消費税増税、景気後退の表面化、そして東京オリンピックと経済に大きな影響を与えるイベントが目白押しです。
不動産は高い時に売り、安い時に買うのがセオリーになります。
現在の経済情勢でいえば、2019年が売り時、買い時は2020年以降です。その理由をここでは解説していきます。
また、これから不動産の売却を考えている人に一つ忠告しておきたいことがあります。
それは、「1社の不動産会社が提示した売却査定価格のみを参考にして売却活動をスタートすることは絶対にしてはいけない」ということです。
不動産の売却査定額の算出方法はそれぞれの会社によりけりです。
同じ不動産であっても、査定額に100万～500万円程度開きが出てくることもよくあります。
例えば本来5,000万円で売却できたはずの不動産が、一つの不動産会社に絞ってしまったために4,500万円になってしまったらどうでしょうか。
500万円の差は非常にもったいない！（500万円もあれば1年間何もせずに暮らせたり、旅行に行けたりと、いろんなことが可能です）。
こんな悔しい状況になってしまわないためにも、不動産の売却活動を開始する前には複数の不動産会社に見積もりを依頼することが大切です。
しかし複数の不動産会社を1社ずつ回って見積もりをお願いするとなると、膨大な時間と労力が必要ですよね。
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例えばあなたが直接依頼した不動産会社では3,000万円の査定だったのに、一括査定サービスを利用することで、
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・3,350万
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「HOME4U」は東京株式市場一部上場企業である「NTTデータ」グループによって運営されており、個人情報保護といった信頼性はもちろん、過去19年で累計40万件の査定を行った実績も持っています。
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もしかするとこのような一括査定サービスを利用したことのある人の中には、
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それではここから、不動産の2022年問題について詳しく解説をしていきましょう。
マンションの売り時はズバリ2019年！3つの根拠から解説
マンションの売り時はずばり2019年です。消費税増税や景気の後退局面を迎え、マンション価格も下落する可能性があります。
ここではその根拠を3つあげての解説です。マンションの売却を考えている人には必見の内容になります。
消費税増税の反動
2019年10月に消費税が増税されました。
これによって10月以降引き渡しの新築マンションは10％の消費税がかかるようになります。
一方、個人が所有している中古マンションに消費税はかかりません。
消費税増税によって新築マンションと中古マンションの価格差は開いたことになります。
購入者から見ると中古マンションがお得に映るのです。
海外投資家の撤退
政府の発表では、景気は踊り場から後退局面に入っています。
リーマンショックのようなセンセーショナルな出来事はありませんでしたが、不景気になっているのです。
不景気になると海外の投資家は一斉に資金を引き揚げます。
都心のマンションを海外投資家が買いあさっているのは周知の事実です。
海外投資家が撤退するとマンション価格が下落する可能性があります。
金利上昇の可能性
現在の金利は政策的に非常に低い状態となっています。今後この状態が続くかは不透明です。
金利が上昇すると住宅ローン金利も連れて上昇します。購入者からすると金利負担が増えるのです。
購買意欲が削がれ、マンション価格が下落する可能性があります。
一番の売り時は築15年！資産価値の下落幅から解説
マンションは買ってすぐに価格の下落が始まります。
ただ、その下落幅は時期によって異なり、一様ではないのです。
マンションは後ほど解説するように築15年前後での売却が一番お得に売却できます。
その理由を売却時期ごとに解説です。
新築直後は売るべからず
特別に人気のあるマンションを除いて、新築からしばらく価格は下落します。
新築マンションには、俗に「新築プレミアム」と呼ばれる価格が付加されているからです。
販売手数料や業者の利益が上乗せされているため、新築マンション価格は割高になっています。
新築後しばらくはこの新築プレミアムがどんどんなくなっていくため、価格も急ピッチで下がります。
この期間に売却すると購入価格との差が大きくなるので注意が必要です。
築15年程度から下落は緩やかに
築15年前後から価格の下落は緩やかになっていきます。
これは新築プレミアムが消化され、本来の建物価値の下落で価格が形成されるためです。
この時期に売却すると、当然新築価格よりも安い価格となります。
