一棟マンション売却の道しるべ~プロが教える高値売却の方法や税金・費用まとめ

収益物件の多くは一棟マンションやアパートのような一棟単位で売買されています。

敷地も建物もすべて自分のものとすることで、その物件からの収益を独占できるからです。

こうした一棟マンションの特徴や上手な売却方法、運営するうえでの注意点をまとめました。

一棟マンションは管理方法や売却手段で収益が大きく変わります。

一棟マンションの運営と売却について勉強しましょう。

また、今から不動産の売却を考えている人に、一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「絶対に1社の不動産会社が提示した査定額を鵜呑みにして売却活動をスタートしてはいけない」ということです。

不動産の査定額は不動産会社によって算出方法が異なり、100~500万円程度金額に開きがあることが珍しくありません。

本来であれば5,000万円が適正価格の不動産であっても、「査定額は4,500万円です」といわれることはざらにあります。

4500万円の金額を鵜呑みに売却活動をすれば、本来売れるはずだった金額から大きく値を下げて売却することになり、数百万円の損を被ってしまいますよね。

そういった事態を避けるためにも、大切なことは「複数の不動産会社から相見積もりを取ること」。

1社だけでなく複数社の査定額を比較することで、

  • 「4500万円」
  • 「4700万円」
  • 「5200万円」
  • 「5400万円」
  • 「5050万円」

といった形で、適正な売却価格を客観的に把握することができます。

ただ、複数の不動産会社を1社ずつ回ったり、会社のHPから何度も査定フォームに入力するのは面倒なもの。

しかし、最近では「不動産一括査定サイト」と呼ばれるサービスが登場し、一度に複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるようになりました。

不動産一括査定サイトは日本で50ほどの種類があるのですが、中でも信頼性が高いのが「HOME4U」です。

国や金融機関レベルの情報を扱う「NTTデータ」グループが運営しており、日本で初めての不動産一括査定サイトです。(運営歴18年)

