建売住宅は頭金なしでもOK?相場はどれくらい?頭金を用意するメリットも教えます

住宅情報誌や住宅関連のサイトでは、「建売住宅を買うなら頭金を貯めましょう」と書かれているものです。

確かに頭金を貯めておけば住宅ローンの返済は楽になります。

かつては頭金がなければ建売住宅は購入できませんでした。

ただし、その常識は、現在では正しくない面もあります。

建売住宅と頭金との関係を考えていきましょう。

ぜひ参考にしてみてください。

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建売住宅の頭金3つの性質

頭金とは、建売住宅の売買代金のうち引き渡し時に現金で支払う部分のことです。

残りは住宅ローンで支払うことになります。

ただ、頭金は単に現金の支払いにとどまりません。

金融機関へのアピール材料にもなるのです。

手付金との違いも考えると、頭金の性質や役割は次の3点になります。

  1. ローン返済が楽になる
  2. 金融機関に対するアピール
  3. 手付金との違いは

それぞれみていきましょう。

1.ローン返済が楽になる

頭金を出したほうがローン返済は楽になる計算です。

借りる金額が少なくて済むなら、その分返済額は少なくなります。

月々の返済額も楽になるのです。

また、頭金はある程度の期間をかけて貯めることもできます。

毎月必ず返済しなければならないローンよりも、苦しい月には貯金額を変動させることができる頭金のほうが気楽です。

2.金融機関に対するアピール

頭金を貯めていることは金融機関へのアピールにもなります。

それだけ住宅取得を真剣に考えている証というわけです。

金融機関としても頭金があるほうが、融資をするにもしやすくなります。

融資額が少ないほうが回収できる可能性が高くなるからです。

融資額が少なければその分完済される可能性も高くなります。

3.手付金との違いは

手付金は契約の証として売主に渡す金銭です。

もし買主の都合で契約を破棄する場合には、手付金を放棄して契約を解除します。

これに対して頭金は代金のうち現金払いの部分のことです。

手付金は引き渡し時には、頭金と同じように代金に充当されます。

同じように現金で売主に渡すものですが、その性質や役割は大きく異なるのです。

頭金なしで建売住宅を買うことはできるか

かつては2割から3割といわれていた頭金。

今でも売買代金の50%以上もの頭金を用意する人もいます。

頭金が多いほうと住宅ローン返済が楽になることは変わりません。

ただ、頭金がなくても建売住宅を買える時代になってきたのです。

頭金がなくても建売住宅を買うことができるかについて考えていきます。

かつては2割から3割といわれていた

「頭金は2割用意しましょう」と住宅関係のサイトにも記載があります。

この記載は半分正解で半分は正しくありません。

確かに2000年頃までは住宅ローンは住宅価格の8割程度が限度でした。

このため、残りの2割程度は自分で用意する必要があります。

ただし、2020年時点ではこうした制限はありません。

「正しくない」とお話ししたのはこの部分のことです。

その気になれば100%住宅ローンで購入することもできます。

一方、無理のない返済を念頭に置くと、やはり頭金を多く出したほうがよいでしょう。

実際、新規に住宅購入を検討する人は住宅価格の10%から15%程度の頭金を用意しています。

返済の観点から2割用意することは「正解」なのです。

分譲マンションでは13%が頭金なし

現在では、頭金が2割に満たなくても住宅を手に入れることはできます。

2020年3月発表の「2019年首都圏新築マンション契約者動向調査」によると、新築マンションの自己資本比率、つまり頭金割合の平均は19.1%、約2割です。

一方で頭金がゼロという人も13.6%います。

半分以上の人が頭金は物件価格の10%未満の頭金しか用意していません。

実は頭金がなくても建売住宅は購入可能

今では新規に住宅ローンを借りる場合には、頭金がなくても貸してくれる場合が多いのです。

これには金融機関同士の競争も関与しています。

金融機関にとって住宅ローンは、利益は少なくても貸し倒れの少ない優良な貸出先です。

金融機関全体の利益が減っている日本では何としても死守したい分野といえます。

このため、かつてのような頭金は2割、といった金融機関有利の高いハードルを言ってはいられなくなったのです。

競争の結果、頭金がなくても融資をしてくれる金融機関が現れました。

購入可能でも頭金がないとやはり苦しい

頭金がなくても建売住宅は購入可能です。

とはいえ、「買うことができる」と「無理なく買うことができる」のは大きな違いになっています。

頭金が少ないと月々の返済やボーナス払いが大きくなるもの。

当然家計を圧迫します。

頭金なしでも購入は可能なものの、多額の返済が続くのが現実です。

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建売住宅で頭金を差し入れるメリット5選

何百万円もの頭金は一朝一夕では貯まりません。

何年もの貯金が必要です。

そうまでして頭金を貯めるのはいくつもの理由があります。

ローンの返済額が少なくなるのは大きな理由のひとつですが、それだけではありません。

建売住宅で頭金を差し入れるメリットは以下の5点になります。

  1. ローンの返済額が少なくなる
  2. ローン審査を通りやすくなる
  3. 最低金利で借りられる場合も
  4. 諸費用は自己資金が原則
  5. 頭金は物件価格の1割から2割が目安

