2022年問題で都市部の不動産価格終了ってホントなの？プロ目線で解説

不動産業界は20XX年問題といった言葉が大好きです。

今回は2022年問題。都心部の生産緑地が宅地となって市場に大量供給され、不動産価格の下落が起こると予想されています。

国は早くから対策も進めていますが、決して小さくない影響があることは間違いありません。

誰であっても、不動産の売却を検討している人にとっては決して他人事ではない問題です。

今回は2022年問題の経緯、本質からその対策まで2022年問題を見ていきます。

ぜひ参考にしてください。

また、これから不動産の売却を考えている人に一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「1社の不動産会社が提示した売却査定価格のみを参考にして売却活動をスタートすることは絶対にしてはいけない」ということです。

不動産の売却査定額の算出方法はそれぞれの会社によりけりです。

同じ不動産であっても、査定額に100万～500万円程度開きが出てくることもよくあります。

例えば本来5,000万円で売却できたはずの不動産が、一つの不動産会社に絞ってしまったために4,500万円になってしまったらどうでしょうか。

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それではここから、不動産の2022年問題について詳しく解説をしていきましょう。

不動産の2022年問題とは何か？

コンピューターの2000年問題以降、盛んに20XX年問題が取り上げられるようになりました。

その多くの20XX年問題のうち、今不動産業界で盛り上がっているのは2022年問題です。

この2022年問題は不動産業界だけでなく、これから戸建住宅やマンションを探す人、アパートを探す人、投資物件を探す人にも関連する問題になります。

不動産が生活に欠かせない資産である以上、避けては通れない道なのです。

2022年問題につながるこれまでの経緯をわかりやすく解説

2022年問題は「生産緑地」と税金の知識なしには語ることができません。

また、制定当時の時代背景を知るとより深く理解できるようになります。

元号が平成から令和に移るころ、盛んに平成時代を振り返る番組が作られました。

その平成初期のころの経緯から生産緑地制度と2022年問題を解説します。

「生産緑地」とは何か

生産緑地とは、「生産緑地法」に基づく区域で生産緑地に指定されると農業に必要な建物以外の建築物の建築が制限される区域のことです。

実質的に農業にしか利用できなくなる半面、税制上では優遇措置もあります。

この生産緑地制度が導入されたのが1992年なのです。

この生産緑地の解除期限が2022年に迎えます。

これが2022年問題と呼ばれるものです。

生産緑地制度導入の経緯

日本の市街地は大きく分けて市街化を促進する市街化区域と、市街化を抑制する市街化調整区域になっています。

とはいえ、昭和の頃は市街化区域中にも農地は多く残っていました。

市街化区域内の農地は宅地に比べて固定資産税が安く設定されています。

ところが、平成3年に農地の評価額を宅地並みに上昇させる政策が打ち出されました。

農業を続けたい人、税金が上がると困る人から反対意見が出てきたのです。

そこで30年間農業を行う代わりにこれまでの税額で済むような区域が設定されました。

これが生産緑地制度なのです。

生産緑地のメリット

生産緑地のメリットは固定資産税の税額が安いことです。

それは同じ面積の宅地に比べると何十分の一、場所によっては百分の一以下の場所もあります。

郊外では何百坪もの面積でも年間数千円の税額となり、税負担はほとんど感じられません。

東京都内でも数万円レベルになり、宅地や更地のまま持つよりもはるかに税負担が軽くなるのです。

この他にも相続税の評価額を下げられたり、納税猶予制度が使えたりと手厚くなっています。

生産緑地のデメリット

生産緑地はいいことばかりではありません。

少なくとも30年間は農業で使わなければいけないのです。

例えば高齢で農業を引退したいと思っていても生産緑地は解除されません。

この他に建築が制限されることから、土地の利用制限は生産緑地が続く限り継続します。

生産緑地の指定解除要件とは

解除条件は次のとおりです。

1.生産緑地の指定後30年経過。

2.土地所有者または主たる従事者の疾病・障害等により農業等の継続が困難な場合。

3.土地所有者の死亡により相続した者が農業等を営まない場合

生産緑地法によれば、以上の要件のいずれかを満たし、市町村等がその生産緑地を買い取らなければ生産緑地の指定は解除されます。

2022年問題で問題となるのは1番の指定後30年経過の要件です。

生産緑地の多くが制定当初の1992年に指定されています。

このままいけば生産緑地の指定後30年経過するのは2022年。

これが2022年問題なのです。

全国・主要地域の「生産緑地」の広さ

国土交通省のデータによれば、主要都道府県の生産緑地の面積は次のとおりです。

やはり都市部に多い印象です。

一方、福岡県にほとんど生産緑地がないのは意外です。

元々首都圏、大阪圏、名古屋圏を対象としたこともありますが、地価が関連していることも考えられます。

生産緑地制度制定当時は地価の高騰期でした。

特に都市部の上昇は著しく税の負担感も大きなものでした。

一方、郊外や地方でも上昇はしていたものの、都市部ほどではありませんでした。

こうした地価上昇のタイムラグや税の負担感が生産緑地の面積に表れているのです。

2022年問題の現実味は？都市の地価暴落は本当に起きるのか？

ネットや週刊誌にも2022年問題が特集されるようになりました。

「地価の暴落」といったセンセーショナルなタイトルも読み手を引き付けます。

まずは2022年問題の先駆けとなった羽生市の問題の解説です。

そして現在国や自治体が進めている2022年問題の対策について解説します。

2022年問題に類似した「埼玉県羽生市」の事例

埼玉県に羽生市というまちがあります。

ここでは2022年問題を先取りしたような事象が起きました。

2003年、羽生市は市街化を抑制すべき市街化調整区域でも住宅を建てられるようにしたのです。

元々の狙いは定住者の確保のためでした。

ところが不動産業者の介入もあり、できたのはアパートばかり。

しかも150棟以上が建築されたため空室率は35％以上になりました。

やむなく市は制度を元に戻しました。

建築できる土地が大量に供給されると需給バランスが崩れてしまうのです。

不動産業者も一斉に動き出して必要以上の建築を進めてしまいます。

羽生市の例は2022年に日本で起こりうるシナリオのひとつなのです。

2022年問題への国や自治体の対策

国や自治体は2022年問題に対して何かの対策をしているのでしょうか。

実は新たな生産緑地制度を創設したり、新たな用途地域を制定したりと意外と積極的に動いているのです。

そこには国や市町村の財政難も見え隠れしています。

2022年問題への対策の解説です。

2022年問題は10年延長される!?

