家を建てる流れを不動産のプロが解説! ローンを借りて新築が建つまでの期間はどれくらい?

念願のマイホームを建てよう!と決めたとき「家を建てる流れってどんなだろう?」「注文建築で家を建てるというと時間がかかりそうだけど、どのくらい期間がかかるのだろう?」という疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。

この記事では、家を建てる流れや住宅ローンを借りてから家が建つまでにどれくらいの期間が必要かについてプロの視点で解説します。

ぜひ参考にしてください。

また、これからハウスメーカー選びを始めようとしている人に、1点だけ先にお伝えしておきたいことがあります。

それは、ハウスメーカーを選ぶ際には、事前の情報収集がもっとも重要であるということ。

CMでよく見かけるハウスメーカーや、たまたま住宅展示場で見て気に入ったハウスメーカーがあった際に、しっかりと比較しないまま依頼をしてしまう人がいますが、絶対にやめましょう。

最初から偏見をもって選んだハウスメーカーや、しっかりと比較していない段階で良いと感じたハウスメーカーを勢いで選んだ人の大半は、後悔することになってしまいます。

住宅の購入は人生で一番高額な買い物ですから、焦らずしっかりと時間をかけて、依頼するハウスメーカー選びをしましょう。

とはいえ、日本には本当にたくさんの住宅メーカーがありますから、すべてを1つずつ検討することは不可能です。

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それではここから、家を建てる際の流れについて詳しく解説をしていきましょう!

建築の着工から完成までの期間は平均3~6ヶ月

実際に建築に着工してから家が完成するまでの、いわゆる「工事期間」は一般的な住宅では平均3~6ヶ月で、どんな家を建てるかにかかわらず概ね共通しています。

しかし「家を建てることを決めてから建築の着工まで」にかかる期間が、家族構成、家を建てる土地の広さや形、またどんな家を建てるか等によって違ってきます。

家を建てることを決めてからローンを借りて着工、完成までに1年以内で済むケースもあれば2年以上かかるケースもあり実に様々です。

工事よりも着工までの「建てる準備」に時間がかかる

よほどのアクシデントや計画の変更が無い限り、一旦建築が始まれば完成までにかかる期間は前述のとおりです。

しかし着工までの準備に時間がかかり、かかる時間は人によって違います。

「注文建築で家を建てるのに必要な期間は約1年」ともいわれますが、あくまでも平均、めやすです。

建築計画がスムーズにいけば1~2ヶ月で着工にこぎつけるケースもありますし、建築計画に2年以上かかるケースもいます。

土地購入から始める場合は、なかなか予算や希望に合った土地が見つからないこともありますので、より時間がかかると思って早めに準備に取り掛かったほうがよいでしょう。

初めから明確にどんな家を建てたいかが家族全員で一致しており、資金も潤沢、建てたい家を建てるのに十分な広さがある土地等条件が揃っていれば、時間はさほどかかりませんが、そんな幸運な事例は稀、いや殆ど無いといってよいでしょう。

実際には予算を組んで家に対する家族全員の意見をまとめ、予算に応じて建てる家を決め、予算オーバーになるなら間取り等の計画を見直す・・・と様々な作業や打ち合わせが必要で、思いのほか時間がかかるのが現実です。

また土地の広さや形、資金、家族の意見の食い違い等の問題等が原因で妥協することが求められます。

また家族の話し合いで決まった間取りや趣味の部屋等も、いざ専門家に実際に設計を依頼すると、土地の広さや形、近隣の家の建ち具合等でせっかく決めた家族の意見を変更することを求められたり妥協することを余儀なくされたりすることがあります。

自分や家族が理想とする家を建てるために、納得のいくまで時間をかけて計画を立て、準備を整えることが大切です。

家を建てる準備は2つ

着工までの準備は「資金を準備する」ことと、理想の家を建てるための「建築計画を立てる」ことの2つです。

順にご説明していきます。

①資金を準備する

家を建てる計画を具体化する前に、やっておくべきことがあります。

お金の問題を明確にして、「家を建てる資金計画を立てる」ことです。

注文建築にかかる費用は、平均総額3,600万円

毎年発表されるフラット35の利用者調査では、家の購入や建築のなかで注文建築が平均費用3,600万円と建売住宅や分譲マンション(都心のタワーマンションは除く)の購入に比べて最も高額です。

