建売住宅をフルローンで買うのと頭金を貯めるのはどっちがお得?メリット・デメリット

建売住宅を買うときに、頭金を貯めてから買おうか、それともフルローンを組もうか悩む人も多いです。

一般的には頭金を貯めたほうがお得と言われますが、実はフルローンのほうが得になるケースもあります。

本記事では、頭金を貯める場合とフルローンを組む場合、どちらがお得になるのか解説していきます。

こちらでケースごとのメリット・デメリットを学べば、自分にとって最適な購入方法を選ぶことができますよ。

建売住宅を買うには頭金が必要?

建売住宅を買うための頭金は必須ではありません。

そもそも、「頭金がないと住宅が買えない」というわけではないからです。

頭金が必要だと認識されているのは、過去の住宅ローンの仕組にあります。

一昔前は、物件価格の8割までしか融資が下りなかったため、自己資金で2割用意する必要がありました。

そのため、頭金として2割用意する必要があったのです。

しかし、現在はほとんどの金融機関で物件価格の10割を貸し出す「フルローン」が利用できます。

つまり、頭金がなくても建売住宅を買うことができます。

建売住宅を頭金なしで買う方法

建売住宅を頭金なしで買う方法として利用できるのが、「フルローン」です。

「フルローン」とは、物件価格を全てローンで賄うことができる仕組みです。

そのため、自己資金があまりないという人でも、住宅が買えるのがメリットとなります。

頭金を貯める期間が不要なので、理想の住宅が見つかれば、すぐに購入することができます。

建売住宅をフルローンで買うのと頭金を貯めるのはどっちがお得?

フルローンと頭金を貯めてから買うのでは、どちらがお得なのかこちらで説明します。

前提条件はこちらです。

  • 頭金を毎月5万円・5年間積み立てる
  • 現在の家賃は10万円
  • フルローンの金利は固定4%で35年の返済期間

2,000万円の建売住宅を買う場合

2,000万円の建売住宅を買う場合のシミュレーションがこちらです。

頭金あり フルローン(頭金なし)
借入金額 1,700万円 2,000万円
頭金 300万円 0円
月々返済額 5.2万円 6.1万円
総支払額 2,152万円 2,531万円
頭金を貯めるまでの費用 600万円
(家賃10万円×12か月×5年間)
0円

頭金ありの場合、借入金額が少なくなるため、月々返済額や総支払額が安くなります。

フルローンに比べて月々返済額で1万円近く、総支払額で280万円近く安くなっています。

しかし、頭金を貯めるために5年間かかっており、その間の家賃が600万円です。

頭金を貯める期間が短ければお得になりますが、5年かけてしまうとトータルではフルローンの方がお得になります。

3,000万円の建売住宅を買う場合

頭金あり フルローン(頭金なし)
借入金額 2,700万円 3,000万円
頭金 300万円 0円
月々返済額 8.2万円 9.1万円
総支払額 3,417万円 3,797万円
頭金を貯めるまでの費用 600万円
(家賃10万円×12か月×5年間)
0円

頭金を貯めた場合、月々の返済額が8.2万円、そして総支払額が3,417万円となります。

一方でフルローンでは、月々の返済額が9.1万円、総支払額が3,797万円です。

住宅ローンだけ見ると頭金ありのほうが380万円の得になります。

しかし、頭金を貯めるまでにかかった家賃が600万円なので、トータルでみるとフルローンのほうが220万円お得になることがわかります。

4,000万円の建売住宅を買う場合

頭金あり フルローン(頭金なし)
借入金額 3,700万円 4,000万円
頭金 300万円 0円
月々返済額 11.2万円 12.1万円
総支払額 4,683万円 5,062万円
頭金を貯めるまでの費用 600万円
(家賃10万円×12か月×5年間)
0円

