海外転勤になったらマンションは売却or賃貸?対策や注意点を詳しく解説します

長期間の海外転勤。

転勤まで時間は多くありません。

こんな時、住んでいるマンションは大きく分けて売却するか、賃貸に出すかの二択となります。

売却と賃貸は表裏一体でどちらにも一長一短があるものです。

ここでは、それぞれのメリット・デメリットだけでなく、注意点や決定する際のポイントもご紹介しています。

マンションの処分に悩む前に一読してみましょう。

また、今から不動産の売却を考えている人に、一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「絶対に1社の不動産会社が提示した査定額を鵜呑みにして売却活動をスタートしてはいけない」ということです。

不動産の査定額は不動産会社によって算出方法が異なり、100~500万円程度金額に開きがあることが珍しくありません。

本来であれば5,000万円が適正価格の不動産であっても、「査定額は4,500万円です」といわれることはざらにあります。

4500万円の金額を鵜呑みに売却活動をすれば、本来売れるはずだった金額から大きく値を下げて売却することになり、数百万円の損を被ってしまいますよね。

そういった事態を避けるためにも、大切なことは「複数の不動産会社から相見積もりを取ること」。

1社だけでなく複数社の査定額を比較することで、

  • 「4500万円」
  • 「4700万円」
  • 「5200万円」
  • 「5400万円」
  • 「5050万円」

といった形で、適正な売却価格を客観的に把握することができます。

ただ、複数の不動産会社を1社ずつ回ったり、会社のHPから何度も査定フォームに入力するのは面倒なもの。

しかし、最近では「不動産一括査定サイト」と呼ばれるサービスが登場し、一度に複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるようになりました。

不動産一括査定サイトは日本で50ほどの種類があるのですが、中でも信頼性が高いのが「HOME4U」です。

国や金融機関レベルの情報を扱う「NTTデータ」グループが運営しており、日本で初めての不動産一括査定サイトです。(運営歴18年)

事前の審査に通過した厳選された1,300社の中から、最大6社にまとめて査定の依頼ができるので、無理な営業電話を受ける心配もありません。

数百万円単位の損をしないためにも、これから不動産を売却する人は必ず利用することをおすすめします。

HOME4Uの公式サイトを見てみる⇒

それではここから、海外転勤が決まった場合のマンションの問題について詳しく解説をしていきましょう。

海外転勤になったらマンションはどうすればいい?

大きな会社では海外転勤もあります。

実際に海外転勤になった場合、住んでいたマンションはどう処分したらよいでしょうか。

海外転勤は国内ほどではないにしろ、転勤までの時間は多くありません。

主に考えられるのは売却と賃貸です。

ここでは売却と賃貸の概要について見ていきます。

売却する

まず思い浮かぶのが売却です。

早々に処分できれば身軽に海外転勤に臨めます。

その一方で海外転勤までに売却できなかった場合のリスク、資産がなくなってしまう喪失感等もあるもの。

一般にマンションは転売サイトで簡単に買い手が見つかるものではありません。

貸す方の準備も必要ですが、買い手のローンの手配、引っ越しの準備もあります。

賃貸に出す

資産が残る意味では賃貸は賢い選択のひとつです。

賃貸に出せば手元から資産がなくなることはありません。

賃料も定額が支払われます。

住宅ローンを賃料でカバーできれば、住宅ローンを払う必要もないのです。

一方で帰国のタイミングがずれると帰ってきたときに自分の家なのに住むことができません。

空き家は避けた方が良い

売却、賃貸いずれも一長一短がありますが、最も避けるべきは空き家のままにしておくことです。

住宅は人が住んでいないと傷みが早まります。

水回りなどは定期的に給排水が行なわれないと腐食が進んでしまうのです。

低層階の場合、不審者の侵入といったリスクもあります。

そのまま空き家にすることは避けるべきです。

マンションの売却と賃貸、決める3つのポイントとは?