国は生産緑地制度に代わる新たな制度を創設しました。

その名も「特定生産緑地」です。

内容は名前のとおりほとんど変わっていません。

細かい点はともかく、骨子は10年間生産緑地を延長することです。

誤解を恐れずにいえば、生産緑地の先送りに過ぎません。

とはいえ、これで生産緑地を継続するという選択肢が増えました。

全国の生産緑地が一斉に指定解除される可能性は少なくなったといえます。

新たな用途地域の導入

特定生産緑地とあわせて新たな用途地域も導入されました。

それが「田園住居地域」です。

市街化区域内には用途地域という区域があり、その区域内で建築できる建物の用途が決まっています。

駅前に商業ビルが多いのも、住宅地で戸建住宅が多いのも用途地域の制限が働いているからです。

この新たな用途地域は住宅と農業などの環境が調和したエリアを目指す用途地域になります。

生産緑地の多いエリアを田園住居地域に指定して農業を継続しやすくするのが目的です。

動きがいいのはお金がないから？

何かと後手に回りがちな不動産行政ですが、今回はかなりハイペースで対応している印象です。

これは買取制度があるためと考えられます。

生産緑地は申請があれば買取を検討しなくてはいけません。

買取が義務ではないとはいえ、多くの買取申請を拒否ばかりしていては市民感情に悪影響を及ぼします。

また、そもそもの買取制度が機能しないことになるのです。

今は国も自治体も財政難でお金がありません。

なるべく買取はしたくないので早めに対策をしている、そんな風にも見えます。

生産緑地を売りに出すことのメリット・デメリット

生産緑地を解除して売却することのメリットについて考えてみましょう。

解除すれば農業を営む義務はなくなる代わりに固定資産税は宅地並みとなります。

売却してしまえば税負担を免れることが可能です。

営農義務は他の仕事を持っている人やそもそも農業に興味のない人にはとても負担になります。

その作業量は家庭菜園のレベルではありません。

一方デメリットは土地を売却して資産が減少してしまうことです。

生産緑地に指定してまで守ってきた土地を簡単に手放せない人もいます。

そもそも生産緑地を解除しても場所によっては売却できるかどうかわからないリスクもあるのです。

実際に宅地転用される生産緑地はそんなに多くないと見込まれる理由

不動産業界の一部には当初想定されていたような生産緑地の一斉解除、一斉売却は起こらないのではないか、という意見もあります。

実は、そうした意見は少しずつ大きくなりつつあるのです。

実際に宅地転用される生産緑地がそれほど多くないと見込まれる理由について考えます。

立地が良くないケースが多い

生産緑地は元々農地なので駅に近い、スーパーに近いといった利便性は考慮されていません。

このため農地としては問題なくても住宅地としては立地がよくないケースも目立ちます。

首都圏の生産緑地でも駅から遠い、さらには道路にすら接面していない生産緑地もあるのです。

相続を機会に売却しているケースも

生産緑地を申請したその人が亡くなり、その相続人が営農の意思がない場合には生産緑地は解除されます。

生産緑地制度が制定され30年近くが経過し、その間に相続が発生した土地も多いものです。

相続を機に生産緑地を解除するケースは相当数にのぼります。

このため、生産緑地自体が制定時よりも減少しているのです。

特定生産緑地の指定への動きも

まだ継続して農業をしたい場合や引き続き節税のために生産緑地を継続したい場合は特定生産緑地の指定を受けることも可能です。

平成30年に新設されたこの制度はすでに受付が開始されています。

これまでと変わらず農地のままにしておきたい、変化は望まないという人もいるものです。

こうした特定生産緑地への指定が進めば大量に生産緑地が解除される可能性は少なくなります。

2022年問題が戸建住宅・マンション市場に与える影響

2022年問題の原因や事象は勉強できました。

次は2022年問題が不動産、特に戸建住宅やマンション市場に与える影響について考えてみます。

2022年問題は自己使用の住宅だけでなく、投資物件にも影響を与えるものです。