2018年のフラット35利用者調査では、土地購入が必要な注文建築は、全国平均価格で土地購入費用が1,335万円、建築費用の平均価額が2,777万円です。

既に土地があって注文建築で家を建てた人の、建設費用の全国平均は3,574万円で、2017年の3353.5万円より100万円以上高額になっています。

既に土地がある場合は、資金を全額建築に回せますのでより高額になる傾向は以前から変わりませんが、前年度より高額になった理由は資材不足、職人不足等による建築費用の高騰が考えられます。

2018年フラット35利用者調査

高額の住宅ローンを長期にわたって安定して返済し続けていくためには、資金計画を慎重かつ綿密に立てる必要があります。

資金計画を立てるためには、家を建てるためにかかる費用を知ることが必要

資金計画を立てるためには、まず家を建てるのにどれだけの費用がかかるかを具体的に知ることが大切です。

初めから明確な販売価格が提示されている建売住宅や分譲マンションと違い、注文建築で家を建てるには、家の建築工事費だけではなく様々な費用がかかり、建てる家の工事内容や工事にかかる期間等によって金額も変化します。

主な工事費用は次の2つです。

①本体工事費用

家の基礎工事、木工工事、屋根や外壁の工事、建具や内装工事等「家本体」を建てる工事です。

家づくりの総費用の約75%は、家本体の工事費用です。

ハウスメーカーや工務店等では「坪単価」や「㎡単価」として表示されている金額は本体工事費のみを指していて、付帯工事費用は別途必要になりますので注意が必要です。

②付帯工事費用

家は、本体を建てただけでは「生活できる家」にはなりません。

一見家の建築費用に含まれていそうな照明器具工事、カーテン工事費、空調工事も建築費用とは別の「付帯工事」費用になります。

またガレージや門扉も付帯工事になるので、別途費用が必要です。

その他に職人さんが使用する仮設トイレ代や建築工事中に使用する電気代、水道代も加算されます。

さらに追加で工事が必要になれば「追加工事費用」もかかります。

付帯工事費用は総費用の約10~20%が目安です。

4,000万円の家を建てるなら、最低でも約400万円は付帯工事費用がかかると見積もっておいた方がよいでしょう。

また注文建築における各種工事の費用の目安は「あって無いようなもの」です。

家を建てる時は「一生に一度だから」と意気込んで、内装や材質、デザインにこだわったり、オプションをあれもこれもと追加したくなったりします。

デザインや内装、建材、壁や屋根の色、浴室乾燥のオプション等はこだわればこだわるほど費用がどんどん膨らんでいきますので、予算をきちんと決めなければ、際限なく建築費用が上がってしまうことになります。

デザイン料がかかることも

家の外観のデザインはハウスメーカーや工務店が自社で持っているデザインから選べば無料になりますが、別途建築家に依頼すると、建築費用のおよそ2~3%のデザイン料がかかります。

例えば4,000万円の家を建てるなら、約80万円のデザイン料がかかる計算です。

「注文建築ならではのオリジナリティあふれる凝ったデザインの家にしたい」という希望があるなら、デザイン料も予算に入れておきましょう。

「諸費用」も忘れずに

家を建てるには、建築工事費用、付帯工事費用のほかに住宅ローンの申し込みに必要な費用、登記代、引っ越し代等様々な事務費用、いわゆる「諸費用」がかかります。

諸費用には総費用の5%程度の金額を見込んでおきましょう。

4,000万円の注文建築なら、200万円は用意しておけばまず安心ですが、注文建築に限らずマイホーム購入には予想外の費用がかかることがありますので、余裕を持って準備しておくことをおすすめします。

自分の資力を客観的に分析して予算を決める

家を建てる費用がわかれば、次にやるべきことは自分の収入と支出の状況、資産状況を把握することです。

自分の収入がいくらなのか、月々の支出がいくらあるのか、建築資金に回せそうな預貯金は幾らあるのか等自分の収支を正確に把握しないと、家を建てるのにどれくらいの予算を組めるのかがわかりません。

自分の収入や資産を把握できれば、予算が組めます。

住宅ローンでどの程度まで借入しても大丈夫か、それとも建築費用を下げることが必要か、といったこともわかります。

予算がわからなければ、自分たちが理想とする家を建てられるのかもわかりませんし、また予算内ならどんな家を建てられるのか、予算内で理想の家を建てるにはどうしたらよいか等を具体的に考えることができません。