事前の審査に通過した厳選された1,300社の中から、最大6社にまとめて査定の依頼ができるので、無理な営業電話を受ける心配もありません。

数百万円単位の損をしないためにも、これから不動産を売却する人は必ず利用することをおすすめします。

それではここから、一棟マンションの売却について詳しく解説をしていきましょう。

高額で売れる一棟マンション・アパートの特徴とは

一棟マンションやアパートは高額で売却できることに越したことはありません。

優良物件にはそれなりの理由があります。

立地条件がよい、空室率が低い、将来性がある、といったことです。

高額で売却できる一棟マンションの理想的な条件についてまとめてみました。

まずは立地条件

一棟マンションは何よりも立地条件です。

購入者はその地域に詳しくない人も多くいます。

物件によっては外国人投資家も参入するくらいです。

駅から至近にある、小学校に近い、市の中心にある、といった要因が重視されます。

主観的な要因よりも数字であらわせる客観的な要因のほうが強いインパクトなのです。

空室率が少ない

空室率が少ないということは収入が多いことを意味しています。

入居者がその物件を選ぶということは、その物件に魅力があるからです。

高稼働の物件であれば、たとえ空室が発生してもすぐに入居が決まるだろうとの予測がたちます。

理想は満室稼働ですが、空室率は少ないほうが有利です。

持続性と将来性

現在は高い稼働率の物件でも付近の大学が移転予定では、今の収益を持続することは困難です。

若年人口が減っているエリアでワンルームマンションは苦戦が予想されます。

不動産投資は長い期間を考えるものです。

今の空室率、収益性も重要ですが、それが続いていくのか、変化があるとすればどんなことか、という持続性・将来性も大事になってきます。

一棟マンション・アパートを高額で売却するための5つの鉄則

どんなものにも上手にいく法則や鉄則が存在します。

一棟マンションやアパートの売却でも同様です。

売買の場合、売主と買主が存在します。

高額で売却するには買主が選びやすい物件とすることが必要です。

そのためには物件の状態以外にもチェックすべきポイントがあります。

一棟マンションやアパートを高額で売却するための鉄則5つの解説です。

売却理由を明確にする

売却理由を明確にすべきです。

これには理由があります。

買主が物件を購入する際には必ず前所有者がなぜその物件を売却するのか確認するからです。

買主にしてみれば、物件の条件が悪かったから、需要がなくなったから、といった理由での売却だと購入を控えてしまいます。

相続のため、資産の入れ替えのため、資金が必要になったため、といった物件以外の理由を明確にしておきましょう。

物件の相場を把握する

物件にはおよその相場があります。

相場より高いと当然売れません。

相場より安いと引き合いは多くなり、売れる可能性は高まります。

ただ、売却理由を勘繰られて買主が購入を控えてしまう場合も。

安ければよい、というわけではありません。

結局、適正な価格でないと売却は難しくなるのです。

入居率が高い状態で売却する

入居率が高ければその分賃料収入が期待できます。

満室稼働も好まれる条件のひとつです。

入居率の低い物件を安く購入してリノベーションすることも可能ですが、不動産投資上級者や不動産のプロでないと難しくなります。

入居率が高ければその物件は評価され、売却価格もそれに連れて高くなるのです。

複数の不動産会社に査定を依頼する

投資物件以外の分譲マンションや戸建住宅も同じですが、複数の不動産会社に査定を依頼することが鉄則です。

査定を依頼し、最も査定額の高い会社に売却を依頼します。

安い金額で売りに出すと、それ以上の金額で売却できる可能性はほとんどありません。

売却可能なぎりぎりの価格から売りに出せば、多少の値引きがあるにしても高値で売却できる可能性は高まります。

ベストな売却タイミングを見極める

株式と同じで不動産の価格も常に変動しています。

経済が低迷している時期に売りに出すよりも取引が活発な時期に売却すれば高値売却が可能です。

ベストな売却タイミングの判断はプロでも難しいこととなります。

さいわい、不動産の価格変動は株式市場ほど早くありません。

しっかり見極めれば上がり調子か下がり調子かくらいは見分けることができます。

一棟マンション売却が通常のマンション売却と異なるポイント5つ

一棟マンションを売却する場合と分譲マンションの一室を売却する場合を比較すると多くの点で相違点があります。

入居者が住んでいる状態で売却することが多いので彼らの生活に影響がないようにしなければなりません。

分譲マンションでは所有者が関わることが少ない共用部分の引継ぎもする必要があります。

