サブリース契約中のマンション売却の教科書~契約の解除方法や高値売却の方法教えます

「サブリース契約中のマンションはどうはって売却したらいいの?」「どうすれば高く売れる?サブリースの解除方法は?」など、サブリース契約中のマンション売却に関して、疑問を持っている方も多いことでしょう。

サブリース物件を売却する際はトラブルも多いため注意が必要です。

今回は、サブリースのマンションを売却する際の注意点や解除方法、高く売るためのポイントなどについて紹介しています。

この記事を読むことで、よりスムーズに売却できるようになりますので、参考にしてください。

普通のマンションと何が違う?サブリース契約のマンションを売却する際の注意ポイント

サブリース契約のマンションは普通のマンションと異なるため、売却する際には注意点があります。

ここでは、サブリースマンションと普通のマンションとの違いや注意ポイントについて紹介しています。

サブリース契約は次の買い手がそのまま引き継ぐ

サブリース契約のマンションを売却する際は、契約はそのまま継続され、次の買主がそのまま引き継ぐことになります。

契約条件によっては引き継ぎがありませんが、一般的には引き継ぐことが多いです。

サブリース契約は、オーナーが貸主でサブリース会社は借主になります。

売却によってオーナーが変わるからといって、貸主と借主の関係が変わることは基本ありません。

「売却したらサブリース契約がなくなるのでいろいろと大変なのでは?」と心配する必要はありません。

サブリース契約は査定価格が低くなりやすい

「サブリース契約をしていたら高く売れる?」と売却金額について心配している人は多いことでしょう。

サブリース契約に限らず、投資用物件を売却する際は、収益還元法によって査定金額が計算されます。

収益還元法とは「今後、この物件でどれくらい稼げるか?」をもとにしたもので、利回りが高いほど有利です。

しかし、サブリース物件の場合は家賃保証がある代わりにサブリース会社へ20%前後の手数料を支払います。

手数料分、収益性が下がるため、査定金額も低くなってしまいます。

サブリースでない同条件の物件と比べると、売却代金は安くなるのが一般的です。

サブリース契約のマンションはなかなか売れない

サブリース契約のマンションを売却する際、最も注意しなければいけないのが、なかなか買主が見つからないことです。

なぜなら、買主は管理形態を選択することができないためです。

投資用物件を購入する際、新たなオーナーが自主管理や管理会社への委託、サブリースなど選びます。

しかし、サブリース契約のマンションだと、選択の余地はありません。

サブリース一択となるため、サブリースの物件を探している人しか対象になりえません。

また、「サブリース物件には良いイメージがない」という投資家も少なくありません。

サブリース会社の倒産や不正行為、オーナーによる集団訴訟など、トラブルが起きているためです。

サブリースに対するイメージの悪化も、サブリース契約マンションがなかなか売れない原因です。

サブリース契約のマンションは通常のマンションより収益が低い

前述のとおり、サブリース契約のマンションは収益性が低くなりがちです。

なぜなら、空室時でも一定額の家賃を受け取れる家賃保証が付く代わりに、20%前後の手数料を支払うことになるためです。

サブリースでないマンションの場合は、空室リスクはありますが手数料は数%なので高い収益性を実現できます。

手数料が高い分、サブリース契約のマンションは収益が低くなります。

サブリース契約のマンションの売却方法は「契約のまま売却」か「解約して売却」の2種類

サブリース契約をしているマンションは、契約のまま売却をするか、解約をして売却するかの2種類の進め方があります。

それぞれの方法にメリット・デメリットがありますので、確認していきましょう。

サブリース契約を継続したまま売却する

サブリース契約のままマンションを売却するメリットは、面倒な手間がかからないことです。

サブリース契約を解約する必要がないため、解約に関する交渉や手続きをしなくても大丈夫です。

一方、収益性が低いため評価が低くなりますし、悪いイメージで買主がなかなか見つからないなどのデメリットがあります。

手元に入ってくるお金は少なくなりますが、解約して売却する方法ではなく、契約のまま売却するのが一般的です。

サブリース契約を解約した後に売却する

サブリース契約を解約して売却する方法もあります。

この方法のメリットは、サブリース物件の悪いイメージを払拭できるため、買主が見つかりやすくなることです。

しかし、サブリース契約を解約することはなかなか容易ではありません。

なぜなら、サブリース契約には借地借家法が適用されるためです。

そのため、オーナーが解約したいと考えていても、簡単に事が進むものではありません。

現実的には、多くの人がサブリース契約を継続しながら売却する方法を選択します。

マンションのサブリース契約を解除するのは実際難しい?

