マンション買取業者の選び方をプロが教えます!~依頼の流れや相場価格の把握方法まで伝授

「マンションを買取に出したいけど、どうやって業者を選んだらいい?」

「マンション買取のメリットやデメリットは何がある?」

など、マンション買取の内容や業者選びについて疑問を感じている人は多いです。

買取業者の選び方やメリット・デメリットを知らないと、業者選びに失敗して買取金額が安くなったり、買取に出したことを後悔してしまいます。

今回は、マンション買取業者の選び方やメリット・デメリットについて紹介しています。

この記事を読むことで、良い買取業者を選ぶことができ、満足のいく買取が実現できますので、参考にしてください。

また、今から不動産の売却を考えている人に、一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「絶対に1社の不動産会社が提示した査定額を鵜呑みにして売却活動をスタートしてはいけない」ということです。

不動産の査定額は不動産会社によって算出方法が異なり、100~500万円程度金額に開きがあることが珍しくありません。

本来であれば5,000万円が適正価格の不動産であっても、「査定額は4,500万円です」といわれることはざらにあります。

4500万円の金額を鵜呑みに売却活動をすれば、本来売れるはずだった金額から大きく値を下げて売却することになり、数百万円の損を被ってしまいますよね。

そういった事態を避けるためにも、大切なことは「複数の不動産会社から相見積もりを取ること」。

1社だけでなく複数社の査定額を比較することで、

  • 「4500万円」
  • 「4700万円」
  • 「5200万円」
  • 「5400万円」
  • 「5050万円」

といった形で、適正な売却価格を客観的に把握することができます。

ただ、複数の不動産会社を1社ずつ回ったり、会社のHPから何度も査定フォームに入力するのは面倒なもの。

しかし、最近では「不動産一括査定サイト」と呼ばれるサービスが登場し、一度に複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるようになりました。

不動産一括査定サイトは日本で50ほどの種類があるのですが、中でも信頼性が高いのが「HOME4U」です。

国や金融機関レベルの情報を扱う「NTTデータ」グループが運営しており、日本で初めての不動産一括査定サイトです。(運営歴18年)

