「空き家問題」という単語は、近年少しずつ認知されるようになってきました。
この記事をご覧の皆様も、聞いたことくらいはあるという方も多いのではないでしょうか？
一方で、具体的に何が問題なのか、とりわけご自身に対して何か影響があるのかということについては今一つピンと来ない方も少なくないのではないかと思います。
「自分が住んでいるエリアは都会だから関係ない。」
「空き家があっても、特に自分には関係ないだろう。」
しかし、空き家問題は今や首都東京ですら他人事ではないですし、空き家が増えてくることによって、周辺にも多大な悪影響が出ます。
今回は空き家問題について、改めて「空き家」「空き家問題」がどういったものでるのかを認識していただき、原因を分析した上で、空き家問題にご自身が苦しまないための対策についても触れていきます。
本文で触れますが、ご自身の家の周辺に空き家が増えるということは、供給が過剰になるということ。
あなたが不動産を売却しようと思った時の不動産価格にダイレクトで影響する可能性があることを押さえておきましょう。
また、これから不動産の売却を考えている人に一つ忠告しておきたいことがあります。
それは、「1社の不動産会社が提示した売却査定価格のみを参考にして売却活動をスタートすることは絶対にしてはいけない」ということです。
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同じ不動産であっても、査定額に100万～500万円程度開きが出てくることもよくあります。
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それではここから、2019年現在の空き家問題について詳しく解説をしていきましょう。
そもそも空き家って何？
そもそも、空き家問題の前に「空き家」が何なのかを明確にしていきます。
「文字通り空いている家の事じゃないの？」と思われるかもしれません。
概ね間違ってはいないのですが、正確には問題となるのは「用途が定まっておらず」「空いている」家のことです。
5年に一度行われる土地統計調査（総務省）に、「空き家」について以下のように定められています。
二次的住宅
別荘：週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅で、ふだんは人が住んでいない住宅
その他：ふだん住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなったときに寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅
賃貸用の住宅：新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
売却用の住宅：新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅
その他の住宅：上記以外の人が住んでいない住宅で、例えば、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など（注：空き家の区分の判断が困難な住宅を含む。
このうち、「空き家問題」の中で取り扱われている空き家は、「その他の住宅」に該当するものです。
別荘などの二次的住宅が普段空いていないのはまったく問題ありませんし、賃貸、もしくは売却用の住宅が借り手、または買い手がつかない状態で空き家であることも自然なことです（長期間取引が成立していないとなると、それはそれで別の問題ではありますが）。
用途が不明確なまま放置されてしまっているものが空き家問題の中での「空き家」の定義になります。
空き家が増えると周辺にどんな悪影響が出る？
空き家「問題」というくらいですから、空き家が出てくること、もしくは増えることで何らかの問題が起きることはご認識いただけるかと思いますが、具体的にどういった問題が生じるのでしょうか？具体的には以下のような問題が発生します。
①倒壊による安全面の懸念
まず、空き家の倒壊による安全面での懸念が最も深刻な問題として挙げられるでしょう。
もちろん、大災害が起きれば人が住んでいる家でも倒壊する可能性はあるのですが、長期間放置されており、メンテナンスの行われていない空き家であれば、その可能性は格段に高まります。
地震や台風といったものももちろんのこと、大雪が降るような地域であれば
屋根からの雪下ろしを行う人がいないことが倒壊に直結します。
②治安の悪化
空き家が増えてくると治安が悪化するというのは想像がつきやすいと思いますが、具体的にどのような懸念が想定されるのでしょうか。
一つは、空き巣です。
空き巣は人が気づきにくい家に侵入しますので長期間放置されている空き家などは格好のカモと言えるでしょう。
それだけでは自分には関係ないと思われるかもしれませんが、エリアとして空き巣に狙われやすくなってくると、ご自身の家も留守中に狙われる可能性が高くなってきます。
空き家があることによって、周辺の人がいる住宅も窃盗の被害にあう可能性が高まるのです。
次に、放置されている空き家を不法に占拠する人物が出てくる可能性もあります。
屋根を求めているホームレスくらいであれば、まだ実害は少ないですが、場合によっては逃亡中の犯罪者の潜伏に使われるようなリスクもあります。
空き家の存在そのものが招かれざる客を街に引き入れてしまうリスクを抱えているのです。
最後に、ゴミなどが放置されている空き家であれば放火されるリスクも高まります。
