注文住宅の費用を大解剖!内訳や計算方法、費用の抑え方や建築事例まで網羅

『せっかく家を建てるなら注文住宅にしたいけれど、注文住宅を建てるには高額な費用がかかりそう・・・』

『ローコストの注文住宅もあるというけれど、建売住宅を購入した方がグレードの高い家を入手できるのでは?』

『注文住宅を建てる土地を所有していないので、土地購入費と住宅建築費を併せたらいくらかかるのか全く見当がつかない・・・』

このような疑問や不安を抱えている方が少なくありません。

いくらでどんな家が建つのかがわからなければ、注文住宅を建てよう思っていてもなかなか実際の行動に移すことができません。

そこで、建築費用によってどんな家が建てられるのかや、注文住宅を安く建てるためのポイントなどもご紹介したいと思います。

また併せて注文住宅を取得するための予算の立て方や資金の調達方法まで解説しますので、是非参考にしてください。

また、これからハウスメーカー選びを始めようとしている人に、1点だけ先にお伝えしておきたいことがあります。

それは、ハウスメーカーを選ぶ際には、事前の情報収集がもっとも重要であるということ。

CMでよく見かけるハウスメーカーや、たまたま住宅展示場で見て気に入ったハウスメーカーがあった際に、しっかりと比較しないまま依頼をしてしまう人がいますが、絶対にやめましょう。

最初から偏見をもって選んだハウスメーカーや、しっかりと比較していない段階で良いと感じたハウスメーカーを勢いで選んだ人の大半は、後悔することになってしまいます。

住宅の購入は人生で一番高額な買い物ですから、焦らずしっかりと時間をかけて、依頼するハウスメーカー選びをしましょう。

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それではここから、注文住宅の費用の内訳について解説させていただきます。

注文住宅の費用の内訳について

注文住宅のメリットは、予算に合わせて一から自由に設計できることにあります。

面積や間取り、仕様、住宅設備のグレード、エクステリアなど、自分の要望に合わせて予算を分配することが可能です。

しかし一般的には土地の購入が絡むので、資金計画を立てる上では「土地の購入資金」と「住宅の建築資金」を併せて考えなければなりません。

そして土地代や住宅の建築工事費以外にかかる金額は予想以上に高額になるので、これらの費用をあらかじめ抑えておかないと、予算を大幅に超過してしまうことにもなりかねないので注意が必要です。

土地を購入する際にかかる5つの費用

注文住宅を建てるのに先立ち、まずは土地を購入しなければなりません。

その際には土地代金のほかに、様々な諸費用がかかります。

しかしここで注意が必要なのは、住宅ローンを利用して注文住宅を建てる場合でも、土地購入時には住宅ローンを利用することができないことです。

土地購入時にかかる諸費用は、通常は現金で支払います。

したがって土地購入時にかかる費用を正確に把握しておくことが大切です。

一般的には購入費用は土地の代金の5~10%と言われていますが、土地の条件や住宅ローン利用の有無などによって異なります。

どんな費用が発生するのかその内訳を詳しくみていきましょう。

仲介手数料

不動産会社を介して土地を購入する際には、土地の売買代金に対して3%+6万円の仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。

尚、土地の代金には消費税は課税されませんが、仲介手数料には別途消費税が課税されます。

登記費用

土地購入時には、所有権移転にともなう登記費用として、司法書士に支払う報酬と登記にかかる登録免許税が必要です。

税額は、土地の固定資産税評価額に一定の税率をかけたものになります。

司法書士への報酬は通常6~8万円程度ですが、別途消費税が課税されます。

また住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定の登記費用が必要です。

印紙代(印紙税)

土地を購入する際の売買契約書に貼る印紙代が必要になります。

印紙代は売買金額によって定められているので、所定の額面の印紙を貼って納税します。

また金融機関の融資を受ける際には、金銭消費貸借契約書に貼る印紙代が必要です。

ローン手数料

金融機関から融資を受ける場合に発生します。

手数料は金融機関によって異なりますが、都市銀行などの場合では、保証会社への事務手数料として数万円+消費税の定額制としている場合が多い様です。

税金

土地を購入した場合には、不動産取得税が課税されます。

他に、土地の所有権が移転する時点で、その年の固定資産税額を計算して売り主と清算します。

また、購入後には固定資産税や都市計画税を毎年納付しなければなりません。

マイホーム建築時にかかる8つの費用

では、注文住宅でマイホームを建てる際にはどの様な費用が掛かるのでしょうか。

マイホーム建築時には、建物本体にかかる工事費用の他にも様々な費用がかかります。

ここでは、解体工事や造成工事費用、地盤調査・地盤改良費用、上下水道・ガス引き込み費用、外構・エクステリア費用などの付帯工事費以外に発生する諸費用についてご紹介します。