マンションのサブリース契約を解除するのは容易ではありません。

アパートやマンションの住人が貸主の大家さんよりも有利で守られるのと一緒で、サブリース会社はオーナーより有利な立場であるためです。

なぜ、サブリース契約の解除が難しいのか、その理由について見ていきましょう。

そもそもサブリース契約とはどのようなものか?

サブリースは賃貸経営の1つの形態です。

サブリース会社がオーナーからマンションを一括借り上げし、入居者に転貸する仕組みとなっています。

この際、オーナーとサブリース会社はマスターリース契約(原賃貸借契約)、サブリース会社と入居者はサブリース契約(転貸借契約)を結びます。

オーナーはサブリース会社に一括借り上げをしてもらうことで、毎月一定の家賃が入る家賃保証を受けることが可能です。

そのため、空室によって家賃収入が0円になることを回避できます。

サブリース会社は、家賃保証をする代わりに賃料の20%前後の手数料を得ることになります。

入居者はサブリース会社に家賃を支払い、サブリース会社からオーナーに保証された家賃が支払われます。

サブリース会社が保証する家賃は、入居者が支払う家賃よりも低めです。

サブリース契約のメリット

サブリース契約をするメリットは、「家賃保証がある」「管理を任せられる」「確定申告が楽になる」の3つです。

●家賃保証がある

サブリース契約の最大のメリットは家賃保証があることです。

入居者が支払う家賃よりも20%前後安くはなりますが、毎月サブリース会社から家賃を得ることができます。

賃貸経営で心配なのが先々の空室リスクですが、サブリース契約であれば回避することが可能です。

同様に家賃滞納リスクの心配もなくなります。

収益性は低くなりますが、安定した家賃収入を確保できるのがサブリース契約のメリットです。

●管理を任せられる

サブリース会社は物件を一括借り上げして家賃保証をするだけでなく、手間のかかる管理業務もすべて任せることができます。

入居者募集や契約・解約処理、家賃集金、クレーム対応など、賃貸管理に必要な業務をすべて丸投げできます。

●確定申告が楽になる

サブリース契約のメリットの1つが、確定申告が楽になることです。

賃貸経営を始めると毎年確定申告が必要になります。

入居者ごとで家賃の振り込みや費用の発生タイミングが異なるため、その分、確定申告も複雑になり時間がかかります。

サブリース契約であれば、決まった日に家賃が一括で入ってきますし、費用項目もほとんどありません。

確定申告が楽になるため、年末年始になって焦ることもなくなります。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約のデメリットについても見ていきましょう。

メリット・デメリット両方を知っておくことで、利用する際の判断やリスク対策がしやすくなります。

●収益性は低くなる

サブリース契約をすると家賃保証を受けることはできますが、サブリース会社へ20%前後の手数料を支払う必要があるため、収益性は低くなります。

空室リスクや滞納リスクは回避できますが、入居者が支払う家賃よりも少なくなるため利回りも低下します。

収益性が低いため、ほとんど利益が得られないうえに、売却代金も少なくなってしまいます。

●サブリース会社がなくなる可能性

サブリース契約は、サブリース会社がオーナーから物件を一括借り上げすることで成立します。

そのため、サブリース会社が倒産などしてなくなった場合は、家賃保証を受けることもできません。

サブリース会社も民間企業なので、不景気になったり、競合にシェアを奪われるなどすれば倒産するリスクがあります。

サブリース契約は長期にわたるため、倒産リスクは常に付きまといます。

●家賃保証の金額や期間が縮小

サブリース契約で家賃保証がされいたとしても、入居者を確保できなかったり、家賃が下がって採算が取れなくなった場合は、家賃保証の金額や期間が縮小される可能性があります。

家賃保証の金額や期間が縮小されると、当初の収益計画がすべて崩れてしまいます。

なぜ、サブリース契約の解除が難しいと言われるのか?