こうした相違点を5つにまとめました。

入居者がいる状態で売却する

新築物件などの例外を除いて、一棟マンションは入居者が住んでいる状態で売却します。

それぞれの部屋がどんな状態になっているか、それぞれの入居者がどんな人なのか、いつまで住んでくれるのか、といった情報が少ない状態で売買するのです。

これは購入する側からするとリスクといえます。

売主としても知りえる情報は限られているものの、できるだけ提供するようにしましょう。

家賃などを日割り計算して精算する

通常の分譲マンションの場合、日割り計算をする経費は固定資産税のみといった場合がほとんどです。

一棟マンションだと、これに家賃、管理費、水道光熱費などが加わります。

売主からすると物件価格以外にも入金される金銭があるのです。

これらの精算金の計算は不動産会社がしてくれます。

鍵のやり取りが煩雑

一棟マンションの場合、すべての部屋の鍵、共用部分の鍵、マスターキー等の多くの鍵を売買時に引継ぎをします。

一棟マンションの規模によっては、キーケースはスーツケース並みの大きさになることも。

このキーケース内の鍵をひとつひとつ確認することもあります。

鍵の番号を確認しながら進めるため、どうしても時間がかかってしまうのです。

管理会社に任せてしまうこともあるものの、本来は購入者が行なうべき仕事になります。

管理部分の引きつぎも必要

分譲マンションの場合、専有部分の売買がメインです。

共用部分は専有部分に付随する権利に過ぎません。

一棟マンションの場合はマンションの玄関や共用部分の廊下も売買対象になります。

共用部分の状態、修繕の履歴等の情報も買主にとっては重要なものです。

多くの場合は管理会社や仲介の不動産会社が段取りをしてくれます。

売主もできる限り協力しましょう。

管理会社とのやり取りも重要

管理会社にとっても一棟マンションの売買は大きなイベントになります。

新しい所有者によって管理会社が変更されるおそれがあるからです。

管理会社も売買の段取りを整えてくれます。

売主としてもできるだけ管理会社とのやり取りに協力しましょう。

一棟マンション・アパートのべストな売却タイミングを考える

どうやったら一棟マンションを高く売れるかは大家さんの至上命題ともいえます。

景気の好不調によって左右される面もありタイミングを計るのは至難の業です。

ここでは景気よりも物件の状態や条件からみたベストな売却タイミングを考えます。

無為無策に売るよりもタイミングを考えたほうが成功率は高まるのです。

減価償却期間が満了となったタイミング

減価償却費は新築の場合、木造22年、鉄筋コンクリート造で47年認められています。

この減価償却費は経費に計上することが可能です。

この結果利益が小さくなり、租税負担が軽くなる、手元に資金が残るといった効果が期待できます。

減価償却費がある場合とない場合では経費の額は大きく変わってしまうのです。

減価償却がないと物件からの総収入は同じであっても、手元に残る資金は減少する可能性が高まります。

そこで減価償却が満了となるタイミングが物件売却のひとつのタイミングとなるのです。

空室ができるだけ少ない状態

当然ながら空室がないほうが収入は増えます。

満室であればその物件で獲得できる最高額の収入を得ることが可能です。

空室が少ない状態とは、その物件の資産価値が向上している状態といえます。

利回りが同じであるとすると、売却価格も上昇傾向です。

空室が少ない状態は売却タイミングとしてはベストな時期になります。

不動産価値が下がり始める前

不動産価値は様々要因で上下します。

景気の好不況でも左右されるものです。

この景気の波を捉えることはとても難しく、後から評価しないとわからない場合もあります。

一方、建物価値の変動はある程度把握することができます。

建物価値は新築を頂点にして下がっていきますが、築10年程度で下落のグラフが緩やかになるのです。

あとは築20年、30年とキリのよいところで一段下がる場合があります。

こうした建物で売却タイミングを計ることもひとつの方法です。

売却時の利益でのみを考えるのではなく「出口戦略」としての利益を考える

収益物件は月々の賃料収入と売却時の価格で価値が成り立っています。

売却時にいくらで売れた、といった売却価格ももちろん重要です。

収益物件の場合売却は「出口戦略」といえます。

売却時の利益でのみ収益を考えるのではなく、物件の購入、家賃収入や維持管理、物件の売却と一連の流れの中で価値を把握するようにしましょう。

早期の売却を目指すなら「買取」も検討する

様々な事情でどうしても急に資金が必要な場合もあります。

不動産は右から左に簡単に売却できるものではありません。