頭金ありの場合は月々返済額が11.2万円、総支払額が4,683万円となります。

一方フルローンでは月々返済額が12.1万円、総支払額が5,062万円なので、住宅ローンだけみると頭金ありのほうが350万円ほどお得です。

しかし、頭金をためるまでの家賃600万円を加味すると、フルローンのほうが250万円お得になります。

頭金を貯めた方が住宅ローン自体はお得になりますが、頭金を貯めるまでにかかる家賃といった費用を加味すると、フルローンのほうがお得になります。

頭金を貯めるのにどれだけの期間をかけるのか、そして家賃を考慮したうえで検討するようにしましょう。

建売住宅をフルローンで買う場合のメリット・デメリット

建売住宅をフルローンで買う場合には、どのようなメリット・デメリットがあるか、こちらで解説します。

フルローンのメリット2つ

フルローンのメリットとなるのが2つ

  • 欲しい物件をすぐに買える
  • 頭金を貯める期間と費用がかからない

フルローンは頭金を貯める時間が必要ないため、欲しい物件をすぐに買えます。

理想の物件が見つかっても、頭金を貯めている間に売り切れてしまうというリスクを防ぐことができますね。

また、頭金を貯める間の家賃などがかからないため、総合的にみるとお得になります。

家賃はただ支払うだけですが、住宅ローンの支払いは自分の資産に向けての費用です。

毎月支払うのであれば、資産になる住宅ローンの支払いを早く始めたほうがお得ですね。

フルローンのデメリット3つ

フルローンのデメリットと3つがこちらです。

  • 住宅ローン負担が増える
  • 金融機関の審査が厳しい
  • 将来売却時のリスクがある

フルローンは借入金額が大きくなるため、月々の返済額や利息の金額も高くなります。

また、金融機関の審査が厳しいこともデメリットです。

フルローンは債務者の負担が大きいこと、自己資金を把握できないことなどから、金融機関が慎重な審査を行います。

金融機関はリスクのある貸し出しを懸念する傾向にあるため、金利が少し高めに設定されることや、減額承認される可能性もあるのです。

加えて、将来売却時の売却価格より、その時の住宅ローン残債が多い可能性があります。

住宅ローンを完済しないと売却することができないため、その際自己資金が必要になるリスクがあるのです。

フルローンを利用の際には、事前に金融機関の担当者と審査内容の打ち合わせ、そして無理のない資金計画を立てることが必要となります。

建売住宅を頭金ありで買う場合のメリット・デメリット

建売住宅を頭金ありで買う場合のメリットやデメリットについて、こちらで説明します。

頭金ありのメリット2つ

頭金ありのメリットがこちらです。

  • 住宅ローンの負担を減らすことができる
  • 借入の条件がいい

頭金ありのメリットでは、借入金額を減らすことによる住宅ローン負担の軽減があります。

借入金額が少なくなれば、月々の返済額、そして総支払額を減らすことができます。

また、頭金を入れることで金融機関からの審査内容がよくなり、借入の条件が良くなる傾向があるのです。

なぜなら、金融機関にとっての貸し出しリスクを減らすことができるからです。

金融機関は審査時に債務者の資産背景や、年収と年間返済額の割合から算出される「返済負担比率」をチェックしています。

頭金を入れることで資産があることを示し、返済負担比率も減らすことができるのです。

例えば、頭金を入れたことにより、借入金利が一番安い金利になることもあります。

頭金により住宅ローンの負担を減らすことができます。

頭金ありのデメリット2つ

頭金ありのデメリットがこちらです。

  • 頭金を貯めるのに時間がかかる
  • 頭金を貯めるために費用がかかる

頭金を貯めるのには時間がかかります。

頭金を300万円貯めるためには、毎月5万円ずつ貯めても5年間かかります。

頭金を貯めている間に欲しかった物件がなくなってしまうリスクもありますね。

また、頭金を貯めている間に支払う家賃は全て消えてしまいます。

住宅ローンに支払う金額であれば、自分の資産となりますが、家賃はただ捨てているお金と同じです。

頭金があることでのメリットは大きいですが、頭金を貯めるためのリスクと比較して検討することをおすすめします。

建売住宅をフルローンで買うのがおすすめな人

建売住宅をフルローンで買うのがおすすめな人はこちらです。

  • すぐに引っ越したい人
  • 子供の新学期や学校に合わせて新居を考えている人
  • 住宅ローンを早く完済したい人

フルローンで買うことは、欲しい物件を逃さずに、すぐに手に入れることを可能にします。

そのため、子供の新学期などにあわせて引っ越しをすることもできます。

また、早く住宅ローンを組んで完済したい人にもおすすめです。

フルローンであればすぐに住宅ローンを組んで返済をスタートできるので、完済時期を早めることができます。

退職後まで住宅ローンが残っていると、年金生活で住宅ローン返済をする必要があり、定年後の生活が苦しくなるリスクがあります。

早く住宅を購入したい人、住宅ローンを早く完済したい人にフルローンはおすすめです。

建売住宅を頭金ありで買うのがおすすめな人

建売住宅を頭金ありで買うのがおすすめな人はこちらです。

  • 住宅ローンの月々返済額を減らしたい
  • 住宅ローンをより良い条件で組みたい
  • 将来の売却リスクを減らしたい

頭金ありで購入することで、住宅ローンの借入額を減らし、月々の返済額や総支払額を減らすことができます。

月々返済額が1万円変わるだけでも、家計の負担を大きく減らすことができますよね。

また、頭金があることで金融機関の審査内容がよくなり、いい金利や条件で組める可能性もあります。

加えて、将来的に売却する際に、住宅ローンの残債が売却価格を超えてしまうリスクを減らすこともできます。

住宅ローン負担を減らしたい、将来のリスクを減らしたい人におすすめです。

フルローンで失敗しない組み方!5つのポイント

フルローンで失敗しない組み方にはコツがあります。

こちらで5つのポイントを説明します。

借入可能金額ではなく無理のない返済額

フルローンで組む時には、借入可能額ではなく無理のない返済額から借入金額を決めましょう。

金融機関が算出する借入可能額と、自分が無理なく返済できる金額は別物だからです。

仮に、借入可能額の上限まで借入してしまうと、その後の返済に行き詰ってしまう可能性があります。

借入当初は返済ができても、子供が増えることや、子供の成長に伴う教育費、共働きだった奥さんが育休になるなど様々な出来事により、月々の返済が苦しくなるケースはたくさんあります。