サブリース契約の解除が難しいと言われる理由は、借地借家法が適用されるためです。

借地借家法は、貸主よりも借主に有利な法律となっているため、貸主であるオーナーが借主であるサブリース会社に中途解約を希望する旨を申し出ても、正当事由でない限りは断られてしまいます。

正当事由は、「お金が必要なので物件を売りたい」というものは該当しません。

あくまでも賃貸借契約を継続することが著しく困難な場合だけです。

サブリースには、借地借家法が適用される以上、簡単に契約解除することはできません。

サブリース契約の解除を認められる「正当な事由」とは何か?

前述のとおり、サブリース契約は解約する理由が正当な事由として認められない限り、中途解約することができません。

たとえば、過去に正当な事由として認めらた事例として、築60年超の自宅の補修費用を捻出するために契約解除できたケースがあります。

借主であるサブリース会社は、物件を使用する必要性が高くないとして立ち退き料50万円を支払うことで契約解除となっています。

オーナーの契約解除の要望をサブリース会社が拒否して、裁判で争われることも珍しいことではありません。

借主であるサブリース会社の方が有利なため、サブリース契約を解除することは、現実的になかなか難しいものがあるのです。

マンションのサブリース契約はこうやって解除する

1.サブリース契約の内容を確認する

マンションのサブリース契約を解除したい場合は、まず始めに契約内容を確認しましょう。

契約内容を確認しなければ、どのような契約条件になっているのかわからず、解除の申し出ができません。

契約書は、サブリース会社とマスターリース契約を締結した際に受け取っているはずです。

契約書の表紙にはサブリース原賃貸借契約書やマスターリース契約書など書かれています。

契約書の条文を確認するようにしてください。その際、専門知識がある人と一緒に確認することが大切です。

2.サブリース会社に契約解除の申し出を行う

サブリースの契約書を確認した後は、サブリース会社へ契約解除の申し出を行います。

その際、事前に契約解除のための解除通知書を作成します。

サブリース契約解除をおこなうための「解除通知書」を作成する

解除通知書と聞くと難しそうなイメージを持つかもしれませんが、特に難しい内容を書く必要はありません。

解除通知書で書く重要なポイントは「契約書の何条に基づいたものなのか」「解除希望日」の2点です。

「全日本不動産協会」でサブリース契約解除通知書のひな形も用意されているため、すぐに作成ができます。

ひな形となっている解除通知書で記載する内容は次のとおりです。

・名前、住所
・契約期間
・契約解除日

解除通知書の作成が完了したら、サブリース会社に解除の申し出をします。

3.サブリース会社に契約解除の申し出を行うタイミング

オーナーが、サブリース会社に契約解除の申し出を行うタイミングは「契約更新時」と「契約期間中」の2つです。

それぞれのタイミングや契約状況等によって、サブリース会社の対応も変わってきます。

ここでは、「契約更新時」と「契約期間中」のタイミングで想定される対応や対処法について確認していきましょう。

契約更新時に契約解除を申し出る場合

契約更新のタイミングでサブリース会社に解除の申し出でする場合は、以下のいずれかの対応になることが予想されます。

・正当な事由と認められないため契約解除はできない
・正当な事由として一部認められるため、立ち退き料を支払えば契約解除できる
・正当な事由として認められるため契約解除できる

もし、「正当な事由と認められないため契約解除はできない」と対応された場合の対処法としては、サブリース契約を継続したままでマンションを売却するか、裁判で争う方法があります。

また、「正当な事由として一部認められるため、立ち退き料を支払えば契約解除できる」と主張された場合は、立ち退き料を支払い解除するか、サブリース契約を継続したまま売却するか、どちらかを選択する方法があります。

そして、「正当な事由として認められるため契約解除できる」と対応された場合は、そのまま契約解除して売却を進めましょう。

サブリース会社の対応にもよりますが、「少しでも売却代金が手元に残る方法を選ぶ」「早く売却をしたいのでスピードを重視する」など、対処法を選ぶときの基準を事前に決めておくようにしましょう。