予想されるシナリオと考えられる影響について解説します。

影響が大きいのは都市部よりも郊外・地方？

2022問題により大きく影響を受けるのは都市部か郊外どちらでしょうか。

これは郊外のほうが影響を受けると予想されます。

特に世田谷区、練馬区の郊外です。

これらのエリアは東京都内でも特に生産緑地が集中している地域になります。

また、住宅地としても人気のエリアです。

練馬区を歩いてみると駅からすぐのところにも生産緑地を見つけることができます。

高い確率で宅地として売却できるため、売りに出されることが予想できるのです。

ファミリー物件が大きな影響を受ける可能性

生産緑地は元々農地であるため、その規模は宅地に比べると大きなものになります。

ワンルームマンションであれば狭小な敷地にも建築することができますが、ファミリータイプのマンションや一戸建ては相応の敷地規模が必要です。

また、生産緑地はやや郊外の住環境のよいところにあります。

このためファミリー物件が大量に供給されることが予想されるのです。

ファミリータイプの物件の需給バランスの崩れが懸念されます。

2022年問題が不動産投資に与える影響

2022問題は不動産投資にも影響を与えます。

もし需給バランスが崩れるほどの投資物件が供給された場合、アパートや賃貸マンションの空室率が上昇。

賃料を下げる物件も出てくるのです。

収益が下がれば物件価格も低下せざるを得ません。

これはシナリオのひとつに過ぎませんが、こうした影響も考えられます。

2022年だけではない~今後不動産市場が影響を受ける年～

不動産にまつわる20XX年問題は2022年問題だけではありません。

2020年問題と呼ばれるオリンピック後の問題もあります。

これはオリンピックを目がけて進めていた開発が、オリンピック施設等が完成して仕事がなくなってしまう問題です。

また、2025年問題もあります。

これは団塊の世代と呼ばれる昭和21年から25年生まれの人が後期高齢者となる問題です。

この団塊の世代は人数が多いほかにも多くの財産、不動産も持っているのでその処分や運用が問題となってきます。

農地が新たなビジネス産業の場に？生産緑地の新たな活用法

ここまでは生産緑地が解除され、宅地として供給された場合の影響を主に見てきました。

制定当初は節税のため、農業の継続のための制度だった生産緑地。

今でもその機能は健在です。

ただ、30年前の制定当時と現在では周辺の環境や情勢が変わってきました。

ここでは生産緑地を活用した新たな取り組みについても考えてみます。

外食産業、農地を活用したビジネスの可能性

今は「地産地消」という言葉がもてはやされています。

「フードマイレージ」という、輸送距離を考慮した言葉もあるくらいです。

生産緑地は都市に近接した場所に位置しています。

同じ市内や町内で栽培した野菜や果物を飲食店で利用することは地産地消のよいお手本となります。

こうした利用方法はこれまでにもありましたが、国や自治体が流通しやすい仕組みを作ることによって地産地消や農業ビジネスが発展することが可能です。

家庭菜園やコミュニティビジネス

土地を借りて家庭菜園を行う人も増えています。

生産緑地を利用して希望者に土地を貸し、耕作してもらえば所有者の手間は省くことが可能です。

また、今でこそ機械化されていますが、元々農業は多くの人手が必要な業種でした。

機械を使わないで稲刈りをするような、みんなで共同して何かの作物を作るようなビジネスも可能です。

2022年問題に備えた準備

2022年問題に関するネット情報、コラムの中にはいたずらに不安も煽るだけのものもあります。

もちろん油断してはいけないものですが、必要以上に恐れることもありません。

ここでは不動産の購入者と所有者に場合分けして2022年問題にいかに対処すべきかを解説します。

不動産の購入時期や場所を再検討する

不動産の購入を検討している人はいつ頃購入するか、場所はどこにするかも検討しているはずです。

その考慮の中に生産緑地のことを入れてみましょう。

