マンションの寿命は47年?100年?耐用年数との違いは?

「マンションの寿命ってどれくらいなの?」「築15年の中古マンションを買おうと思っているけど、あとどれくらい寿命はある?」など、マンション寿命について疑問を持っている方も少なくないのではないでしょうか。

マンションの寿命がわかっていれば、将来のさまざまな計画が立てやすくなりますし、マンション購入の判断にも役立ちます。

ここでは、マンション寿命について解説していますので、参考にしてください。

マンションの寿命は結局何年?いくつかの説を紹介

マンションはどれくらいの期間で寿命を迎えるのでしょうか。

これからマンション購入を検討している方、また既に購入して住んでいる方からすれば、とても気になる問題です。

マンション寿命に限らず、家の寿命は「木造一戸建ては◯年」「鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは□年」など、決まっているものはありません。

研究機関や学者などが調査し、鉄筋コンクリートの部材や鉄筋コンクリート造建物の推定寿命を計算しています。

ここでは、マンションの寿命について紹介していきます。

耐用年数は47年

まず、よく聞く「耐用年数」に関してです。耐用年数と聞くと寿命のイメージをしてしまうことでしょう。

ちなみに、マンションの耐用年数は47年となっています。

耐用年数は、建物の種類によって以下のように異なります。

・木骨モルタル造:20年
・木造・合成樹脂造:22年
・れんが作り、ブロック造、石造:38年
・鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造:47年

マンションは基本的に鉄筋コンクリート造(RC)、もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)となりますので、耐用年数は47年と1番長いです。

これだけを見ると「マンションの寿命は47年くらいか」と思ってしまいますが、耐用年数は寿命ではありません。耐用年数は減価償却を計算するために設定された年数のことです。

あくまでも税法における数値であるため、築47年になるとマンションが寿命を迎えるわけではありません。

メンテナンス次第で150年

平成25年の国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会報告書」では、鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命を117年、メンテナンス次第では150年まで延命できるとしています。

研究結果は年代により異なりますが、以下のような寿命推定となっています。

・1974年:鉄筋コンクリート部材の耐久実態50年以上
・1979年:鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定
・1951年:鉄筋コンクリート部材の効用持続年数120年、外装仕上げで延命すると150年

また、2011年に固定資産台帳の滅失データをもとにして、区間残存率推計法で平均寿命を推計した場合は68年でした。

ただし、この68年という数字はマンションの寿命ではなく、建て替えや取り壊しを行った年数ですので、物理的寿命は68年以上であることを示します。

海外には築古建物がたくさんある

研究結果等によってバラつきはあるものの、マンションは100年前後もしくは150年近い寿命を持つと考えられる建物です。

日本で築100年近いマンション、またはRCやSRC造の建物と聞くとイメージしづらいかもしれませんが、海外であればそれほど珍しいものではありません。

たとえば、ニューヨークのシンボル的建物であるエンパイアステートビルは1931年に完成しています。

築年数は約88年であり、2031年には築100年を迎えます。

エンパイアステートビルを生で見たことがある方はわかると思いますが、とても築80年以上の建物とは思えないほど立派で、状態も悪くありません。

また、アメリカやヨーロッパには築100年を超える木造住宅もたくさんあります。

日本には、湿度が高い、地震や台風など自然災害が多いなど、建物に影響を与える要因も多くあります。

しかし、海外の建物を見ても、日本の高品質なマンションが、100年程度寿命があったとしても何ら不思議なことではありません。

マンションの寿命に影響を与える4つの要素

どのような要素がマンション寿命に影響を与えるのか知っていれば、対処しやすくなるため、マンションの寿命を長く維持しやすくなります。

ここでは、マンションの寿命に影響を与える4つの要素について確認していきましょう。

維持管理の状況

マンションの寿命に影響を与える要素の1つが、管理状態です。

マンションに限ったことではありませんが、管理状態の良し悪しで建物の寿命は大きく変わります。

いくら堅牢な鉄筋コンクリート造のマンションであっても、雨風や紫外線、台風や地震などの自然災害、湿気などで、あらゆる部分が傷み消耗します。

そのままの状態で放置しておくと、建物の老朽化が早まり、本来の住宅性能を維持できなくなってしまいます。

そのため、通常は定期的に点検やメンテナンスを実施し、築10年〜20年ごとに屋上の防水や外壁塗装などの大規模修繕を実施します。

維持管理が十分でないとさまざまなリスク

これらのマンション管理は、管理組合が中心となり動きます。

国土交通省では「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン」で、長期修繕計画の目的や作成方法、修繕積立金の設定方法などについて策定しており、各管理組合に修繕の実施を推奨しています。