契約期間中契約解除を申し出る場合

契約更新のタイミングではなく、契約期間中に解除の申し出をする場合も、サブリース会社の考えられる対応とそれに対する対処法を想定しておきましょう。

以下は、契約期間中に解除の申し出をした場合に考えられる、サブリース会社の主な対応です。

・正当な事由と認められないため契約解除はできない
・正当な事由として一部認められるため、立ち退き料を支払えば契約解除できる

まず、契約更新のタイミングではなく契約期間中のため、基本的には「正当な事由として認められるため契約解除できる」となることはありません。

もし、「正当な事由と認められないため契約解除はできない」と主張された場合は、サブリース継続で売却か裁判という対処方法になるでしょう。

そして、「正当な事由として一部認められるため、立ち退き料を支払えば契約解除できる」と対応された場合は、立ち退き料を支払い解除、もしくはサブリース契約を継続したまま売却のどちらかを選択します。

契約期間中に解除を申し出する場合の方が、厳しい対応をされる可能性があります。

契約更新のタイミング同様、事前にどのような対処をするのか選択する基準を設けておくと、冷静に対処することが可能です。

サブリース契約の解除にかかる時間

サブリース契約の解除はすんなりとできるものではありません。

サブリース会社に対して契約解除通知書を提出し、特にトラブルがなく進んだ場合でも3ヶ月〜6ヶ月はかかります。

もし、サブリース会社が契約解除を認めない場合や裁判に発展した場合は、6ヶ月〜1年以上かかることもあるため注意が必要です。

そのため、サブリース契約を解除せずに売却する場合はスムーズに進みますが、絶対に解除したい場合は、「解除までの期間+売却までの期間」がかかることを理解しておく必要があります。

サブリースの解除を希望する場合は、すぐに売却活動ができないこと、売却までに1年以上かかるケースがあることも考慮したうえで資金計画を立てるようにしましょう。

サブリース契約の解除にかかるお金

サブリースの解除を申し出た場合に、違約金が発生する可能性があります。

なぜなら、契約期間満了を迎えていないためです。

また、正当な事由が一部しか認められず、立ち退き料を請求されるケースもあります。

違約金がどれくらいかかるのかは、事前に諸規定を確認しておくようにしましょう。

サブリース会社によっては、違約金が高額なケースもあります。

そのため、「違約金が高すぎて用意ができず、解除したくても解除できない」と悩むオーナーも少なくありません。

ちなみに、国土交通省が提示している解除条件では、6ヶ月分のサブリース料金を支払うことで解除となっていて、基準からして高いことがわかります。

事前にどれくらいのお金がかかるのか、そのお金はどこから捻出するのか計画を立てておくことが大事です。

また、裁判にまで発展した場合は裁判費用がかかります。

マンションのサブリース契約が解除できない・・こんな時はどうする?

サブリース契約の解除ができずに困っている場合は、プロに相談するなど、新たな対応策を講じましょう。

トラブルに発展しそうならば迷わずプロに相談する

マンションのサブリース契約の解除がスムーズに進めばいいのですが、そう上手くいくものではありません。

サブリース会社とトラブルに発展し、裁判沙汰になるケースもあります。

もし、トラブルに発展しそうと感じた場合は、相談窓口に問い合わせをするなどしましょう。

国土交通省・消費者庁が案内している相談窓口は以下のとおりです。

「賃貸住宅に関するトラブル相談」

・公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会(ちんたい協会)
・公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会:03-6265-1555

「賃貸住宅管理業者に関する相談」

<国土交通省等の窓口>

・北海道開発局:011-709-2311
・東北地方整備局:022-225-2171
・関東地方整備局:048-601-3151
・北陸地方整備局:025-280-8880
・中部地方整備局:052-953-8119
・近畿地方整備局:06-6942-1141
・中国地方整備局:082-221-9231
・四国地方整備局:087-851-8061
・九州地方整備局:092-471-6331
・沖縄総合事務局:098-866-0031

「消費者トラブルに関する総合案内窓口」

・消費者ホットライン:局番なしの188

「法的トラブルに関する総合案内窓口」

・法テラス・サポートダイヤル:0570-078374

または、弁護士や他の不動産管理会社などに相談をしてもいいでしょう。

専門知識が必要な難しいことをするわけなので、早めにプロに頼ることが大事です。

サブリースマンションを任意売却するのは可能か?

