家は売るべき?それとも賃貸?それぞれのメリットやデメリットを解説します

使わなくなった家があったとします。

売却してしまうのもひとつの手段ですが、賃貸に出すことも可能です。

ここでは売却の方法と賃貸の方法、それぞれの注意点について解説します。

不動産は大切な資産です。

そう、不動産は売却だけでなく収益物件として賃貸に出すこともできます。

場合によっては売却するよりも収入を稼ぐことも可能です。

今回の記事を通じて、ぜひ不要になった家を最大限活用する方法を知っていただければと思います。

また、今から不動産の売却を考えている人に、一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「絶対に1社の不動産会社が提示した査定額を鵜呑みにして売却活動をスタートしてはいけない」ということです。

不動産の査定額は不動産会社によって算出方法が異なり、100~500万円程度金額に開きがあることが珍しくありません。

本来であれば5,000万円が適正価格の不動産であっても、「査定額は4,500万円です」といわれることはざらにあります。

4500万円の金額を鵜呑みに売却活動をすれば、本来売れるはずだった金額から大きく値を下げて売却することになり、数百万円の損を被ってしまいますよね。

そういった事態を避けるためにも、大切なことは「複数の不動産会社から相見積もりを取ること」。

1社だけでなく複数社の査定額を比較することで、

  • 「4500万円」
  • 「4700万円」
  • 「5200万円」
  • 「5400万円」
  • 「5050万円」

といった形で、適正な売却価格を客観的に把握することができます。

ただ、複数の不動産会社を1社ずつ回ったり、会社のHPから何度も査定フォームに入力するのは面倒なもの。

しかし、最近では「不動産一括査定サイト」と呼ばれるサービスが登場し、一度に複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるようになりました。

不動産一括査定サイトは日本で50ほどの種類があるのですが、中でも信頼性が高いのが「HOME4U」です。

国や金融機関レベルの情報を扱う「NTTデータ」グループが運営しており、日本で初めての不動産一括査定サイトです。(運営歴18年)

事前の審査に通過した厳選された1,300社の中から、最大6社にまとめて査定の依頼ができるので、無理な営業電話を受ける心配もありません。

数百万円単位の損をしないためにも、これから不動産を売却する人は必ず利用することをおすすめします。

HOME4Uの公式サイトを見てみる⇒

それではここから、売却と賃貸のメリット・デメリットについて紹介していきましょう。

家を売るのと賃貸はどちらが得?4つのポイントをチェック!

