2025年問題は団塊の世代が後期高齢者となりはじめること。
その結果、様々な問題が予想されています。
ある世代が高齢者や後期高齢者となることは以前からわかっていたことです。
それらへの対策も始まっています。
これは人数の多い団塊の世代が後期高齢者になることとそこから発生する問題についての解説です。
2025年問題を知ることによって日本の未来を予測することも可能となります。
ぜひ、参考にしてください。
また、これから不動産の売却を考えている人に一つ忠告しておきたいことがあります。
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それではここから、不動産の2025年問題について詳しく解説をしていきましょう。
本当に危機なのは2022年より2025年!?不動産大暴落が危惧される「2025年問題」
2025年問題とは、団塊の世代が75歳以上となる問題のことです。
単に年齢を重ねるだけではありません。
資産、不動産の多くを高齢者がもっていることを考えると真の危機は2022年よりもむしろ2025年問題と言えます。
ここでは2025年問題の全体像とその要因についての解説です。
2025年問題の全体像
この2025年問題は不動産の問題として語られる場合もありますが、実際は日本全体の問題です。
高齢者が増えるというのは働ける人が相対的に減ることになります。
介護や世話が必要となる人が増えることです。
認知症などで正常な判断ができなくなるおそれもあります。
2025年問題は経済的な要因の2020年問題や法律制度の問題である2022年問題よりも根深い問題なのです。
2025年問題の3つの要因
2025年問題は不動産に関係する要因を集約すると3つになります。
団塊の世代が後期高齢者になること、都市部のマンションが供給過多になること、立地適正化計画により不動産価格に差が生まれることです。
今後の不動産の状況のみならず、日本全体の行く末を左右するような2025問題。
その解説です。
団塊世代が一気に後期高齢者に
団塊の世代が後期高齢者になることが2025年問題の本質です。
2015年でも75歳以上の人は全人口の約13％を占めています。
これが団塊の世代が後期高齢者になり始める2025年には18％になるのです。
これは単に人数が多いことに限りません。団塊の世代は多くの資産、不動産を保有しています。
この団塊の世代が後期高齢者となり、不動産市場が停滞することが問題なのです。
都市部マンションの供給過多
都市部のマンションは供給過剰の状態となっているエリアもあります。
高齢者が増え、購買力が低下するとこれらの余り気味のマンションが値崩れを起こしかねないのです。
古いマンションの中には空室が目立つ物件もあります。
こうしたマンションの管理の問題、建て替えの問題が顕在化しないとも限りません。
「立地適正化計画」により不動産価格に差が生まれる
現在市町村では「立地適正化計画」の策定を急いでいます。
立地適正化計画とは、将来的に人が住むべきエリアとそうでないエリアに分けることで市町村の道路や上下水道といったインフラ整備の負担を減らそうという計画です。
居住誘導区域という、人が住むべきエリアのインフラはこれまでどおり整備されます。
一方、こうした区域から外れたエリアはインフラ整備が遅れる恐れがあるのです。
立地適正化計画次第で不動産価格に差が生まれる可能性があります。
2025年問題で影響を受けるのはどんなエリア？どんな不動産？
2025年問題は日本全体の問題です。
とはいえ、全国一律に影響があるわけではありません。
影響を受けやすいエリアとそうでないエリアが存在するのです。
首都圏は受けにくいエリアといえますが、場所によっては大きな影響を受けます。
地方や郊外はすでに現時点でも影響を受けているエリアがあるくらいです。
エリアごとに受ける影響について解説します。
2025年問題の影響を受けやすいエリア
首都圏（東京・埼玉・神奈川）が2025年問題で受ける影響
東京、埼玉、神奈川を首都圏として2025年問題を考えてみます。
そうすると首都圏は日本の縮図です。
首都圏といえども東京駅前や銀座、新宿といった都心部から23区以外、多摩地方といった郊外まで存在します。
都心部はともかく、郊外では空き家や空室が増えるとの予測です。
都心部でも一部の地域では空洞化することも予測されています。
地方・郊外が2025年問題で受ける影響
地方や郊外はすでに影響を受けているエリアもあります。