任意売却とは、ローン返済が難しくなったときに、売却代金が担保割れする場合でも金融機関の合意を得て売却する方法のことです。

サブリース契約をしているマンションでも任意売却は可能です。

ただし、サブリース契約マンションを任意売却する場合は、さまざまな手続き・交渉が必要になります。

任意売却も可能なことは覚えておきましょう。

「私はこうやってマンションのサブリース契約を解除できた」実例3つ

サブリースの解除を巡るトラブルは少なくありません。

ここでは、解除に成功した3ケースを紹介していますが、解除するにはプロへの相談は必要不可欠とも言えます。

トラブル解決や解除に関する知識・ノウハウを持っているプロに相談をすれば、違約金や立ち退き料が少なくて済んだり、スピーディーに解除が可能です。

プロに相談することで解除に成功

40代の会社員の方は、10年間の家賃保証があることを魅力に感じ、サブリース付きの新築アパートを購入しました。

しかし、購入してから3年経った頃に、突然、家賃保証を減額する通知が届いたのです。

サブリース会社の担当者に問い合わせをすると、「減額は絶対」「減額が無理なのであれば契約解除をする」と言われます。

そして、減額になっても黒字予想だったこともあり、渋々受け入れました。

しかし、それからまた3年経った頃に、再度減額の通知が届いたのです。

これ以上減額されたら赤字が確定してしまうため、減額拒否の旨を担当者に話すもまったく相手にされず、解除通知書を送ることになります。

サブリース会社の対応は「契約解除はできない」というものでした。

そこで、オーナーはサブリースのトラブルに強い業者に相談し、その業者に対応をしてもらいます。

そして、度重なる交渉の結果、無事に契約解除となったのです。

このケースは、プロに相談をしたことが解除できた要因であり、プロに相談をしなければサブリース会社はもっと強い態度に出ていたことでしょう。

弁護士に相談をしてスムーズに進む

ワンルームマンションをサブリース契約していたオーナーは、家賃保証だとほとんど利益にならないため、サブリースを解除して売却することを考えました。

そして、サブリース会社に解除通知書を送りましたが、サブリース会社からの返事は「売却希望の理由では正当事由として認められない。

そのため解除申込書を受理することはできない」というものでした。

困り果てたオーナーは弁護士に相談をします。

過去にサブリース会社の賃料未納があったこともあり、交渉の末、契約解除に応じることになったのです。

ただし、設備交換費用や解約金として20万円弱の支払いが必要となりました。

ただし、数百万円もの違約金が発生するケースもあるサブリース解除において、20万円程度の違約金で応じてくれたのは良かったことです。

弁護士がどのような交渉術を使ったのかはオーナーもすべてを知るわけではありませんが、プロに相談したことで事がスムーズに進んだのです。

裁判で決着

生命保険代わりや節税目的で、ワンルームマンションサブリース契約していましたが、2年足らずで家賃保証減額の通知が届いたため、サブリース契約の解除を決断。

しかし、担当者に解除の旨を伝えると、立ち退き料の支払いが発生すると言われてしまい、別の不動産会社へ相談をしました。

すると、やはり立ち退き料は必要になるとのこと。

そこで、弁護士に依頼し、サブリース会社に内容証明を郵送しました。

サブリース会社は強気の反応だったため、調停に持ち込み、半年間にわたる裁判を経て、サブリース契約を無事解除できました。

サブリース契約にまつわるトラブル事例と実際の判例

ここでは、サブリース契約解除が難しい理由でもある借地借家法、そしてトラブル事例について見ていきましょう。

サブリース契約のトラブルで必ず関係してくる「借地借家法」とは?

借地借家法とは、土地や建物の賃貸借契約に関する規定のことです。

つまり、土地や建物を貸す人と借りる人の権利を定めた法律になります。

平成4年に改正借地借家法が施工され、それまでの旧法より貸す人にも配慮した内容へと変わりました。

定期借地権や一般定期借地権、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権などが確定期限で終了するよう制定されています。