事前の審査に通過した厳選された1,300社の中から、最大6社にまとめて査定の依頼ができるので、無理な営業電話を受ける心配もありません。

数百万円単位の損をしないためにも、これから不動産を売却する人は必ず利用することをおすすめします。

HOME4Uの公式サイトを見てみる⇒

それではここから、マンションの買取業者の選び方について詳しく解説をしていきましょう。

マンションの売買には「仲介」と「買取」の2種類がある

マンションを売却する方法には、仲介と買取の2種類があります。

それぞれの特徴を知っていないと、自分が考えるよりも売却金額が安かったり、売却期間が長くなるため注意が必要です。

ここでは、2種類の売却方法の特徴と違いについて見ていきましょう。

一般的に利用されている売買方法「仲介」

仲介とは、不動産仲介会社を介して個人向けにマンションを売却する方法です。

マンションや戸建てなど不動産売却の際によく利用されています。

仲介の魅力は、不動産市場の相場に近い金額で売却できることですが、売却までに時間がかかる、仲介手数料が発生するなどのデメリットもあります。

仲介は、少しでも高く売りたい人におすすめの方法です。

近年は「買取」による売買も増えている

一般的に利用されている方法は仲介ですが、近年は買取による売却も増えています。

買取は、マンションを不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

売却金額は相場よりも2割〜3割程度安くなりますが、マンションをすぐに売却することができます。

買取には、すぐ不動産会社に買い取ってもらう即時買取と、仲介で一定期間売れなかった場合に買取を行う買取保証の2つがあります。

買取は、できるだけ早く売りたい場合、確実に売却したい場合におすすめの方法です。

マンション買取までに必要な5つのステップ

ここでは、マンション買取までに必要な5つのステップについて紹介します。

マンション買取までの流れを知っていないと、買取までに時間がかかり、買取金額が下がってしまう可能性もあります。

以下は、マンション買取までに必要な5つのステップです。

1.パンフレット集めなどの事前準備

2.買取業者の選定

3.買取業者による買取価格の提示

4.諸条件に関する打ち合わせや交渉

5.契約や残金決済

各ステップの内容を見ていきましょう。

1.パンフレット集めなどの事前準備

マンション買取をする際、最初のステップとなるのがパンフレット集めなどの事前準備です。

マンション買取をするための具体的な事前準備は、次の2つになります。

・マンション買取に必要な書類を準備する

・査定を行い相場を知る

まず、マンション買取に必要な以下の書類を集めます。

・固定資産税評価証明書および固定資産税納税通知書

・登記済権利証または登記識別情報

・建物図面

・管理規約

・維持費等の書類

・購入時のパンフレット

・身分証明書 など

物件や業者によって必要な書類が変わりますので、不動産会社に確認をしておきましょう。

そして、複数の不動産会社で査定を行います。

複数の不動産会社で査定をすれば、買取金額の相場を把握でき、明確な資金計画を立てることが可能です。

このとき、提示される査定金額は仲介相場よりも2割〜3割安い金額になるため注意してください。

2.買取業者の選定

パンフレット集めなどの事前準備が終わったら、買取業者の選定をしましょう。

どの業者を選ぶかで、買取金額は大きく変わってくるため、信頼できる良い買取業者を選ぶ必要があります。

以下は、買取業者を選定する際のポイントです。

買取業者は複数の業者から見積もりを取って相場を把握したのちに選ぶことが重要!

