築20年のマンションを高値売却するには?リフォーム・リノベーションはすべき?プロ目線で解説

新築マンションは無理でも中古マンションくらいは手に入れたい。

そう考える人が増えています。

市場では築20年、30年といったマンションも多く見られ、コンスタントに売却できているのです。

ここでは築20年前後のマンションにスポットをあてて解説します。

築年数が経過したマンションも売り方によって価格が異なるものです。

売却にあたってぜひ参考にしてください。

また、これから不動産の売却を考えている人に一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「1社の不動産会社が提示した売却査定価格のみを参考にして売却活動をスタートすることは絶対にしてはいけない」ということです。

不動産の売却査定額の算出方法はそれぞれの会社によりけりです。

同じ不動産であっても、査定額に100万~500万円程度開きが出てくることもよくあります。

例えば本来5,000万円で売却できたはずの不動産が、一つの不動産会社に絞ってしまったために4,500万円になってしまったらどうでしょうか。

500万円の差は非常にもったいない!(500万円もあれば1年間何もせずに暮らせたり、旅行に行けたりと、いろんなことが可能です)。

こんな悔しい状況になってしまわないためにも、不動産の売却活動を開始する前には複数の不動産会社に見積もりを依頼することが大切です。

しかし複数の不動産会社を1社ずつ回って見積もりをお願いするとなると、膨大な時間と労力が必要ですよね。

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・3,350万

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という査定が出る可能性も十分に考えられます。

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と感じている人も少なくないはず。

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それではここから、築20年のマンション売却について詳しく解説していきましょう。

築20年のマンションは売れやすい

築20年程度のマンションは売れやすいといわれています。

新築よりも安く、物件価格も手ごろだからです。

また、物件数も多く、希望したエリアで見つけやすいこともあります。

築20年のマンションが売れやすい理由の解説です。

マンションの売却を検討している人もこれから買おうとしている人にも有用な情報となります。

中古マンション売買の中での築20年前後の物件の割合

令和2年1月5日時点において東京23区内で築15年から25年のマンションの割合はおよそ20%です。

5件に1件は築20年前後の物件となります。

およそ20年前は景気もよくなく、地価は最も安い時期でした。

マンション建設数も低調だった時期です。

中には分譲価格の安い物件もあり、思わぬ掘り出し物も見つけられます。

築20年のマンションが売れやすい4つの理由

築20年程度のマンションが売れやすいのは根拠のない話ではありません。

以下の点が理由になります。

  1. 新耐震基準が適用されている
  2. 新築マンションに比べて価格が手ごろ
  3. 購入後の値下がりが少ない
  4. 築25年以内であれば住宅ローンの控除が受けられる

