建売住宅の寿命はどれくらい?長く保たせるためのポイントも解説

建売住宅は大量生産で安価に供給されることが多い住宅です。

こうしたこともあり、建売住宅の寿命は短い、とのイメージを持つ人もいます。

確かに建売住宅の大部分を占めるのは木造住宅。

木造住宅は20年で価値がなくなる、30年で建て直しが必要、との考えもあります。

こうした主張も踏まえ、今回考えるのが建売住宅の寿命です。

あわせて、建売住宅の寿命を延ばす方法も調べてみました。

建売住宅の寿命は短いのか

30年で寿命といわれていた建売住宅。

確かに古くに開発された団地では、建て替えが進んでいる場所もあります。

ただ、30年では35年の住宅ローンが終了する前に建物が壊れてしまう計算です。

そこで建売住宅の寿命が本当に短

いのか調べてみました。実は、この30年という数字は相当古いデータが元になっているのです。

かつては20年から30年といわれていた

昭和30年代から40年代の住宅は確かに粗悪なものもありました。

そういった住宅は30年程度しか寿命はありません。

こうした記憶もあることから木造の建売住宅は20年から30年が寿命といわれたのです。

基礎と柱がつながっていない、基礎自体の強度もないような住宅が多くありました。

法定耐用年数が22年

国が定めた法定耐用年数も、建売住宅の寿命が短いといわれた理由になっています。

税務や会計で利用する木造住宅の法定耐用年数は22年です。

22年で建物の価値をゼロ相当にする、という意味になります。

この法定耐用年数は会計や税務のためのもので、国も22年で建物の寿命が来る、といっているわけではないのです。

この22年という数字だけが独り歩きしているといえます。

建設白書は26年

平成8年の建設白書には、木造建物の寿命は平均して26年との記載があります。

このことをもって、建売住宅の寿命は20年から30年としている文献もあるのです。

ですがこの記載は、一面は正しくとも一面では誤解を生む表現になっています。

この26年という数字は過去5年に除却、つまり取り壊された建物の築年数の平均が26年だったということです。

平成8年は1996年になります。

つまり1960年代、昭和30年代から40年代の建物のことを指しているのです。

昭和56年の新耐震基準前の建物も多く含まれています。

この建物寿命26年という数字は現在の技術や建物の基準を加味して検討することが必要です。

最近は建売住宅でも長寿命化の傾向

日本は地震大国です。

地震があるたびに耐震基準が強化されました。

耐震基準がそのまま長寿命化とイコールとは限りません。

ただ、建物の強度が増すことはその分耐久性も上がるのです。

平成から令和の時代となり、建物の強度は昭和の頃から飛躍的に上昇しました。

建物に対する理解も深まり、長持ちする建物を建てようとしています。

注文住宅を中心に、100年住宅などの長寿命の建物が登場しました。

それは建売住宅も同じです。

木造住宅でも寿命の長い住宅が増えています。

建売住宅長寿命への5つの大敵

建売住宅は木造が多いことから、木造住宅の大敵は建売住宅の大敵でもあります。

木材や断熱材の大敵は水です。

水さえ防げば他の大敵を防ぐこともできます。

水以外に長寿命化を妨げるもの、それは人間です。

人間が起こす、いわば人災が寿命を縮めます。

