建売住宅購入の流れをプロ視点でわかりやすく解説!押さえておきたい注意点も紹介

建売住宅を購入したいけれど、どんな流れで購入したらよいかわからない、そんな人もいます。

確かに不動産は、コンビニエンスストアで缶コーヒーを買うように簡単にはいきません。

やるべきことも多岐にわたります。

そこで今回は建売住宅の購入の流れをまとめてみました。

この流れに従っていけば、段取りで大きな間違いはなくなります。

もちろん、この順番通りでなくとも、売買は可能です。建売住宅購入の基本的な流れをみていきます。

建売住宅購入の流れは?

建売住宅を含む不動産購入は概ね次のような流れになります。

  1. 物件探し
  2. 内覧
  3. 条件交渉
  4. 契約
  5. 引き渡し

これらの大項目の中にさらに細かい項目があるのです。

これらの中には順番通り行わなければならないもの、順番が前後してもできるものがあります。

購入の流れがある程度頭に入っていると、次の段階の準備もしやすいものです。

ここでしっかりと流れを確認しておきましょう。

1.建売住宅購入時の物件探しの流れ3選

最初は物件探しから始まります。

まず自分はどんな物件が欲しいのか、資金はいくらまで出せるのか、いつまでに欲しいのか、といったライフプランや資金計画も必要です。

どんなよい物件でも予算オーバーでは購入できません。

建売住宅の物件探しの流れは以下のようになります。

  • 1-1.ライフプランを考えよう
  • 1-2.エリアを絞ろう
  • 1-3.資金計画をつくる
  • 1-4.ネットと実地の両輪で探そう

順番にみていきましょう。

1-1.ライフプランを考えよう

自分を含めて家族のライフプランを考えましょう。

例えば子どもが小学校に入学する前に購入したい、自分が40歳になるまでには家が欲しい、といった希望だけでも最初は構いません。

いつごろまでに、どれくらいの大きさの家が欲しいか検討します。

まずは自分を含めたライフプランに住宅をプラスして考えてみましょう。

1-2.エリアを絞ろう

ライフプランで「いつ」が決まると、次は「どこで」を決めます。

つまりエリアの選定です。

○○市の××三丁目に欲しい、という限定的なエリアよりは、〇〇線の沿線にほしい、〇〇小学校の学区内がいい、といったある程度広い範囲で考えましょう。

あまり限定的だと希望エリアに建売住宅が建築されない可能性もあるからです。

1-3.資金計画をつくる

資金計画は最も大事なプランのひとつです。

今いくら資金があるのか、その資金をいくら頭金にできるか、いった現在の資金も大事になります。

また、今の給料や年収でいくらまでならローン返済に回せるかも大事です。

せっかく買っても首が回らなくなるのは避ける必要があります。

また、教育費をはじめとして予定される支出の把握も重要です。

子どもがいつ頃高校に入学し、大学に入るのかは見当がつきます。

資金計画では楽観的な計画は慎むべきです。今の世の中、給料も簡単に上がりません。

繰り上げ返済を前提にするのも考えものです。

計画はなるべく保守的に作成しましょう。

1-4.ネットとリアルの両輪で探そう

ここまできてようやく物件探しの始まりです。

建築の情報は今やネットで探すのが常識となりつつあります。

住宅メーカーもPRに積極的です。

ただしネットの情報は豊富で重要ですが、不動産の場合は例外もあります。

それは現場です。敷地が造成されたり、建物の建築が始まったりすると、近所の人にはわかります。

新聞広告も貴重な情報源です。

住宅展示場に足を運ぶと建売住宅の情報も手に入ります。

このように建売住宅はネット情報だけでなく、広告媒体や噂話でも広がるのです。

不動産情報はネットとリアルの両輪で探しましょう。

2.建売住宅購入時の内覧の流れ3選

めぼしい物件が見つかると内覧の段階に入ります。

オープンハウスをしていれば予約なしでも内覧は可能です。

内覧というと室内を見て終わり、という人もいます。

これはせっかく時間を割いたのにもったいない話です。

見るべきは室内や外回りだけではありません。

建売住宅購入時に内覧で確認すべき箇所は次のとおりです。

  • 2-1.物件内部を確認する
  • 2-2.物件の外回りを確認する