資金の準備は、自分で貯金する、親から贈与を受ける、住宅ローンを利用する等いくつかの方法がありますが、一般的には住宅ローンの利用が最も多くなっています。

しかし住宅ローンといえども借金であることには変わりありません。

多額の借金を人生の長い年月をかけて安定して返済していくためには、計画的に予算を立てないと将来破たんする可能性が大きくなります。

住宅ローンが返済できなくなるということは、持ち家を手放すことだけでなく自分や子供達、家族の人生にも大きなマイナスの影響を与えます。

子供が増えた、妻が出産で休職した、転職で年収が下がった等、人生には様々な予想していなかった変化が突然起こります。

どんな変化が起こっても対応できるように、安定して返済していける金額内の無理ない借入額で予算を組んで建築計画を立てることが大切です。

「無理なく返せる金額」を念頭に置く

無理のない返済計画を立てるためには、

①借入額を減らす

②金利を安く抑える

の2つを意識することが大切です。

「家を建てる際の住宅ローンの借入額は、年収の5倍まで」とよく言われます

が、例えば年収600万円なら3,000万円まで借り入れられる。

では予算は3,000万円にしよう」という単純な計算ではありません。

借り入れた金額には必ず「利息」が付されます。

現在は金利が低く借りやすい状況ではありますが、返済期間が長期にわたる住宅ローンでは、金利が総返済額に大きく影響します。

家を建てる際に必要なのは「いくら借りられるか」ではなく、借入額を「無理なく継続して住宅ローンを毎月返済し、完済できる額」におさめることです。

人生には何が起こるか分かりません。

家族が増える、妻が妊娠して仕事を辞める、転職や病気で収入が減る等将来どんなことが起こっても、住宅ローンの返済は毎月滞りなくできるかが何より重要です。

請負契約を結ぶ前に、ローンの内諾を得ておく

預金が十分にある、親から建築資金を贈与してもらった等の事情でない限り、住宅ローンの借り入れができなければ家が建てられません。

後述する家の建築をハウスメーカー等に申し込んで請負契約を結ぶ前に、住宅ローンの審査を通過してローンを利用できる内定を得ておく必要があります。

ローンの内定を得てから請負契約締結に進まないと、契約した後住宅ローン審査に落ちたとなると違約問題等トラブルの原因になります。

住宅ローンの金利や、ATMでの振込手数料無料等住宅ローンを利用することにより受けられるサービスは金融機関によって違います。

金利等の条件、自分の生活スタイルや利便性に合わせて金融機関を選んで、住宅ローン利用の申し込みをします。

住宅ローンを申しんでから審査を通過して内定が下りるまでの期間は、金融機関によって違いがありますが3~7日間が一般的です。

公務員や上場企業等安定が約束されている職業なら比較的早く内定が下り、不安定な自営業や、車や携帯電話のローンの支払いが残っている場合は時間がかかります。

また過去にどんな少額であってもクレジット払いの延滞があった場合は、審査通過が難しくなり、金融機関を転々とすることになるのでより時間がかかることになります。

資金計画を立てるにも住宅ローンの審査にも、意外と時間がかかるものです。

着工まで時間がないからといって精査せずに資金計画を立てたり焦って住宅ローンの申し込みをしたりすることがないよう、資金計画には時間を十分かけられるようにスケジュールを組みましょう。

②建築計画を立てる

資金計画が立てられたら、次は建築計画です。

建築計画から着工までの6つのプロセス

家の建築計画には、次の6つのプロセスがあります。

①自分や家族が「住みたい理想の家=建てたい家」のイメージを決める。

まず「どんな家に住みたいか」建てたい家のイメージを家族全員で考えましょう。

家族の好みや生活のスタイル、希望に合わせて外観や間取りを考えます。

実現できるかどうかは後の問題として、予算もひとまず忘れて家族一人一人がそれぞれ描いている家のイメージや希望を出していきます。

設計士並みの図面を描く必要や、家の機能に気を使う必要もありません。

「日当たりの良い南側に子供部屋」「パパだけの趣味の部屋」「キッチンは使いやすいオープンカウンターに大きな窓で、ダイニングも広く取りたい」等、自由に家族全員のアイデアや意見を出して決めましょう。

特に間取りは、家が完成した後の住みやすさ、満足度を左右しますので時間をかけて家族全員が納得いくまで考えて決めるべきです。

「どんな家に住みたいか」がはっきりすると「どんな家を建てたらよいか」がわかってきます。

予算や土地の条件等から、家族全員の希望を全てかなえることは難しいかもしれませんが、建てたい家のイメージをしっかり持っておけば「譲れるところ」と「譲れないところ」を判断できますし、メリハリある予算の振り分けがスムーズにできます。

