注文住宅の固定資産税はいつからいくら払う?住宅用地の特例も説明

注文住宅を建てた後で気になるのが固定資産税です。

いったいいつから納付の義務が発生して、その額はいくらになるのでしょうか。

また固定資産税には住宅用地の特例がありますが、それはどんな条件が整えば適用してもらえるのでしょうか。

固定資産税にまつわる様々な疑問を解決していきましょう。

固定資産税の税額はどうやって決まるの?

固定資産税は、土地や家屋の所有者が支払う税金です。

税率は固定資産税評価額の1.4%です。

これを式で表すと次のようになります。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

たとえば土地の固定資産税評価額が2千万円、建物の固定資産税評価額が1千5百万円だとすると、次の計算式によって固定資産税が決まります。

土地 2千万円×1.4%=28万円
建物 1千5百万円×1.4%=21万円

これにより、土地は28万円、建物は21万円、合わせて49万円の固定資産税が課せられることになります。

ここで想定したのは土地も建物も標準的な価格帯ですが、それにしては固定資産税が高いので驚かれた方もいるのではないでしょうか。

ここでは法律で定められたとおりに計算をしたのですが、住宅用地であれば特例がありますので、実際に課せられる税額はかなり安くなります。

そのあたりの事情については、後ほど詳しく説明します。

固定資産税額を予め知るにはどうすればいいの?

固定資産税の算定根拠となる固定資産税評価額は、不動産を購入した価格や工事請負代金とは一切関係なく、市町村の各自治体が個別に調査をしたうえで決定します。

このため、初めて住む土地に注文住宅を建てた場合には、はたして固定資産税がどれくらい課せられるのか判断できません。

しかし資金計画を立てるためにも、税額の目安くらいは知りたいところです。

固定資産税がどのように算出されるのかみていきましょう。

土地

固定資産税を知るためには、まずその根拠となる固定資産税評価額を知る必要があります。

土地の場合、固定資産税評価額は固定資産税路線価を基礎にして、次の計算式によって算出されます。

固定資産税評価額=固定資産税路線価×土地の面積×補正率

固定資産税路線価は各市町村で定められており、多くの自治体ではホームページで公開しています。

付近見取図や町名を手掛かりにして検索をすると、次の図のような路線図に導かれます。

この図では、上段が路線番号、下段が1平方メートル当たりの単価を示しています。

この道路に接して200平方メートルの土地があるとすると、次の計算によって、固定資産税評価額を算出します。

整形な土地の場合は、補正率は1.0です。

14万3千円×200平方メートル×1.0=2,860万円

この結果、2,860万円が、この土地の固定資産税評価額ということになります。

ただし極端に奥行きが長い場合や間口が狭い場合は、補正率によって10%程度軽減されます。

また反対に角地で2方の道路に接していれば、評価額が割り増しされることになります。

建物

建物の固定資産税評価額は、市町村の職員の現地調査に基づいて決められます。

現地調査は新築のときのみで、翌年以降は経過年数に応じて減価率を乗じます。

建物の屋根や外壁、内装などの各部位ごとに調査をしていき、それぞれの評点の合計によって、固定資産税評価額が決められます。

屋根材料や外壁材、基礎の高さなどの建物の各部位はもちろんのこと、ドアホンや冷房設備、浴室換気乾燥機などの設備関係も評価の対象になります。

このため節税対策をしようとするのであれば、後付けが可能な設備については、固定資産税の調査の後に取り付けた方が、建物の評価額が下がることになります。

しかし建物の固定資産税額が各部位の評点の合計で算出されるとはいえ、部外者にとってはその額を知り得ることは困難です。

資金計画を立てる上で、ある程度の目途を知りたい場合は、実際にかかった工事請負代金の50%を固定資産税標準額として試算してみるのもひとつの方法です。

固定資産税はいつから払うの?

固定資産税は、その年の1月1日の所有者に対して課せられる税金です。

実際の納付時期は自治体によって異なりますが、概ね同年の5月頃になります。

四期に分割して納付することもできますが、一括納付も可能です。

1月1日の所有者が納税者ということであれば、たとえば1月2日以降に所有者になれば、その年の納付義務がないと考える方もいるかもしれません。

法律的な観点からいえばそのとおりなのですが、実際の不動産取引においては、日割り計算によって算出された固定資産税相当分を不動産購入者が納税義務者に支払うのが取引上の慣習になっています。

このため土地の購入をすると、購入した年は前所有者に購入代金に添えて日割り計算した固定資産税相当額を支払い、その翌年の5月頃に初めて正式に固定資産税を納付することになります。

もし1月1日の時点で更地であったり、建築工事中だったりした場合は、固定資産税は土地の分のみを納付することになります。

固定資産税は安くならないの?