借地権の存続期間を30年と定めたり、定期借地権を新たに設けるなど、「1度貸したら戻ってこないのでは」という貸す人の不安を旧法よりも軽減するものになっています。

しかし、貸す人よりも借りる人の方が有利なのには変わりなく、サブリース契約では借地借家法が適用されるため、契約解除は容易ではありません。

サブリース契約にまつわるトラブル事例&判例2つ

サブリース契約でどのようなトラブルが起きているのか、裁判でどんな判例が出たのか知っておくことも大切です。

事例を知ることで先を見通せるようになります。

補修に充てる費用でトラブル

オーナーが古くなった自宅を補修するためにサブリース契約を解除して物件を売却したい旨を伝えるも、サブリース会社が拒否したことで裁判へ発展した事例があります。

裁判では、自宅が築50年以上で古かったこともあり、補修の必要性が認められました。

そして、50万ほどの立ち退き料を支払うことを条件として、契約解除に至っています。

借主側が使用する必要性が高く、解除できず

不動産会社が所有する物件をサブリース会社に一括借り上げをしてもらっており、不動産会社は契約期間満了によりサブリース契約の解除を申し出ました。

しかし、サブリース会社は正当な事由ではないと拒否し、裁判に発展したのです。

裁判所は、建物の賃貸借契約であることが明らかであり、オーナー側が建物を使用する必要性よりもサブリース会社側が使用する必要性が高いと判断し、オーナー側の請求を棄却しました。

結果、サブリース契約を解除することができずに終わっています。

マンションを高く売るためには?必ず押さえておくべき5つのポイント

マンションを少しでも高く売るためにも、ここで紹介する5つのポイントは押さえておきましょう。

これらのポイントに気をつけるだけでも、通常より高く売れる可能性があります。

スケジュールに余裕を持つ

マンションを高く売るためのポイントの1つが、スケジュールに余裕を持つことです。

売却が完了するまでには、3ヶ月〜6ヶ月程度はかかります。場合によっては1年以上かかることもあります。

そのため、売却期間に余裕を持って資金計画等を立てておかないと、早く売ることを優先し、安易な値下げをすることになります。

最初から売却期間に余裕を持ったスケジュール・計画にしておけば、焦って値下げする必要もなくなります。

高く売るためにも、売却スケジュールには十分余裕を持つようにしましょう。

複数業者で査定をする

マンションを少しでも高く売りたい場合は、1社ではなく複数業者で査定をするようにしましょう。

サブリース契約のマンションに限らず、一戸建てや土地、アパートなど、不動産を売却する際は、複数業者での査定が基本です。

業者によって実績やノウハウ、得意分野、査定基準などが異なるため、同じ物件でも査定金額が変わってきます。

実績が豊富で自信のある業者ほど、査定金額は高いことが多いです。

査定金額がすべてではありませんが、業者を選ぶ際の重要なポイントです。

一括査定サイトを活用すれば、簡単に複数業者に査定依頼を出せるため、手間もかかりません。

最初から1社に絞って査定するのではなく、複数業者で査定をするようにしましょう。

売るタイミングに気をつける

マンションを高く売りたいのであれば、需要がある時期を逃さないことです。

市況が活性化していて需要がある時期であれば高く売れますが、市況が冷え込み需要が少ない時期に高く売ることは困難です。

残念ながら、今後、不動産市況は冷え込んでいくという見方が大半です。

なぜなら、2019年10月の消費増税、2020年の東京オリンピック閉幕、その後にも高齢者増加や生産緑地問題、世界経済の景気後退など、ネガティブな問題がたくさんあるためです。

そのため、少しでも高く売るために2019年内に行動をする人も多いです。

市況が冷え込み、需要が見込めなくなれば数百万円安くなる可能性もあります。

少しでも高く売りたいのであれば、需要が見込めるうちに決断することも大事です。

建物・室内状況をチェックする

サブリース契約の物件を売る際は、建物や室内状況をチェックするようにしましょう。

オーナー自身が状況をしっかりと把握しておくことが大切です。

サブリース会社に完全に任せるのではなく、自身でも確認をしてください。

そのうえで、内見時の印象をよくするために、必要であればハウスクリーニングや補修、リフォームなどを検討すると良いです。

物件は第一印象がとても大事です。

いくら収益性が良い物件でも印象が悪ければ買主は敬遠してしまいます。建物や室内状況はしっかりとチェックしましょう。

入居者の状況を把握する

マンションを売却する際は、しっかりと入居者の状況も把握しましょう。

退去予定の人がいないか確認しておくことはとても大事です。

買主としてはすぐに家賃収入が見込めるかどうかで物件への評価が変わってきます。

もし、退去予定がいる場合は現在よりも利回りが低くなるため、評価が下がり、売却価格にも影響します。

入居者の状況次第で、物件の売り方も変わってきます。入居者状況はしっかりと把握をしておきましょう。

投資に向く?これからサブリース物件の購入を検討している場合の注意ポイント

2018年に国土交通省や消費者庁、金融庁が「アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください!」とホームページで注意喚起をしました。

それだけサブリースに関するトラブルが多発しているということです。

ここでは、注意喚起された内容を中心にサブリース物件を購入前に確認・理解しておきたい注意ポイントについて紹介します。

賃貸住宅管理業者登録制度の登録業者か?