最終的には、自分たち家族が持った理想の家のイメージを設計士や建築家に伝えて具体的にプランを作ってもらうことになりますが、たとえ譲歩したり諦めたりしなくてはいけない箇所が出てきたとしても、一番希望に近い形で家が完成するでしょう。

専門家は、プロの視点で最適な間取りや部屋の配置を提案してくれます。

部屋をどの階に割り当てるか、収納スペースは部屋のどこに設けるかといった家の内部だけでなく、敷地内のどの位置に家を建てるか、駐車スペースと玄関の位置関係等、専門家でないと適正な配置はわかりにくいものです。

また風通しや日当たり、キッチンやお風呂は何階のどのあたりに備えるか、圧迫感を感じさせないリビングのレイアウト等建築の知識がなくても、希望を伝えれば、「浴室、洗面、洗濯機を置く脱衣室、トイレ等の水回りは給排水や給湯の配管上、できるだけ一カ所にまとめた方が経済的ですよ」「この床面積では趣味の部屋を設けるのは無理ですが、階段下のスペースをうまく使えば部屋とはいきませんが独立したコーナーにできますよ」といった専門家の視点でのアドバイスももらえます。

専門家に相談するときは、建てたい家のイメージを明確に持って相談して、専門家の意見を元に修正していくのが理想です。

何のプランや要望を持たずにハウスメーカー等専門家に相談に行くと、相手方のいいなりになってしまう可能性があります。

「プロが言うのだから間違いないだろう」と言われるままに設計や間取りを決めてしまうと、建築に着工してから「やっぱり変更したい」と不満が出たり、最悪の場合は家を建てたことを後悔してしまったりする可能性もあります。

家を建てることに限らず何事も、ある程度の知識やしっかりしたプランを持って臨むことは大切です。

後悔なく家を建てるためにも、事前に家族でとことん話し合って「家族の理想の家」のイメージを固めておきましょう。

②施工業者を選び、建築依頼をする

どんな家を建てたいかがある程度決まってから、もしくは決めるために住宅展示場を回ったりインターネットで検索したりして、施工を請け負ってくれるハウスメーカーや建築事務所を探します。

依頼する先は「ハウスメーカー」「工務店」「建築事務所」の3つでそれぞれ特徴を持っています。

①ハウスメーカー

ハウスメーカーとは、地域密着で名を知られた中堅規模のハウスメーカーもありますが、一般的にはテレビのCM等でよく見かけるいわゆる「大手の住宅建築会社」です。

大手ハウスメーカーの魅力はなんといっても「財務状況がしっかりしていて倒産の心配がない」ことです。

注文建築で家を建てると、一般的には2~5年ごとに定期の住宅診断を受けて、主に10年ごとに屋根や外壁の修繕工事を行う必要があります。

長く住むことになる大切な家です。

長期にわたって安定してアフターサービスが受けられる大手ハウスメーカーを選ぶと安心です。

②工務店

工務店は、主に地元密着で仕事を展開している建築業者です。

工務店といっても屋号は必ずしも「〇〇工務店」ではなく、「株式会社〇〇」といった会社名の工務店もあります。

地域に密着した工務店は、地域の気候や特徴に適した家が建てられますし、土地や地元業者の情報に精通していますし、地元で長く営業を続けている老舗も多いので「地元で信頼されていて地域を知り尽くした業者さんに建ててもらいたい」といった場合におすすめです。

地元ですので、アフターサービスも迅速に対応してもらえます。

③建築事務所

家の建築は、ハウスメーカーや工務店ではなく「家の設計」を主な業務とする建築事務所に依頼することもできます。

ハウスメーカーや工務店は設計と施工の両方を行いますが、設計事務所は設計だけを行うので、施工は別の工務店に依頼することになります。

建築事務所に依頼すると、100%オーダーメイドの家が建てられるのが大きな魅力です。

また形が四角でない不整形地や面積が狭小、日当たりがあまり良くないといった難しい条件の土地でも柔軟な対応をしてくれるので、不便さや狭さ、暗さ等のデメリットをあまり感じない家が建てられるでしょう。

現在はインターネットで簡単に建築士や建築士が実際にデザインして建てた家を検索できます。

たくさんの家の外観や内装等を見て自分や家族の好みに合った建築士を見つけて問い合わせてみるのもおすすめです。

但し家の設計費用やデザイン費用は、ハウスメーカーや工務店に依頼するよりも高くなる傾向にあります。

③建築費用を見積もる

ハウスメーカーや工務店等どこに依頼するかが決まったら、建築費用の見積もりを依頼しましょう。

建築を依頼する前に、数社から相見積もりを取って金額や内容を比べてから施工業者を決めてももちろんかまいません。

出してもらった見積りと予算を比べて、予算オーバーなら建築計画の見直しや変更、予算に余裕があるなら床暖房や浴室乾燥機等のオプションを追加する等、建築計画を修正していくことになります。