建売住宅の長寿命を邪魔する大敵は次の5つです。

  1. 雨漏りや漏水が一番の大敵
  2. 建売住宅は湿気に弱い
  3. シロアリ
  4. 動物の侵入
  5. メンテナンスを怠る

どういうことかお話しします。

1.雨漏りや漏水が一番の大敵

木造住宅の構造材は文字通り木材です。

合板材、構造材等さまざまですが、基本は「木」になります。

木材は水に触れるとどうして腐朽、つまり腐って強度が落ちるのです。

断熱材もついても同じことがいえます。

グラスウール、ロックウール、ポリスチレン等いずれも吸水性、吸湿性が高く、水を吸ってしまうと効果がなくなり、最悪の場合は脱落してしまうのです。

このため、屋根の雨漏りや給排水管からの漏水は建売住宅最大の敵になります。

水さえ防げば後でお話しするようなシロアリも予防可能です。

2.建売住宅は湿気に弱い

木造住宅は湿気にも弱いものです。

雨漏りや漏水は液体の水ですが、湿気は気体由来もあります。

水の侵入は防ぐことができても湿気の侵入は防げないこともあるのです。

対策として、透湿防水シートなどを活用して湿気が溜まるのも防いでいます。

生活のうえでも加湿器を過剰に使う、風呂の換気を十分にしないことでも湿気は充満していくのです。

建物の性能と住まい方で湿気を防ぐことができます。

3.シロアリ

自然界ではシロアリは木材を分解する役目を負っています。

ただ、それを建売住宅でやってくれるのは困りものです。

種類にもよりますが、シロアリは湿潤な環境や木材を好みます。

床下が十分換気されていないとシロアリが発生する可能性が高まるのです。

このシロアリの侵入は普段の生活ではなかなか気づくことができません。

気づいたときには手遅れになっていることもあります。

定期的に信頼のおける業者に点検してもらうことが理想です。

4.動物の侵入

屋根裏や天井裏に動物が侵入することがあります。

ネズミ、コウモリ、鳥などの小動物が主ですが、中にはハクビシンといった中型の動物も。

迷い込むだけならまだしも、そこに住みついてしまうこともあります。

動物の害は臭い、排泄物、騒音などです。

早めに対処をしないと厄介なことになります。

5.メンテナンスを怠る

最後は人災です。

きちんとした管理、定期的な点検をしないとどんなに高級な住宅でも傷んでいきます。

メンテナンスを怠ることは建売住宅にとって大敵なのです。

雨漏りやシロアリなど、注意をしていても発生してしまう場合もあります。

ですが、メンテナンスや点検をしっかりやっていれば、これらのトラブルも予防あるいはごく初期に対応することが可能です。

メンテナンスは怠れば住宅にダメージ、適切に行えば長寿命への第一歩になります。

建売住宅の寿命を延ばすための方法5選

水やシロアリの放置、そしてメンテナンスを怠ることが建売住宅の寿命を縮めることがわかりました。

次はその寿命を延ばすための方法を考えてみます。

寿命を延ばすには寿命を縮める要因を極力減らすことが大事です。

日々の管理やメンテナンスはもちろんですが、長く住める住みやすさも重要な要素となります。

建売住宅の寿命を延ばすための方法を5つ選びました。

  1. 日々のメンテナンス
  2. 10年に一度の大規模修繕
  3. 水回りの修繕
  4. 電気・ガス設備の更新
  5. 大規模なリフォームやリノベーション