適切な修繕を実施しなかった場合は、経年劣化による起こりうるリスクとして以下のようなものが考えられます。

・塗装、防水処理などの劣化による雨漏りリスク
・外壁のひび割れやタイル破損による漏水のリスクや外観の乱れ
・給排水管のつまりや亀裂による逆流や水漏れリスク
・柵や手すりの錆や腐食による崩壊リスク

メンテナンスや修繕などの維持管理が不十分な場合は、建物が劣化して危険になるだけでなく、資産価値の低下にもつながります。

資産価値が低下してしまうと、入居者は次第に減っていきます。

そして、入居者が減ると修繕積立金が不足することになり、経済的にも十分なメンテナンス・修繕ができなくなって、さらに劣化してしまうなど悪循環に陥ってしまいます。

大規模修繕のタイミング

一般的な修繕タイミングは以下のとおりです。

・屋根の塗装・補修:10年〜15年
・屋根の防水処理:20年〜25年
・外壁の塗装:10年〜20年
・外壁のタイル補修:10年〜20年
・共用部の鉄部塗装:4年〜10年
・共用部の防水処理:10年〜20年
・給排水管の洗浄:5年
・給排水管の交換:30年 など

「マンションは管理を買え」ともいわれますが、管理会社や管理組合がしっかりと機能していて、適切な維持管理が実施されていれば、末永く安全・安心に暮らすことができます。

また、資産価値も低下しづらいです。

定期的な点検、メンテナンスや大規模修繕がされていれば、長いマンション寿命を実現できます。

立地環境

マンションの立地環境も寿命に影響を与える要素です。

たとえば、

・海の近くの立地
・日当たりや風通しが悪い立地
・自然災害の影響を受けやすい立地

などは、マンションへのダメージが大きく、寿命を縮める原因になります。

海の近くに建つマンションは、塩害の被害を受けてしまいます。

塩害によってコンクリートの中にある鉄筋が錆びてしまう可能性もあります。

海の近くで車を所有するとすぐに錆たり、故障しやすくなるように、マンションにも大きな影響を与えます。

日当たりや風通しが悪い立地も注意が必要です。日当たりや風通しが悪いマンションだと、湿気が溜まり、カビが発生しやすくなります。

そして、台風や地震などの自然災害が多い立地や弱い場所に建つマンションも寿命が短くなる可能性があります。

同じ日本でも台風が多い場所もありますし、地盤が弱い場所や地震が多い地域があります。

これらの自然災害はマンションへのダメージとなりますし、外壁や屋根などが壊れたりヒビが入ることもあります。

このように、海の近くや日当たり・風通しが悪い、自然災害の影響を受けやすい立地にあるマンションは、ダメージが蓄積され寿命が短くなる可能性があります。

構造

建物の構造もマンションの寿命に影響を与える要素です。

マンションの構造は、以下のように3種類あります。

・鉄骨造(S造)
・鉄筋コンクリート造(RC造)
・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)

鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造よりも鉄骨鉄筋コンクリート造の方が強度は高くなります。

