中古住宅には保証がついているって本当?保証内容や期間は?

家を買う!となると思いつくのは「マンション or 一軒家」、一軒家の場合、「建売 or 注文住宅」といった論点でしょうか?

もしよかったら、「新築 or 中古」なんて論点も検討してみてはいかがでしょうか?

一昔前は、家を買うといったら新築が主流でしたが、最近では中古住宅を購入するという選択肢も認知されてきています。

イメージとして新築を買いたい気持ちも非常によくわかるのですが、実は中古物件の購入にも多くのメリットがありますし、これからは中古住宅の購入が主流とすらなっていくかもしれません。

とはいえ、中古住宅特有のリスクが存在するのも事実。

そのリスクを軽減するために保証がついています。

新築に保証がついているのは何となくイメージがつきやすいと思いますが、実は中古物件にも知らないと損をする保証が用意されています。

今回は中古住宅の保障をメインテーマに、まず中古物件を買うメリットとデメリットを簡単に説明します。

その上で、中古物件の購入を魅力的だと感じていただけた場合、安心して中古物件をご検討いただくために保証の内容や期間などについて具体的に解説していきます。

これからの市場で魅力的な選択肢として伸びていくであろう中古住宅の購入を安心して行っていただくため、参考にしていただけますと幸いです。

急成長市場!中古住宅を購入するメリットとデメリット

まず、前提として中古住宅を購入するという選択肢そのものについて簡単に考察してみます。

もちろん、メリット、デメリットが存在しますので、比較してみた上で、中古住宅の購入が選択肢になるかどうかをご自身の中で比較してみてください。

中古住宅の購入のメリット

想像に難くないかもしれませんが、中古住宅の購入の何よりのメリットは「安い」ことです。

相場として新築と中古の購入価格の差を比べると、約400万円の差が出ます。

住宅を購入する際、

・どの街に住むか
・街の中でもどのエリアに住むか
・どんな家に住むか
・内装・家具をどうするか

など、検討するポイントはたくさんあります。

多くの方にとって、「理想」と実際のご予算を考えた「現実」のギャップの中で、どのポイントを妥協するかというのが、一般的な住宅選びの方法になってくるのではないでしょうか?

予算が理想を実現するために潤沢にあれば構わないですが、そうでない場合「新築」という前提を変えるだけで400万円ほど予算が浮くと考えると、妥協のポイントを減らすこともできるでしょう。

400万円の予算内でリフォーム・リノベーションを行うことで、かえって良い環境の家に住むことすらできるかもしれません。

「新築」「オーダーメイド」がどうしても譲れないポイントであれば、その満足度を買うために400万というお金を払うのも間違いとは言いません。

一生に一度になるかもしれない買い物なのですから、悔いのない選択をする上で重要であれば優先すべきです。

しかし、そうでない場合は中古住宅の購入という選択肢は単にイメージで切り捨てるにはもったいないこともご理解いただけるのではないでしょうか?

中古住宅購入のデメリット

一方で、中古住宅を購入することによるデメリットもあります。

端的に言えば、建物が老朽化していたり、もしくは欠陥住宅である可能性です(欠陥住宅については新築でもリスクがないわけではありませんが)。

想定していたよりも劣悪な居住環境での生活を余儀なくされたり、老朽化や欠陥の修繕に思っていた以上の費用がかかってしまうと、

「多少値が張っても新築を購入するべきだった」

などと後悔してしまうことになるでしょう。

そういったハズレ物件を掴まされてしまう可能性が新築の購入に比べて可能性があることは頭に入れておきましょう。

安全面で言うと、1981年6月以前に建築確認がなされた建物は「旧耐震基準」という既存の耐震基準よりも低い耐震水準で建てられているので、できる限り避けるのが無難です。

中古住宅の保障①慣例としての瑕疵担保責任

まず、通常不動産の取引においては「瑕疵担保責任」が定められます。

瑕疵担保責任とは物件を購入後に判明した、目に見えなかった欠陥や劣化について、一定期間の間、売主が補償する特約のことです。

通常、売買が成立し引き渡しが完了した時点で、その後の所有権および、所有物の保持にかかる費用は買主の負担となるのが一般的です。

ただし、不動産は非常に高額な商品であると同時に、隠れた欠陥が後から発覚するといったリスクも十分に考えられます。

一度買ってしまえばその後生じたリスクを全て全面的に負担しなければならないと考えると、中古の不動産購入をためらってしまうという方も少なくないと思います。

そんなリスクを負うくらいであれば、いっそ新築を購入した方がよいとも考えうるでしょう。

そこで、引き渡しから一定の期間については瑕疵(目に見えない欠陥)の担保について、売主の側が負担するという特約が定められるのが一般的な慣例です。

「一定の期間」ですが、売主が個人であれば、6カ月。

業者であれば2年というのが一般的な基準です。

売主が個人であった場合、業者と比較すると瑕疵を発見することができる可能性も低いです。

また、家を売るというのも営利目的というよりは住み替えなどのライフステージの一区切りであるケースも多いでしょう。

経済的な観点からもあまりに長期間、売却した家について保障の責任を負うのも理不尽と言えば理不尽です。

個人の売主に長期の瑕疵担保責任を強いることはかえって住宅の売却を阻害すると考えられます。

逆に業者であれば、家を売ることは営利活動であり、その道のプロでもあります。

隠れた瑕疵についても、事前に対策できた可能性も個人に比べると高いため、長期間の担保責任を負うことが求められます。

なお、中古住宅の場合、多くのケースでは売主は個人です。

瑕疵担保責任についても、慣例としては「6カ月」が基準となります。

中古住宅の保障②最長10年!まもりすまい保険[検査機関保証型]