生産緑地の多いエリアではこれから先供給が増える可能性もあります。

地価が暴落、とまではいかなくてもお値打ちに入手できる場合もあるのです。

逆に将来の資産価値も考えて値崩れの起きる可能性のあるエリアを外すこともよいでしょう。

郊外に不動産を所有している人は早めの売却も視野に

不動産を所有していていずれ売却を考えている人は、売却の時期を慎重に見極めましょう。

タイミングが悪いと大量供給の時期に売りに出してしまい、希望通りの金額で売却できない可能性もあります。

生産緑地の解除が促進される前に売り抜けることも一案です。

不動産を少しでも高く売る鉄則は、「不動産一括査定サイト」を活用すること

不動産を少しでも高く売却する際の鉄則の一つが、「複数の会社から見積もりを取ること」です。

不動産を売却する際、多くの人は近所の不動産会社やCMなどの露出が多い大手不動産会社に査定を依頼することが多いです。

しかし、不動産の査定価格は不動産会社によって異なり、その金額差は100～500万円ほど開きがあることも珍しくありません。

本来4000万円で売れる可能性のある不動産であっても、「査定額は3600万円です。」と判断される可能性も十分あるため、1社だけの査定額を鵜呑みにすることは本当に危険なのです。

しかし、NTTデータが運営する「HOME4U」や、三井のリハウス、住友不動産販売などの大手6社が運営する「すまいValue」などを活用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定の依頼をかけることができます。

＜不動産一括査定の例＞

A社　「3600万円です」

B社　「3800万円です」

C社　「4200万円です」

D社　「3950万円です」

E社　「4350万円です」

「3600万円＋3800万円＋4200万円＋3950万円＋4350万円÷5＝3980万円」

上記のように、複数の不動産会社からの査定額の平均値を取ることで、適正に近い価格を把握できるようになります。

A社（3600万円）の査定額だけを信用して売りに出していたら、数百万円は安売りしてしまうでしょう。

また、E社の査定額を鵜呑みにした場合であっても、相場より高く売りに出しすぎてしまい、長期間売れ残って結局値下げするのがオチです。

これから不動産会社を売却する人は、「HOME4U」や「すまいValue」などの一括査定サイトを活用して、売却を始めるようにしましょう。

2022年問題についてより詳しく知る

ここまで2022年問題について紹介してきましたが、すべてをお伝えできたたわけではありません。

より詳しく知るには国などの公的機関が公表しているデータや施策にあたる必要があります。

また、2022年問題は多くの著名な研究者、ライターがいくつもの書籍を発表しているのです。

詳しく知りたい方は以下のデータや書籍を参照ください。

2022年問題に関する公的機関データ

2022年問題の公的機関データ等は以下のとおり。

2022年問題を扱っているおすすめ書籍

2022年問題を扱っている書籍は以下のとおり。

【番外】もう一つの危機　医療の2022年問題とは

2022年問題は何も不動産だけの問題ではありません。

実は医療方面でも2022年問題は存在するのです。

医療の2022年問題は高齢者問題のひとつとして語られています。

2022年から2025年にかけて団塊の世代が後期高齢者になっていくのです。

高まる一方の医療費、健康保険の負担をどうすべきか、といった諸問題が医療の2022年問題になります。

不動産と医療、一見関連のない分野にも思えますが、団塊の世代の高齢化というキーワードでつながっているのです。

まとめ

2022年問題はすでに数年前から指摘されていた問題です。

20XX年問題は騒がれるけれどもフタを開けてみたらたいしたことがなかった、というものもあります。

今回は国の制度問題の側面もあるのです。

このため国土交通省、農林水産省といった役所が早い段階から動いています。

ソフトランディングの可能性も高まっているものの、油断できない問題。

それが2022年問題なのです。