買取業者を選ぶ場合は、必ず複数の業者を比較するようにしましょう。

複数業者を比較することで、より良い条件の買取業者に依頼できるためです。

そのため、「知人から紹介された」「なんとなく名前を聞いたことがあるから」などの理由で、最初から1社に絞ってはいけません。

複数の業者で査定を行い、実績やサポート、評判などを比較したうえで依頼先を決めるようにしてください。

3.買取業者による買取価格の提示

依頼する買取業者が決まったら、マンションの買取金額を提示してもらいましょう。

ただし、実際の買取金額は査定金額と差がある可能性がありますので注意してください。

査定金額が築年数や間取りなど入力データをもとに行う簡易査定であれば、大きな差が生じる可能性があります。

また、担当者がマンションを直接見学して査定をする訪問査定の場合でも、実際の買取金額と違う可能性があることを念頭に置いておきましょう。

4.諸条件に関する打ち合わせや交渉

提示された買取金額を確認し、問題がなければ諸条件に関する打ち合わせや交渉を行います。

具体的には、スケジュールや引き渡し条件の確認などです。

個人相手に売却をする仲介とは異なり、買取は業者が相手となるため、都合に合わせてスケジュールが立てやすいのが魅力です。

打ち合わせでは、

・いつ売却代金を受け取れるのか

・不要な家財道具の処分費用はかかるのか

・追加費用は発生していないか

なども確認するようにしましょう。

5.契約や残金決済

打ち合わせや交渉が終わったら、契約や残金決済となります。

売買契約書の読み合わせや署名、捺印等を終えれば、買取の完了です。

尚、引き渡しまでに仮住まいや新居を用意し、引っ越しも済ませておく必要があります。

買取に適したマンションを見極める3つのポイント

ここでは、買取に適したマンションを見極めるポイントについて紹介します。

買取に適しているマンションの見極めができないと、仲介と買取の判断が上手くいかず、売却金額や修繕費などで損をしてしまう可能性があります。

以下は、買取に適したマンションを見極める3つのポイントです。

1.築年数が古い

2.事件・事故・自殺などがあった瑕疵物件

3.修繕が必要など物件の状態が悪い

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

1.築年数が古い

築年数が20年〜30年以上の築古マンションは買取に出してもいいでしょう。

築20年〜30年以上のマンションを買取に出す理由は以下2点です。

・古くて瑕疵担保責任のリスクがある

・買い手が見つかりにくい

それぞれの理由について見ていきましょう。

古くて瑕疵担保責任のリスクがある

築20年〜30年以上のマンションでも、見た目がキレイで古さを感じない物件もあります。

しかし、給水管や排水管の寿命は25年〜30年といわれていますし、他にも目に見えない部分のあちこちで老朽化が進んでいます。

また、1981年以前の物件であれば、「震度5程度で倒壊・損壊しない」という旧耐震基準で建てられているため、大地震が発生したら危険です。

築古マンションを売却して、後に欠陥が見つかったら瑕疵担保責任によって、修繕の義務が発生します。

物件によっては、数百万円から数千万円と多額の修繕費用を負担しなければいけません。

買取であれば瑕疵担保責任のリスクがないため安心です。

買い手が見つかりにくい

築年数が古すぎると、買い手は見つかりにくいです。

多くの人が「できれば新築がいい」と考えていますし、価格重視で中古マンションを探す際は築5年〜10年前後など、築浅マンションを選びます。

築年数が古すぎると、住宅ローンの返済期間も短くなりますし、担保評価が低く融資を受けられないこともあります。

また、購入した後に多額のリフォーム費用や修繕費用がかかる恐れもあります。

このように、築年数が古いマンションは、瑕疵担保責任のリスクや買い手が見つかりにくいため、仲介での売却ではなく買取がおすすめです。

2.事件・事故・自殺などがあった瑕疵物件

過去に自殺や火災、孤独死、殺人事件などが起きたマンションは買取での売却をおすすめします。

いわゆる事故物件は、仲介で売却をしても簡単に買い手は見つからないためです。

売却金額も安いため、買い手が見つかるまで維持管理費を支払い続けるのはもったいありません。

マンションが事故物件の場合は、金額が安くても、買取によって早く売却をした方がいいでしょう。

3.修繕が必要など物件の状態が悪い

汚れやニオイがひどい、設備の状態が悪い、内装がボロボロなど、大規模な修繕やリフォーム・リノベーションが必要なマンションは買取に出した方がいいでしょう。

大規模な修繕やリフォーム・リノベーションとなると、1,000万円以上の多額の費用がかかることも珍しくありません。

そこまでして仲介で売却をしても、高値で売れるとは限らないためリスクが高いです。

買取であれば、マンションを買い取った業者が修繕やリフォームを行うため、多額の修繕費用をかけなくても売却ができます。

大規模な修繕が必要なマンションの場合は、仲介よりも買取がおすすめです。

マンション買取にはメリットとデメリットがある!

ここでは、マンション買取のメリットとデメリットについて紹介します。

買取のメリットとデメリットを知らないと、仲介との比較や適切な選択ができなくなり、必要以上に安い金額で売却することになる可能性があります。

メリットとデメリットをきちんと把握しておけば、希望に合った条件で売却することが可能です。

それでは、9つのメリットと1つのデメリットについて、見ていきましょう。

マンション買取のメリットとは?