家を売却すればまとまったお金が入ってきます。

一方、毎月一定額の賃料が得られるのが賃貸です。

売却と賃貸はどちらが得なのでしょうか。4つのチェックポイントで考えてみましょう。

住宅ローンや維持管理費のようなお金の面、ライフスタイル、将来の景気動向などがかかわってきます。

住宅ローンが残っているかどうか

住宅ローンが残っていたとしても、売却代金で完済可能ならば売却の障害とはなりません。

問題は売却代金でもローンを返済できない場合です。

ローンの残債を手持ちの資金で補填したり、つなぎ融資を受けたりと対策が必要となります。

ローン残債が売買代金で返済できない場合は基本的には売却すべきではありません。

賃貸であればローンの月々の返済額や家賃にもよりますが、賃料で住宅ローンを返済していくことも可能です。

今後その家に住む予定はあるか

今後その家に住む予定があれば売却はできません。

賃貸をおすすめします。

そんな時はリロケーションサービスを検討しましょう。

リロケーションサービスは転勤時等の不在時に一時的な賃貸するサービスです。

リロケーションサービスを専門に仲介してくれる不動産会社もあります。

定期借家契約で使用しない期間だけ賃貸に出せば、賃貸期間終了後には不動産が戻ってくるのです。

固定資産税や修繕費などの維持費を払っていけるか

固定資産税はどの家にもかかるものです。

マンションの場合は管理費や修繕積立金も毎月徴収されます。

これに加えて経年劣化によって外壁や水回りは傷みが進行していくのです。

こうした維持管理費は戸建住宅もマンションも一定の金額がかかります。

これらの維持管理費は家を持っている限り続くため、大きな負担です。

この先維持管理費が払っていけそうになければ、売却を検討しましょう。

もちろん、賃貸に出して賃料で維持管理費を賄うこともできます。

いずれにしても空き家の状態が一番もったいない状態なのです。

値上がりが望める物件か

人気のある土地やマンションは値上がりが期待できる物件もあります。

もちろん、数は少ないですし、想定通りに値上がりするかも不透明です。

不動産は経済情勢によって価格が上下するもの。

幸運にも値上がりが期待できる物件を所有していれば、売却せずに賃貸しながら保有し続けることも一案です。

売却?賃貸?具体的な金額をシュミレーションしてみる

売却と賃貸を検討する手段について考えてみます。

投資について決定する場合、やはりシミュレーションをすることが一番の早道です。

具体的なシミュレーションをしてはじめてどちらが妥当なのかがわかります。

数字での検証が大事になるのです。

具体的な数字を見ていきましょう。

数字面での検証は大切

不動産を賃貸に出すことは投資活動です。

その点は株式投資と何ら変わりません。

具体的に行動を起こす前に自分でシミュレーションをしましょう。

ネットに書いてあったからとか、誰かにすすめられたからといった理由では成功は難しくなります。

具体的な試算をしてみよう

売却が有利か、賃貸のほうが有利か確認するにはシミュレーションをしてみることが一番です。

物件がいくらの賃料が得られ、それに対してどれほどの支出が必要なのかを計算してみましょう。

賃貸の場合の収入と支出を考えてみよう

賃料の収入については、周辺の相場から考えます。

同じ広さでも戸建住宅とマンションでは賃料が異なるので注意が必要です。

また、マンションでもワンルームマンションとファミリータイプマンションでは賃料水準が異なります。

支出については想定にならざるを得ませんが、固定資産税と火災保険は実際にかかっている金額がわかるはずです。

想定される支出を加味して利益を計算すると以下のようになります。

①賃料 120万円(月10万円×12カ月)
②管理費 6万円(月5千円×12カ月)
③固定資産税等 10万円
④火災保険 4万円
⑤修繕費 5万円
利益 ①-(②~⑤計) 95万円