それぞれ解説します。

新耐震基準が適用されている

令和2年時点で考えると、築20年のマンションはだいたい平成12年頃の建築です。

平成7年の阪神大震災後の建築基準法の改正も踏まえて建築されています。

築20年のマンションは強化された耐震基準が適用されているのです。

それ以前のマンションに比べて地震に対しては大幅に強くなっています。

新築マンションに比べて価格が手ごろ

中古マンションであるため、新築マンションよりも手ごろな値段に落ち着いています。

場所にもよりますが、新築マンションの半額程度になる場合もあるのです。

これはかなり割安といえます。

部屋の状態によってそのまま住む、リフォームするなどの選択肢も広がり、新築マンションよりも自由度が増しているのです。

購入後の値下がりが少ない

一般にマンションは新築時から10年程度は価格の値下がりが大きいもの。

値下がりがだんだん穏やかになり、築20年もすると価格が安定します。

これからの値下がりがあまり大きくなりません。

これは購入してからの価値下落リスクが少ないことを意味しています。

何かの事情で再売却しても購入時と大きな乖離はなくなる可能性もあるのです。

築25年以内であれば住宅ローンの控除が受けられる

住宅購入促進のため、住宅ローン減税が行なわれているのはご存じのとおりです。

その要件のひとつに築25年以内の建物であることが必要になります。

すでに昭和や平成のはじめのマンションでは住宅ローン減税は適用されません。

住宅ローン減税の効果は大きく、年間数十万にもなります。

資金計画のうえでも住宅ローン減税が利用できるかどうかはインパクトが強いのです。

マンションの査定額は築年数によって変わる

ご存じのとおり、マンションや戸建住宅は築年数によって価格が変動します。

一般的には新築時が一番価格高価で、徐々に下落していくものです。

不動産業者には築年数と下落率を表にしているところもあります。

査定額と築年数や構造との関係を見ていきましょう。

築20年のマンションの価値は新築の40~50%

築20年のマンション価格は新築と比べてどれくらい下落しているでしょうか。

もちろん物件や構造、立地条件にもよります。

ですが、概ね新築価格の40%から50%です。

20年で価値が半減してしまいます。

購入する側からすると新築物件の半額以下でマンションが手に入れられるのです。

「木造」と「鉄筋コンクリート造」で価値は異なる

戸建住宅の代表格である木造とマンションの主な構造である鉄筋コンクリート造では多くの異なる点があります。

また、耐用年数、価値も大きく異なるものです。

ここでは木造と鉄筋コンクリート造の違い、異なる耐用年数の理由等について解説します。

築20年という時間は鉄筋コンクリート造ならばまだ十分に使える時間は残されているのです。

木造

木造は文字通り木材で建築された住宅です。

最近は「100年住宅」と銘打たれた住宅も登場するなど長寿命化されています。

ただ、少し前まで木造住宅は30年も寿命がありませんでした。

売買市場でも築10年程度で半額、20年経過したら建物に価値は認められなかったのです。

木造住宅の築20年は価値がほとんどなく、あと何年かで使えなくなる、そんな住宅とみなされます。

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造は鉄筋とコンクリートで形成された建物です。

さびやすい鉄筋をコンクリートで覆うことで強い強度を長期間保つことができます。

鉄筋コンクリート造の建物の寿命はおよそ50年です。

ただ、躯体部分について理論上は100年以上もつとの研究もあります。

設備は確かに更新の必要があるものの、躯体部分は相当期間使用できます。

鉄筋コンクリート造の建物での築20年はまだまだ利用できる期間が残されているのです。

築年数が経っても価値が無くなるわけではない

マンションは築年数が経って値段が下がったとしても、価値がなくなるわけではありません。

理由のひとつは土地の価値が減らないことにあります。

都心部であればあるほど地価が高いので値段は下がりにくくなるのです。

もうひとつの理由は築年数が経過したマンションでも住めることにあります。

雨風がしのげるだけでも一定の価値はあるのです。

こうした理由から価値は下がってもマンションの価値がなくなることはありません。

 

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築20年の中古マンション相場を主要3エリア別に比較!