サブリース物件を検討する場合は、業者が賃貸住宅管理業者登録制度に登録しているかどうか確認をしましょう。

賃貸住宅管理業者登録制度は、国交省が賃貸住宅管理業の適正化を図ることを目的に平成23年度から始めた制度です。

この制度には、サブリース会社など賃貸住宅管理業が遵守すべきルールがあり、登録業者はルールを必ず守る必要があります。

賃貸住宅管理業者登録制度の主なルールは以下のとおりです。

・オーナーに支払う賃料は業者の財産や他のオーナーの財産と分けて管理する
・管理状況を定期的にオーナーに報告する
・契約書に将来の賃料の変動条件などを記載する
・サブリースの契約を締結する前に、将来の賃料変動条件などの重要事項説明をして、書面を交付する
・登録業者がルール違反をした場合は、国交省が指導、韓国、登録抹消を行う

そして、登録業者かどうかは国交省のホームページで確認することができます。

家賃保証は減額になる可能性

サブリース物件でトラブルが起きる1番の原因が、家賃保証の減額です。

「家賃保証」や「空室保証」と謳われていたとしても、多くのサブリース契約やで賃料が定期的に見直されることになっています。

入居状況の悪化や家賃相場の下落によって、賃料が減る可能性があることを理解しておきましょう。

サブリース契約後1〜2年で賃料が下がっている物件もあります。

賃料見直しの規定がどのようになっているのか確認するようにしましょう。

契約期間中でも解約されることがある

サブリース契約を結んでいても、契約期間中に解約されることがあります。

「30年一括借り上げ」「20年間家賃保証」など、サブリースの契約期間を謳っている業者がほとんどですが、必ずしもこの期間家賃保証が続くわけではありません。

入居率や家賃相場が下がったり、サブリース会社が不景気になると、突然解約をされることもあります。

どのようなケースで解約となるのか、いつ解約の通告があるのか事前に確認をしましょう。

契約後に出費がある

サブリース契約後に出費がある場合もあります。

たとえば、老朽化による建物や設備の修繕費用、固定資産税などです。業者には契約前に必ず確認するようにしましょう。

カードローンや保険などの販売に注意

サブリース物件の販売の際に、金融機関がローンの条件として、カードローンや保険商品、定期預金などを販売している事例があったこともわかっています。

不必要な商品を抱き合わせ販売されるため、オーナーにとってはデメリットでしかありません。

サブリース契約とは関係のない商品を販売してくるような業者及び金融機関は利用しないようにしましょう。

【番外】サブリース契約と管理委託契約、収益が見込めるのはどっち?

サブリース契約と管理委託契約はどちらが稼げるの?と疑問を持っている方も多いことでしょう。

どちらの契約形態もメリット・デメリットがあるため、一概に「サブリース契約(管理委託契約)の方が絶対にいい!」とは言えません。

サブリース契約が長期間続き、家賃保証の減額がほとんどなければサブリース契約はとても魅力的です。

ただし、契約期間が短くなったり家賃保証の減額リスクがある場合は、あまりおすすめできません。

最も収益性が高いのが、管理委託契約で高い入居率を維持することです。

サブリース契約のように20%前後も手数料がかからないため、入居率さえ高ければ家賃収入の最大化が図れます。

しかし、高い入居率を維持できなければ、収入はほとんどありません。

物件やオーナーの考え方によってどちらが適切か変わってきますので、状況に合った方を選ぶようにしましょう。

まとめ

今回は、サブリースのマンションを売却する際の注意点や解除方法、高く売るためのポイントなどについて紹介いたしました。

サブリースは魅力的に見えるシステムではありますが、トラブルも多発しています。

これからサブリース契約のマンション売却を検討している方は、ぜひここで紹介した内容を参考にして、進めてみてください。

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