無理なく返済できる金額とは、返済負担比率で20%以下、もしくは現在の家賃よりも低い金額が目安です。

年収400万円の人の場合は年間返済額80万円以下、つまり月々6万6千円以下であれば、返済負担比率20%以下となります。

借入可能額上限まで借入れするのはリスクが高いのでやめておきましょう。

ライフプランを中長期で考える

ライフプランを中長期的に考え、将来の収支を予測して組むようにしましょう。

現在の収支と数年後の収支は変わるため、中長期的に考えておかないと返済に行き詰る可能性があるからです。

例えば、子供の中学や高校、大学入学はいつ頃になるのか、自分の昇給はいつ頃になり、年収はどのくらいまで上がるのかといった事項です。

将来一番経済的負担が大きくなる時期を考慮し、その時返済可能な金額をもとにフルローンを組むようにしましょう。

完済時期を間違えない

完済時期を退職後に設定しないようにしましょう。

退職後の年金生活では十分な収入が得られず、住宅ローン返済が厳しい可能性が高いからです。

一般的な高齢夫婦の手取り年金収入は19万円前後、それに対して生活費平均は23万円といわれています。

つまり、年金収入だけでは家計が-になる可能性が高いのです。

退職後まで住宅ローンの返済を続けるのは難しいことがわかるので、フルローン借入時の完済時期には気を付けるようにしましょう。

繰り上げ返済をあてにしすぎない

繰り上げ返済前提でフルローンを組むこともやめておきましょう。

なぜなら繰り上げ返済ができなかった場合のリスクがあるからです。

繰り上げ返済前提の場合、おそらく住宅ローン期間を最長の35年に設定して、資金が貯まり次第繰り上げ返済していくという流れになります。

しかし、繰り上げ返済ができないと、住宅ローンの借入期間だけが長期となり、完済時期が退職後になる可能性があります。

ボーナス返済なども同様に、会社のボーナスがカットされることや、支払われない可能性も十分あるため、リスクが大きいです。

フルローンの場合はしっかりとした資金計画に基づいて借入することが必要となります。

資産価値の高い建売住宅を選ぶ

フルローンで組む場合は、資産価値の高い建売住宅を選ぶ必要があります。

フルローンの場合は借入金額が大きくなるため、将来売却時の住宅ローン残債が多い可能性が高いです。

例えば、15年後に自宅を売却するときに、市場の相場価格で売却しても、住宅ローン残債を消せないケースがあります。

住宅ローンを完済しないと売却できないため、自己資金で不足分を補い、売却する必要がでてきます。

資産価値の低い物件を選んでしまうと、売却価格が市場の相場よりも低くなり、住宅ローン残債よりも大きく下回る可能性があるのです。

そのため、資産価値の高く、将来的にも高く売却しやすい物件を選ぶことが大切です。

建売住宅の頭金はどうやって貯める?3つの方法

建売住宅の頭金を貯める場合の方法について、こちらでご紹介します。

こつこつと貯蓄で貯める

頭金を貯める方法として一番多いのが、こつこつと毎月の貯蓄で貯める方法です。

投資や株に手を出す人もいますが、経験や知識がない場合はリスクがあるため、毎月の積立で頭金を貯めるという人が多いです。

例えば、積み立て定期を始めることや、別口座を開設してそちらに資金を移すなどの方法があります。

こつこつ積み立てる場合のコツとしては、はじめに貯蓄する分を利用できるお金を分けてしまうことです。

何となく余ったお金を貯蓄していると、何かあったときにふと使ってしまい、貯蓄がどのくらい貯まったのかわからなくなってしまいます。

引き落としの定期積立などで、自動的に貯蓄するのがおすすめです。

親御さんに借入する

頭金を用意するために借入するなら、親御さんや親族から借入しましょう。

頭金を用意するために消費者金融等から借入してしまうと、住宅ローンが組めなくなってしまうからです。