登記費用

土地を購入する場合と同様に、住宅を建築した際にも表示登記、所有権保存登記などの登記が必要になります。

また住宅ローンを利用する際には、抵当権設定登記も必要です。

司法書士に支払う報酬と登録免許税の支払いが発生します。

印紙代(印紙税)

建築を依頼する住宅会社との建築工事請負契約書や、住宅ローンを利用する場合の金銭消費貸借契約書に貼る印紙代が必要になります。

住宅ローン諸費用

住宅ローンを組む際に、各金融機関によって様々な費用が発生します。

事務取扱手数料、保証料(フラット35の場合は不要)、保証事務取扱手数料、団体信用生命保険料などがあります。

つなぎ融資費用

住宅が完成して住宅ローンが実行されるまでの間に一時的に借り入れる融資にかかる費用で、契約時の印紙代、手数料、利息などです。

土地の購入代金、建築工事の契約金、着工金、中間金などはつなぎ融資を利用して支払いを行います。

火災・地震保険費用

住宅ローンを利用する場合には、多くの金融機関で火災保険への加入が義務付けされています。(地震保険については任意加入としている金融機関が多い様です)

住宅ローンを利用しない場合でも、ほとんどの方が万一のことに備えて加入しています。

税金

家を新築した場合にも、不動産取得税や固定資産税などの税金がかかります。

各種負担金

地域や条件によって、水道負担金などが必要になる場合があります。

その他の費用

その他では、完成した新居への引っ越し費用や、地鎮祭や上棟式などを行う場合の式典費、工事着工時や引っ越し時の近隣への手土産代などの費用を見込んでおく必要があります。

注文住宅における坪単価とは? どうやって計算する?

坪単価とは、一般的には建物の床面積1坪(約3.3㎡)あたりにかかる建築費を算出したもので、建物価格の指標となるものです。

通常の計算方法は

坪単価=住宅の本体価格÷延べ床面積(建物の床面積の合計)

となります。

たとえば、延べ床面積が30坪で本体価格が1,800万円の住宅であれば、坪単価は1,800万円÷30坪で60万円になります。

しかし、各住宅メーカーが公表している標準プランや施工例の坪単価の算出方法は必ずしも一律ではないため、単純に坪単価だけを比較してどの住宅メーカーが安いのかを決めることはできません。

住宅の本体価格に含まれる内容は各住宅メーカーによって様々で、照明器具や給排水・ガスの屋外配管を含んでいる会社もあれば、含めていない会社もあります。

また、雨戸やシャッターなども本体価格に含まないケースもあります。

したがって、同じ間取り、同じ仕様の住宅であっても、住宅会社によって坪単価が変わってしまうので注意が必要です。

また住宅メーカーによっては、住宅の本体価格を延べ床面積で割らずに、施工面積で割るケースもあります。

施工面積には延べ床面積には含まれない吹き抜けや玄関ポーチなども含まれるので、同じ間取りでも坪単価が安くなります。

この様に、坪単価の算出方法には共通のルールがありません。

したがって、全く同じ間取り、同じ仕様であったとしても、坪単価だけを単純に比較して建築費が高いか安いかの判断をすることはできないのです。

さらに坪単価は、同じ住宅メーカーの同じ仕様でも延べ床面積が大きくなるほど安くなる傾向があります。

住宅メーカーのモデルルームやパンフレットなどの坪単価を参考にして、同じ仕様でプランを依頼しても、延べ床面積が小さくなると坪単価が上がるので注意が必要です。

坪単価はあくまでも目安として考え、最終的には建築費の総額を比較して判断することが重要です。

一般的な注文住宅の費用相場は?

注文住宅の費用相場はどれ位なのでしょうか?