まずは利益を出してみましょう。

もし住宅ローンがあって利益を超えているようであれば賃貸に出すと持ち出しが発生することがわかります。

賃貸の場合は思わぬトラブルへの費用発生も

賃貸の場合は入居者とのトラブルが発生する可能性もあります。

入居者の故意ではない設備の故障は貸主の責任となるのです。

僅少な額であればよいのですが、水回りや電気機器など費用の掛かるものもあります。

入居者が賃料を滞納すると弁護士費用がかかる場合も。

こうしたトラブルに備えて手持ち資金を残しておくべきです。

売却の場合は手元に資金が残るが

一方、売却の場合は手元に大きな資金が残ります。

売主の場合、仲介手数料約3%のほかは印紙代等の金額のみです。

ですが、ローンがある場合は売買代金で精算し、さらに抵当権を抹消する必要があります。

特別控除はあるものの、儲けが出た場合には所得税の対象ともなるのです。

大きな資金が手に入るからといってそれが全部手元に残るとは限りません。

減価償却費や税金まで含めると計算は複雑に

先ほどの計算例は実際に支出されない減価償却費や、所得によって変動する所得税は含めていません。

これらを考慮してシミュレーションするには更に計算が必要となります。

表計算ソフトを使用したり、会計ソフトを利用したりすれば負担も少なく計算が可能です。

家を売却する場合のメリットとデメリット

家を売却する場合にはメリットとデメリットが存在します。

まとまったお金が手に入り、維持管理費がかからなくなるのが売却のメリットです。

一方、所得税がかかったり、不動産資産がなくなったりとデメリットもあります。

売却時のメリットとデメリットを整理しましょう。

売却のメリット

売却のメリットは以下のとおりです。

1.売却代金が得られる

2.維持費や管理費などの経費がかからなくなる

それぞれ見ていきましょう。

1.売却代金が得られる

売却によって売買代金を得ることができます。

売却代金の金額や残債、その不動産を購入した時の金額によっては利益を得ることも可能です。

特に相続で得た土地なのは取得原価が低い場合もあり、その場合の利益は大きくなります。

まとまったお金を手に入れるには売却が一番の早道です。

2.維持費や管理費などの経費がかからなくなる

不動産の維持管理費はバカになりません。

土地だけでも固定資産税や草刈りなどの費用や手間がかかります。

建物があれば建物の管理費も加わるのです。

使っていないで持っているだけの不動産にお金をかけるのは負担感も大きくなります。

売却のデメリット

売却のデメリットは次のようになります。

1.譲渡所得税がかかる場合がある

2.不動産資産がなくなる

それぞれの解説です。

1.譲渡所得税がかかる場合がある

取得価格と諸経費の合計よりも高く売却できた場合、利益が生まれます。

利益には所得税がかかる場合があるのです。

建物があれば減価償却費も加味されますし、居住用不動産であれば各種の特例も適用されます。

実際には譲渡所得税が課税されるケースは多くありません。

人気のあるマンションや古くから所有している不動産だと思わぬ利益が出て所得税が課される場合があります。

2.不動産資産がなくなる

当然ながら売却すればその不動産は他人のものになります。

生まれ育った実家や苦労して購入したマイホームだと、喪失感が生まれることも。

一所懸命という言葉のとおり、日本人は土地に対して思い入れがあります。

最近は〇〇ロスといった言葉もありますが、不動産資産がなくなると対価を得ていても「不動産ロス」に陥りがちです。

家を賃貸に出す場合のメリットとデメリット

賃貸の場合もメリットとデメリットが存在します。

多くは売買とうらはらの関係です。

手元に資産が残り、それが収入を稼いでくれるのが賃貸のメリットになります。

一方で他人に貸すため、自分で使用する場合以上の費用がかかる場合も。

さらに最近ではもっと大きなリスクもあります。

賃貸のメリットとデメリットを勉強していきましょう。

賃貸のメリット

賃貸のメリットは以下のことが考えられます。

1.不動産資産を維持できる

2.定期収入が得られる

3.金利や固定資産税を経費として計上できる

それぞれ見ていきます。

1.不動産資産を維持できる

不動産を所有したまま活用できることは大きなメリットです。

売却してしまうと二度とその不動産は手に入りません。

思い入れのある不動産や代々伝えられた不動産を売却するのはしのびないものです。

特に賃貸に出して収入が得られるような不動産は、賃貸事業を検討してから売却を検討しても間に合います。

2.定期収入が得られる

賃貸する一番のメリットは収入が得られることです。

賃料収入は不労所得ではありませんが、不動産が収入を稼いでくれるといえます。

売却してしまえば一度の収入でしかありません。

賃貸であれば毎月定期的な収入となるのです。

老後の年金代わり、少ない給料を補うようなことができます。

3.金利や固定資産税を経費として計上できる

不動産賃貸は事業になります。

不動産を貸せば、その所有者はオーナーなのです。

当然、その不動産の維持にかかる支出は経費になります。

金利、固定資産税、火災保険などはすべて経費として認められるのです。

経費として認められれば、収入から差し引くことで所得税を少なくすることができます。

賃貸のデメリット

賃貸のデメリットは次の5点です。

1.リフォームなどの設備投資が必要

2.トラブル対応などで出費が嵩むことも

3.入居者がいないと利益が出ない

4.家賃滞納や夜逃げなどのリスク

5.空室や滞納よりもこわいものが

それぞれ解説します。

1.リフォームなどの設備投資が必要

新規に貸す場合や退去後に別の人に貸す場合には程度の差こそあれ、何らかの設備投資が必要です。

最低でもクリーニングをしてきれいにしないと貸すことができません。

同じような物件がひしめく競争の激しいエリアでは、ライバル物件に勝つためにはリフォームなどで差別化することが必要です。

こうした設備投資は貸主の負担。

大規模なリフォームでは100万円単位の資金が必要でそれまでの稼ぎがなくなりかねません。

2.トラブル対応などで出費が嵩むことも

例えば、老朽化による漏水は貸主が修繕する必要があります。

貸主は設備が使えるような状態で貸さなければいけないからです。

また、家賃滞納などで弁護士を雇う場合もあります。

こうしたトラブル対応のための費用も用意することが必要です。

3.入居者がいないと利益が出ない

不動産投資の収入の源泉は賃料です。

入居者や入居者からの賃料で成り立っています。

借りてくれる人がいなければ賃貸は成立しません。

大きな賃貸マンションならば多少の空室がある場合もあります。

ただ、戸建住宅やマンション一室の賃貸では借りてくれる人がいないと空室率は100%です。

入居者あってこその賃貸経営であることを肝に銘じておきましょう。

4.家賃滞納や夜逃げなどのリスク

毎月の賃料を欠かさず払ってくれる入居者ばかりとは限りません。

やむを得ない事情で、あるいはわざと賃料を払わない人もいます。

さらに、ある日忽然と夜逃げしてしまう人も。

こうした賃料が得られないリスク、貸し倒れのリスクも不動産経営にはつきものです。

対抗策としては、家賃滞納に備えて敷金を預かっていたり、弁護士に回収を依頼したりします。

5.空室や滞納よりもこわいものが

今不動産業界では空室や家賃滞納よりもこわいものがあります。

それは「死」のリスクです。孤独死、自殺といった死に対するリスクが高まっています。

人が亡くなった部屋をそのまま貸すことはできません。

今はそうした事故物件を特定するサイトもあります。

もし不幸にも入居者が貸室内で亡くなった場合、特殊清掃費用、風評被害による収入減など被害は計り知れません。

一部を保険でカバーしようという動きはあるものの、この死のリスクを完全に回避することは困難です。

仕事と賃貸経営は両立できるのか?