とりわけ、空き家になっている住宅というのは古い木造住宅が多いため、周囲への延焼のリスクも高いです。
③景観の悪化
空き家は誰も掃除もメンテナンスもしないため、長期間放置されていると、当然外観も悪化してきます。
庭でもあろうものならば、草木が放置され枝や葉が伸び放題となることで、さらに景観に悪影響を及ぼすだけでなく、場合によっては近隣の住宅に影響を及ぼす場合すらあります。
空き家一件だけであったとしても、周辺の景観に及ぼす悪影響は思いのほかに大きいものです。
空き家が複数出てくるとなると、その影響力は加速していきます。
④周辺の生活環境の悪化
最後に、「空き家」の発生そのものの影響ではありませんが、空き家が増え、街の人口減が顕著になってくることにより生活環境が悪化する可能性があります。
たとえば、スーパーマーケットや銀行といった生活に密接にかかわる店舗が、採算が取れなくなり撤退してしまったり、その後新しい店舗ができにくかったりといった具合です。
人口が減ることにより、住居だけでなくビジネスの面でも店舗が減少。
それに伴い生活環境の悪さを敬遠して新たな人口流入も見込めず、さらに店舗の撤退が進む、といった具合の悪循環が起こってしまいかねません。
まさしく、ゴーストタウンと化してしまうのです。
空き家問題の原因
安全、治安、景観、さらには生活環境など、あらゆる面で悪影響を及ぼしかねない空き家ですが、そもそもなぜ起こってしまっているのでしょうか。
その原因として考えられるものも複数挙げられます。
①日本全体での人口減
まず、日本全体で少子高齢化により人口が減っている、今後さらに減少が加速していくことについては共通認識でしょう。
人口が減少していくことにより、当然に住宅の需要も減ってきますので全体のトレンドとして空き家が増えていく傾向があることは想像に難くないかと思います。
特に、最近は高齢者のみの世帯や独居老人などが増えてきており、死亡や施設への入所に伴って空き家が増加するような潜在的なリスクも孕んでいるといえるでしょう。
②都心やコンパクトシティへの一極集中
これは国全体ではなく、地方が抱える課題ですが、近年は大都市への一極集中が進むことで、地方の過疎化が進行しています。
また、大都市だけでなく地方の中でも環境への配備からマイカー利用を減らすために、公共交通機関の利用で生活が成り立つようなコンパクトシティの形成が、国を挙げて行われています（立地適正化計画）。
これらの人口の移動が行われるに伴い、周辺の交通の便の良くないエリアでの空き家問題は加速していくことは想像に難くないでしょう。
③予算、税金の問題で空き家を処分できない個人の事情。
ここまで読んでみて、住宅の需要が国全体で、とりわけ地方で減少していることはご理解いただけたと思います。
一方で、
「『空き家問題』の解消ということで言えば、空き家を解体すればいいんじゃないの？」
とも思われたのではないでしょうか？解決策としてはご指摘の通りです。
ただ、現実問題としてその選択肢を取れない方も多く存在しているのです。
どういうことかというと、まず、家の解体そのものにある程度の予算がかかります。
それに加えて、現行の税法では不動産にかかる「固定資産税」は住宅にかかる金額よりも、住宅の建っていない更地にかかる金額はおよそ4倍。
つまり、空き家の所有者の視点で考えるとお金をかけて解体した上に高い税金を払い続けるよりも、空き家を放置していた方が得なのです。
もちろん、売却ができれば話は別ですが、空き家問題が深刻化している地域の土地であれば買い手がつきにくいことは想像に難くないでしょう。
処分したくても解体費用がそもそも払えず、手が付けられない空き家もたくさんあるのです。
周辺の空き家の増加で苦しまないために
空き家問題の原因がわかったところで、ご自身でできる対策について考察していきましょう。
空き家問題の根本的な対策、解決は国や地方自治体などの行政に委ねるほかありません。
主権者として空き家問題にも意識をもって投票行動するのも、理屈の上では非常に大事です。
ただ、現実問題ご自身やご家族が空き家問題の悪影響を受けないための最大の対策は空き家問題が深刻化しないであろうエリアを選定して住宅の購入を行うことです。
具体的には、まず10年後、20年後の街の姿を想像し、発展していくか、人口の増加が見込めるかといった部分を考えていくことが大切です。
ご自身が暮らす中での景観や治安を守るのももちろんのこと、今後賃貸物件として貸し出したり売却することもあるかもしれません。
その際、街そのものの人気があれば相手探しも比較的スムーズに行えるかとも思いますがゴーストタウン化してしまっていると、その難易度は一気に上がります。
また、街の将来性だけでなく、自治体が空き家対策に真剣に取り組んでいるかといったことも重要な判断要素になります。
空き家問題への取り組みはそのエリアの将来の価値に直結しますので、しっかりと事前に確認するようにしましょう。
2019年は不動産の絶好の売り時です
2019年現在、東京オリンピック開催に伴う建築ラッシュや、過去最低レベルの金利水準であることもあいまって、不動産価格は高値で推移しています。
不動産を高値で売ることができる絶好の機会である一方で、不動産市場がいつ下落してもおかしくない局面に入っているのも事実です。
海外の他の先進国は、不動産価格がすでに下落を始めているところも多いですし、国際情勢も不安定な状態が続いています。
2019年10月から始まる消費増税で買い控えが起こり、2020年に好景気をけん引してきた東京オリンピックが終わってしまうことで、不動産市況が下落に転じる可能性は十分あります。
