見たことがある人も多いかもしれませんが、羽田空港の新ルート増設も不動産市況に影響を与える可能性があります。

羽田空港は、国際線発着回数を増やすことを目的として、これまでの飛行ルートとは異なる新ルートを設けます。

これは、2020年の東京オリンピック・パラリンピックで多くの外国人が来日するため、また、訪日外国人をさらに増やしていくためです。

新ルートは北風時、南風時の2ルートあります。なぜ、新ルートが問題となっているのは、騒音と落下物の危険性があるためです。

新ルートでは影響を受ける主なエリアは、以下のようになっています。

・北風時:江戸川区、江東区、葛飾区、墨田区など
・南風時:大田区、品川区、港区、目黒区、渋谷区など

このようなエリアの真上を飛行することになるため、騒音や落下物が危惧されており、不動産価格にも影響を与えるといわれています。

騒音や落下物を危惧して不動産市況に影響

予想されている騒音は60dB〜80dB程度です。

具体的には、電話のベル音〜ピアノの音程度のものとなるため、生活に影響を与えることはほぼ間違いないでしょう。

飛行する時間帯も朝7時〜19時程度になるため、ほぼ1日中影響を受ける可能性があります。

また、落下物の危険性もあるため、住人としてはとても心配です。

これら、騒音や落下物の危険性によって、多くのエリアで不動産市況が落ち込む可能性があります。

「この辺りは騒音がうるさいので、別のエリアにしよう」

「飛行機が真上を通過するのは恐い」

などを理由に、不動産の需要が減ってしまえば、資産価値も低下してしまいます。

好市況をけん引してきた「東京オリンピックの閉幕」

2020年には東京オリンピック・パラリンピックが開催・閉幕を迎えます。

「東京オリンピック・パラリンピックが閉幕すれば、不動産バブルが崩壊する」とよくいわれます。

2013年に東京オリンピックの開催が決まってから、インフラ整備や施設・マンション等の建設ラッシュ、海外投資家による買いなどの影響もあって、首都圏を中心に不動産市況は活性化してきました。

2013年以降、不動産価格は大きく上昇

不動産経済研究所の「首都圏新築マンション平均価格」によると、2013年〜2017年の価格動向は以下のようになっています。

・2013年:4,929万円
・2014年:5,060万円
・2015年:5,518万円
・2016年:5,490万円
・2017年:5,908万円

オリンピック決定などの要因もあり、2013年〜2017年のわずか5年の間で平均価格は約1,000万円も上昇しています。

また、一般社団法人日本不動産研究所の「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測/2019上期」によると、新築マンションの価格と賃料は以下のようになっています。

「新築マンション価格(万円/㎡)」

2013年:81.0
2014年:85.9
2015年:93.5
2016年:93.4
2017年:98.9
2018年:106.1

「新築マンション賃料(円/㎡)」

2013年:3,224
2014年:3,234
2015年:3,247
2016年:3,287
2017年:3,320
2018年:3,397

こちらのデータを見ても、不動産価格が大幅に上昇していることがわかります。

オリンピック後に落ち込む要素

2020年に東京オリンピックが閉幕すれば、インフラ整備、施設やマンションの建設ラッシュも落ち着きます。

また、価格上昇を見込んで日本の不動産に投資してきた海外投資家も、値下がりする前に売却をして利益確定をするでしょう。

キャピタルゲイン狙いの海外投資家が多くの不動産を手放すことで、需給バランスが崩れ、不動産価格が下落することが考えられます。

他にもさまざまな要因はありますが、東京オリンピックという世界的なビックイベントが終わることで、バブルが弾け、不動産市況は冷え込むと考えるのは自然なことでしょう。

不動産の2022年問題、2025年問題って何?