仕事を持つビジネスパーソンでも賃貸経営は可能です。

届け出が必要な場合もありますが、公務員でも賃貸経営はできます。

多くの会社で禁止されているのは、他の会社で給料をもらうような仕事をしたり、自分で事業を始めたりすることです。

賃貸物件を相続するケースもあるため、例外的に認められることが多くなっています。

昨今は副業も解禁される傾向です。

本業がおろそかになるのは考え物ですが、賃貸経営との両立は十分に可能といえます。

まずは不動産会社などで情報を収集しよう

売買や賃貸を考えた時には、その道の専門家に相談するのが一番です。

不動産会社、税理士、ファイナンシャルプランナーがその候補になります。

ここでの内容は彼ら専門家に相談する際の心構えや方針についてのお話です。

彼らの専門知識を活用するにはコツがちょっとした必要になります。

専門家に丸投げするだけではない、不動産の活用方法についてのお話です。

きちんとした将来設計をすることが大切

売買を選択するにせよ、賃貸に出すにせよ、どちらがふさわしいのかを考えることが必要です。

人に貸してでも資産として残すべきか、いっそ現金にしたほうがよいか等きちんとした将来設計、ビジョンを明確にしましょう。

売買、賃貸ともに安くはない費用と多くの人が動きます。

方針が定まっていないと思い切って行動することができません。

最終決断は自分でしよう

多くの人は不動産の売買、賃貸になれていません。

不動産会社や税理士、ファイナンシャルプランナーといった専門家に助言を仰ぐのが賢明です。

ですが、アドバイスや意見を聴くことは大事ですが、最終的な決断は必ず自分でしましょう。

彼らはアドバイスや情報の正確性には責任を取ってくれるものの、将来的に失敗したとしてもその責任までは負ってくれません。

自己責任論を持ち出すまでもなく、資産の運用や処分は所有者の責任なのです。

【Q&A】住宅ローン返済中の家は売れる? 貸せる?

住宅ローンがありそれが返済中であっても、その家は売却もできますし、賃貸に出すことも可能です。

ただ、いくつかの注意点や制約もあります。

それを知らずに売却や賃貸をしてしまうと思わぬ損失も。

ここでは住宅ローンが残っている家の売買と賃貸の注意点について解説します。

ローンがあっても売却は可能

ローンが残っていても売却は可能です。

世の中で売買されている家の一部はローンが残っている状態で売買されています。

売買価格がローンの残債よりも高ければ問題はありません。

売買代金で返済ができるからです。

売買価格では残債が返せない場合が問題となります。

この場合考えられるのが、手持ちの資金で不足分を返済する、つなぎの融資を受ける、売買をあきらめるといった選択肢です。

その地域の相場や市況、いくらでその家が売れるかを慎重に見定める必要があります。

不動産会社を中心に相談し、売買ができるか、売買が妥当なのかを検討しましょう。

賃貸も可能だが、住宅ローン減税には注意

住宅ローンが残っていても賃貸に出すことも可能です。

ここでも問題はローンの返済です。

賃料でローンを返済できるのならば、持ち出しもなく返済できます。

賃料で住宅ローンが返済できないと不足分を自分で支払う、賃貸をあきらめるなどの選択が必要です。

また、住宅ローン減税は自己使用の場合でないと適用されません。

これは意外と知らない人もいるので注意が必要です。

まとめ

家を売買する場合も、賃貸する場合も大きな資産である不動産を取り扱う必要があります。

しかも多くの人は不動産の取り扱いになれていません。

専門家の意見や助言を活用しながら自分で判断して方針を決めていくことになります。

売買でも賃貸でも双方にメリットとデメリットがあるもの。

立地条件や住宅ローンの残債によってはいずれかしか選択肢がない状況もあります。

まずはその家が置かれている状況、自分が置かれている状況を把握することから始めましょう。

焦らずに行えばきっとよい方法が選択できます。

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