古いマンションには古くさい、貧弱な設備しかないといったイメージがあります。
ですが、このイメージは今の築30年のマンションには当てはまりません。
今の築30年のマンションはそのままでも十分に利用できるマンションもたくさんあります。
さらにリフォームを行なえばさらに寿命を延ばせるのです。
ここでは築30年のマンションの現状やスムーズに売却するためのコツを紹介します。
今や市場に出回るマンション25％は築30年以上のマンションです。
築30年マンションの売却の方法を勉強しましょう。
また、これから不動産の売却を考えている人に一つ忠告しておきたいことがあります。
それは、「1社の不動産会社が提示した売却査定価格のみを参考にして売却活動をスタートすることは絶対にしてはいけない」ということです。
不動産の売却査定額の算出方法はそれぞれの会社によりけりです。
同じ不動産であっても、査定額に100万～500万円程度開きが出てくることもよくあります。
例えば本来5,000万円で売却できたはずの不動産が、一つの不動産会社に絞ってしまったために4,500万円になってしまったらどうでしょうか。
500万円の差は非常にもったいない！（500万円もあれば1年間何もせずに暮らせたり、旅行に行けたりと、いろんなことが可能です）。
こんな悔しい状況になってしまわないためにも、不動産の売却活動を開始する前には複数の不動産会社に見積もりを依頼することが大切です。
しかし複数の不動産会社を1社ずつ回って見積もりをお願いするとなると、膨大な時間と労力が必要ですよね。
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・3,350万
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という査定が出る可能性も十分に考えられます。
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それではここから、不動産の2022年問題について詳しく解説をしていきましょう。
築30年のマンションの資産価値はゼロ!?
築30年のマンションといえば、平成の始めごろの建築です。
まだバブル景気に日本が躍っていたころになります。
そんな昭和から平成にかけての物件にもきちんとした価値があるのです。
たとえ資産価値は低くとも、十分に生活することができます。
建物の寿命はまだまだあるのでリフォームすれば快適に住むことも可能です。
資産価値は下がってもゼロにはならない
築30年ともなると売却価格は相当に下がってしまいます。
それでも売価が0円になることはありません。
たとえ築年数が経過していても、その物件に住んで生活することができるからです。
また、建物の価値はゼロ近くになったとしても、マンションには敷地権という土地の所有権も含まれています。
土地の価格は建物と違ってなくなることはありません。
これらの理由によって資産価値が下がってもゼロにはならないのです。
資産価値と建物の寿命は別
資産価値は税務や会計の減価償却の考え方によって減少していきます。
やがて建物の価値はゼロとなってしまうのです。
一方、現在の技術では建物に使われるコンクリートはきちんとメンテナンスをすると100年近くは維持できます。
資産価値はなくなっても建物は持続可能なのです。
資産価値と建物の寿命は異なることを覚えておきましょう。
築30年のマンションは売れる！
都市部を中心に新築マンションの分譲価格は上昇しています。
10年前と比べると、東京では1,000万円も値上がりしました。
そこで注目されてきたのが中古マンションです。
値段が手ごろなためこれまで敬遠されてきた築年数が経過したマンションも見直されています。
中古マンション市場の現状とその理由の解説です。
売買されるマンションの4件に1件が築30年以上
現在市場に流通しているマンションの約25％、4件に1件は築30年以上の物件です。
全体の4分の1と考えると、相当な数の築30年クラスのマンションが取引されています。
かつては築年数の経過した物件は古い物件として敬遠されていました。
ですが、今は商品として立派に流通しているのです。
築30年のマンションが売れる5つの理由とは？
築年数の経過した物件が売れるにはそれなりの理由があるはずです。
ここでは築30年のマンションが売れる理由を5つにまとめてみました。
購入金額や維持費などの金額面が大きな理由ではありますが、耐震設計などの性能も売れる理由であることがわかります。
購入時が底値のため価値が下がりにくい
資産価値でいえば、築30年も経つとほぼ底値となります。
ここからは資産価値はほとんど減少しないか、下がったとしても下落は緩やかです。
ここが毎年のように資産価値が下がってしまう新築物件との違いになります。
資産価値が下がりにくいのは築30年マンションの安心材料のひとつなのです。
税金が安い
中古マンションを購入する際の不動産取得税や登録免許税、それらに加えて毎年かかる固定資産税や都市計画税。
これらはその物件の評価額に応じて課税されます。
築30年のマンションともなると、建物部分の評価額は新築の30％程度です。
新築マンションは特例で固定資産税が安くなることもありますが、それを考慮しても中古マンションの租税負担は軽くなります。
手ごろな価格で購入できる
中古マンションを選ぶ大きな理由が価格です。
新築マンションの20％から30％程度になります。
物件によってはもっと安くものもあるくらいです。
自分の住みたい場所や便利な場所に安く住めるのであれば、築30年でもそちらの物件を選択する人は多くなります。
新築マンションの頭金程度で購入できる中古マンションを選ぶ人は増えているのです。
リノベーションの人気が高まっている
築30年ともなると、設備や内装は手を加える必要があります。
最近はリノベーションやリフォームの技術が進歩して新築と遜色ないレベルまで戻すことも可能です。
また、リフォーム箇所にメリハリをつけて自分たちに合った改装をする人も増えています。
新築物件に手を加えることはできないけれど、築30年のマンションならば思い切ったことも可能です。
リノベーション人気が中古マンションの人気を後押ししています。
新耐震設計が適用されている