  • 2-3.物件周辺を確認する

それぞれみていきましょう。

2-1.物件内部を確認する

まずは室内を確認しましょう。

間取りや天井の高さは実際に見学しないと実感がわきません。

水回りの生活動線も実際に歩いてみることをおすすめします。

内覧の際にはメジャーと家具の大きさを記したメモを用意しておきましょう。

家具が収まるかどうか、置いても邪魔にならないかを確認できます。

内覧はトータルでも2時間から3時間程度です。効率的に回りましょう。

2-2.物件の外回りを確認する

順番は前後しても構いませんが、物件の外回りも確認しましょう。

庭の日当たり、隣の家の圧迫感、騒音や臭いがあるかをチェックすることができます。

エアコンの室外機を設置できるか、隣の家の視線が気になるかなど、現地でしか確認できないことがたくさんあるのです。

外壁も釘が出ていないか、塗装は完全にできているかを見てみましょう。

2-3.物件周辺を確認する

内覧が終わったら、物件の周辺を散策してみましょう。

周りの家との関係、道路の交通量、周辺施設などがわかります。

近くにあれば駅までの道やコンビニエンスストアなどの施設がどこになるかなどを確認することも一案です。

たとえ今近くに住んでいたとしても新しい発見があります。

3.建売住宅購入時の条件交渉の流れ4選

建売住宅を買うと決めたら、次は条件交渉です。

値引き交渉やオプションをつけるかといったお金にまつわる話のほかにも、契約や融資の話もこのあたりから本格的に入ってきます。

建売住宅を購入する際に行うべき条件交渉は以下のとおりです。

  • 3-1.標準仕様とオプションを確認する
  • 3-2.値引き交渉を行う
  • 3-3.契約日、引き渡し日を決定する
  • 3-4.融資の仮申し込み

それぞれの内容を説明します。

3-1.標準仕様とオプションを確認する

建売住宅の場合、本体価格を安く見せるために必要なものでもオプション扱いになっている場合があります。

外構工事などがその例です。

フェンスや駐車場の舗装もオプションの場合があります。

モデルハウスを内覧した場合はどこまでが標準仕様でどこからがオプションなのかを確認することが必要です。

3-2.値引き交渉を行う

値引き交渉も大事な交渉です。

買主は安いほうが助かるので価格の値引きにこだわりがちですが、値引きには限度もあります。

値引きが難しいのであれば、オプションを無料や低額でつけてもらうなどの条件に変更することも検討してみましょう。

担当者も値引き額や付けられるオプションの裁量が決められています。

その範囲内であれば担当者の権限で決定することが可能です。

それ以上となると、担当者の上司や会社へ確認することが必要になり、時間がかかる可能性があります。

3-3.融資の仮申し込み

売買金額がほぼ固まった段階で融資の仮申し込みをします。

融資の審査は数日から数週間の時間がかかるもの。

必要な書類も多岐にわたりますし、なれない書類作成は手間もかかります。

早めに申し込むことがおすすめです。審査には物件の概要も必要なので担当者に要求しましょう。

3-4.契約日、引き渡し日を決定する

契約日や引き渡し日も大事です。

大安といった日柄にこだわる場合は日程が限られてきます。

ローンを使う場合には、契約日と引き渡し日は2週間から3週間程度の間隔を開けます。

この間にローンの本審査を行うのです。

基本的に引き渡しが済んでからでないと、荷物の搬入や引っ越しはできません。

転勤や学校の転校が伴う場合には引っ越しから逆算して契約日や引き渡し日を決定しましょう。

4.建売住宅購入時の契約の流れ4選

条件が決まると契約に入ります。

重要事項説明書や契約書は売主か仲介に入る不動産業者が作成してくれるので買主側の作業はありません。

買主がこの時期に行う必要があるのは、手付金の手配と融資の本申し込みです。

建売住宅購入時の契約前後の流れについて4段階で解説します。

  • 4-1.重要事項説明を受ける
  • 4-2.契約の締結
  • 4-3.手付金の授受
  • 4-4.融資の本申し込み

さっそくみていきましょう。

4-1.重要事項説明を受ける

建売住宅を購入する際には宅地建物取引士から重要事項の説目を受け、重要事項説明書の交付を受けます。