どうしても早期の売却を目指すなら「買取」も選択肢に入ってきます。

買取の場合、買い取った業者はリフォーム、空室を埋める等の手段で物件の価値を向上させ、転売を狙っているものです。

このためどうしても市場で売却するよりも割安になります。

それでも買主を探し、条件を交渉し売却するよりも早く確実に売却することが可能です。

早期の売却を目指すなら買取も検討してみましょう。

一棟マンション・アパートを売却するまでの5ステップ

一棟マンションとはいえ、不動産の売買のステップは戸建住宅や分譲マンションとそれほど変わりません。

査定、媒介契約、販売活動、契約等です。

価格査定や決済時の引き渡し物などが収益物件ならではの物品もあります。

一棟マンションやアパートを売却するまでのステップを5つにして解説します。

査定は収益と利回りから

第一に売買価格の査定です。

分譲マンションとは異なり、一棟マンションは収益物件になります。

このため、家賃などの収益と利回りから売買価格を設定するのです。

この利回りは地域や築年数、マンションのグレードによって適用する数値が異なります。

収益物件のサイトなどで、他の物件の利回りからおよその利回りを推定することが可能です。

自分なりにも査定してみましょう。

収益物件に強い不動産会社を選ぼう

不動産会社は戸建住宅や分譲マンションに強い会社、収益物件に強い会社など様々です。

すべての会社が一棟マンションの売却に長けているわけではありません。

顧客やお得意さんに投資家や大家さんがいる会社を選ぶことが重要です。

今は税理士事務所や資産管理会社がグループ会社として不動産会社を運営している例もあります。

こうした不動産会社に依頼することもひとつの手段です。

管理会社とも連携しよう

一棟マンションであれば建物管理は管理会社に任せていることがほとんどです。

売却の場合は様々な書類や建物の状態を証明するような書類を提出するよう要求されます。

管理会社には売却する旨を伝え、協力してくれるよう要請しましょう。

管理会社が協力してくれることで売却はスムーズに進みます。

管理会社との連携が重要です。

内覧などは不動産会社がやってくれることも

販売活動中、購入を検討している人が内覧を希望することがあります。

外観や空室、建物の状態を確認するためです。

ほとんどは管理会社と仲介の不動産会社でやってくれます。

売買前に売主と買主が直接交渉することは少ないものです。

要求やヒアリング事項に協力するようにしましょう。

決済時は引き渡し物が多い

晴れて売買になると契約と決済が待っています。

一棟マンションの場合、規模が大きくなるほど決済時に引き渡すものが増えるのです。

入居者との賃貸借契約書、鍵、建物の図面といった多くの書類や物品を購入者へ渡す必要があります。

一部は事前や事後でもよいのですが、物件を引き渡す際にすべて渡してしまうことが理想です。

一棟マンション・アパートの売却でかかる費用・税金

売却にかかる費用・税金

売却にかかる費用はまず仲介手数料が思い浮かびます。

物件価格のおよそ3%かかる仲介手数料は避けて通れないものです。

ただ、この他には売主が負担する費用は多くありません。

測量をやっていない場合の測量費用や物件が破損している場合の修繕費用がかかる場合はあります。

売却益が出るとその売却益に所得税がかかるので注意が必要です。

売却時に利用できる制度

所得税においては居住用不動産ほど各種の控除はありません。

ですが、売却時に損失が発生した場合、それを繰り越すことは収益物件であっても可能です。

これを損益通算といいます不動産以外にも収入があり、収益物件を売却することで損失が発生した場合、損益通算によって税額を低く抑えることは可能です。

マンション・アパート経営者必見!ケース別売却方法

一棟マンションとはいえ、その形態は様々です。

相続で取得したり、物件の一部を売却したりと多くのバリエーションがあります。

ここでは売却の際のケース別に売却方法の解説です。

さらに所有したほうがよいか売却したほうがよいかの基準もまとめました。

マンションの一部のみ売却したいケース

複数の部屋を持つ一棟マンションは部屋ごとに分割して売却することもできます。

ただし、物件によっては区分所有建物に変更するといった手続きが必要です。

ある程度の規模でないとマンションの一部を売却することは多くありません。

その際の注意点や手続きについてまとめました。

マンションの1室を売却したいときに行う手続き

一棟マンションであった物件のうちの1室を売却したい場合、区分所有建物に変更する必要があります。

区分所有建物とは分譲マンションのことです。

部屋ごとに所有権を設定することができます。

