中古4LDKマンションは売れないってホント!?プロが原因と対策を教えます

4LDKのマンションは売れないといわれています。

そもそも現在のマンションの間取りは3LDKが中心です。

今は部屋数を増やすよりも広いリビングを持つ住戸のほうが好まれています。

ただし、4LDKは人数の多い家庭や仕事や趣味の部屋が欲しい人などの一部には人気の間取りです。

ここでは4LDKのマンションが売れない原因やその対策などをご紹介します。

4LDKに興味のない人も思わぬ魅力を発見することも可能です。

また、4LDKを所有している人にとっては売却のアドバイスが見つかります。

また、今から不動産の売却を考えている人に、一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「絶対に1社の不動産会社が提示した査定額を鵜呑みにして売却活動をスタートしてはいけない」ということです。

不動産の査定額は不動産会社によって算出方法が異なり、100~500万円程度金額に開きがあることが珍しくありません。

本来であれば5,000万円が適正価格の不動産であっても、「査定額は4,500万円です」といわれることはざらにあります。

4500万円の金額を鵜呑みに売却活動をすれば、本来売れるはずだった金額から大きく値を下げて売却することになり、数百万円の損を被ってしまいますよね。

そういった事態を避けるためにも、大切なことは「複数の不動産会社から相見積もりを取ること」。

1社だけでなく複数社の査定額を比較することで、

  • 「4500万円」
  • 「4700万円」
  • 「5200万円」
  • 「5400万円」
  • 「5050万円」

といった形で、適正な売却価格を客観的に把握することができます。

ただ、複数の不動産会社を1社ずつ回ったり、会社のHPから何度も査定フォームに入力するのは面倒なもの。

しかし、最近では「不動産一括査定サイト」と呼ばれるサービスが登場し、一度に複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるようになりました。

不動産一括査定サイトは日本で50ほどの種類があるのですが、中でも信頼性が高いのが「HOME4U」です。

国や金融機関レベルの情報を扱う「NTTデータ」グループが運営しており、日本で初めての不動産一括査定サイトです。(運営歴18年)

事前の審査に通過した厳選された1,300社の中から、最大6社にまとめて査定の依頼ができるので、無理な営業電話を受ける心配もありません。

数百万円単位の損をしないためにも、これから不動産を売却する人は必ず利用することをおすすめします。

HOME4Uの公式サイトを見てみる⇒

それではここから、4LDKのマンション売却について詳しく解説をしていきましょう。

4LDKのマンションが売れない2つの理由とは?

4LDKのマンションは売れないといわれています。

それを分析すると価格が高すぎることと、部屋が多すぎることに行きつくのです。

価格面と使いやすさの面の両面で敬遠されている4LDK。

それぞれの理由について解説します。

価格が高すぎる

部屋が増えると一戸当たりの面積も増加する傾向にあります。

その分一戸当たりの販売価格も上がってしまうのです。

分譲マンションの広告で、まず目がいくのが価格になります。

総額を見て、高いと感じてしまえばそこから先はその広告は見なくなってしまうものです。

価格にシビアな人が多い中、こうした傾向は売れないことにつながってしまいます。

部屋が多すぎる

4LDKはLDK以外に個室が4部屋あることになります。

4部屋のうち、LDKにつながっている部屋はLDKの延長として使うことも可能です。

それでも残り3部屋あります。

単身者や夫婦二人だとこれらの部屋を持て余すことになるのです。

限られたスペースなのに部屋を持て余すのは少しもったいない話ともいえます。

多すぎる部屋が使いやすさを阻害しているのです。

4LDKマンションを売る場合のターゲットはどんな人?