東京、大阪、愛知の築20年の中古マンション相場を比較してみました。

結果は予想どおり東京の圧勝です。

大阪の2倍以上となり、東京のマンションの高さが際立つ形となりました。

それぞれの地域の特徴と価格形成の理由について解説します。

東京 坪単価149.9万円

東京の坪単価は約150万円と突出しています。

これはそもそも東京の地価が高いことも大きな理由です。

元々の分譲単価も高いため、下落はしているものの他都市よりも高止まりしています。

東京の場合、エリアによっては高級なマンションも建設されており、これが平均単価を上昇させていることも原因です。

大阪 坪単価69.3万円

大阪は東京と比べると半額以下となります。

坪単価は約70万円、ファミリータイプなら総額2,000万円程度です。

これくらいの総額なら検討できる人は多くなります。

都心のやや狭小なタイプか、郊外の広々としたタイプかを選ぶことも可能です。

大阪では選択肢の幅が広がります。

愛知 坪単価56.7万円

愛知県になると大阪よりもさらに安くなります。

探せば1,500万円程度でも購入可能です。

大阪との坪単価の差はやはり地価の差が考えられます。

製造業が盛んで所得水準も高い愛知県ですが、地価はまだ大阪のほうが上です。

市街地から離れるとのどかな景色が広がり、マンションよりも戸建住宅が好まれる地域でもあります。

相場は地方に行くほど安くなる

同じグレードのマンションであれば、建物部分の価値は日本全国それほど変わりません。

しかし土地の価格は全国で大きく異なるもの。

マンションにも土地の価格が反映されるため、地方に行くほどマンションの価格は安くなります。

地方でも駅前などの利便性が高い地域では、高く売買されるケースもあるのです。

築20年のマンションでも高額査定になる4つのケースとは?

築20年で半値以下になってしまうマンション。

でも高額査定となるケースもあるのです。

立地条件や間取り、内装など人気となる条件を満たしていれば価格は下がりにくくなります。

高額査定となる4つのケースについての解説です。

人気のエリアに建っている

それを欲しいと思う人が多ければ、その価格は上昇するのが経済原則です。

マンションでもそれは当てはまります。

その時代によって流行はあるものの、人気のあるエリアはおおむね決まっています。

ここでは全国的に人気のあるエリアのご紹介です。

ブランド力のある地域

誰もが名前を知っている地域、首都圏では青山、赤坂、湾岸エリア、武蔵小杉などが該当します。

関西では神戸や芦屋などが有名です。

こうした知名度の高いエリアは少々景気が悪くなっても値下がりしません。

また、景気が上向けば真っ先に価格が上昇する地域です。

こうしたブランド力のあるエリアに物件を持っていれば、築20年程度でも十分な競争力があります。

東京23区などの都市部

東京23区内でもマンションは販売されていますが、近年のマンションはどれも高止まりしています。

新築マンションが高いために23区内の築20年のマンションは人気の物件です。

都内で働く人にとって、職場が近く、交通網が発達している23区内はとても住みやすいエリアになります。

新たに開発が予定されている地区

土地区画整理事業や都市再開発事業などが行なわれると、街並みがガラリと変わります。

狭小な宅地だった場所が整備され、整然とした街並みとなるのです。

こうしたエリアは全国どこでも人気の高い場所になります。

マンション用の大型区画があることもあり、駅前であれば利便性の高い生活を送ることが可能です。

内装がこだわっている

中古物件の場合、内装のよしあしは価格に大きく影響を与えません。

ですが、中には例外があります。

内装を特にこだわっている場合にはプラス査定が可能なのです。

ただ、いたずらにお金をかければよいものでもありません。

個性的すぎる内装はマイナスになる場合もあるのです。

こだわりと個性的すぎるとの境界線についてお話しします。

デザイナーズマンションは価値が下落しにくい

有名なデザイナーがデザインしたマンションや専有部分から共用部分までが統一されたコンセプトで施工されているマンションは価格が下がりにくいものです。

最近の傾向では、エントランスを豪華にしたり、共用部分にスポーツジムなどが併設されていたりするマンションが人気となっています。

個性的すぎる内装はマイナスになる場合も

個性的であれば何でもよいわけではありません。

あまりに天井が高く、冷暖房が効きにくいマンション、流行おくれのコンセプトとなっているマンションは逆にマイナス査定となる場合もあります。

新築当初は人気があっても、その流行が売却時まで続いているとは限らないのです。

誰もが使いやすい一般的な間取り

先ほどは個性的な内装の話をしましたが、逆に誰でも使いやすい間取りは人気です。

今ならば、3LDKのマンションが好まれています。

小さな部屋が多くあるよりも大きなリビングダイニングが人気です。

奇をてらった間取りよりは王道の間取りのほうが結局は生き残ることになります。

リフォームをしていない

築20年程度の中古マンションではリフォームをしていないほうが人気です。

リフォームをするとどうしても売却価格が上がってしまいます。

また、購入者にとってそのリフォームが最適なリフォームとは限りません。

不本意なリフォームをしてもらうくらいなら自分でリフォームをする。そんな風に変わってきているのです。

 