注文住宅を建てる予算を検討する上で、おおよその相場を知っておくと良いでしょう。

注文住宅の予算相場には、土地の価格と同様に地域性があります。

住宅金融支援機構の長期固定金利住宅ローン「フラット35」の2018年度の利用者調査によると、建築費の相場は全国平均で3390.4万円でした。

しかし、建築費の相場は地域により大きく異なっています。

三大都市圏の平均は3580.8万円で、中でも首都圏の3687.8万円が最も高く、全国平均を300万円近くも上回っています。

次に近畿圏の3489.5万円、東海圏の3454.3万円と続き、その他の地域の3224.9万円を大きく上回っています。

一方、住宅面積の平均では、全国平均は126.8㎡(約38.4坪)で、地域別に見ても大きな差はありません。

これらの調査結果から、注文住宅の費用や面積、坪単価の相場(平均)などの実情を知ることができます。

数年前の同じ集計と比較して、建築費の相場は徐々に上昇しているものの、住宅面積の平均は大きく下がり、住宅面積の地域差がなくなっていることがわかります。

【予算別】建築費用ごとの注文住宅建築例

実際に予算別ではどのような住宅が建築できるのでしょうか?

注文住宅の建築例を予算別に見ていきたいと思います。

1,000万円台の注文住宅(シンプルなプランで低コストを実現)

1,000万円台で注文住宅を建てるためには、住宅性能などのコストをかけるべき箇所と、ローコストで抑える箇所のメリハリを付けることが大切です。

住宅メーカーによっては、標準仕様の住宅設備や内・外装材などを大量に仕入れることでコストダウンをはかり、また施工の標準化をはかることで、設計や施工の省力化を実現させています。

また、建築費は家の形に大きく左右されるため、外観は凹凸の少ない総2階の長方形や正方形のシンプルな形状で、屋根も切妻や片流れなどのシンプルな形になります。

さらに敷地に余裕がある場合には、平屋建てにする方法もあります。

間取りもシンプルで、内装材にはビニールクロスが多く使用される様になります。

住宅性能を落としてコストダウンをはかるのではなく、性能を保ちながら費用を抑えるべきところは抑えることが重要です。

2,000万円台の注文住宅(お金をかけるところと抑えるところのバランスをとる)

延べ床面積にもよりますが、1,000万円台の住宅と比べれば余裕があるため、少し注文住宅らしい住まいづくりが可能になります。

しかし、全ての要望を採り入れようとすると、予算オーバーとなることが多い価格帯です。

1,000万円台の注文住宅と同様に、予算配分のメリハリを付ける必要があります。

内装材には自然素材を採用する、キッチンはアイランド型にする、趣味の部屋を作るなど、お金をかけるところと抑えるところのバランスをとることで、夢を実現することが可能になります。

3,000万円台の注文住宅(ほとんどの要望が実現しやすい価格帯)

ここ数年間、全国で建築されている注文住宅の建築費の平均価格が3,000万円台です。

この価格帯になると、注文住宅のメリットを活かした住まいづくりが可能になります。

しかし、内外装材や住宅設備機器をグレードアップしたり、間取りや家の外観にこだわったりすることができる一方で、実現したいことを全て叶えようとすると予算が足りなくなってしまう可能性があります。

また選択肢が多い分、プランや仕様が決まるまでに長い時間がかかってしまいがちです。

事前に家族全員の要望をまとめて、優先順位を明確にしておくことが大切です。

4,000万円台の注文住宅(どんなわがままも叶う?理想が叶えられる家)

木造住宅で建築費の予算が4,000万円であれば、住まいに対する様々なこだわりや理想を実現することが可能になります。

大きな吹き抜け空間を持つリビングルームや、オール自然素材の内装、中庭のあるコの字型プランなど、あまり予算を抑えることを考えずに自由にプランニングすることができるでしょう。

しかし、外構工事やエクステリアなどの建物以外も高額になりやすいので、全体のバランスを考えることが大切です。

年収別の注文住宅費用の相場

注文住宅を建てる際にはほとんどの方が住宅ローンを利用するので、無理のない返済計画を立てることが重要になります。

通常は、世帯年収をもとに住宅購入予算を検討しますが、年収別の注文住宅の費用の上限はどのようになっているのでしょうか。

年収ごとの注文住宅購入費用の上限

注文住宅を建てる際に多くの方が利用する住宅ローンの借入額の目安は、一般的に「年収の5倍以内」とされています。

年収500万円の方であれば、2,500万円以内のローンを組むということになります。

また金融機関のローン審査でも、この程度の額であればスムーズに審査に通ります。

年収の5倍以内であれば、家計を圧迫せずに急な出費があったとしても返済可能と思われているためです。

したがって購入できる物件価格は、「頭金+住宅ローン借入額」になるので、無理なく購入できる価格は「頭金+年収の5倍以内」ということになります。

先の例で手元に現金が1,000万円ある場合には、3,500万円が購入予算の上限と考えておけば比較的安心です。

しかし、急な出費に備えて手元に現金を残しておくことが必要なので、その点を考慮して予算を組むことが大切です。

尚、頭金は住宅購入費用の2割以上を目安にするとよいとされているので、年収だけでなく頭金の額も住宅購入予算を組む上で非常に重要です。

一方、国土交通省住宅局の「平成29年度住宅市場動向調査」によると、注文住宅の購入資金(土地・建物)は全国平均で4,334万円、平均年収は698万円だったので、注文住宅の購入資金の目安は年収の約6年分だったことがわかります。