基本的に、強度が高い構造の方が寿命は長くなります。

どの構造で建てられているかによって、寿命も変わってきます。

また、配管設備についても設置方法によって寿命に影響を与える場合があります。

昔のマンションは、各種配管がコンクリートの中に埋まっているのが一般的でした。

しかし、コンクリートの中にあると、容易に取り替えることができません。

現在のマンションは各種配管をコンクリートの中に埋め込まないスケルトン・インフィル工法を採用しています。

コンクリートの中に埋めるのではなく、別途配管用スペースを設けることで、取り替えしやすいのが特徴です。

この工法によって、各種配管を適切なタイミングで取り替えできるようになるため、マンション寿命を長く維持することにもつながります。

建材

建材も建物の寿命に影響を与える1要因です。

マンションであれば使用されているコンクリートによって、寿命が変わってきます。

コンクリートは水とセメントの割合、かぶり厚によって強度が変わってきます。

質が高いコンクリートを使うことで、長期にわたりマンションを維持することが可能です。

現在は、500年耐久するコンクリートも開発されているといわれており、今後さらにマンションの長寿命化が期待できます。

マンションの寿命が近づいてきたら?3つの選択肢を紹介

「マンションの寿命が近づいてきたら、どうすればいい?」と疑問に感じている方も多いでしょう。

ここでは、寿命が近づいてきた場合の主な3つの選択肢について紹介しています。

マンションを建て替えする

マンションの寿命が近づいてきた場合の選択肢の1つが、建て替えです。

古くなったマンションを建て替えすることで、新築マンションに生まれ変わります。

設備も最新のものになり、耐震性や耐久性、断熱性など建物の性能も飛躍的に向上します。

これまで住んでいた老朽化マンションが新築に変わるわけですから、「新築に住めるのであれば。。」と、建て替えに期待する人も多いことでしょう。

しかし、マンションを建て替えすることは簡単なことではありません。

以下は、マンション建て替えが難しいとされる理由です。

経済的負担が大きい

マンションを建て替えする場合、

・老朽化したマンションを取り壊す費用
・新しくマンションを建てる費用

と、大きく2つの費用が発生します。これらの費用は国や地方など行政が賄ってくれるわけではありません。

また、不動産会社が負担するものでもありません。

建替補助制度や住宅金融支援機構の返済特例制度などはありますが、大部分を負担するのはそこに住む住人です。

新しいマンションのグレードや規模などにもよりますが、1,000万円〜3,000万円の負担は考えていた方がいいでしょう。

ハイグレードマンションで立地も良い場合は、さらに高い金額がかかります。

現在住んでいる老朽化マンションを中古で購入するなどして、まだ住宅ローンが残っている場合はダブルローンとなる可能性もあります。

なた、場合によってはローンが難しいケースもあります。

経済的負担が大きいのが建て替えが簡単に実施されない理由の1つです。

住人の反対

建て替えがスムーズに進まい理由として、住人の反対があります。

マンションを建て替えするためには、区分所有法に基づいて住人(区分所有者)の5分の4以上の賛成が必要です。

もし、賛成が5分の4に満たない場合は建て替えをすることができません。

「建て替えはお金がかかるから」「思い出が詰まっているマンションから住まいを変えたくない」「面倒そうだしわざわざ建て替えをする必要はない」など、さまざまな理由で賛成を得られないケースが多いです。