不動産市況に影響を与えると危惧されているのは2020年問題だけではありません。

2020年以降も「2022年問題」と「2025年問題」が控えています。

これらが不動産市況に非常に大きな影響を与える可能性もあるため、リスク回避のために、早い段階から不動産を手放す決断をしている人もいるくらいです。

2020年問題に加えて、これらの問題も把握しておかないと、適切な判断が難しくなります。

ここでは、2022年問題と2025年問題について見ていきましょう。

2022年問題の概要

不動産業界の2022年問題とは、生産緑地問題のことです。

WEBサイトや情報誌などにも「2022年になったら、不動産価格が大幅に下落する!」など載っていることも多く、2020年問題同様、大きく注目されています。

2022年問題・生産緑地問題を理解するためには、まず生産緑地について知ることが必要です。

生産緑地

生産緑地とは、市街化区域で指定される農地のことです。首都圏などの都市部にも多くあり、農業が営まれています。

本来、市街化区域とは、緑地や農地宅地よりも商業施設や宅地を優先するエリアです。

なぜ、そんな区域に指定された農地があるのでしょうか。

これは、高度経済成長に行った対策が背景にあります。

高度経済成長期の頃、人口が急激に増加していたこともあり、国は住宅地不足を解消する目的で市街化区域の非農地化を推奨しました。

農地をなくし、宅地にするため、農地には宅地並みの税負担も強いました。

宅地と農地では固定資産税が100倍近い差があるため、農地所有者にとっては大きな痛手です。

しかし、農地や緑地の必要性を訴える声も非常に多かったことから、1974年に生産緑地法が制定され、農地はもとの税負担に戻されました。

生産緑地法の改正

そして、生産緑地法が1992年に改正され、市街化区域内の農地は、宅地化農地と生産緑地の2つに分けられるようになります。

宅地化農地とは宅地などに転用する農地のことで、生産緑地はこのまま維持する農地のことです。

条件を満たし、自治体から生産緑地として指定を受けた農地については、

・固定資産税がこれまで通りの基準
・相続税が猶予される

という税制優遇措置を受けることができます。

その代わり、

・農業以外に使ってはいけない
・建物を建ててはいけない

などの制限が設けられます。

つまり、「生産緑地に指定して税制優遇を受けたい場合、もしくは宅地等に転用しないのであれば、農業をずっと続けてください」ということです。

生産緑地の優遇措置が終わる

生産緑地の税制優遇は、1992年に法改正から30年間です。

つまり、2022年に税制優遇が終わる農地が出てきます。

生産緑地は東京ドーム2,000個分以上

「生産緑地の優遇が終わるのは、別に仕方がないことでは?」と思うでしょうが、生産緑地の面積があまりにも膨大なのが問題なのです。

生産緑地の面積は非常に広大で、東京ドーム2,000個分以上もあります。

これまで、税負担が少ない農地だからこそ維持できた農家もたくさんあります。

税制優遇が解除され、宅地並みの税負担になれば、廃業を余儀なくされる農家も少なくないでしょう。

そして、非常に多くの宅地が誕生して不動産市場で売買されることになるため、需給バランスが一気に崩れる恐れがあります。

供給過多になることで、特に生産緑地のある首都圏や関西などの大都市で不動産価格が大幅に下落する可能性があります。

特定生産緑地指定制度、都市農地貸借法

国の方でも、2022年に生産緑地が一気に不動産市場に流れ、市況が悪化しないように対策を講じています。

特定生産緑地指定制度とは、2017年に生産緑地法が改正された誕生した制度です。

生産緑地である農地が、要件を満たして特定生産緑地に指定されると税制優遇期間が10年延長されることになります。

つまり、1992年から生産緑地に指定されている農地は、2022年に税制優遇が終わりを迎えるのではなく、2032年まで合計40年間も税制優遇を受けることができるのです。

また、10年間の税制優遇期間の延長が終わっても、再び特定生産緑地として指定されると、さらに10年間延長できます。

都市農地貸借法とは、2018年に成立した法律です。

都市農地貸借法が誕生したことにより、農地を他の農家や事業者に貸すことができ、有効活用できるようになりました。

不動産価格下落は免れない!?

特定生産緑地指定制度や都市農地貸借法などにより、宅地に転用する農地は少なくなると見られていますが、未だ2022年問題が消えることはありません。

多くの土地が不動産市場に売りに出される可能性がなくなったわけではないため、不動産価格が暴落すると論じる評論家も少なくありません。

2020年問題に加え、このような問題も抱えているため、不動産を売るのであれば早めに行動を起こす人は多いです。

2025年問題の概要

2020年問題、2022年問題の後には、2025年問題が待ち構えています。

2025年問題は不動産市況だけでなく、さまざまな業界、国や地方の財政にも大きな影響を与える可能性があるため、非常に危惧されています。

ここでは、2025年問題の原因や考えられる影響について見ていきましょう。

高齢者人口の増加

2025年問題は、高齢者人口の増加が原因の問題です。

1947年〜わずか3年間で約800万人も誕生したベビーブーム。

いわゆる団塊の世代でもあるこの人たちが後期高齢者(75歳以上)の仲間入りするのが2025年です。

厚生労働省の「今後の高齢者人口の見通しについて」によると、2025年の高齢者人口は以下のようになっています。

・65歳以上高齢者人口:3,657万人(全体の30.3%)
・75歳以上高齢者人口:2,179万人(全体の18.1%)