仮に、頭金を消費者金融で借りてしまうと、メインである住宅ローンの審査で落ちる可能性が高くなります。

金融機関は消費者金融での借り入れ経験があるかをかなり重視しているからです。

頭金のために借入するなら、親御さんや親族に依頼するようにしましょう。

副業で貯める

頭金を貯めるための方法として副業を始める人もいます。

株などの投資はリスクがありますが、専業主婦でもできる内職の仕事や、パートなどで副業をする人も増えています。

副業にも様々な種類がありますが、リスクが低いものであればおすすめです。

建売住宅の購入にかかる費用はどのくらい?

建売住宅の購入にかかる費用は本体価格だけではありません。

その他にも登記費用や住宅ローンにかかる手数料など様々な費用があります。

こちらで建売住宅の購入時にかかる費用と、購入後にかかる費用について説明します。

建売住宅購入時にかかる費用

建売住宅購入時にかかる費用がこちらです。

契約書印紙代 1万円~3万円
仲介手数料 物件価格の3%+6万円×消費税
住宅ローン保証料 借入金額1,000万円あたり20万円~40万円
火災保険料 20万円~40万円
地震保険料 2万~5万円
登記費用(登録免許税・司法書士手数料) 30万円~40万円
融資事務手数料 2万円~5万円

建売住宅の購入時にかかる費用は、本体価格のおよそ5%~8%といわれています。

特に大きな費用は不動産会社に支払う仲介手数料と住宅ローンの保証料です。

仲介手数料は本体価格3,000万円の物件であれば、3,000万円×3%+6万円×消費税となり、105万6千円かかる計算になります。

ただし、仲介手数料無料の不動産会社も増えていますので、節約することができる費用です。

また、住宅ローンの保証料は各金融機関によって異なりますが、3,000万円の物件の場合は60万円~80万円ほどかかるのが一般的です。

ネット銀行を利用すると保証料の代わりに事務手数料という費用がかかりますが、保証料よりもずっと安い金額へと節約することが可能となります。

建売住宅購入時はかかる諸費用を含めて資金計画を立て、後々急な出費で予算が不足しないようにしましょう。

建売住宅購入後にかかる費用

建売住宅の購入後にかかる費用がこちらです。

固定資産税 10万円~20万円
不動産取得税 不動産価格×3%
引っ越し費用 20万円~40万円
近所への挨拶まわり費用 1件あたり1,000円~2,000円
新居の家具・家電費用 20万円~50万円

建売住宅の購入後に必要となるのが、固定資産税や不動産取得税などの税金です。

どちらも購入時にすぐ支払うわけではなく、忘れたころに通知がきて、各自支払う必要があります。

また、忘れてはいけないのが近所への挨拶回りです。

両隣と道路向3軒はタオルなどを持って挨拶するようにしましょう。

建売住宅のオプション費用

建売住宅の費用で忘れてはいけないのが、オプション工事費用です。

建売住宅は標準設備とは別に、追加のオプション工事が必要な設備があります。

例えば、テレビアンテナやカーテンレール、エアコンや照明などはオプション工事が必要となり、追加費用がかかるのが一般的です。

オプション費用は50万円~100万円近くかかるので、あらかじめ資金計画の中に入れておくようにしましょう。

まとめ

頭金を貯めて建売住宅を買うことは、住宅ローンの負担を減らすことができるため有効です。

ただし、早く引っ越しすること、早く住宅ローンの返済を始めるというメリットがあるフルローンを利用するのもおすすめです。

フルローンを利用する際には事前の資金計画と、ローン借入時の設定が非常に大切となります。

不動産会社の担当者によく確認しながら、無理のないローンを組むようにしましょう。

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