限界集落、大規模団地の高齢化や空洞化といった問題です。
不動産価格の下落、空き家の増加という影響を受けています。
これらも高齢者が多くなったことが原因のひとつとされています。
不動産のみならず、その地域の経済や行政にも大きな影響を与えているのです。
2025年問題の影響を受けやすいのはこんなマンション・不動産
2025年問題の影響を受けやすいマンションは一言でいえば条件の悪いマンションがこれにあたります。
築年数が古い、駅から遠い、管理状態が悪いといったマイナス要因のあるマンションはそれだけで不利です。
これまでもこうした傾向はありました。
2025年問題では悪い条件のマンションが一層下落することが考えられます。
2025年だけではない 今後不動産市場に影響を及ぼす事柄
不動産業界は20XX年問題というのが大好きです。
2025年問題だけでなく、多くの20XX年問題があります。
2025年までにあるふたつの問題、2020年問題と2022年問題についての解説です。
さらに少子高齢化についても触れます。
2020年「東京オリンピック」が不動産に与える影響
東京オリンピック開催決定のインパクトは日本経済にとって大きなインパクトがありました。
回復基調だった景気に拍車がかかったからです。
「おもてなし」がキーワードとなり、インバウンドといった言葉も登場し今に続いています。
東京オリンピックが不動産に与えた影響についての解説です。
オリンピック特需で地価上昇
東京オリンピックの開催が決定され、底を脱したばかり不動産市場は一気に上昇し始めました。
会場となる東京では競技会場の敷地の確保等による需要喚起、景気回復の期待からのマンション購入意欲の上昇などが起こったからです。
影響は東京だけではありません。
全国的に訪日外国人が増加することが見込まれ、国も観光立国を目指しました。
外部からの流入を意味するインバウンドもこの頃から使われるようになったのです。
ホテル用地は不足し、ホテル建設は今でも全国的に続いています。
オリンピック開催後は仕事が減る？
オリンピックが終了すると不動産業界は低迷する、という予想もあります。
建築でいうならば競技会場の整備が終わってしまうからです。
競技会場以外にも、例えばホテルなどはオリンピックに間に合うように建築されているところが多くあります。
これらの施設は遅くとも2020年の前半には完成していなければいけません。
オリンピックを境にして仕事が減るのではないかとささやかれています。
会場跡地が大量供給
これは東京に限定した話です。
多くの選手を受け入れる選手村は取り壊すわけではありません。
マンションとしてそのまま利用するものもあります。
また、使用しなくなるオリンピックの会場もマンション用地として供給されるのです。
全競技の終了後にはオリンピックの会場跡地が大量に都内に供給されます。
需給のバランスが崩れて値崩れが起きることが危惧されているのです。
2020年問題あるいはポストオリンピックといった問題が顕在化する可能性があります。
生産緑地が一気に売却される？「2022年問題」が不動産に与える影響
首都圏や大阪圏、名古屋圏に多くある生産緑地。
これが2022年に指定年限を迎えます。
生産緑地が宅地として供給され、需要と供給が乱れるのではないかと恐れられているのです。
これを「2022年問題」といいます。
この2022年問題が不動産に与える影響について考えてみましょう。
2022年問題で影響を受けやすいのは都心部?地方・郊外？
生産緑地は三大都市圏といわれる首都圏・大阪圏・名古屋圏に多く存在しています。
東京でいえば銀座や新宿といった都心部よりも練馬区、豊島区、23区以外の郊外に多く存在しているのです。
このうち、2022年問題で影響を受けやすいのは練馬区や豊島区といった比較的地価の高い地域が考えられます。
なぜなら、これらの地域は駅からの徒歩圏にも生産力が数多く存在しているからです。
利便性の高い土地はマンションやアパートの適地になります。
こうした宅地になりえる場所は需要が高く、大量に解除された元生産緑地が供給される可能性があるのです。
国や自治体の意外と素早い対応
何かと対策が後手に回り批判されることの多い国や自治体。
しかし2022年問題については意外にも素早い対応をしています。
そのひとつが「特定生産緑地」。
これはいわば生産緑地の延長です。申請することにより、10年間の生産緑地を延長することが可能になります。
