建売住宅を購入する際にかかる費用総まとめ~総額や相場、内訳まで徹底解説

建売住宅は土地と建物価格以外にも多くの費用がかかるもの。

それを総称して諸費用と呼んでいます。

この諸費用、建売住宅の価格の5%から10%、場合によってはそれ以上かかる代物です。

諸費用は金額が確定できないものが多く、せいぜい目安が示される程度となっています。

とはいえ、諸費用はやり方次第では節約できるものもあるのです。

ここでは土地建物代金以外を諸費用と考え、建売住宅の売買にどのような諸費用があるのかを考えます。

新築建売住宅の諸費用はいつ・いくらかかるか

諸費用は建売住宅購入のさまざまな段階で必要になります。

大きく分けると、引き渡し時にかかるものと引き渡し後にかかるものです。

引き渡し時に印紙や登記手数料がかかるのは知られていますが、引き渡し後にも多くの諸費用がかかります。

これらもきちんと予算を立てておかないとスムーズに新生活へ入れません。

建売住宅の諸費用がどの時点で、どれくらいの金額がかかるのか調べてみました。

建売住宅の物件価格以外にかかる諸費用5選

建売住宅の物件価格は土地と建物代金で構成されています。

建売住宅の売買にはこれ以外にも多くの諸費用がかかるものです。

ここでは建売住宅の契約から引き渡しにかかる5つの諸費用についてみていきます。

  1. 印紙税
  2. 仲介手数料
  3. ローン手数料
  4. 登記手数料(司法書士手数料)
  5. 固定資産税等精算金

それぞれお話しします。

1.印紙税

収入印紙は契約の際に契約書に添付が求められるものです。

令和4年3月末までの不動産売買にかかる印紙税は以下のとおりになります。

500万円超1000万円以下 5000円
1000万円超5000万円以下 10000円
5000万円超1億円以下 30000円

収入印紙は契約書一通につき上記の金額の添付が求められます。

もし契約書の原本が不要であれば契約書を一通のみ作成し、他方はコピーを控えとして持っておけば印紙代は節約することが可能です。

ただし、住宅ローンを利用する場合、金融機関によっては契約書の原本を確認するところもあるので、この場合は控えをコピーで賄う方法は使えません。

2.仲介手数料

仲介手数料は建売住宅の売買時に不動産会社に支払う手数料です。

総額400万円以上の建売住宅の場合、その手数料は物件価格の3%に6万円を加算した額になります。

例えば4000万円の建売住宅であれば、4000万円×3%+6万円で126万円となり、これに消費税がかかるのです。

この仲介手数料は多くの場合、値引きには応じてくれません。

ネットを中心とする不動産業者の中には2%程度の仲介手数料や仲介手数料無料の業者もあります。

3.ローン手数料

融資手数料や保証料といった名目で金融機関に別途支払うお金です。

金融機関も融資の審査や調査にお金がかかります。

この住宅ローンの諸費用は大手の銀行では保証料が高く、逆に保証料が安いのはネット中心の銀行です。

住宅ローン手数料は融資額に対してパーセンテージで決まっていることもあり、融資額によっても変動します。

4.登記手数料(司法書士手数料)

登記費用は不動産の所有権移転登記に必要な費用です。

登記費用は不動産の規模、価格等によって異なります。

不動産の価格が高いほど登録免許税がそれにつれて高くなるのです。

総額としては20万円から30万円程度になります。

この中には登録免許税、登記手数料、司法書士の報酬が含まれています。

司法書士報酬は司法書士ごとに変わり、その平均額は所有権移転登記で5万円前後です。

これは一般論ですが、大手不動産会社と提携している司法書士は報酬が高く、提携していない司法書士の報酬はやや安めの傾向があります。

5.固定資産税等精算金

固定資産税は1月1日時点の所有者に課税される税金です。

年の途中で取得した場合は、前所有者であるメーカーに日割りした固定資産税や都市計画税の税金を支払います。

精算金の金額は不動産業者や担当者からが計算して連絡してくることが一般的です。

地域によって1月1日を起算日とする場合と4月1日を起算日とする場合があります。

建売住宅購入後(引っ越し後)にかかる諸費用7選

建売住宅にかかる諸費用は契約や引き渡し時だけではありません。

新生活を始めるためにはさらに多くの諸費用が必要です。

「一体いくらかかるのか」とため息がでそうですが、建売住宅購入後の諸費用はやり方次第で節約できるものもあります。

建売住宅購入にかかる諸費用を7つにまとめてみました。

  1. 引っ越し代
  2. 家財家電
  3. あいさつ回りの品
  4. 損害保険料
  5. 外構工事費
  6. 不動産取得税
  7. 固定資産税・都市計画税