もしあなたが、空き家が増え続けている地方の不動産を保有しているのであれば、物件を手放すのはこの1年がチャンスです。
すでに売却を検討しているのであれば、遅くとも年内、できれば今すぐにでも売却のための行動を起こすことを強くお勧めします。
不動産を高く売るための鉄則は「複数の不動産会社に査定を依頼すること」
不動産を売却する人であれば、誰しも「少しでも高く売却したい！」と考えているのではないでしょうか？
不動産には決まった価格がないため、しっかりと情報収集をして戦略的に売却活動を始めないと、数百万円単位で損をしてしまう可能性があります。
不動産を高く売却するために必要なポイントは複数ありますが、もっとも大切なポイントは「1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼すること」です。
不動産の売却の最初のステップである「査定」で、最終的な売却価格が決まると言っても過言ではありません。
まったく同じ不動産の査定を依頼したとしても、
- 不動産会社A社＝「2500万円です」
- 不動産会社B社＝「2800万円です」
- 不動産会社C社＝「3200万円です」
といった、数百万円以上金額の差がある査定結果がでることは珍しくありません。
不動産会社によって査定の基準が異なるため、1社だけの査定額を鵜呑みに売却活動を始めることは本当に危険なのです。
上記3社のうち、もしA社の査定額「2500万円」だけを基準にして売却を進めると、本来売れるであろう価格よりも安売りしてしまいますよね？
上記のようにA、B、C社などの複数社に査定を依頼することで、およその売却相場を掴むことができ、安売りするリスクを回避できます。
不動産の売り出し価格は、安すぎると損をし、高すぎても長期的に売れ残ってしまうので、適正価格に近い売り出し価格を設定することが何よりも大切です。
複数社への査定依頼は「不動産一括査定」が便利です
とはいえ、何社もの不動産会社に足を運び、いちいち査定を依頼するのは面倒ですよね？
そこで最近主流になりつつあるのが、「不動産一括査定サイト」です。
スマホやPCから売却したい物件の情報を入力すると、一度で複数の不動産会社に査定の依頼ができます。
査定を依頼したからといって必ず売却を依頼する必要もないので、複数社に査定を依頼し、査定額に納得がいった＆対応の良いと感じた会社に売却を依頼するといいでしょう。
また、不動産一括査定サイトを利用する人が増えるにつれて、多くの企業が一括査定サービスを提供するようになりました。
どの不動産一括査定サイトを使うべきか悩む人も多いのですが、筆者のおすすめは「HOME4U」と「すまいValue」です。
それぞれの特徴を簡単に紹介しておきましょう。
日本初の不動産一括査定サイト「HOME4U」
「HOME4U」は、NTTデータグループが運営する日本初の不動産一括査定サイトで、運営歴18年を誇ります。
ネット上の評判も良く、個人情報管理が徹底されている点もおすすめしたいポイントです。
というのも、NTTデータグループは、政府や銀行クラスの情報セキュリティを扱っている会社です。
査定を依頼したからといって、査定を依頼した会社以外に情報が漏れることもなく安心して利用できます。
事前の審査を通過した1300社以上の不動産会社と提携しているので、あなたのエリアの売却に強い不動産会社に査定を依頼できますよ。
大手不動産会社6社が共同運営する一括査定サイト「すまいValue」
もう一つおすすめしたい不動産一括査定サイトが、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の不動産売買実績TOP3を含む大手6社が運営する「すまいValue」です。
不動産の売却実績豊富な6社にまとめて査定を依頼できる日本で唯一の査定サイトであり、高い人気を誇ります。
一部上場の大手ばかりですから、査定を依頼したからといって、しつこい営業電話に悩まされる心配もありません。
特に都市部のエリアの不動産を売却する予定の人にはお勧めしたいです。
空き家が増えている地方の不動産を売却する人は、「HOME4U」と「すまいValue」の両方を併用してみてください。
というのも、地方のエリアで一括査定サイトを利用すると、査定対応可能な会社が1～2社ほどしか出てこないことがあるからです。
不動産を高く売るために大切なのは、一括査定サイトを使うことではなく、「複数社に査定を依頼すること」です。
HOME4UとすまいValueの両方に依頼をすれば、適正価格を知るために十分な数の会社に査定を依頼できるはず。
せっかく不動産の売り時に売却活動を始めても、査定の段階でつまずいてしまうと、絶対に高値では売れません。
これから不動産売却を始める予定の人は、必ず複数社の不動産会社に査定を依頼した上で売却活動を始めてください。
まとめ
少しずつ認識されつつある空き家問題。
深刻化すると、景観が損なわれたり、生活が不便になる可能性があるだけでなく、治安や安全性も脅かされるかもしれません。
空き家問題は今や東京などの大都市ですら他人事ではありませんが、しっかりとエリアの将来性や自治体を選んでいけば回避することもできます。
家は、一生に一度かもしれない買い物。
どんな家を買うかももちろん大事ですが同様に大事な場所選びにも手を抜かないようにしましょう。
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