こうすることでその1室のみを売却することができるのです。

相続などでマンションの一部を売却する場合の注意ポイント

相続で物件を売却する場合、相続税納付期限が迫ってくると急ぐあまり、市場よりも安い価格で売却してしまうことがあります。

これを売り急ぎといい、できれば避けるべき行為です。

じっくり販売すれば市場価格で売却できるものを売り急いでしまうのは、とてももったいないことになります。

相続したアパートの処分方法

相続でアパートを取得することもあります。

思いがけず取得したアパートには保有するか売却するかの選択肢が迫ってくるのです。

保有して入れば毎月一定額が入金されます。

売却すれば一時に多額の資金が手に入ります。

ここでは相続で取得したアパートの処分についての解説です。

相続したアパートは売却と経営どちらがお得か

売却と保有いずれがお得なのかは一概にはいえません。

専門家や不動産のプロであれば、シミュレーションをして収入と支出を検討し判断します。

専門知識のない人は専門家に相談するか自分で判断することが必要です。

ひとつの目安として稼働率70%以上を持続することが可能か、最終的な利益が一定期間獲得できそうか、といった点から判断してみましょう。

古いアパートでも売却することは可能か

古いアパートであっても売却は十分可能です。

古い物件は利回りが高くなり、早く資金回収をすることができます。

このため古い物件を中心に探す人もいるくらいです。

また、古くて稼働率の低い物件を購入し、リフォームをして売却する人もいます。

収益物件は古くても売却の対象になるのです。

このため、古いからといってあきらめる必要はありません。

一棟マンション・アパートを確実に売却するための賢い不動産会社の選び方

日本には多くの不動産会社が存在します。

その中には一棟マンションやアパートの売買を得意とする会社、収益物件はほとんど扱っていない会社と様々です。

どの会社に売却を依頼するかでスムーズに売却できるかそうでないかが決まります。

どのような視点で不動産会社を選ぶべきかについての解説です。

一棟マンション・アパートの販売実績豊富な会社に依頼する

戸建住宅や分譲マンションを専門に扱っている不動産業者に一棟マンションやアパートの仲介を依頼してもうまくいかない場合があります。

理由は多くありますが、居住用物件の購入者と収益物件の購入者の客層が異なることが原因のひとつです。

その物件を買ってくれそうな顧客を持つ不動産会社に依頼することが必要になります。

このため、一棟マンションやアパートの販売実績が豊富な開始依頼すべきです。

売却活動や戦略が適しているか

どんな客層に売却するのか、どうやって売るのか、といった販売戦略は重要です。

10億円単位の収益物件を個人が買うことはまれです。

高額物件を個人相手が得意な不動産会社に持ち込んでも売却できない場合があります。

逆に少額のアパートだと、その不動産会社の主な顧客が法人だった場合、うまく売れない可能性あるのです。

このように販売活動や戦略をしっかり練るようにしましょう。

不動産会社との契約方法

不動産会社との契約方法には、制約が大きい順に専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります。

このうち、専属専任媒介契約はあまり利用されません。

一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できる特徴があります。

その代わりに不動産会社も身が入らない可能性もあるのです。

不動産会社にも一定のプレッシャーがかかり、定期的な報告を受けることができる専任媒介契約がベストの選択といえます。

信頼できる担当者か見極める

たとえ大手不動産会社でも担当者の質や能力には差があるものです。

優秀な担当であればある程度任せておいても安心します。

逆に不安を覚えるような担当者がいるのも事実です。

物件を売却できるかどうかは担当者の能力にもよります。

信頼できる担当者を見つけるようにしましょう。

もし頼りなければ、担当変更や会社自体を変更しても構いません。

売却を第一に考えましょう。

まとめ

一棟マンションの特徴や上手な売却方法、運営するうえでの注意点をまとめました。

こうしてみてみると、一棟マンションは管理方法や売却手段で収益が大きく変わることがわかります。

わずかな手間で収益が向上することもあるのです。

投資物件は一棟単位で売却されることが多いことから、投資物件の花形ともいえます。

今回勉強したポイントをしっかりと押さえ、少しでも収益を得られるようにしましょう。

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