2015年の65歳以上高齢者人口が3,395万人、75歳以上高齢者人口が1,646万人なので、10年間で65歳以上が約250万人、75歳以上が約500万人増えたことになります。

「日本の地域別将来推計人口」によると、日本の人口は2015年が約1億2,700万人、2025年は約1億2,200万人と500万人近く減っています。

全体の人口は減少しているなかで、高齢者人口は増えているわけですから、いかに少子高齢化が進んでいるかがわかります。

高齢者人口増加で起きる問題

このように、2025年には団塊の世代が一気に後期高齢者に入ることで、高齢者人口が急増します。

これにより、国内ではさまざまな問題が起こりえます。

・医療費の急増
・認知症高齢者の急増
・社会保障費の急増
・要介護者の急増

など、他にもさまざまな問題が生じることが予想されています。

たとえば、医療費だけを見ても、厚労省の推計では現在よりも約12兆円増えると見られています。

社会保障費は約20兆円増えるともいわれており、公共サービスが大幅に縮小することも考えられます。

全国的に人口減

高齢者が増える一方で、全国的に人口減が進みます。

「日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)によると、2020年〜2030年の間で人口増が見込まれるのは、東京と沖縄だけです。

・東京:2020年〜2025年 0.8%増、2025年〜2030年 0.3%増
・沖縄:2020年〜2025年 0.6%増、2025年〜2030年 0.1%増

他の都道府県は軒並みマイナスです。

・大阪:2020年〜2025年 2.4%減、2025年〜2030年 3.1%減
・神奈川:2020年〜2025年 0.8%減、2025年〜2030年 1.5%減
・愛知:2020年〜2025年 0.7%減、2025年〜2030年 1.3%減
・福岡:2020年〜2025年 1.1%減、2025年〜2030年 1.7%減

増加予想の東京・沖縄に関しても、増加率は僅かでしかありません。

不動産市場への影響

高齢化と関連する諸問題が原因で、不動産業界にも以下のような影響が考えられます。

・空き家増加
・相続による売却増加
・公共サービス縮小
・孤独死問題

などです。

老人ホーム等へ入る高齢者の増加や公共サービスの縮小、地方を中心とした人口減もあり、空き家増加が予想されます。

空き家を相続しても、相続人が住む可能性は高くありませんし、維持コストがかかるため、売却物件が増えます。

さらに、地方・都市部に関わらず、孤独死も増えてくるでしょう。

不動産市場の供給が増えたり、孤独死問題が悪化すると不動産価格は下落してしまいます。

このように、2025年には高齢者急増や人口減少により、財政難や空き家増加となることで、不動産市場の需給バランスが崩れて市況が悪化することが予想されています。

不動産の売却は2020年より前にすべき

不動産の売却は2020年よりも前のタイミングがおすすめです。

なぜなら、

・消費税10%へ引き上げ
・羽田新ルート問題
・東京オリンピック・パラリンピック閉幕
・2022年の生産緑地問題
・2025年の高齢者増加

など、今後、さまざまな問題が控えているためです。

たとえば、消費増税後は特に高額な買い物が敬遠されるでしょうし、羽田新ルート問題では対象エリアに対してのニーズが減る可能性があり、東京オリンピック・パラリンピックが閉幕すれば海外投資マネーが引き上げられ首都圏を中心とした不動産価格が下落する可能性があります。

2022年に多くの生産緑地が宅地に転用されると需給バランスが崩れる可能性がありますし、2025年に高齢者が増加することで、多くの物件が売りに出されることも考えられます。

こういった問題が不動産市況に影響を与え、不動産価格が大幅に下落する可能性があります。

新築・中古市場ともに相場が下がってしまうため、今よりも売却価格が下がります。

同じマンションであっても、売るタイミングが異なるだけで売却金額に差が出てしまい、得られる利益も少なくなってしまいます。

そのため、これらの問題がより表面化する前に、売却を進めた方が安心です。

少しでもこれらの問題が不動産市況に影響を与える前に売却することで、高く売ることが可能です。

不動産の購入は2020年以降がおすすめ

マンションなどの不動産を売却するのであれば、不動産価格が下落する前のタイミングがおすすめです。

具体的には、前述の2020年前が1つのタイミングとして考えられます。

しかし、不動産を購入するのであれば、売却のように「少しでも早く」ではなく「少し待ってから」の方がいいでしょう。

なぜなら、不動産を売る場合は少しでも高い方がいいですが、買う場合は少しでも安い方がいいためです。

そのため、諸々の問題で不動産価格が下がる前のタイミングではなく、下がった後のタイミングを狙うのがおすすめです。

2020年問題でどれくらい不動産価格が下落するかはわかりませんが、価格が上がる可能性は少ないでしょう。

マンションなど不動産を購入するのであれば、不動産市況が悪化してからにすると割安な価格で購入可能です。

一般財団法人 日本不動産研究所の「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測」によると、以下のように新築マンション価格は2019年まで上昇を続けるものの、2020年は横ばい、それ以降は減少となります。