個人で営利目的でもなく住宅を売却した場合、業者と同様に2年も瑕疵担保責任を負わせるのは理不尽かもしれない、というのも理屈としてはわかります。

しかし、購入する側の視点からいうと、購入から1年と経たずに判明した瑕疵について全て自身の負担で直さなければならないとなるとやはり不安です。

そこで、利用できる制度が「まもりすまい保険[検査機関保証型]」です。

(以前は「既存住宅保証制度」という仕組みが適用されていましたが、現在は新規受付を停止しています。)まもりすまい保険は、住宅保証機構という財団法人によって設けられている制度です。

法人の正式名称は「国土交通大臣指定住宅瑕疵担保責任保険法人 住宅保証機構」。

非常に長い名称ですが、その名の通り「国土交通大臣からの指定を受けており」「住宅の瑕疵担保責任」についての保障を行っている機構です。

保障の内容は?

まもりすまい保険という名称ですが、保険(保証)だけでなく、その瑕疵の事前検査までセットになった商品です。

検査を行った上で、なお、その後発見された雨漏り、床の傾きといった構造の不具合を保障してくれます。

限度額は申込内容により、500万、もしくは1000万までとなり、実際に支払われる額は、損害額から免責額、5万円を差し引いた金額になります。

住宅保証機構が買主と直接契約を結ぶわけではなく、検査機関が買主と瑕疵担保保障を行い、住宅保証機構が検査機関に対して保険契約を行うというスキームです。

万が一、検査機関が保証期間内に倒産した場合は住宅保証機構が直接保証を行う仕組みになっています。

保障の期間は?

保証期間も加入時に選ぶことができ1年、もしくは10年です。事前に検査が入るのであれば、1年で構わないと思えば1年の選択で十分ですし、大事を取るのであれば、10年を選択すると安心ですね。

保障の条件は?

保険の対象となるためには以下のような条件を満たしている必要があります。

・宅建業者以外(法人・個人を問わない)が売主として売買契約が締結される既存住宅。

→宅建業者が売主である場合は、別の保険商品が用意されています。

なお、基本的に個人を前提に話を進めていますが、「宅建業者以外の法人」についてもこちらの保障対象です。

・新耐震基準に適合している物件

→先ほど出てきた、耐震基準において旧耐震基準にて建築されている物件については保証の対象外となります。

1981年6月以降に建築確認がされていれば無条件に適用されますが、そうでない場合は耐震診断を受けているといった要件が必要とされます。

・既に人の居住の用に供したことのある住宅

→「中古住宅」の要件として、人が一度住んでいることが要件となります。

(でないと、新築の扱いになり、また別の保険での取り扱いとなります)。

ただし、一戸建住宅の場合は建築工事完了日より2年を経過すると「中古」と扱うことができます。

・住宅保証機構の現場検査に合格し、次の期間に引渡される住宅

直近の現場検査実施日から1年間。

→少し分かりにくい書き方をされていますが、機構の検査から1年以内に引き渡しが行われることが条件とされています。

ただし、RC造・SRC造の共同住宅は2年以内については2年以内とされています。

・検査機関が売買の対象となる住宅の検査を行い、住宅保証機構指定の保証書において瑕疵保証責任について約定していること。

→検査後、瑕疵担保責任について保証書に明記していることが求められます。

瑕疵担保責任との責任分岐は?

最後に、先ほど出てきた契約時の瑕疵担保責任との兼ね合いについて簡単に触れておきます。

ここまで読み進めて、「両方の基準を満たしている場合はどちらが優先されるのか」と思われた方がいらっしゃるかもしれませんね。

結論から言うとまもりすまい保険[検査機関保証型]に加入する場合、瑕疵担保責任については別途売主との契約に盛り込む必要はありませんから、重複することはありません。

まもりすまい保険に加入する場合、当然有料になります。

ただ、売主は瑕疵担保責任を負わなくて済むとなると、直接交渉で多少の値引き交渉の余地も出てくるのではないでしょうか?

上手く交渉材料にしながら、値引きと安心を両立させてみてください。

まとめ

過去には新築住宅の購入が主流でしたが、現在徐々に認知され、今後トレンドになっていく可能性が高いのは中古市場です。

新築に比べ、約400万円節約できるので、浮いた予算でリノベーションや理想の条件の実現に近づくことができます。

一方で、中古ならではの物件への瑕疵のリスクがあるのも事実。

習慣としての瑕疵担保責任もありますが、中古となると売主が個人(もしくは宅建業者以外の法人)であるケースが多く、一般的にその保証は十分とは言い難いです。

そこで役立ってくるのが、住宅保証機構による、まもりすまい保険[検査機関保証型]。

保障だけでなく、事前の検査も含まれているため、安心度の高い仕組みです。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です