売却か賃貸かは迷いどころです。

ただ、それを決定するためのポイントはいくつか存在します。

それは海外転勤までの期間や転勤の期間、同じマンションに住みたいかどうかです。

これらは多くの人にあてはまる基準となります。

これらをもとに家族で話し合うのもひとつの方法です。

売却と賃貸を決めるポイントについて紹介します。

海外転勤までの期間

国内の転勤よりも時間的な余裕はありますが、それでも数カ月から1年程度でマンションの処分方法を決定しなければなりません。

マンションの築年数や立地条件によって売却や賃貸開始までに時間がかかるものもあります。

マンションの去就が決まらないうちに海外転勤に出発するのは心残りです。

一般論ではありますが、借主の初期費用が少ない分だけ賃貸のほうが早く決まる傾向にあります。

海外転勤の期間

何年で帰国するかも重要です。

3年、5年で必ず帰ってくる、それとも5年くらいが平均だけど10年を超す場合もあるとでは事情が異なります。

期間の長さと確実性が大事です。

後述しますが、定期借家契約を何回も再契約すると普通借家と同じ扱いになる場合もあります。

帰国後も同じマンションに住みたいかどうか

帰国しても同じマンションで住みたいと思えば、売却すべきではありません。

賃貸に出し、一定期間後には借り手に退去してもらう必要があります。

一方、別のマンションを購入したり、賃貸マンションに住んだりするつもりならば、今所有しているマンションは売却して構いません。

この点はその人の考え方や仕事の都合にもよります。

要は同じマンションに住みたいかどうかです。

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売却する場合のメリット・デメリットとは?

海外転勤にあたってマンションを売却するメリットは身軽になれることです。

これは後顧の憂いがなくなることから魅力的なメリットです。

一方のデメリットは、資産がなくなり、帰る場所がなくなることになります。

売却する場合のメリットとデメリットを整理しました。

売買のメリット

売却するメリットは、ずばりお金です。

売却代金が手に入りますし、そのお金で住宅ローンも返済できます。

固定資産税や管理費などの維持管理費も負担する必要がありません。

メリットはお金。このシンプルだけど大きな真理について解説します。

まとまったお金が手に入る

売却代金はかなりまとまったお金です。

1000万円単位のお金を一度に受け取ることは多くありません。

築年数が経過したマンションでも100万円単位のお金になります。

新しい生活でもお金は必要です。

住宅ローンが残っていたとしても、ローン残債以上で売却できれば全額返済できます。

維持費の負担がない

マンションの場合、毎月の共益費、修繕積立金が発生します。

これに固定資産税、火災保険料等が加算されるのです。

マンションの維持管理費は意外とかかります。

売却してしまえばこうした負担はかかりません。

持っているだけでかかるお金からは解放されるのです。

実際、維持管理費がかかるから売却する、という人は多くいます。

売買のデメリット

売却のデメリットは資産がなくなることが考えられます。

せっかく買ったマンションがなくなるのは心情的には忍びないことです。

このほかのデメリットとしては帰る場所がなくなってしまうことです。

帰国にあわせて部屋を借りたり、探したりしなければなりません。

マンション売却のデメリットを整理してみました。

不動産資産がなくなる

マンションは典型的な不動産資産です。

マンションを売却してもそれに見合う代金が支払われるので帳尻があうのでは、とも考えられます。

実は不動産売買では、売主側は不動産登記手続には実印が必要です。

ところが買主側は認印で足ります。

これは財産を処分するほうがより重大な手続きと考えられているからです。

また、苦労して購入したマンションを処分するのは心情的にもつらいこともあります。

このように資産がなくなるのは法律的にも心情的にも大きな出来事なのです。

海外転勤から戻った後の住む場所がなくなる

マンションを賃貸に出していれば、帰国が決まった段階で退去してもらい、帰国後にマンションに戻ることも可能です。

マンションを処分してしまうと帰国後の自宅を手配しなければなりません。

海外から新たなマンションを探したり、賃貸マンションの賃貸借契約をしたりするのは大変です。

いつまでもホテル暮らしというわけにもいきません。

帰国後のことを考えるとマンションを売却してしまうのは早計な場合もあります。

賃貸に出す場合のメリット・デメリットとは?