④設計の打ち合わせ

たった一回の打ち合わせで設計のプランがぴたりと決まって家の着工にこぎつける、ということは殆どないといってよく、たいていは何回も打ち合わせをして、建築計画を練り上げていくことになります。

設計の打ち合わせ内容は、外観や間取り、各部屋の広さに加えて、壁紙の色、コンセントの位置、屋根や外壁の色等細々と多岐にわたります。

予算や土地の都合上妥協すべき点は出てくるものですが、妥協することなく何度も打ち合わせをするほど時間はかかります。

しかし理想の家を建てるためには、できる限り「時間がかかるから」という理由での妥協はしないことが大切です。

⑤請負契約

建築計画が決定すれば、建築を担当するハウスメーカーや工務店等と建築請負契約を結びます。

前述しましたが、契約を締結した後に契約を破棄するようなことになると違約金等の問題が発生しますので、請負契約を結ぶ前には必ず住宅ローンの内諾を得ておく必要があります。

また契約締結前に再度、契約内容や設計図、見積書の金に変更がないか等を確認して、不明な点や疑問に思う点等はどんな些細なことであっても、必ず担当者に質問、確認してクリアにしておきましょう。

契約内容に思い違いや双方の見解の違い等があると、金額が大幅に増えて予算オーバーしたり、建築途中や完成後に「こんな家じゃなかったのに」と自分たちが思い描いていた家と違ってトラブルになる等の原因になります。

⑥建築計画や内装、仕様等を最終決定して建築確認申請を行う

家を建てる時は工事に着工する前に、「建築確認申請書」を都道府県の建築課か民間の指定確認検査機関に提出して審査を受け「確認済証(建築確認通知書)」の交付を受ける必要があります。

設計内容や内部の仕様等を再度確認して最終決定してから建築確認申請をします。

確認済証の申請から交付までの期間は、一般的な住宅であれば3週間程度です。

建築基準法に違反する箇所等を指摘されると、変更、修正等を行わなければ確認済証は交付されません。

また建築確認書が下りてから設計変更や間取り変更を行うと、建築確認書を取り直す必要が出てくる場合もあります。

一見些細だと思われる窓の位置や大きさを変更しただけでも取り直しを求められることがありますので、注意が必要です。

また着工してから建築確認の取り直しになると、取り直し期間中は工事が中断しますので余分な時間がかかるうえに、変更工事等余計な費用がかかることにもなります。

着工後に「やっぱり変えたい」とならないよう、事前の打ち合わせはとことんまで詰めて不満がないようにしておきましょう。

確認済証が交付されれば、いよいよ工事に着工できます。

着工すれば後は早いといえる

着工してから家が完成するまでの流れは次の3工程です。

①工事着工

前述したように工事着工から建物完成までの期間は、一般的に3~6ヶ月です。

家を建てている間の期間には、引っ越しの準備、新居の家具や家電の購入、火災保険を選ぶ、住宅ローンの本契約等やるべきことがたくさんありますのであっという間に過ぎることでしょう。

②建物完成

③住宅ローン実行により代金の最終支払、建物引渡し

建物が完成すると金融機関に住宅ローンを実行してもらって代金を借り入れ、支払をすると、建物が施工主から建築主に引き渡されます。

引き渡されれば晴れて家の主です。

引っ越しをして、新生活をスタートさせましょう!

おわりに

ローンを借りて着工から完成までの工事期間は、よほど床面積が広い家や特殊工法の家でない限り3~6ヶ月です。

しかしローンを借りるまで、どんな家を建てるかの建築計画が完成するまでの期間は、順調に進んで短期間で済むケースもあればじっくり考えたり難航したりして時間がかかるケースもあり、人によって違ってきます。

将来の住宅ローン破たんのリスクや家を建てたことを後悔する可能性を低くするためには、自分の年収ならどのくらい予算がかけられるか、無理なく返済していける金額はいくらかといった資金計画や、家族の生活に合った家はどんな家かを決める建築計画にはじっくり時間をかけることが大切です。

工事期間よりも事前準備に時間がかかるということを念頭に、十分な時間が取れるよう、家を建てると決めたら早いうちから資金を貯める、どんな家を建てたいかを家族で話し合う等準備を始めることをおすすめします。

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