ひとつずつ解説していきます。

1.引っ越し代

引っ越し費用は荷物の量、そして移動距離によっても変動します。

当然ながら運ぶ荷物が増え、移動距離が長くなれば引っ越し費用も高くなります。

同一市内での引っ越しであれば割安にできる場合でも例えば遠距離の引っ越しでは移動距離は何倍にもなるため、その分別途費用がかかるのです。

2.家財家電

せっかくの新居なので家具を新調したい。

そう思うのは無理ありません。

注文住宅であれば造りつけの家具を増やすことによって家具購入費を抑えることが可能です。

ですが建売住宅ではリフォームでもしない限り、新たな造作家具の設置は難しくなります。

購入した建売住宅の収納力にもよりますが、新しい家具の購入費は住宅の購入費とは分けておくとよいでしょう。

3.あいさつ回りの品

かつてほどではないものの、引っ越しをすると近所へあいさつに回ります。

あいさつの品を渡すのですが、10軒も回ろうとすると結構な金額です。

こうした習慣は年々縮小しているものの、マンションの場合よりも建売住宅のほうがこうした習慣は残っています。

4.損害保険料

損害保険料は災害に遭った際に保険金が支払われる保険です。

火災をはじめとして、風水害や盗難で家財に損害が発生した場合でも保険金が受け取れる商品もあります。

保険料は千差万別でサービスが手厚くなればその分保険料は上昇するものです。

近年は地震に対する関心も高くなっています。

地震保険も特約として追加することも増えてきているのです。

ただし地震保険は保険料も高くなります。

また、万一の際の保険金も建物の価値の全額ではありません。

地震保険の加入は慎重にしたほうがよいでしょう。

地震保険に加入しない場合、火災保険料は年間で数万円から10万円程度が多い価格帯です。

住宅ローンを組む場合は金融機関より火災保険への加入が必須になる場合もあります。

万一火災で建物が消失した場合、その保険金で融資を回収するためです。

5.外構工事費

物件にもよりますが、フェンスや舗装といった外構工事はオプション扱いとなります。

新築の建売住宅でも庭がまったく整備されていない物件があるのはこのためです。

建物本体が精一杯で外構工事まではお金が回らない、という場合もあります。

外構工事はお金をかけて整備することもできますし、節約することも可能です。

予算によって調整できる項目といえます。

6.不動産取得税

不動産取得税は文字通り不動産を取得すると別途かかる税金です。

これは建売住宅を購入後数カ月後に都道府県から通知がやってきます。

所有権移転登記の情報が都道府県に提供されるまでにタイムラグがあるからです。

税額は物件価格により異なります。

引っ越しも終わって落ち着いたころにやってくるので、うっかり忘れてしまう税金です。

建売住宅の評価額から引かれる控除や各種の特例があるので概ね物件価格の1%から2%程度になります。

7.固定資産税・都市計画税

先ほど精算金としてお話しした固定資産税と都市計画税。

課税されるのは例年4月です。

新築の建売住宅の場合、当初3年間は特例によって建物部分の税金が半額になっています。

この期間を過ぎると特例が解除されるため、建物部分の税金が倍になるのです。

この仕組みを知らないといきなり税金が上がって面食らうことになります。

その他発生する可能性のある諸費用3選

これまでにあげた諸費用以外にも追加で依頼することによって発生する可能性のあるものもあります。

また、負担金のように敷地の状況によって徴収されるものもあるのです。

場合によっては発生する可能性のある諸費用は次の3点になります。

  1. 本体以外のオプション
  2. 地盤調査費
  3. 水道負担金

ひとつずつ解説します。

1.本体以外のオプション

オプションを付けた場合は、当然ながら追加の費用が発生します。

本体以外のオプションに該当するのは、食洗器などの室内設備やカーポートなどの屋外の設備などです。

こうしたオプションは後から取り付けるのが困難なものを優先して選ぶことをおすすめします。

2.地盤調査費

地盤が軟弱だと不同沈下を起こし、建物が傾いてしまいます。

あらかじめ地盤の固さを計測して、建物を設計することも重要です。

地盤調査は建売住宅の場合は事前に行っている場合もあります。

地盤調査費は本体価格に組み込まれていることも、個別に請求されることもあるのです。

地盤調査の結果は増改築や建て替えの際にも参考になります。

控えをもらえるようなら入手しておきましょう。

3.水道負担金

これまで建物が建っていなかったところに新たに建売住宅を建てた場合、水道や下水道の負担金を請求される場合があります。