現に、国土交通省の発表によると平成28年時点で建て替えを実施中のマンション、及び建て替え準備中のマンションはわずか25棟でした。

既に建て替えを実施しているマンションは227棟あり、合計で252棟しかありません。

これは、マンション全体の約0.2%程度でしかないとされています。

経済的負担の大きさや住人の賛成が5分の4以上得られないこともあって、建て替えを進めることは非常に難しいです。

修繕して凌ぐ

老朽化して寿命が近づいてきたマンションを修繕して凌ぐことも1つの方法です。

老朽化して傷んでいる部分を修繕することで、マンション寿命を延ばします。

ただし、かなりの費用がかかります。

寿命が近いような状態なので、通常の大規模修繕よりさらに規模が大きい修繕工事を実施しなければなりません。

建て替えほどの費用はかかりませんが、住人の大きな負担になることは間違いありません。

延命のための修繕費用をあらかじめ積み立てしているマンションはそれほど多くはないでしょう。

注意しなければいけないのが、修繕は、あくまでも延命措置をしているだけということです。

また、旧耐震基準の建物を、新耐震基準をクリアするまで耐震性を向上させることは、修繕では難しいケースもあります。

修繕という選択肢はありますが、建て替え同様、実施するのにはさまざまなハードルがあることを理解しておきましょう。

マンションを手放す

マンションの寿命が近づいてきた場合の選択肢の1つとして、マンションを手放す方法があります。

マンションを手放すとは、売却することです。

建て替えや修繕となると、住人の賛成を得られない可能性がありますし、賛成を得られたとしても多額の費用と時間がかかります。

建て替えの場合は、業者選定や取り壊し、建築工事など最低でも1年〜2年以上は時間を要します。

マンションを売却するのであれば、まとまった資金が入ってくるため、別のマンションを購入することも可能です。

売却の場合は、

・別のマンションを購入して引っ越す
・賃貸マンションへ引っ越す
・老人ホームへ入る
・子ども世帯と二世帯住宅を建てる

など、いろいろな選択肢が生まれます。

マンションのローン残債がある場合は、売却代金から仲介手数料やローン残債分を差し引いた金額、残債がない場合は、仲介手数料や諸費用のみを差し引いた金額が手元に残ります。

まとまったお金が入ってきますし、新しい環境で生活をスタートできるのが売却のメリットです。

また、建て替えや修繕のように、話し合いや議論に加担する必要がなく面倒なことを避けられます。

ただし、売却するといっても売れるまでに1年以上かかるケースもありますし、物件によっては思うような金額では売れません。

マンションの耐用年数=寿命ではありません!

先に紹介したとおり、耐用年数とは寿命のことではありません。

このことを理解しておかないと、マンションの寿命や先々のライフプラン、資金計画に狂いが生じてしまいます。

ここでは、マンションの耐用年数の意味や基本的内容について見ていきましょう。

法定耐用年数とは税務上のもの

耐用年数とは、マンションの寿命を指すものではなく、税務上の数値になります。

具体的には減価償却費を算出する際に用いるものです。

マンションなど不動産を所有する場合は、会計上、法定耐用年数をもとにして毎年費用を計上していきます。

一括で費用計上するのではなく、耐用年数に分けて費用計上していくのです。

マンションであれば耐用年数が47年となるため、47年かけて減価償却をしてきます。

耐用年数は、あくまでも減価償却費を算出するための税務上の数値にすぎませんので、「47年でマンションが寿命を迎える」ということはありません。

また、寿命ではないため、建物を修繕やリフォームしたからといって、耐用年数が延びることもありません。

耐用年数=寿命でないことを理解しておきましょう。

建物本体や設備、築年数によって法定耐用年数は変わる

ちなみに、マンションの法定耐用年数は47年ですが、これは新築で購入した建物の話です。

建物設備の場合は15年となりますし、購入したマンションが耐用年数を超えている場合は以下の計算式で耐用年数を算出できます。

・法定耐用年数×20%

たとえば、法定耐用年数よりも古い築52年の中古マンションを購入した場合の耐用年数は次のとおりです。

・建物本体:法定耐用年数47年×20%=9年
・建物設備:法定耐用年数15年×20%=3年

そして、法定耐用年数よりも築浅の中古マンションを購入した場合は、以下の計算式で耐用年数を算出します。

・法定耐用年数−(築年数×80%)

たとえば、法定耐用年数よりも新しい築35年の中古マンションを購入した場合の耐用年数は次のとおりです。

・建物本体:法定耐用年数47年−(35年×80%)=19年
・建物設備:法定耐用年数15年×20%=3年 ※築年数が法定耐用年数を超えているため

もし、築年数12年の中古マンションだと次のようになります。

・建物本体:法定耐用年数47年−(12年×80%)=38年
・建物設備:法定耐用年数15年−(12年×80%)=6年

このように、建物本体や設備、中古マンションの場合は築年数によって法定耐用年数は変わります。

確定申告の際に知っておく必要があるため、覚えておくといいでしょう。

マンションの減価償却っていったい何?建物と土地で違いはある?

前述のとおり、マンションの減価償却とは、購入年に一括して費用計上するのではなく、長期に分けて毎年費用計上することです。そして、減価償却費を算出する際に法定耐用年数を利用します。