ただ、15年以上使用したことでその使用分の価値が割り引かれたと考えると納得することが可能です。
築15年程度の売却、もしくは築15年程度の物件の購入はおすすめできます。
築20年超は人気がなくなるものも
築20年を過ぎると価格もかなり下がってきます。
きちんと管理されたマンションは価格が下がりにくいものの、適切な修繕や管理ができていないマンションは価格下落が止まりません。
これくらいになるとマンションの人気・不人気がはっきりしてきます。
マンション固有の相場が形成されるようになり、その水準での売買が多くなるものです。
大規模修繕の時期から見るマンションの売り時
概ね15年周期で行なわれる大規模修修繕。修繕の行われる時期によってもマンションの売り時は変わってきます。
修繕後であればしばらく大きな出費がないため、管理に対して安心感が生まれるからです。
一方で万一の際の積立金不足といった問題も生じます。マンションの売り時を大規模修繕の時期から考える試みです。
大規模修繕はリスクもある
大規模修繕を終えたマンションはきれいに見えます。外壁塗り替え、屋上の塗装、玄関ホールもきれいになるでしょう。
見栄えがよくなることはマンション売却にとってもプラスです。
ただ、適切に修繕をしていないとせっかくの大規模修繕も無駄になりかねません。
本来ならば屋上防水をすべきところをやっていないなどの例もあります。適切に修繕がされていないことはリスクなのです。
修繕後は積立金不足の可能性もあるが
大規模修繕を行うと一時的に修繕積立金は残り少なくなります。
このタイミングで大きな災害に見舞われると対応できない可能性もあるのです。
地震や台風といった災害はどれほどの被害になるのか想定できません。
積立金の不足はそのマンションにとって大きな問題となる場合があります。
トータルでは修繕後に軍配
売却時期という視点で見ると、大規模修繕が終わったタイミングで売却することに軍配が上がります。
マンション全体の見栄えがよくなり購入者にとって好印象となるからです。
大規模修繕が終われば、積立金不足というリスクもあるものの、大きな出費はしばらくないことがわかり、管理に対しての安心感につながります。
マンションを高値売却する際に押さえておきたい3つのポイント
マンションを高値売却するには、相場、物件、不動産業者の3つのポイントが重要になります。
売却するからには、できるだけ高く、なるべく早くしたいのが人情です。
ここでは高値売却する際に押さえておきたいポイントを3つに絞って解説します。
ポイントを押さえて高値売却を目指しましょう。
まずは相場
誰でも高値で売却したいもの。ですが、マンションにはそのマンションの相場のようなものが存在します。
その相場を無視して売却することはできません。まずは相場を知ることです。
ネットで検索すれば自分のマンションや周辺のマンションがいくらくらいで売却されているかわかります。
大規模なマンションであれば何号室がいくらで売れたかも調査できるのです。
こうして相場を知ったうえで売却価格を設定しましょう。
物件をきれいに見せるには
中古マンションの内覧に行くと引っ越ししてそのままの状態の場合もあります。
ひどい時は荷物が置きっぱなしのケースも。売り物である以上、物件はなるべくきれいにしておきましょう。
ハウスクリーニングであれば数万円からでも施工可能です。
中古である以上、キズや傷みがあるのは仕方ありません。それでもきれいに保つことイメージがよくなり、早期売却につながるのです。
不動産一括査定を活用する
不動産を少しでも高く売却する際の鉄則の一つが、「複数の会社から見積もりを取ること」です。
不動産を売却する際、多くの人は近所の不動産会社やCMなどの露出が多い大手不動産会社に査定を依頼することが多いです。
しかし、不動産の査定価格は不動産会社によって異なり、その金額差は100～500万円ほど開きがあることも珍しくありません。
本来4000万円で売れる可能性のある不動産であっても、「査定額は3600万円です。」と判断される可能性も十分あるため、1社だけの査定額を鵜呑みにすることは本当に危険なのです。
しかし、NTTデータが運営する「HOME4U」や、三井のリハウス、住友不動産販売などの大手6社が運営する「すまいValue」などを活用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定の依頼をかけることができます。
＜不動産一括査定の例＞
A社 「3600万円です」
B社 「3800万円です」
C社 「4200万円です」
D社 「3950万円です」
E社 「4350万円です」
「3600万円＋3800万円＋4200万円＋3950万円＋4350万円÷5＝3980万円」
上記のように、複数の不動産会社からの査定額の平均値を取ることで、適正に近い価格を把握できるようになります。
A社（3600万円）の査定額だけを信用して売りに出していたら、数百万円は安売りしてしまうでしょう。