どういうことか解説します。

1.ローンの返済額が少なくなる

頭金を差し入れる最も大きな理由、それは住宅ローンの返済額が減ることです。

実際にシミュレーションしてみると違いがわかります。

下の例では、借入金が少なるほど返済額が減っていくのがわかるのです。

低金利の時代とはいえ、借入金が多くなると金利の負担も増えます。

ローンの返済を無理なくするには、頭金は必須です。

借入金 月々の返済額
3,000万円 77,748円
2,000万円 51,652円
1,000万円 25,826円

※金利0.47%・借入期間35年・ボーナス払いなし

2.ローン審査を通りやすくなる

頭金の額によってはローンの審査も通りやすくなります。

金融機関にとっては住宅ローンがきちんと返済されることは重要な要素です。

融資額が少なければ、その可能性は高まります。

頭金なしだと返済能力やそもそもの計画性を疑われることあるのです。

本当に返してくれるかわからない人には融資をためらうもの。

頭金の多さは金融機関へのアピールにもなります。

3.最低金利で借りられる場合も

優良な顧客には有利な条件で貸し出してくれるのが金融機関です。

ある程度の頭金があれば、「この人は建売住宅購入に向けて計画的に行動している」と評価されます。

評価が高ければ有利な金利で貸してくれるのです。

金利は小さいほど返済が楽になることは間違いありません。

4.諸費用は自己資金が原則

頭金とは別に、仲介手数料や登記手数料などの諸費用もかかります。

これらの諸費用は現金払いが原則です。

住宅ローンとあわせて借りることもできるものの、頭金なしのフルローンだと余分に借りることができない場合もあります。

頭金を含めて、貯金が極めて少ない状態では、建売住宅は購入困難です。

5.頭金は物件価格の1割から2割が目安

現代はかつてのように2割から3割の頭金が必要、との時代ではありません。

それでも頭金には多くのメリットや用意すべき理由があります。

先ほどもお話ししたように、新築マンションの頭金割合の平均は約2割です。

頭金が必須ではないものの、余裕をもって建売住宅を購入するには、物件価格の1割、できれば2割程度の頭金が理想となります。

建売住宅の頭金を手配する方法5選

何百万円もの頭金はある日突然集まるものではありません。

何年も前から手配をすることが必要です。

貯金をするのが最も手堅い手段ですが、他のルートもないわけではありません。

国も住宅購入のために資産の世代間移動を円滑にしようとしています。

建売住宅の頭金を手配する方法は次の5つが代表的です。

  1. 地道に貯金
  2. 親や祖父母に資金援助の相談をする
  3. 遺産相続
  4. 退職金
  5. 会社からの融資

ひとつずつ解説します。

1.地道に貯金

まずは最も地道な方法です。

貯金を少しずつでもしていけば頭金は貯まります。

千里の道も一歩から。貯金に王道なし。

月々の給料を貯めるボーナスを貯めるなど手段がさまざまです。

貯金のよいところは、ローンと違って金額が決まっていない点があげられます。

今月は少し苦しいから減額する、余裕があるから余分にするといった調整が可能です。

住宅ローンを払い出すとこうしたことはできなくなります。

2.親や祖父母に資金援助の相談をする

国は直系尊属、つまり親や祖父母から住宅取得のための贈与について贈与税の課税を緩和しています。

住宅取得のためのお金であれば、贈与税がかからないのです。

これは誰もが使えるわけではありません。

援助してもらえない人が多いことも想像できます。

もしご両親や祖父母がお金をだしてくれるのであれば積極的に活用しましょう。

3.遺産相続

相続税が改正され、相続税を支払う人が増加することが予想されています。

相続税がかからない場合でも遺産相続自体は多くの人が体験するのです。

この遺産相続でまとまったお金が手に入ることもあります。

こうした金銭を頭金に回すことも可能です。

4.退職金

退職年齢があがっているとはいえ、60代ともなると退職金をもらう人が増えます。

退職金は人生においてまとまったお金を手にする数少ない機会です。

これを頭金にすれば住宅ローンはかなり楽になります。

ただ、退職金は老後の生活資金です。

住宅だけに費やしていいものではありません。

退職金の使い道は慎重に考えましょう。

5.会社からの融資

厳密な頭金に該当しませんが、会社によっては、福利厚生の一環で社員に低利で融資をする制度もあります。

一般的には金融機関から借りるよりも金利は安いものです。

上場企業クラスの会社に限定されるものの、もしこうした制度が会社にあれば使わない手はありません。

自分で手配した頭金と会社からの融資、それらの不足分を金融機関で借りれば余裕のある返済が可能です。

まとめ

かつてはかなりの金額を貯める必要があった頭金。

金利が高かった時代は借りると返済が苦しくなることから、頭金を貯めることが推奨されてきました。

一方、今は低金利の時代。

住宅ローンの金利も低水準です。

場合によって頭金なしのフルローンだってできます。

ただ、計画的で余裕のある返済を考えると、ある程度の頭金は今でも必要です。

簡単に手配することはできない頭金。

計画的に貯めるようにしましょう。

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