減価償却は「定額法」と「定率法」

減価償却費の計算方法は、定額法と定率法の2種類あります。

定額法

定額法とは、毎年同じ金額減価償却をしていく方法のことです。

たとえば、定額法で2,000万円1を0年で減価償却する場合は、毎年200万円ずつ費用計上することになります。

定額法で計算する場合は、取得価額÷耐用年数という考え方なのでシンプルでわかりやすいです。

定率法

定率法とは、毎年同じ割合で減価償却をしていく方法のことです。

たとえば、1,000万円のものを5年で減価償却する場合は、費用未計上分×0.4で算出できます。

1年目は400万円、2年目は240万円、3年目144万円、4年目108万円、5年目108万円です。

5年で減価償却する場合は1÷5でを2倍した数値(0.4)をかけ合わせていきます。

これら、定額法と定率法は資産の区分に応じて、どちらを利用するか決められています。

マンションの減価償却は定額法となりますので、定額法の内容・仕組みを理解しておくといいでしょう。

減価償却費の計算方法

新築マンションの場合は、「建物本体価額÷法定耐用年数」「建物設備価額÷法定耐用年数」で減価償却費を算出可能です。

ただし、中古マンションの場合は、減価償却費の算出にあたり、償却率を知っておく必要があります。

償却率については、国税庁の「減価償却資産の償却率表」で確認することが可能です。

たとえば、築35年で法定耐用年数が19年の場合、償却率は0.053です。

マンション購入価格が3,000万円だとすれば、「3,000万円×償却率0.053=159万円」と減価償却費を算出できます。

建物設備の場合は、築35年だと法定耐用年数が3年となり、償却率は0.334です。

そのため、設備の購入価格が400万円だとすれば「400万円×償却率0.334=133万6,000円となります。

これにより、中古マンションの減価償却費は、建物本体が159万円で、建物設備が133万6,000円だということがわかります。

減価償却の対象は建物や設備

減価償却の対象となるのは、経年劣化によって資産価値が下がっていくものです。

そのため、マンションの場合は建物本体や建物設備が減価償却の対象となります。

土地に関しては、建物本体や設備のように経年劣化をしないと考えられているため、減価償却の対象にはなりません。

そのため、確定申告で減価償却する際は、建物本体と設備を法定耐用年数を用いて定額法で計算し、費用計上をします。

減価償却をすることで、毎年一定額の費用計上が見込まれ、課税所得を減らすことができるため節税が期待できます。

マンションに長期的に住み続けるために住民ができる4つのこと

マンションに長期的に住み続けるためにできることは身近にあるものです。

自分たちの資産を守り、長く安心して生活していくためにも、ここで紹介する4つのことは基本として取り組むようにしましょう。

維持管理への意識を高める

マンションに長期的に住み続けるために住民ができることの1つが、維持管理への意識を高めることです。

「どうせ管理会社がやってくれるだろう」「管理組合の理事・役員に任せておけばいい」など、マンションの管理を他人事として考えている住人も少なくありません。

もちろん、管理会社や管理組合がしっかりと機能していて、万全な計画と対策を立てていればいいですが、それはなかなか難しいことです。

まず、住人にできることは管理への意識を高めることです。

マンションは自分たちの資産ですし、大切な家族が暮らすマイホームです。

マンションの資産価値に影響を与える管理に興味・関心がないことは、自分で資産を減らしていることと同じです。

管理への意識が高まれば、マンション内のゴミや傷んでいる設備、管理会社や管理組合の動き、修繕計画、マンションの性能などが気になり出します。

そうすることで、マンション状況を理解し、どんな行動をすればいいのか、どのような計画を立て将来どうするかなど、今後のプランを具体的に立てられるようになります。

マンションに長期的に住み続けるためにも、まずは、マンションの維持管理への意識を高めることが大事です。

意識を高く持たなければ、行動もできませんし、短期的な対策で終わっってしまいます。

長期修繕計画をチェックする

長期修繕計画は必ず確認するようにしましょう。

長期修繕計画には、数十年先までの修繕計画が載っており、今後どのような修繕が実施されるのか把握することができます。

なかには、明らかに長期修繕計画の内容が不十分なケースもあるため注意が必要です。

また、長期修繕計画とともに、修繕積立金が足りるのかどうかも確認してください。

もし、修繕積立金が不足する場合は、どこかのタイミングで修繕積立金が高くなる可能性があります。

長期修繕計画を確認することで、そのマンションの将来の修繕状況や積立金の予測が立ち、早めに管理会社・管理組合で議論を始めたり、修繕積立金の準備をすることが可能です。