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築20年のマンションを売却する際の2つの注意点

築20年のマンションは売れやすいものですが、注意点もいくつかあります。

早く売りたいがために安値で売却すると思わぬ落とし穴に陥る場合も。

また、リフォームの有無でも売却のしやすさは変わってきます。

売却する際に注意すべき2つのポイントについての解説です。

ローンの残債に気を付ける

住宅ローンを使っている場合、ローンが残るような価格で売却するのは禁物です。

できれば残債と同じ金額で売却することも避けましょう。

売買や引っ越しに伴う必要経費が足りなくなる可能性があるからです。

仲介手数料、引っ越し代等も考慮して、手持ちの現金預金とも相談のうえ、売却価格を決定しましょう。

リフォームは不要

マンションを買い取り、リフォームして転売をする業者は存在します。

ですが、素人がニーズを的確につかんでリフォームをするのは難しいことです。

プロの業者はリフォーム代も安く抑えます。

こうしたプロの業者の真似はできません。

こう考えると、リフォームをせず、そのまま売却するほうが早く売却できます。

今は購入者のほうで自分好みのリフォームをすることがトレンドです。

その分安く手に入れるほうが購入者には重要になってきています。

築20年のマンションを高く売るための4つのポイント

東京の中古マンションの20%が築20年前後のマンションです。

買い手からすると選択肢が多くてよいのですが、売り手からみるとライバルがひしめいています。

この多くのライバルとの競争を勝ち抜かねばなりません。

ここでは築20年のマンションを少しでも高く売るためのポイントを4つに絞って解説します。

売却相談の段階から念頭においておきましょう。

時間をかけて売る

不動産業界には「売り急ぎ」なる言葉があります。

急いで安く売却してしまうことです。

至急お金が必要ならともかく、せっかくの資産をあせって売ってしまう必要はありません。

じっくり時間をかけて売却しましょう。

6か月から1年程度を見ておけばそれほど焦らないはずです。

大手不動産会社の「売却保証」を利用する

売却活動中は買い手が現れる保証はありません。

不動産会社も頑張ってくれているはずですが、買い手がなかなかつかない場合もあります。

もし売却できるか不安ならば「売却保証」制度を持つ会社に依頼するのもひとつの手段です。

大手不動産会社であれば売却保証をしてくれる会社はあります。

信頼のおける不動産会社を選ぶ

マンションに限らず、不動産を売却するには不動産会社との信頼関係が不可欠です。

信頼できない会社に自分の大切な資産を任せるわけにはいきません。

最初はネットで会社を探したとしても打ち合わせや相談は対面して行ない、コミュニケーションをとるようにしましょう。

また、こまめに連絡することにより信頼関係が徐々に築かれていくものです。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定を依頼する場合は、必ず複数の会社に依頼しましょう。

1社では価格水準を知ることは難しいものです。

かつては直接来店して依頼するスタイルでしたが、現在ネット上にはいくつもの不動産一括査定サイトがあります。

一括査定サイトを利用すれば簡単に複数の会社に依頼が可能です。

【Q&A】ローンが残っているマンションでも売却できる?

ローンが残っているマンションでも売却は可能です。

売買されている中古マンションのうち多くが、ローンが残った状態で売買されています。

ローンが残った状態を残債がある、といいますが、この残債を売買代金で返済するのです。

ローンは完済が原則とはいうものの、金融機関によっては残債も併せて新たなローンを組むこともできます。

まとめ

値段も手ごろ、建物もまだ何年も大丈夫となれば築20年前後のマンションが人気となるのも納得です。

一方で市場の中古マンションの20%が築20年前後であることを考えるとライバルも多く存在しています。

ここでは高額査定となる条件や、スムーズに売却できる方法をご紹介しました。

こうしたことをしっかり理解した上で売却に臨むようにしましょう。

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