売れないといわれる4LDK。

そんな4LDKでも欲しいという人もいます。

それは家族が多い家庭と仕事や趣味の部屋が欲しい人です。

どちらもある程度仕切られたスペースが必要になります。

ここでは4LDKの部屋がターゲットとする顧客像について考えてみましょう。

家族が増えるなどして今の家が手狭になった人

子どもが二人以上いたり、3世代が同居したりする家庭では部屋数が多いほうが助かります。

子どもも成長すれば個室を欲しがるものです。

いつまでも川の字で寝ているわけにもいきません。

小さな子供が2人以上いる世帯では4LDKが最適です。

また、世代が異なれば生活のリズムも違います。

朝方の年配の方と夜型の若者が同じ部屋というわけにもいきません。

こうした家族の多い家庭には4LDKは最適な大きさなのです。

仕事部屋や趣味の部屋が欲しい人

個人事業主の方や副業をしている人にとって、自宅は貴重な作業場になっていることもあります。

また、趣味のためのスペースが必要な人もいるものです。

こうした仕事部屋や趣味の部屋に充てることは十分可能です。

これらは生活の場とは少し離したほうがよいもの。

仕事や趣味のためにスペースが必要な人にとって4LDKは適度な大きさのマンションです。

4LDKマンションを売る場合の5つのアピールポイント

売却にあたっては少々苦戦が予想される4LDKの住戸。

それでもここにあげたようなアピールポイントがあれば、十分差別化が図れます。

アピールポイントはその住戸だけでなく、立地条件や共用スペースにまで及ぶのです。

ここでは4LDKマンションを売る場合有利となる5つのアピールポイントを解説します。

収納スペースが豊富にある

最近のマンションは設計を駆使してなるべく収納を増やそうとしています。

それでも限られた中で収納スペースを確保することは難しいものです。

4LDKという余裕のある間取りなら、その中の一室を納戸代わりに利用することができます。

荷物をその部屋に放り込んでしまえば、その分他の部屋の荷物が減るというもの。

ゆとりのあるマンションライフを送ることができます。

マンション周辺の環境が良い

4LDKの住戸を擁するようなマンションはワンルームマンションとは立地条件が若干異なります。

ワンルームマンションは利便性が大きく問われるものです。

一方、ファミリータイプだと学校や公園が近い、治安が良いなどの環境面も重視されます。

こうした優れた住環境にあれば強力なアピールポイントすることが可能です。

駅や商店街が近いなどの好立地

マンションは利便性が最大のセールスポイントです。

戸建住宅では実現できないような駅に近い場所に立地することもできます。

最寄り駅に近いことや商店街、スーパーに近いことは強力にアピールすることが可能です。

4LDKでやや売れにくいとはいえ、好立地の物件は人気があります。

築年数が10年以内と新しい

日本人は新しもの好きな国民性なのでマンションも新しいものほど値段が高くなります。

また、耐震性や住宅設備なども年々進歩しているので古いマンションよりも新しいほうがよりよい設備が整っているのです。

マンションにとって新しさは他のマンションと差別できる要素になります。

築年数が10年以内であれば4LDKであっても十分に競争力はあるのです。

プールやジムなど共用スペースが充実している

大型のマンションやタワーマンションなどでは共用スペースの充実に驚きます。

プールやジムが併設されていることもあるからです。

こうした特別な共用スペースがある場合、他のマンションと差別化が図れます。

これらの豪華設備だけではなく、災害時の備えや断水・停電対策がなされていれば、競争力を保持することが可能です。

4LDKマンション売却に効果的な3つのポイント

マンションを購入しようとする人の多くは、今後そこで新しい生活を始めようとしています。

新しい部屋での生活を想像してもらったり、平穏に暮らすための安心感を提供したりすれば他のマンションとの差別化が可能です。

ここではマンション売却に効果的なポイントを3点に絞って解説します。

内覧対応を行う

百聞は一見に如かず、とのことわざもあります。

建物の外観や内部を見ずに購入することはまずありません。

内覧の希望に対しては積極的に応じるようにしましょう。

売れないといわれる4LDKであればなおさら行うべきです。

購入希望者に積極的に内覧してもらうことで売却率はアップします。