(ただし、住宅ローンの借入額とは別のものです。)

では、実際に住宅ローンを利用して注文住宅を建てる際には、どの程度の予算が限度なのかを年収ごとに見ていきましょう。

年収ごとの住宅ローン借入額の目安は

税込み年収 住宅ローン借入額(目安)
300万円 約2,040万円
400万円 約2,720万円
500万円 約3,400万円
600万円 約4,080万円
700万円 約4,760万円

住宅金融支援機構「住宅ローンシミュレーション」より

※返済負担率25%、住宅ローン金利1.5%、35年返済、元利均等の場合

上記に頭金を加えた金額が上限と考えておくと良いでしょう。

土地代によって注文住宅の取得費用相場が左右される

土地を購入して注文住宅を建てる場合には、地価の影響が甚大なため、総額においては著しい地域差が生じます。

前述した「フラット35」2018年度の利用者調査によると、土地付き注文住宅の所要資金は全国平均が4,113万円なのに対し、首都圏が4,775万円、三大都市圏以外の地域が3,762万円と首都圏とは1,000万円以上の大きな差が生じています。

したがって、同じ予算で注文住宅を取得する場合、地価が高い三大都市圏とその他の地域では、住宅の建築費用に充てられる予算が大きく異なるので注意が必要です。

計画的な注文住宅の予算を考えるための3つのステップ

家計に負担をかけずに注文住宅を取得するためには、綿密に購入予算を検討する必要があります。

ここでは、注文住宅を建てる際の計画的な予算組の3つのステップを紹介します。

1.頭金(現金)の額を決める

頭金を多く用意することができれば、その分借入金を減らすことができるので、毎月のローン返済額は少なくなります。

しかし、注文住宅を取得するために貯蓄を全て使い切ってしまうと、家族の怪我や病気、勤務先の倒産、自然災害などの万が一の事態に備えることができません。

また、土地や建物を購入する際の諸費用や新居への引っ越し代、カーテンや家具などの購入費用なども賄えなくなってしまいます。

これらの支払いのためにも、手元に現金を残しておく必要があります。

最低でも生活費の3か月~半年分の生活費と入居費用を確保するようにして、頭金の額を決める様にしましょう。

2.住宅ローンの借入額を決める

住宅ローンの返済額は、一般的に年間返済額が年収の25%以内に収まるようにすれば安心といわれています。

年収に見合う返済額を計算して、家計に負担をかけないように返済計画を立てることが必要です。

したがって、住宅ローンは「いくら借りられるのか」ではなく、「いくら返済できるのか」を十分に検討した上で、借入額を決める様にしましょう。

3.頭金の額と住宅ローンの借入額から「買える」金額を計算する

頭金と住宅ローンの借入額を足して「買える」金額を計算します。

また、購入諸経費を貯蓄として残していない場合には、そこから購入諸経費分を差し引きます。

購入諸経費は物件価格の6~10%が目安になります。

注文住宅を安く建てるためにできる節約方法5選

注文住宅を安く建てるためにはどうすれば良いのでしょうか。

ここでは注文住宅の取得費用を節約するための方法や工夫を5つ紹介します。

建物のコストダウンをはかる

建物のコストダウンをはかるには、建物や屋根の形状をできるだけシンプルにすることが効果的です。

外観は凹凸がない様に総2階で箱型の形状にして、屋根は切り妻か片流れにします。

また、できるだけ間仕切壁を減らしてオープンな間取りにし、窓の数を減らしてサイズを小さくするとコストダウンになります。

しかし、せっかく注文住宅を建てるのであれば、必要以上にコストダウンをはかって、建物の居住性や耐震性を損なわない様にすることが大切です。

外構工事費用を節約する

外構工事では、できるだけ門扉やフェンスを設けずにオープン外構にすることで、大幅なコストダウンが可能になります。

土地購入費用を節約する

不動産会社が所有している土地を直接購入する場合には、不動産会社に支払う仲介手数料を節約することができます。

また、土地を安く購入する方法としては「競売」があります。

以前はあまり良いイメージがなかった競売ですが、現在はかなり改善されたため、法的なリスクは少なくなっています。

ただし、リスクがゼロではないので、不動産に関する最低限の知識を身に付けておく必要があります。