昭和56年6月以降に建築が始まっているマンションはそれ以前のマンションに比べて耐震性が向上しています。
これは建築基準法が改正されたからです。
この基準を新耐震設計といいます。
築30年のマンションはだいたい平成の始め頃の竣工です。
したがって築30年のマンションはすべて新耐震設計となります。
地震大国の日本で耐震性が高いことは何よりの安心材料なのです。
設備が意外に豪華な場合も
築30年のマンションが建築されていたころ、日本はバブル真っ盛りでした。
このため、当時の先端の設備や高級な内装が使われている場合があります。
不景気だった平成10年前後よりも躯体にも設備にもお金をかけているマンションが多くあるのです。
もちろん、経年劣化している設備もありますが、今でも立派に使える設備も多くあります。
築30年のマンションを高く売るための5つのポイントとは？
先ほど市場に流通しているマンションの約25％は築30年以上の物件とご紹介しました。
物件が多くあることは売る側からすると、ライバルが多いことを意味しています。
ただ漫然と買い手を探していては、いつまで経っても売却はできません。
ここでは築30年のマンションを高く、なるべく早く売るためのポイントを5つにまとめて解説します。
売却を始める前に一読しておきましょう。
相場を把握する
相場を知る。当たり前の話ですが、なかなかできない場合もあります。
思い入れが強かったり、残債が多かったりと相場からかけ離れた値段で売り出されている物件もありました。
特にマンションの場合はマンションごとに相場が形成されています。
Web上でもどのマンションでいつごろ、いくらで売れたか検索することが可能です。
そうしたサイトで確認すれば、自分の部屋の価格水準を知ることができます。
リフォームはしない
リフォームをしたほうがきれいに見えるから売れるのではないか、と考える人もいます。
ですが、現実はそうではありません。
確かに不動産業者の中には物件を買い取ってリフォームして再販売する業者もいます。
彼らはリフォームを安く行うノウハウを持っているからこそ、それが可能なのです。
先ほども述べたように、今は自分でリノベーションやリフォームをする時代といえます。
無理に売り手側がリフォームをせず、買い手に任せたほうがよいのです。
インスペクションを行う
インスペクションとは、最近登場した言葉で建物診断のことです。
インスペクション自体は「監査」といった意味になります。
建物を診断して不良個所や不具合がないかを確認することです。
インスペクションを行なえばマンションの居室に不具合がないか、あるとすればどこにあるのかといったことがわかります。
不動産トラブルの主な原因は購入後に出てくる不具合です。
インスペクションを受けておけば、こうしたトラブルを未然に防ぐことができます。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産売買の大前提として、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。
自分の大切な財産を任せるのです。
不安のある相手にはお願いできません。
ただ、言うのは簡単ですが、信頼できる不動産会社を見つけることは難しいものです。
大手はよく教育された社員が揃っている傾向があります。
また、地元で長年営業している不動産会社も地元の手前無理なことはできません。
実際に面と向かって話してみないとわからない部分はあります。
複数の不動産会社に査定を依頼する
査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。
1社だけの査定ではそのエリアのマンションの価格水準を反映しているとは限らないからです。
ここでは査定依頼の方法と、仲介を依頼する場合のコツをご紹介します。
どこに仲介を依頼するかによって売買金額や売買までの期間が大きく変わってくるのです。
不動産一括査定サイトで査定を依頼する
一生のうちで不動産を売買する機会は少なく、不動産会社をいくつも知っている人は多くありません。
今ではweb上にいくつもの不動産一括査定サイトが存在しています。
これらを利用するのも一案です。
不動産一括査定サイトは一度の入力で複数の会社に査定を依頼することができます。
一定水準以上の不動産会社が参加しているのも安心材料です。
信頼できる不動産会社を探すことにも利用してみましょう。
専任媒介で1社に仲介を依頼するのもひとつの方法
専任媒介契約は依頼主も他社に仲介を依頼することができなくなる、拘束力の強い契約でうす。
その代わりに定期的な報告が義務付けられるなど不動産会社側も拘束されます。
不動産会社側も頑張らなければならないプレッシャーがかかるので手を抜くことができません。
この専任媒介契約を利用するのもひとつの方法です。
不動産一括査定サイトなどで意中の会社を見つけ、そこと専任媒介契約を結びます。
不動産会社側は専任媒介契約を締結すればモチベーションが上がって頑張ってくれるものです。
定期的な報告も必要なので何もしないのは格好もつきません。
結果的によい条件で売却できる可能性が高まるのです。
【Q&A】築30年のマンションの売却相場はどれくらい？
グレードや立地条件などが異なるため一概には言えませんが、東京都内では1㎡あたり30万円程度、ファミリータイプであれば2,000万円台です。
これくらいなら収入の少ない人や住宅にお金をかけたくない人でも手が届きます。
大阪府内では1㎡あたり20万円前後。
総額では1,500万円くらいです。
この数字は物件価格だけなので手数料やリフォーム代は別途必要になります。
まとめ
ひと昔前まで築30年も経過したマンションはほとんど売れませんでした。
劣化がひどく、二束三文にしかならなかったからです。
ですが、現在の築30年クラスのマンションはまだ十分に使用できます。
リノベーションやリフォームをすればさらに寿命を延ばせるのです。
特に新築マンションが高騰している時期では、高額マンションを敬遠して格安の中古マンションにも目がいくものです。
売り方さえしっかりしていれば築30年のマンションでも十分売却できます。
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