まずは、マンション買取のメリットについて見ていきましょう。

以下は、マンション買取の9つのメリットです。

1.売買成立までの時間が短い

2.周囲の人間に知られることなく売却が可能

3.リフォームや清掃などを行う必要がない

4.売主のプライバシーが保護される

5.事件・事故など心理的瑕疵のある物件でも買い取ってもらえる

6.内覧などの手間がかからない

7.買取後のトラブルに遭う心配がない

8.古いマンションでも売却することができる

9.銀行や住宅ローンの交渉を買取業者に任せられる

1つずつ、メリットの内容について紹介していきます。

1.売買成立までの時間が短い

売買成立までの時間が短いことは、マンション買取のメリットです。

業者が提示する買取金額に合意できれば、すぐにマンションを買い取ってもらうことができます。

金額合意後、契約を交わして1週間もすれば手元にお金が入ってくるため、スピーディーに現金化が可能です。

仲介の場合、売却までの期間は平均で3ヶ月〜6ヶ月といわれています。

物件に魅力が少ない場合や不況の場合は、1年〜2年以上売れ残るケースもあります。

買取であれば、1ヶ月もしないうちに、契約から代金決済まですべて完了させることが可能です。

なかには、翌日には現金化できる業者もあります。

すぐにまとまったお金が手に入り、いつ売れるか心配しなくていいのはマンション買取のメリットです。

2.周囲の人間に知られることなく売却が可能

買取であれば、マンションを売ることを周囲の人間に知られずに済むのもメリットになります。

買取の場合は、不動産会社が直接買い取ってくれるため、不動産情報ポータルサイトや情報誌、チラシなどに広告を出す必要がありません。

仲介であれば、これらの媒体に物件情報が載りますし、チラ

シをポスティングする可能性もあるため、売却していることを周囲の人に知られる可能性が高いと言えます。

周囲の人にバレずにマンションを売れることも、買取に出すメリットです。

3.リフォームや清掃などを行う必要がない

リフォームや清掃などを行う必要がないことも、マンション買取のメリットになります。

買取の場合は不動産会社と直接取引となるため、室内状況を気にする必要がありません。

汚れやキズ、ニオイ、設備故障などがあったとしても、現況のまま買い取ってもらうことができます。

不動産会社は、買取した後に自社でリフォーム・リノベーションをして、販売をするためです。

仲介だと、室内状況がひどいままだと買い手が見つかりづらいうえに、値下げを要求される要因になります。

ハウスクリーニングや修繕を、リフォームをすると多額の費用負担が必要です。

マンション買取であれば、リフォームや清掃などを行う必要がないため、余計なコストをかけずに売却ができます。

4.売主のプライバシーが保護される

売主のプライバシーが保護されることも、マンション売却のメリットです。

買取の場合は、マンションを直接業者に買い取ってもらうため、仲介のように購入希望者に生活環境を見られることがありません。

仲の良い友人ならまだしも、知人などにキッチンや浴室、寝室など隅々までチェックされてしまいます。

内覧で家の中を見られることを、ストレスに感じる人も少なくありません。

業者と直接取り引きをする買取であれば、家の中を見られることなく、売主のプライバシーが保護されるため安心です。

5.事件・事故など心理的瑕疵のある物件でも買い取ってもらえる

自殺、孤独死、殺人時間など、事件・事故が起きた心理的瑕疵のある物件でも買い取ってもらえるのが、マンション買取のメリットです。

このような心理的瑕疵のある物件を仲介で売却しても、買い手を見つけるのに時間がかかります。

売れたとしても、価格は相場の半額以下の場合もありますし、売れるまでは維持管理費を負担し続けなければいけません。

マンション買取であれば、事故物件でもすぐに買い取ってもらうことができます。

スピーディーに売却ができるため、維持管理費の負担は最小限で済みますし、新しい住まいに早く移ることが可能です。

事件・事故など心理的瑕疵のある物件でも買い取ってもらえることは、マンション買取の魅力です。

6.内覧などの手間がかからない

マンション買取であれば、内覧などの手間がかからないこともメリットです。

買取であれば、一般の購入希望者向けに内覧をする必要がないため、いろいろと準備をする手間がかかりません。

マンションを仲介で売る場合は、内覧が売却を決めるための重要なポイントとなりますので、以下のような準備が必要です。

・ハウスクリーニングで室内をキレイにする

・内覧当日に換気や温度調節をする

・ホームステージングなどを利用してモデルルーム化する

・売主しか気づけない特徴などを資料にまとめる

・聞かれても答えられるように周辺環境や管理について把握する

など他にも多くの準備があり、手間と時間、さらにはお金がかかります。

マンション買取の場合は、内覧自体を実施する必要がないため、準備のための手間や時間、お金がかかりません。

7.買取後のトラブルに遭う心配がない

買取後のトラブルに遭う心配がないことも、マンション買取のメリットになります。

買取は不動産会社との取引になるため、瑕疵担保責任を負うリスクがありません。

しかし、仲介の場合は瑕疵担保責任があるため、一定期間内に瑕疵が見つかった場合は、売主が修繕や補修をしないといけない義務があります。

瑕疵とは雨漏りやシロアリ、給水管からの漏水などで、修繕・補修費用は数百万円単位になる可能性もあります。

マンション買取であれば、瑕疵担保責任が免除されるため、売却後に修繕や補修費用を負担する心配がありません。

8.古いマンションでも売却することができる

マンション買取のメリットは、古いマンションでも売却できることです。

築20年〜30年以上の築古マンションでも、買取金額に合意をすれば、すぐに買い取ってもられます。

仲介で築古マンションを売っても、買い手が見つかるまでに時間がかかることは少なくありません。

1981年以前の旧耐震基準のマンションであればなおさらです。

老朽化も進んでいるため、瑕疵担保責任を負うリスクもあります。

仲介では売りづらい築年数が古いマンションでも、買取であればすぐに売却することが可能です。

9.銀行や住宅ローンの交渉を買取業者に任せられる

銀行や住宅ローンの交渉を買取業者に任せられることも、マンション買取のメリットになります。

たとえば、任意売却に関する金融機関との交渉などを不動産会社が対応してくれます。

銀行や住宅ローンの交渉を任せられるため、安心して買取を進めていくことが可能です。

マンション買取のデメリットとは?