また、E社の査定額を鵜呑みにした場合であっても、相場より高く売りに出しすぎてしまい、長期間売れ残って結局値下げするのがオチです。
これから不動産会社を売却する人は、「HOME4U」や「すまいValue」などの一括査定サイトを活用して、売却を始めるようにしましょう。
すぐに買い手がつかないマンションは買取を利用するのも手
築年数が古い、遠隔地にあるといった条件の悪いマンションは買取を選択するのもひとつの手段です。
買取は不動産業者に売却するため、スムーズに売却ができます。
相手はプロなので建物に欠陥があったとしても責任を追及される可能性が少なくなるのです。
一方でどうしても売却価格は割安になります。
とにかく早く売却したい、値段にかかわらず処分したい、という場合には買取を検討することがおすすめです。
マンション売却時にかかる費用・税金まとめ
マンションを売却する場合でも仲介手数料や印紙代などの費用がかかります。
これらは購入者と折半であったり、法定されていたりと当事者の一存では変更しにくいものばかりです。
ただ、購入者側と比較すると登記関係費用が少ないなど少額となります。主な費用と税金は以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 契約書への印紙代
- 登記関係費用（司法書士報酬等）
- 所得税(利益が出た場合)
仲介手数料と契約書への印紙代は購入時と変わるところはありません。登記関係費用は購入時よりも少額です。
利益が出た場合は所得税がかかります。
ただし、住み替えの場合は控除があるなど支払いが少なかったり、税金を支払う必要がなかったりする場合もあるのです。
2020年以降に控えている「2022年問題」「2025年問題」とは？
不動産業界では、「20XX年問題」という言葉がよく語られます。
大きなビルが完成予定だとテナントの需給バランスが崩れるため20XX年問題、といった具合です。
中には社会的な課題をはらんだ問題もあります。
ここ数年は流行しているのは「2022年問題」と「2025年問題」です。2022年問題は生産緑地、2025年問題は団塊の世代がキーワードです。
不動産業界で話題となっている、ふたつの20XX年問題について解説します。
2022年問題とは
市街地の中にぽつりと農地があることがあります。
これは「生産緑地」という制度によって保護された農地で、生産緑地とは市街地で農業をやる代わりに固定資産税を農地並みに引き下げる制度なのです。
この生産緑地は30年の期限で1992年から始まりました。
このため多くの生産緑地が2022年から期限が切れ始めます。
期限切れにより大量に宅地が供給され、需給バランスが乱れが懸念されているのです。
これが2022年問題になります。
実質的に生産緑地を延長する制度や新たな用途地域を創設するなどして国も対策中です。
2025年問題とは
1946年から50年生まれのいわゆる団塊の世代が後期高齢者になりつつあります。
資産を持っているのに処分されない、認知症を患って処分したくてもできないといった問題が考えられるのです。
不動産とは離れますが、社会保険や年金の負担が増大する恐れもあります。
段階の世代が個人資産の多くを所有しているのも事実です。今後の動向には目が離せません。
マンションの買い時は2020年以降がおすすめです
マンションの買い時は2020年以降といえます。
特に首都圏でこう断言できるのは、オリンピック後の景気の反動、消費税増税のマイナスの影響、オリンピック用地の放出による需給バランスの悪化があるからです。
もう少し待てば、今よりもお得にマンションが購入できる可能性があります。今しばらく自重するのもひとつの手段です。
＜番外編＞大阪はオリンピックの影響を受けるのか？
東京以外にオリンピックの影響はあるか。これは東京以外の不動産業界で今も語られる話題です。
大阪の場合、首都圏ほどには直接の影響は受けていません。
ただ、東日本大震災以降オリンピック会場の整備まで日本の土建業、建設業は東京から東側にシフトしています。
人材が東北、関東に偏っているのです。これはオリンピック終了、正しくはオリンピック会場の整備が終了すれば緩和されます。
この結果、人材不足が多少解消され、割高だった人件費、建築費が安くなるのでは、とも言われています。
一方でほとんど影響がないとの意見もあるのです。直接的でなくとも、何らかの影響はあるものと考えられます。
まとめ
2019年は消費税増税、景気の後退が認められるといった多くの転換点がありました。
今後景気がどう動いていくかはわかりませんが、不透明性がましたことは間違いのないことです。
マンションを含めた不動産の価格は景気の動向にも左右されます。
2020年の東京オリンピックが成功裏に終わったとしてもその後は揺り戻しがあることも予想されているくらいです。
オリンピックまでに処分できるマンションがあれば早めにしましょう。
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