上下水道の口径を大きくした場合も同様です。

これを支払わないと水道などが使えなくなってしまいます。

市町村によって金額は異なるものの、1㎡あたり数百円の水準で敷地面積を乗じて計算するのが一般的です。

建売住宅購入で諸費用を節約することができるか

建売住宅にかかる諸費用はできれば節約したいもの。

少しでも諸費用を減らして他のものの購入したい、負担を少なくしたいと考えたくなります。

諸費用の一部は節約したり、減らしたりすることが可能です。

ただし、大きな削減や諸費用自体をゼロにすることは難しくなっています。

諸費用を節約する方法について考えてみました。

仲介手数料を節約する

仲介手数料は物件価格の約3%かかります。

これを節約するのが次のふたつの方法です。

ひとつめは仲介物件ではなくメーカーの直接販売物件を買うこと。

直接売買は仲介ではないので仲介手数料が発生しません。

もうひとつの方法は、仲介手数料無料の不動産業者を利用することです。

仲介手数料無料の業者は、売主からのみ手数料を取ることで買主の仲介手数料無料を実現しています。

火災保険料・地震保険料を節約する

保険料を安くするには、受け取る保険金を安くすることです。

ただし、この方法は万一の場合に十分な補償を受けられない可能性があります。

地震保険も割高な一方で補償が少ない保険のひとつです。

地震保険に加入しなければ保険料は割安にすることができます。

保険料は補償額と比例するので大きな減額はおすすめできません。

外構工事費用を節約する

外構はフェンスなど最低限にしておけば、出費抑えることができます。

花壇や植栽といったものは後からDIYで行うと材料費だけで済ませることが可能です。

ゆっくり時間をかけてできるうえに、費用も抑えることもできます。

自分たちで行うことで少々出来が悪くても愛着がわくものです。

引っ越し代を節約する

引っ越し代は繁忙期と閑散期で金額が大きく異なります。

また、梱包から行う場合と梱包は依頼者で行う場合では費用が変わってくるものです。

閑散期が狙い目ですが、転勤などで廃シーズンにどうしても引っ越ししたい場合もあります。

引っ越し業者の一括見積サイトなどを活用し自分たちで梱包するようにすれば、ある程度費用を抑えることが可能です。

節約が出来ない・難しい諸費用とは

ローン保証料、不動産取得税は基本的に節約ができない費用です。

ローン保証料は金融機関によって料率が決まっています。

これを変更することは非常に困難です。

不動産取得税も都道府県によって課税されます。

およその目安はわかるものの、実際に課税されるまでは金額が確定しません。

これらの費用は節約が難しい費用の代表的なものです。

建売住宅の諸費用を支払う方法と注意点

諸費用は現金払いが基本です。

ただ、住宅ローンに含めて借りる方法や諸費用ローンで借りて支払う方法もあります。

現金は支払期日に用意して支払えば問題ありません。

一方、ローンで借りる場合には金利や融資額との兼ね合いが問題になることもあります。

建売住宅の諸費用を支払う方法と注意点についてのお話しです。

諸費用は現金払いが基本

諸費用は基本的には現金払いです。

特に登記費用はその場で現金で支払うことが一般的です。

その現金をもって司法書士が法務局で所有権移転登記をしてくれます。

仲介手数料もその場で支払うことが多い費用です。

こうした諸費用は営業担当者や不動産業者が事前にまとめて教えてくれます。

初めてでわからないことは営業担当者に質問しましょう。

諸費用を住宅ローンに組み込むことは可能

諸費用は現金払いが原則であることはお話ししました。

ただ、諸費用を一緒に住宅ローンを借りることも可能です。

ローン保証料は住宅ローンで借り、その一部を保証料とすることも行われています。

また、諸費用のみをローンで借りることも可能です。

これを諸費用ローンといいますが、金利がやや高めなので注意が必要です。

諸費用込みのローンを組む際の注意点

諸費用込みのローンを組む際、金融機関は建物の担保価値を限度に融資を行います。

頭金が少なく、ローンの割合が高い場合には融資が認められない場合があるのです。

いわゆるフルローンの状態になるほどその可能性が高まります。

まとめ

諸費用のひとつひとつにはそれぞれ存在理由があり、劇的には減らせないものです。

それでも知恵を絞れば節約をすることができます。

必要なものは支払いを予定しておき、きちんと支払い、節約できるものはできるだけ削減するのが基本です。

諸費用はメリハリをつけて支払うようにしましょう。

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