「新築マンション価格(万円/㎡)」

・2019年:106.5
・2020年:106.4
・2025年:102.4

同じ条件の不動産でも、2020年以前と以降では購入価格が数十万円〜数百万円変わってくる可能性があるため、購入は割安感が出るまで待ちましょう。

業者は需要低下によって多くの在庫を抱え、それらを捌くために大幅な値引きをする可能性もあります。

新築・中古どちらの場合も、値引き交渉をする余地があるでしょう。

2020年問題で最も影響を受けると考えられるエリアはどこ?

消費増税、羽田新ルート問題、東京オリンピック問題等の2020年問題。

消費増税に関しては全国に影響し、羽田新ルート問題と東京オリンピック閉幕については東京への影響が特に大きいと考えられています。

人口一極集中である状況を考えると、消費増税における影響も東京が1番大きいと考えることもできるでしょう。

たとえば、羽田新ルートでは、

●東京

江戸川区、江東区、品川区、大田区、港区、目黒区、渋谷区、新宿区、豊島区、中野区、北区、板橋区、練馬区

●埼玉

さいたま市、戸田市、川口市、朝霞市、和光市

●神奈川県

川崎市

など、東京、埼玉、神奈川で影響があると考えられています。

東京では影響の範囲が広く、品川区や港区、目黒区、渋谷区など、人気エリアも入っていますので、不動産価格が一気に下がる可能性もあります。

2020年問題の影響を受けやすいエリアは、日本の中心東京である可能性が高いことを理解しておきましょう。

ただし、東京エリアの不動産市況が悪化すれば、全国に飛び火する可能性があります。

消費増税もありますし、東京を発端として全国の不動産市況が悪化していくことも十分ありえるでしょう。

2020年以降でも不動産投資で利益が出せるエリアは?

2020年以降、不動産市況が冷え込んだとしても利益を出せるエリアは、都市部の駅近など利便性が高い場所でしょう。

不動産市況が悪化したからといって、すぐに収益が出せるエリアが変わるわけではありません。

売買・賃貸どちらの場合でも、不動産投資で利益が出せるのは「現在需要があるエリア」もしくは「これから需要が見込めるエリア」の2つです。

そのため、現在不動産投資で人気のある、都市部の駅近や再開発エリア、大型商業施設が建つエリアなどは、今後も収益が見込める可能性があり、人気が続くことでしょう。

<番外編>不動産以外で懸念されている2020年問題の影響は?

「2020年問題」の影響が心配されいているのは不動産業界だけではありません。

不動産業界の2020年問題の影響を受ける業界もあれば、他の業界独自の2020年問題を抱えているケースもあります。

ここでは、不動産業界以外で2020年問題を抱える業界・分野を紹介しています。

●IT業界

人口減や求められる人材の変化もあり、IT業界の人材不足が深刻化するといわれている。

経産省の「IT人材の最新動向と将来推計に関する調査結果(2016年)」によると、2020年には19万3,000人の人材不足になるとしています。

●教育分野

2020年より、大学入試改革の一環として大学入学共通テストが導入され、リスニング、リーディング、ライティング、スピーキングの英語4技能を測るのに、外部の民間英語検定試験を採用します。

国語や数学では、マーク式から記述式に変わります。

また、小学校ではプログラミング教育の義務化がスタートするなど、大学入試内容や教育内容が大きく変わるのが2020年からです。

●Windows問題

2020年はWindowsにとっても1つの節目の年です。

2020年に、採用しているオフィスも多くあるWindows7のサポートが終了します。

他にも2020年問題を抱えてる業界・分野は多くあり、懸念しているのは不動産業界だけではありません。

まとめ

今回は、不動産業界で懸念されている2020年問題の内容や売買タイミングについて紹介いたしました。

消費増税や羽田新ルート、東京オリンピック閉幕などの2020年問題は、不動産市況に大きな影響を与える可能性があると考えられています。

また、2020年問題以降には、2022年問題や2025年問題も待ち構えています。

市況への実際の影響はそのときになってみないとわかりませんが、影響がないことは考えにくいものです。

そのため、不動産の売買を考えている方は、売却であれば2020年より前、購入であれば2020年より後を1つのタイミングとして検討することをおすすめします。

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