税額負担の大きい固定資産税ですが、住宅用地に関しては特例があるので税負担が軽減されます。

また新築住宅に対する軽減措置もあります。

どのような制度なのかみていきましょう。

住宅用地に対する特例

固定資産税は課税標準額の1.4%が税額になります。

通常は、固定資産税評価額が課税標準額となるのですが、住宅用地については、固定資産税評価額の6分の1が課税標準額になるとされています。

ただしこれは200平方メートルまでの土地に対しての適用であり、200平方メートルを超えた部分は3分の1が課税標準額になります。

特例が適用されるとどうなるのか、更地の土地と比較してみましょう。

固定資産税評価額は2千万円、土地の面積は150平方メートルとします。

土地のみの場合  2千万円×1.4%=28万円
住宅用地の場合  2千万円×1/6×1.4%=4万6千円

このように更地と比べて住宅用地では、土地の固定資産税額が6分の1になります。

新築住宅に対する固定資産税の軽減

新築の専用住宅で延べ床面積が50平方メートル以上で280平方メートル以下のものについては、固定資産税の軽減措置があります。

建物固定資産税額について、床面積120平方メートル相当分までの固定資産税額が2分の1に減額されます。

延べ床面積が110平方メートルの住宅の固定資産税評価額が1千5百万円のケースだと次のようになります。

1千5百万円×1.4%×1/2=10万5千円

これにより建物の固定資産税額は10万5千円ということになります。

ただしこの軽減措置は3年間のみの適用です。

これは新築建物の評価額が高いために、納税者の負担を軽減する措置です。

建物の評価は経年とともに減価されていきますが、4年目だとまだ高水準の価額のままです。

このためほとんどの人が、新築後4年目の固定資産税額が最も高額になります。

固定資産税納税額はどのように変遷するのか

冒頭のシミュレーションで、土地の固定資産税評価額が2千万円、建物の固定資産税評価額が1千5百万円の固定資産税額は、49万円という結果がでました。

しかし住宅を新築した場合は、特例や軽減措置によって、税額はかなり引き下げられます。

それらの適用を受けた場合、結果的に固定資産税額はどうなるのか。

また経年とともにどのように変化をするのかをみていきましょう。

土地の評価額は見直しがないものと仮定します。

年数 状況 土地の税額 建物の税額(減価率) 納付額
1年目 土地を購入 0円 0円 0円
2年目 住宅の着工 28万円 0円 28万円
3年目 住宅の完成 28万円 0円 28万円
4年目 建物軽減 4万6千円 10万5千円 15万1千円
5年目 建物軽減 4万6千円  8万4千円(0.8) 13万円
6年目 建物軽減 4万6千円  7万8千円(0.75) 12万4千円
7年目 軽減期間終了 4万6千円 13万8千円(0.66) 18万4千円

1年目は税金という形ではゼロ円ですが、固定資産税相当分を前土地所有者に支払うことになります。

建物が完成をしても、翌年の1月1日を過ぎないと住宅用地の特例は適用されません。

このため固定資産税が安くなるのは、建物が完成した翌年からです。

建物の固定資産税は、3年の軽減措置期間を過ぎる4年目からは通常の税額になります。

その後建物の評価額は軽減されていき、15年目以降は減価率0.2として算定されます。

建築工事中は住宅用地として認められないのか

更地を購入して注文住宅を建てる場合は、1月1日の時点で建物が工事中であっても住宅用地としては認められないので特例は適用されません。

しかし中古住宅に住んでいて、その住宅の建て替え途中であれば、次の条件を満たせば住宅用地として認められて特例の適用を受けることができます。

  1. 前年の1月1日に住宅用地であった(建物の固定資産税を納めている)
  2. 建て替え前の住宅と同一の敷地で建築をしている
  3. 前年の1月1日の時点で存していた建物の所有者と同一である

これらの条件を満たしたうえで、この年の1月1日の時点で、建物の状況が次のいずれかに該当していれば、住宅用地として認められ、固定資産税の特例措置が受けられます。

ただし役所で所定の手続が必要です。

  1. 住宅の新築工事が既に始まっている
  2. 建築確認申請が既に交付されており、いつでも着工可能な状況である
  3. 建築確認申請中で交付後ただちに着手をする予定である

前年の固定資産税納付者と同一人ということがポイントになりますから、中古住宅を購入後に注文住宅に建て替える場合は、中古住宅入居後翌年の1月1日以降に注文住宅に着手した方が、固定資産税の節税になります。

まとめ

ここまで注文住宅の固定資産税はいつから、いくら払うのかについて説明をしてきましたがいかがでしたでしょうか。

固定資産税は住宅用地として認められない場合は、非常に大きな税負担を強いられます。

このため注文住宅の発注時期については、固定資産税のルールを十分に把握したうえで決定をしないと、自分の思惑とは異なった税額になることがあります。

もし中古住宅を建て替えるのであれば、いったんはこの住宅に対する固定資産税納税義務者となったうえで、注文住宅に着手すると、たとえ工事中であったとしても住宅用地として特例が受けられます。

少しの工夫で大きな節税になりますから、着手時期を十分な考慮したうえで、注文住宅の発注をしましょう。

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