また、競売は2週間以内に物件を購入しなければならないため、安くても買いにくいのがデメリットです。

金利の支払いを節約する

住宅ローンは建物が完成するまで利用できないため、建物完成までの支払いは住宅ローンよりも金利が高いつなぎ融資を利用して行います。

土地購入から建物完成までのスケジュールを短縮して、つなぎ融資の利用期間を短縮することにより、金利負担を減らすことが可能になります。

補助金制度や減税制度を活用する

新築住宅を建てる際には、国や自治体に様々な補助金制度や減税制度があります。

これらを調べて上手に活用すれば、大幅なコスト削減になります。

注文住宅の購入時に失敗する人の特徴・例を紹介

注文住宅の購入で失敗する人には共通点があります。

それは、住まいづくりに最初からあまり興味がないか、最初は興味があったとしても飽きっぽくて途中で面倒くさくなってしまう人です。

住まいづくりを決断して、土地探しから建物の完成までには短くても1年以上、長い場合は2年から3年程度かかることも珍しくありません。

住まいづくりには根気が必要です。

その間、家族の要望のとりまとめや土地の下見、売買契約、土地の決済、建物の間取りや仕様決めの打ち合わせ、工事請負契約、住宅ローンの申し込み、建築中の現場立ち合い、施主検査など、休日でもゆっくりと休んでいられません。

最初は意気込んで住宅雑誌を買い集めて勉強したり、インターネットで積極的に情報収集を行っていたりしても、そのうち面倒になって不動産会社や住宅メーカーなどに任せっきりにしてしまうケースが意外と数多くあります。

また、いくつかの土地を比較しないで、一つの土地を見ただけで購入を決めてしまったり、相見積もりをとらずに住宅メーカーを決めてしまったりなど、次第にモチベーションが低下して熱が冷めてしまうのが特徴です。

逆に注文住宅購入で満足している人は、不動産会社の担当者や住宅メーカーの設計担当者などと、納得がいくまで時間をかけて意見交換を行っています。

特に注文住宅の建築では、自分のこだわりや理想のイメージを相手に伝え、共有することが欠かせません。

建物が完成するまで、長期間熱意を保ち続ける自信がないのであれば、注文住宅を建てるよりも建売住宅を購入することをお薦めします。

注文住宅の購入には、最後まで熱意を持ち続ける覚悟と根気強さが必要です。

注文住宅で資金調達を行う流れと注意点

注文住宅購入のための予算が明確になったら、実際に資金調達を行います。

頭金で不足する分は通常では住宅ローンを組むことになりますが、住宅ローンにも様々な種類があります。

現在の主流は以下の3つです。

・銀行ローン

変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型があります。

・フラット35

住宅金融支援機構と民間金融機関がコラボで提供する住宅ローンで、最長35年の固定金利がメリットです。

・財形住宅融資

財形貯蓄を行っている勤労者向けの公的融資で、5年固定金利型です。

また、銀行ローンは、各銀行で多数の商品を提供しています。

それぞれで金利や融資条件、ローン手数料、保証料などが異なるので、各種住宅ローンを比較してそれぞれの特徴を知り、自分に合った住宅ローンや返済期間、返済方法を選ぶ様にしましょう。

また住宅ローン以外の資金調達方法として、親や祖父母から資金援助を受ける方法があります。

国も住宅取得資金を直系親族から贈与してもらう場合には、一定額までは非課税で贈与できるという特例を設けて、若年層の住宅取得を後押ししています。

まとめ

注文住宅を取得するためには、土地の購入資金と住宅の建築資金が必要になるので、高額の資金が必要になります。

現在は、低金利で比較的簡単に住宅ローンを借り入れることができる様になった一方で、返済ができずに住宅ローンが破綻する人も増えている様です。

そんなことにならない様に、注文住宅を取得するために必要な費用の内訳をしっかりと把握し、将来に渡って安心できる返済計画を立てることが益々重要になります。

また、家は建物が完成してからも固定資産税や都市計画税、火災保険料、修繕費用などがかかるので、くれぐれも余裕ある資金計画を立てる様にしましょう。

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