特に昔のマンションは長期修繕計画が不十分なケースが少なくないため、早めに問題意識を持って皆で考えることで、新たな修繕計画を立てるなど対処することができます。

修繕積立金をしっかりと払う

マンションに住むのであれば当然のことですが、修繕積立金をしっかりと払うようにしましょう。

これも、マンションに長期的に住み続けるために住民ができることの1つです。

ちゃんと長期修繕計画が立てられるマンションであれば、将来必要となる修繕金予測をもとに、各住戸から毎月修繕積立金を集めています。

もし、修繕積立金を払わないような住戸が出てしまうと、修繕金の不足につながります。

他の住戸も後追いして払わないようになれば大変です。

自分たちの資産に関わることですし、マンションの安全性にも影響を与えるため、マンション住人である以上、修繕積立金はしっかりと払っていくようにしましょう。

共用部はきれいに使う

マンションに長期的に住み続けるためにも共用部はきれいに使うようにしましょう。

マンションのエントランス、メールボックス、宅配ボックス、エレベーター、廊下、ラウンジ、キッズルーム、ジム、プール、ゲストルーム、階段、駐車場など、マンションによってさまざまな共用部分があります。

これらは、きれいに大切に使うようにしましょう。

事前に共用部分の修繕計画も立てられているわけですが、使い方が雑だと、予定よりも早く故障や傷みが出てしまい、修繕の負担が増えることになります。

また、共用部分を大切に使う意識がないと、ゴミが散乱されていたり、設備が壊れてもそのままの状態になってしまいます。

マンションの風紀が乱れてしまい住みづらくなりますし、資産価値低下の要因にもなります。

このように、共用部分がきれいに使えていない場合は、

・余計な修繕が増える
・修繕積立金が高くなる
・風紀が乱れる
・退去する人が出てくる
・賃貸や売却でも人気がなくなる

など、マンションにとってマイナスなことでしかありません。

これらのマイナスなことが、間接的に、マンションに長く住み続けられない理由となってしまいますので気をつけましょう。

古くなったマンションは2019年に売却すべき4つの理由

「中古マンションを売るのであれば、2019年内が良い」とよくいわれていますが、どのような理由があるのでしょうか。

売るタイミングによってマンション価格は変わってくるため、安い時期ではなく高い時期に売ることが大切です。

ここでは、古くなったマンションは2019年に売却すべき4つの理由について紹介しています。

消費税10%

古くなったマンションは2019年に売却すべき理由の1つが、消費増税です。

2019年10月から、消費税が現在の8%から10%に上がります。

消費税が上がることで、中古マンションの売買価格にも影響がでますし、買い控えによって需要自体が減る恐れがあります。

過去の消費増税の影響を見ても、しばらく買い控えが続く可能性があるため注意が必要です。

相場も下がってしまい、これまでよりも安い価格でしか売れない可能性がありますし、しばらくの間、買主が見つからないことも考えられます。

東京オリンピック・パラリンピック閉幕

2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けて公共事業も増え、海外投資家の資金が流れ込むことで、都市部を中心に地価が上昇しています。

東京を中心に多くのマンションが販売されていますし、建築費の高騰もあり、マンション価格も上昇しています。

しかし、オリンピックやパラリンピックが閉幕してしまえば、マンションや施設の建設ラッシュも落ち着き、海外からの投資マネーも引いてしまい、地価やマンション価格が下落すると予想されています。

羽田新ルート問題

2020年3月から導入される羽田新ルートもマンション相場に影響を与えるといわれています。

羽田新ルートとは、羽田空港の国際線発着の便数を増やすことを目的として、導入される新しいルートのことです。

新しいルートは、1時間あたり14回飛行のルートと30回飛行のルートの2種類があります。

そして、これらのルートでは、新宿付近では約1030m、渋谷付近は約700m、大井町付近では約330mの高度、地上では60dB〜80dB程度の騒音が予想されています。