この他にも「田園住居地域」という地域を設けて宅地と農地が共存できるような地域を設定しました。
元々2022年問題は生産緑地法という法律が発端となっています。
このため2022年にこうした問題が起きることは予想されていたのです。
国や自治体の対策はこうした予測にも基づいています。
2022年問題は起きない？
2022年問題が意識されだしたころ、2022年には需給バランスが崩れ、地価が暴落するとの予測もありました。
ただ、最近では暴落する可能性は少ないのでは、という見方も広がっています。
これは国や自治体の対策の効果もある程度期待できるからです。
ただ、直前になってみないとわからない不安要素もあります。
高齢者の増加に伴い空き家が増えるが、購入世代は減少する
少子高齢化が問題とされてから長く経っています。
高齢者だけの世帯や独居老人も問題ですが、死亡や介護施設への入所による空き家も問題です。
家というものは長く使わないと水回りなどが傷み、利用することが困難になります。
一方で購入可能な世代は少子化によって減少傾向です。
一部の地域や都市を除いて高齢化率は着々と進んでいます。
国民の多くが高齢者で働ける世代が少ない時代はもうすぐそこなのです。
不動産下落の影響を受けないための準備
試験にしても災害にしても前もって準備していれば良い結果が得られたり、被害を少なくしたりすることができます。
不動産価格の下落もそれに備えて準備をしていれば、被害を最小限に抑えることも可能です。
ここでは不動産や資産を守るためにどうすべきかを解説します。
不動産購入にベストなタイミングはいつ？
2019年現在はオリンピック開催を控え、いろいろな指標があるものの、概ね不動産価格は上昇傾向です。
オリンピック後はこれまでの例を見ても景気は下降気味になります。
オリンピックがひとつの分水嶺となり、景気や不動産価格に影響を与える可能性は十分にあるのです。
もし待てるならばしばらく模様眺めをしてみましょう。
不動産売却するならいつがベストか？
様々な問題について見てみると、日本全体でいえば一部の地域を除いて長期的には地価は下落していくことが予測されます。
立地適正化計画で居住誘導区域から外れた地域や市街化調整区域はその傾向が強いものです。
こうした地域の不動産はなるべく早めに処分することをおすすめします。
売れなくなってからでは手遅れです。
資産価値の下がらない不動産を持つ
東京でいえば、港区や中央区などの都心五区は少々日本の経済が傾いたとしても需要はあまり変わらないと言われています。
こうした場所のマンションは値段が下がりにくいものです。
もちろんお値段もそれなりに高額になります。
また、東京駅、大阪駅、名古屋駅などの大都市の主要駅前も地価が下がりにくいと評判です。
こうした資産価値が下がりにくい不動産を持つことができれば安心材料となります。
逆に不動産価値が上昇するマンションは？どこが狙い目？
一般的にマンションは新築時が一番高く、徐々に価格が下落していくものです。
不動産価値が上昇するようなマンションはごく一部です。
さきほどの都心五区でも人気のあるマンションは新築時よりも価格が上昇しているマンションもあります。
また、各都市でも主要駅の駅前に建っているようなランドマーク的なマンションは価値が上昇しているのです。
不動産のプロの間で流通してしまうことがほとんどですが、こうしたプレミアがつくようなマンションはねらい目といえます。
これから不動産投資をする時の注意ポイント
不動産投資をする際にはいくつものポイントをチェックするはずです。
その中にはその不動産に対する需要予測もあります。
今の需要がいつまで続くのか、需要は強くなるのか、弱くなるのか、といった将来予測がより重要となるのです。
物件情報に同封されているような将来予測は正直あまり信頼できません。
自分で、あるいは自分で専門家に依頼して調査しましょう。
まとめ
20XX年問題の本質として、その問題が意識されだした頃は非常に大きなインパクトがあります。
ですが、そのX年が近づくにつれ、いろいろな対策や方策が提示されるものです。
その結果、不動産市場に大きな影響はなかった、というのが定番となっています。
この2025年問題は他の20XX年よりも少子高齢化や資産配分の問題からも深刻です。
2025年問題はそのめどが立つまではしっかり注視しなければいけない問題といえます。
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