マンション買取のメリットだけでなく、デメリットについても見ていきましょう。

デメリットも把握しておくことで、マンション買取の際に注意すべき点がわかり、仲介との比較もしやすくなります。

マンション買取のデメリットを紹介していきます。

仲介による売買よりも査定金額が低くなる

仲介による売買よりも査定金額が低くなることがマンション買取のデメリットです。

仲介は市場相場に近い金額で売却できますが、買取だと相場より2割〜3割以上安い金額になります。

仮に、仲介だと3,000万円で売却できるマンションが、買取だと2,100万円〜2,400万円程度となるため、金額差は非常に大きいです。

仲介で4,000万円の場合は、買取金額と1,000万円以上差があることもあります。

マンション売却に伴い、ローン残債を完済しなければいけないため、売却金額と住宅ローン残債の差が少ない人にとっては大きな問題です。

マンション買取は、仲介よりも2割〜3割以上安くなることを理解したうえで、利用するようにしてください。

マンション買取業者を利用する際の注意点

ここでは、マンション買取業者を利用する際の注意点について紹介します。

注意点を知らないと買取業者選びに失敗してしまい、買取金額が安かったり、必要なタイミングにお金が入らない可能性があります。

買取業者を利用する際の2つの注意点について把握しておきましょう。

複数の不動産会社を比較して選ぶ

マンション買取業者を利用する際の注意点が、依頼先を決める場合に複数の不動産会社を比較して選ぶことです。

どの業者でマンション買取をするかによって、買取金額や代金決済までの期間、サービス内容などが異なります。

そのため、良い買取業者を選べばできるだけ高い金額で買取してもらうことが可能です。

マンション買取業者を選ぶ際に、複数の不動産会社で比較したいポイントは以下 5点です。

1.査定金額

2.評判

3.実績

4.現金化までの期間

5.サービス内容

それぞれの内容について見ていきましょう。

1.査定金額

利用するマンション買取業者を選ぶ場合は、査定金額を比較しましょう。

査定金額が高い業者の方が、高く買い取ってくれる可能性があるためです。

売主としては少しでも高く売りたいので、査定金額は重視したいポイントです。

マンション買取業者を選ぶ際は、複数業者の査定金額を比べるようにしてください。

2.評判

マンション買取業者を選ぶ場合は、各業者の評判も確認するようにしましょう。

なぜなら、評判や口コミには、ホームページでは確認できないリアルな情報が載っているためです。

また、信頼できる良い買取業者には、悪い評判よりも良い評判が多く集まります。

そのため、良い評判が多い買取業者を選べば、買取金額が高いなど満足のいく買取を実現可能です。

マンション買取業者を選ぶ際は、評判にも注目をしましょう。

3.実績

実績も比較をしたうえで、利用するマンション買取業者を選びます。

実績が豊富な買取業者は、たくさんの人が利用していることもあって安心感がありますし、買取金額も高いことが多いです。

そのため、実績が豊富な買取業者を選べば、満足のいく買取を実現できるようになります。

ほとんどの不動産会社がホームページに実績を載せていますので、実績も比較したうえでマンション買取業者を選ぶようにしましょう。

4.現金化までの期間

マンション買取業者を選ぶ場合は、現金化までの期間も比較するようにしましょう。

1週間程度で現金化できる業者もあれば、1ヶ月程度かかる業者もあるなど、マンション買取業者によって現金化までの期間はさまざまです。