内覧対応が販売活動の第一歩となるのです。

ホームステージングで部屋を魅力的に見せる

「ホームステージング」とは家具やインテリアをコーディネートしてモデルルームのように見せることです。

そして購入希望者によい印象を持ってもらい、購入の後押しをします。

家具などがない空き部屋の状態だと購入後の生活を想像しにくいものです。

反対にありのままの生活感が漂う部屋をみせるのも逆効果になります。

そこでホームステージングです。

部屋を舞台に見立てて部屋の演出をします。

今ではホームステージングを行う業者もいるほどです。

部屋を魅力的に見せればその分売却も促進されます。

瑕疵担保責任保険に加入する

建物に関する保険のひとつに瑕疵担保責任保険(かしたんぽせきにんほけん)があります。

見えない欠陥が発生した場合にその損害を補填してくれる保険です。

この保険は売主買主双方にメリットがあります。

瑕疵担保責任保険について見ていきましょう。

瑕疵担保責任保険とは

建物の見えない欠陥のことを瑕疵といいます。

シロアリの被害、雨漏りなどは所有者でもなかなか把握しづらいものです。

こうした隠れた瑕疵は基本的には売主の責任で補修したり、売買金額を減額したり必要があります。

売主からすると、予想外の費用が発生するのです。

こうした不測の事態に備えての保険が瑕疵担責任保保険になります。

瑕疵担保責任保険に加入するメリット

売主にとってのメリットは売却した建物に隠れた瑕疵があった場合でも、その損害を補填できる点です。

隠れた瑕疵を補修することも費用がかかります。

こうした費用や損害を防ぐことが大きなメリットです。

一方、買主にとっては自分の購入する建物に瑕疵担保責任保険がついていれば安心感につながります。

万一何らかの瑕疵があったとしても保険でカバーできるからです。

このように瑕疵担保責任保険は売主買主双方にメリットのある保険です。

瑕疵担保責任保険加入までの流れ

瑕疵担保責任保険は新築工事や増改築工事の前段階に締結します。

そして工事の途中段階で専門家による検査を受けるのです。

保険会社としても検査をすることによって支払いの可能性を減らし、所有者にも安心感を与えることができます。

検査が終了すれば保険が効力を発生する仕組みです。

【Q&A】4LDKマンションの売却相場はどれくらい?

アットホームには市区町村ごとの「築年別の価格相場から中古マンションを探す」というコーナーがあります。

ここに掲載されている2019年11月末日のデータを元に3LDKと4LDKの価格差を検討してみましょう。

4LDKの価格はいかほどでしょうか。

比較した結果、都心部と郊外では価格の傾向に大きな違いがあることもわかりました。

都心部は相当な開きがある

下は東京都港区の間取りと築年数ごとの平均価格です。

築年数 3LDK 4LDK以上
築15年以内 19,092.67万円 28,322.5万円
築20年以内 19,335.83万円 26,231.34万円

築年数にかかわらず、間取りによって大きな開きが生じています。

港区はご存じのとおり超一等地。

億単位の物件も数多くあります。

4LDK以上の間取りの中にはこうした超高級マンションが含まれているのです。

超高級マンションがあるため、大きな差が生じたものと考えられます。

郊外では差が少ない

一方で埼玉県越谷市の例です。

築年数 3LDK 4LDK以上
築15年以内 3,053万円 3,359.1万円
築20年以内 2,691.62万円 3,007.75万円

越谷市は東京から1時間ほどの場所にあるベッドタウンのひとつです。

越谷市のデータでは4LDKのほうが一割ほど高めの価格になっています。

港区ほどの差はみられません。

越谷市には港区ほどの超高級マンションは少ないため、そこまでの差が開かないのです。

4LDKのほうが住戸の広さが広いことを考えると、坪単価では3LDKと4LDKには差がないともいえます。

まとめ

現在のマンション住戸の主流は3LDKです。

4LDKは少数派といえます。

住戸が広い分総額もかさみ、価格が上昇してしまうためです。

一方、仕事や趣味の部屋が欲しい人にとっては区画された部屋は魅力的にうつります。

売れないといわれる4LDKであっても、立地条件に恵まれたり、売却の際に工夫したりすれば売却は十分に可能です。

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