60dB〜80dB程度の騒音は、電話のベル音や目覚まし時計、ピアノの音くらいのレベルです。

飛行機が上空を飛ぶ圧迫感に加え、大きな騒音が発生するため、マンション価格が下がる可能性があるといわれています。

生産緑地問題

生産緑地問題も、マンションを売るのであれば早めが良いと要因の1つです。

生産緑地問題は2022年問題ともいわれており、都市部の農地(生産緑地)の税制優遇期間が終了するため、多くの農地が宅地等として売りに出されると危惧されています。

大量の宅地が不動産市場に出れば、価格の暴落につながるためです。

生産緑地は東京ドーム2,000個以上分あるため、市場の需給バランスが一気に崩れてしまいます。

政府も法律を改正し、優遇期間が延長される特定生産緑地制度などを設けてはいますが、不動産価格に影響を与える可能性がある問題であることには変わりありません。

マンションを早く高く売るなら不動産一括査定サイトを活用しましょう

「せっかくマンションを売るのであれば、少しでも高く売りたい」と誰もが考えることでしょう。

マンション売却で得た資金は、次の新しい家の購入資金や賃貸への引っ越し資金、老人ホーム入居資金、生活資金など、さまざまなことに使えます。

今後の老後資金などのために投資に使う人もいるでしょう。

マンションを早く高く売るための大事なポイントは以下のとおりです。

・ハウスクリーニング等で室内をきれいにしておく
・業者と協力して物件の良いところを整理しアピールする
・部屋を広く見せるために不要な物は貸倉庫などに保管しておく
・プロにコーディネートしてもらうホームステージングを利用する

などがあります。

また、早く高く売るためにも、信頼できてマンション販売に強い不動産会社を選ぶことが重要です。

マンション販売に強い不動産会社であれば、多くの実績・ノウハウがあるため、他社よりも早く高く売れる可能性があります。

そのため、マンションを売却する際は、不動産一括査定サイトを活用するようにしましょう。

不動産一括査定を利用すれば、簡単な情報入力だけで、1度に複数の業者に査定依頼を出すことが可能です。そして、査定金額を比較し、業者選びの参考にしましょう。

ただし、契約欲しさにわざと査定金額を高めに出す業者もあるため、他社よりも異常に高い場合は慎重に判断をしてください。

また、査定金額だけでなく、実績や評判、サポートなど、他の要素も総合的に判断したうえで選ぶようにしましょう。

「近所にあるから」「複数を比較するのは面倒そうだから」など、最初から1社に絞ると、損する可能性がありますので、必ず一括査定で複数業者を比較することが大事です。

不動産一括査定サイトは無料で利用できますし、数十万円〜数百万円高く売れる可能性があります。

買い手がつかないマンションの場合は、不動産業者の買取がおすすめ

もし、マンションを売却に出しても買い手が見つからない場合は、買取制度を検討してみるといいでしょう。

買取制度とは、不動産会社が仲介して第三者に売るのではなく、不動産会社自体に買い取ってもらうことです。

一般的な仲介の場合は、高く売れる可能性がある一方で、以下のようなデメリットがあります。

・売れるまでに1年〜2年以上かかることも
・売却時期がわからないため次の行動ができない
・仲介手数料がかかる
・リフォーム費用がかかるケースもある
・瑕疵担保責任に問われる心配

いつ売れるかわからないため、次の行動や資金計画を明確にできないのが大きなデメリットです。

売れるまでの間は維持コストがかかり続けます。

買取制度の場合は、次のような特徴があります。

・業者買取のためすぐに売れる
・次の行動・資金計画が明確になる
・リフォーム費用がかからない
・仲介手数料が必要ない
・瑕疵担保責任に問われる心配がない

買取制度の最大のメリットは、スピーディーに現金化できることです。

不動産会社が直接買い取ってくれるため、買取金額や内容に合意をできれば、すぐに売却が完了し、まとまった資金が入ってきます。

仲介の売却相場よりも2割前後は安い金額にはなりますが、売却まで1年〜2年以上待ち続けることもありません。

仲介に出しても買い手が見つからない場合は、維持コストがかかり続けるため、買取制度を上手く活用しましょう。

まとめ

今回は、マンション寿命について紹介いたしました。

あらためて最後に、ここで紹介した大事なポイントをまとめると、次の4点が挙げられます。

・耐用年数は税制上の数値なのでマンション寿命ではない
・マンション寿命は維持管理次第で100年以上ともいわれている
・技術の進捗により、今後はさらに寿命が延びる可能性
・売却をするのであれば2019年内など早いうちが安心

ぜひ、ここで紹介した内容をマンション選びや維持管理、売却等の参考にしてください。

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