少しでも早くまとまったお金を得たい人にとって、現金化までの期間は重要な比較ポイントになります。

マンション買取業者を選ぶ際は、現金化までの期間にも注目をしましょう。

5.サービス内容

サービス内容についても、マンション買取業者を選ぶ場合の比較ポイントになります。

以下のように、買取業者によってさまざまなサービスを提供しています。

・一定期間仲介で販売をして売れなければ買取をする買取保証サービス

・売却後も一定期間マンションに住める賃貸居住サービス

・不要な家具の引き取りサービス など

自分に合ったサービスの買取業者を選ぶことで、より満足度の高い買取の実現が可能です。

マンション買取業者を選ぶ場合は、サービス内容も比べるようにしましょう。

不動産会社の選定には一括査定サイトが便利!

複数の不動産会社で査定をする際は、一括査定サイトを活用すると便利です。

一括査定サイトを利用しない場合は、1社ごとに個人情報や物件情報を入力する必要があります。

しかし、一括査定サイトを利用すれば、1度の情報入力で複数の不動産会社にまとめて査定依頼を出すことができるため効率的です。

時間や手間もかからないうえに、費用も0円で利用できます。

複数業者で査定をする場合は、一括査定サイトを活用しましょう。

【Q&A】「買取保証」とはどんなサービス?

買取保証サービスとは、仲介と買取のメリットを組み合わせたサービスです。

具体的には、マンションを一定期間は仲介で販売し、売れなかった場合は、あらかじめ取り決めていた金額で不動産会社が買取をします。

買取サービスとは別に買取保証サービスを提供している不動産会社は多いです。

買取保証サービスのメリット・デメリット

買取保証サービスを利用するメリット・デメリットは次のとおりです。

メリット:相場に近い金額で売却できる

買取保証サービスのメリットが、相場に近い金額で売却できることです。

買取保証では、一定期間を仲介で販売するため、高値で売れる可能性があります。

通常の買取だと相場の2割〜3割安の金額となりますが、買取保証の場合は仲介の期間があるため高く売ることも可能です。

相場に近い金額で売却できることは、買取保証を利用するメリットになります。

デメリット:仲介手数料がかかる

買取保証になると仲介手数料がかかる点がデメリットです。

通常の買取は仲介手数料がかかりませんが、買取保証になると仲介期間があるため仲介手数料がかかります。

仲介手数料の上限は「売買金額×3%+6万円+消費税」ですので、売買金額が2,000万円だとすれば手数料は約72万円です。

「仲介手数料2分の1」「仲介手数料2割引」など、業者によって金額が異なりますので、手数料が安い業者を選びましょう。

通常の買取よりもコストがかかることを理解したうえで利用してください。

まとめ

今回は、マンション買取業者の選び方やメリット・デメリットについて紹介いたしました。

あらためて、ここで紹介した大事なポイントをまとめると、以下4点がが挙げられます。

・マンション買取は確実に売却ができて現金化までのスピードが早い

・買取金額は仲介相場の2割〜3割安になることを理解しておく

・買取業者を選ぶ場合は査定金額や実績、評判やサービスなどを比較すること

・買取と仲介の特徴を理解して、自分に合った方を選ぶことが大事

ここで紹介した内容を参考にして、ぜひマンション売却を進めていきましょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です