この重要事項説明を行うのは契約を締結する前です。

契約の直前に読み上げるだけですぐに契約に入ることもありますが、このやり方はおすすめできません。

不動産には難解な法律用語や言い回しがあります。

これらをひとつずつ納得がいくまで説明してもらうには、やはり契約日よりも数日前に行うのが安全です。

重要事項説明は事前に受けるようにしましょう。

4-2.契約の締結

重要事項説明を受けると契約の段階に入ります。

契約自体はそれほど難しいものではありません。

重要事項説明で説明を受けた項目が契約書に書いていることを確認して記名押印をします。

契約だけであれば意外とあっさり終わってしまうものです。

4-3.手付金の授受

契約が締結されると同時に手付金の受け渡しが行なわれます。

手付金を支払うと、契約解除の場合には、手付金の放棄が求められるのです。

このためキャンセルするのに大きな負担が伴うようになります。

手付金は売買価格の10%から20%が相場です。

現金で行なう場合もあり、銀行振込で行なう場合もあります。

4-4.融資の本申し込み

契約が締結されると、金融機関へ融資の本審査を申し込みます。

金融機関としても本当に建売住宅を購入するのか、契約書を確認したいのです。

このため、本審査には押印した契約書が必要になります。

事前審査で合格していればかなりの確率で本審査も合格です。

ただ、100%ではないので多くの場合は契約書に融資特約を付けることになります。

5.建売住宅購入時の引き渡しの流れ4選

建売住宅購入の最終段階が引き渡しです。引き渡しが終わり、登記が完了すれば名実ともに家が自分のものとなります。

セレモニー的な要素も多い引き渡し。

時間もそれほどかかりません。ですが、数千万円のお金がわずかな時間の間に動き、不動産の所有権が移転していくのです。

引き渡しの流れを4段階で示すと次のようになります。

  • 5-1.融資の実行と残金の支払い
  • 5-2.付帯費用の支払い
  • 5-3.登記手続き
  • 5-4.カギや重要書類の引き渡し

それぞれお話しします。

5-1.融資の実行と残金の支払い

まずは残金の支払いです。

金融機関からローンが実行され、お金が自分の口座に入ります。

ですが、それは一瞬のことです。お金はすぐに売主へ振り込まれてしまいます。

金融機関も他の目的に使われないように売主への振込依頼書もほぼ同時に手続してしまうのです。

月末や年度末などの繁忙期でなければ残金の支払いは短時間で終了します。

5-2.付帯費用の支払い

仲介手数料、固定資産税の清算金をはじめとして付帯費用の支払いです。

このあたりの順番は住宅メーカーや担当者によって若干前後します。

現金か振り込みが原則ですので準備をしておくことが必要です。

5-3.登記手続き

お金の支払いが終わると、登記手続に入ります。

進めていくのは、部屋の隅に控えていた司法書士です。

本人確認や不動産の所有権が移転される旨の説明のあと、必要書類をチェックします。

書類は事前に作成されていることがほとんどなので、間違いがないかの最終確認です。

すべての書類が揃っていることを確認すると、登記手続は終了となります。

このあと司法書士は法務局へ直接行くか、ネットを介して手続きを行うのです。

5-4.カギや重要書類の引き渡し

建売住宅の鍵やアフターサービス基準を記した書類、設備類の取り扱い説明書などの書類一式を受け取って一連の手続きは終了です。

引き渡しが終わればその住宅は自分のものになります。

通常はこのあと引っ越しです。

後日登記の完了を知らせる書類と登記識別情報という書類が手元に届きます。

まとめ

建売住宅購入の一連の流れを追ってきました。

不動産取引は物件探しから引き渡しまで特有のやり取りが多いものです。

何度も家を購入する人は少ないため、不動産取引に慣れている人は多くありません。

それでも事前に流れを把握しておけば、次にどんなことを行うのかはわかります。

このため、事前の勉強が大事です。

購入の流れを押さえておき、本番であわてることのないようにしましょう。

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