それぞれみていきましょう。

1.日々のメンテナンス

人間の身体と同様に、建物も日々のメンテナンスが大事です。

建売住宅のトラブルも早期に発見すれば大事にならないものです。

このメンテナンスは、何も毎日天井裏や床下を覗いてチェックしろ、というわけではありません。

折に触れて外壁を眺めたり、大掃除の際に床下をチェックしたりと、何かのついでに行えばよいのです。

台風や集中豪雨の後もよいでしょう。

プロの業者に依頼するのも一案ですが、費用がかかるため自分で行うこともおすすめです。

2.10年に一度の大規模修繕

10年から15年をめどに大きな修繕を計画してみましょう。

外壁の再塗装、内部の模様替えなどをこれくらいの頻度で行えばかなり優秀です。

マンションの場合は管理組合が修繕計画を立案し実行しています。

管理組合などない建売住宅では、計画するのは自分自身です。

外壁の修繕には数十万円から100万円前後のお金がかかるため、計画的な積み立てが必要になります。

3.水回りの修繕

繰り返しになりますが、水は建売住宅の大敵です。

その漏水をもたらす大きな原因のひとつが水回りの不具合となります。

かつてより少なくなったものの、上水道管が破裂することも。

下水道管はゴミで詰まってあふれることがあるのです。

水道が出にくくなる、排水の際に異音がするなどの異常があれば早めに業者にみてもらいましょう。

4.電気・ガス設備の更新

現代の住宅は電気とガスの設備が欠かせません。

給湯器、エアコンといったものはある日突然壊れるものです。

部品交換や修理で済めば幸運ですが、取り換えると相当な出費になります。

壊れる前に交換するか、壊れるまで使うかは人それぞれです。

どちらの考え方でもそれなりの更新費用を積み立てておくことが必要になります。

5.大規模なリフォームやリノベーション

新築から10年経ち20年経つと設備が全体に陳腐化してきます。

家族構成も変化し、高齢化も進むものです。

例えば子どもが独立したのに、子ども部屋をそのままにしておくのは効率的とはいえません。

こうした場合には思い切って大規模なリフォームやリノベーションも検討してみましょう。

リフォームの技術も進歩し、少ない費用で新築並みの見た目に戻すこともできます。

完全な新築とまではいかずとも、新品同様になるリフォームは価値があります。

建売住宅の長寿命を実現するために気を付けること4選

先ほどは寿命を延ばすための方法を考えてきました。

次は長寿命を実現するために日頃から気をつけるべきことやあらかじめしておくことについて考えます。

新築時点から布石を打っておくことで同じ時期に建築された建売住宅よりも10年後20年後に差をつけることができるのです。

建売住宅の長寿命を実現するために気を付けるべきことは次の4点になります。

  1. 建売住宅の修繕は早めに
  2. アフターケアがしっかりした業者を選ぶ
  3. 自分でできることは自分で
  4. メンテナンスしやすい素材や工法を選ぶ

順番にみていきましょう。

1.建売住宅の修繕は早めに

外壁の修繕を例にとってみます。

外壁がボロボロで今にも破損しそうな場合よりも、外壁が問題ないうちにコーティングや更新をしたほうが費用は安くなります。

外壁に限らず、建物の修繕は早めに行ったほうが安上がりなのです。

ギリギリまで引っ張って壊れる寸前だと修繕費が高くついてしまいます。

早めの修繕を心がけましょう。

2.アフターケアがしっかりした業者を選ぶ

建売住宅の場合、アフターケア基準が決まっているメーカーも多くあります。

外壁は10年、設備は5年といった年限とアフターケアの内容が決まっているのです。

いくつかの建売住宅を比較検討すると、メーカーによってこの基準が違うことがわかります。

また、アフターサービスだけでなく、メーカーによっては定期点検をしてくれるところも。

点検をすると、工事を勧められる面があるものの、プロが見てくれるのは心強いものです。

アフターケアを検討項目に加えることもおすすめします。

3.自分でできることは自分で

業者に点検を頼むにしても、業者が毎日やってくれるわけではありません。

やはり日々のチェックや小修繕は自分で行うことが必要です。

チェックは専門的である必要もありません。

いつもと少し音が違う、少し調子が悪くなった、といった感覚的なものでもよいのです。

小修繕もネジを締め直すといったことから始めてみましょう。

小さなことでも自分でできることは自分でやってみることです。

4.メンテナンスしやすい素材や工法を選ぶ

建売住宅は基本的に完成品の売買なので選択肢は多くありません。

それでもオプションに光触媒のコーティングがあれば検討してみましょう。

このほかメンテナンスがしやすい、またはメンテナンスの手間が少ない素材や工法がいくつかあります。

購入段階から管理や修繕のことまで考えることができれば、その後が楽になるのです。

まとめ

スクラップアンドビルドからストック社会へ。

日本は「建てて壊す」から「建てて長く使う」へ転換しようとしています。

寿命が延びることは買主にとってもプラスです。

ただし、そのためには適切な管理とメンテナンスが必要になります。

例えばアメリカでは、自分たちで住宅を修繕することが当たり前の光景です。

外壁にペンキを塗ったり、フェンスを直したりするのが日常となっています。

日本もこうした社会に近づいているのです。

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