賃貸に出せば賃料を得ることができます。

経済的なメリットは大きなものがあります。

その一方で部屋を人に貸すのは大きな責任を伴うものです。

こちらの都合で簡単に退去させることはできません。

トラブルに巻き込まれる可能性もあります。

マンションを賃貸に出す際のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

賃貸のメリット

賃貸に出すメリットは収入面以外にも多くあります。

部屋が利用されることで水回り等の劣化が防げる、マンションを売却することなく資産を保全する等が可能です。

こうしてみると、賃貸に出すメリットは経済的な面と、利用されることによる物理的な面に分けられます。

順次みていきましょう。

定期収入が得られる

賃貸に出せば家賃収入が得られます。

共益費も払ってもらえるので自分の使用しない期間でも管理費や修繕積立金の持ち出しがありません。

住宅ローンが残っていても家賃でカバーできる場合もあります。

海外転勤で利用しない間、他の人に部屋を貸すのはとても有効な手段です。

後でご紹介するように転勤時の部屋を貸し出す業務を専門に行っている業者もいます。

収入を得られることが賃貸に出す最大のメリットです。

部屋の劣化が防げる面も

特に水回りの場合、給排水をしないとすぐに劣化、腐食してしまいます。

空き家のままだと水回りの劣化が進行してしまうのです。

部屋は使用していれば劣化していきます。

中には扱いが雑な借り手もいるものです。

それでも誰かが住んでくれることは部屋の劣化を防ぐ手段になります。

資産が保全できる

賃貸に出せばマンションを処分する必要がありません。

海外転勤の前にあわてて売却する必要がなくなります。

売れ残ってしまい、その後何度も帰国することもないのです。

資産を保全できることはとても有意義です。

売却してしまうと、多くの場合二度とそのマンションの部屋は手に入りません。

人気物件であればあるほど手放したくはないものです。

賃貸のデメリット

賃貸はメリットばかりではありません。

人に貸した時から大家さんになるのです。

大家さん、つまり貸しては適正な状態で物件を借り手に提供する義務が生じます。

管理会社が大部分の業務をしてくれますが、自ら判断し決定しなければならないこともあるのです。

賃貸のデメリットがどの辺にあるのかみていきます。

自分の都合で賃貸人を退去させられない

賃貸借契約書には賃貸借の期間が明記されています。

その期間内に貸し手の事情で退去させることは基本的にできません。

借り手は借地借家法によって保護されているからです。

海外転勤が予定より早く終わったので出ていってほしい、といった貸し手の事情では退去の正当事由にはならないのです。

トラブルが起きるリスクもある

お風呂が壊れた、ボイラーの調子が悪い、といったことも借り手の過失でない限りは基本的に貸し手が修繕することが義務です。

借り手がうるさい、夜中に騒ぐといったことも貸し手にクレームとして届けられる場合もあります。

こうしたトラブル、クレームのリスクは賃貸にはつきものです。

管理会社に任せられる部分もあるものの、お金の支払いなどは行う必要があります。

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【Q&A】迷っている人に便利な「リロケーションサービス」ってどんなサービス?

リロケーションサービスとは、海外転勤などで使用しない部屋を、借り手を探してきて入居させてくれるサービスです。

リロケーションサービス会社が自ら借りてくれて転貸借という形で借り手に貸す場合もあります。

この場合は退去のリスクはリロケーションサービス会社が負ってくれるので貸し手は空室リスクがなくなるのです。

リロケーションサービスは専門にやっている会社もあるほどで、面倒な手続きのほとんどは代わりに行ってくれます。

もちろん、手数料はそれなりにかかりますし、転貸借形式の場合は賃料が割安です。

あそれでも、面倒な手続きを代行してくれて賃料を得られるリロケーションサービスは最近増えています。

売却が賃貸か迷っている人にはリロケーションサービスを検討してみましょう。

まとめ

国内の転勤であれば、マンションの処分のために何度か戻ってくることができます。

ですが、海外転勤の場合、頻繁に帰国することが困難です。

転勤の前までにマンションの問題はクリアにする必要があります。

こうしてみてみると、売却・賃貸とも一長一短です。

本文中で売買・賃貸を決定する目安もご紹介しました。

自分たちにとってよりよいマンションの活用方法を考えましょう。

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