中古マンションのメリットとデメリットを状況別に徹底解説2019

手ごろな価格で購入できる中古マンション。

「中古マンションを検討しているが、購入を後押しする情報がほしい」

「手取りが少ないので、新築よりも中古物件を考えている」と、中古マンションの購入にお悩みではありませんか?

確かに中古マンションは新築マンションに比べると価格が安いため、購入しやすいと言えます。

しかし、中古マンションのデメリット部分もしっかり理解しておかないと、「買わなければ良かった」と後悔する可能性があります。

そこで今回は、中古マンションのメリットとデメリットを状況別に徹底解説していきます。

これから中古マンションの購入を検討している人は必見です。

中古マンションのメリットとデメリット

それでは、中古マンションのメリットとデメリットについてみていきましょう。

納得のいく不動産契約を締結するためには、中古物件の魅力を知り、購入する際の注意点を理解することが大切です。

中古マンションの最大のメリットと言えば、やはり価格の安さです。

短期間でローンの支払いを終えることができたり、毎月の支払い額を抑えたりすることもできます。

一方で、中古物件のデメリットといえば、築年数が経過しているため設備が古く、建物自体の劣化が激しい可能性があります。

また、古いマンションは管理費用が高くなる傾向があるため、住宅ローンとは別に毎月の負担額が大きくなりがちです。

このように、中古マンションにはメリットとデメリットがあります。

しかし、賃貸なのか分譲なのか、または家族構成によって、中古マンションを良いと感じるか悪いと感じるか変わってきます。

続いて、ケース別に中古マンションのメリットやデメリットを紹介していきますので、自分の状況と照らし合わせてみてください。

ケース1.中古マンションの購入と賃貸はどちらがお得?

まずは、中古物件でも賃貸と分譲では、どちらがお得なのか比較していきましょう。

賃貸マンションと分譲マンションの大きな違いは、毎月の負担額です。

分譲マンションでは、ローンの支払いが終われば、光熱費や管理費等の支払いだけになります。

一方で、賃貸マンションでは、当該物件に住み続ける限り、家賃の支払いから逃れることはできません。

さらに、数十年後のことを考えてみましょう。

妊娠や出産で子供が増えたり、卒業や就職で子供が離れていったり、親の介護が必要になったりなど、時間の経過とともに家族構成が変わるかもしれません。

このような場合、分譲マンションは住み替えのために、物件を売却したり買い替え先を探す必要があります。

しかし、賃貸マンションの場合には、引越し先を見つけるだけでよく、分譲マンションに比べると転居が簡単です。

このように、分譲マンションの場合は最終的に資産になり、賃貸では自由に転居することができます。

もしも、分譲か賃貸かで悩んだときは、数年後に家族構成が変わるかもしれないという将来のことを考えてみましょう。

ケース2.1人暮らしの場合

晩婚化が進んでいる現代では、結婚をせずに生涯1人で暮らすと決めている人も少なくありません。

もし、1人暮らしでマンションを購入した場合、マンションが末永く個人の資産となるのでしょうか。

中古マンションは住宅ローンの支払いが終われば、毎月の負担が軽減され、定年退職して収入が減っても管理費さえ支払えば、そのまま住み続けることが可能です。

マンションが老朽化してきた場合には、積立してきた修繕積立金を基に、マンション住民と話し合い大規模な改築を行うケースもあります。

また、住み替えを希望するときは売却したり、オーナーとして部屋を賃貸に出したりすることもできるため、経済状況やライフスタイルに合うよう所有方法を変更できます。

ケース3.ファミリー層の場合

ファミリー層は、お子さんの進学や習い事にお金がかかる時期でもあります。

中古マンションは新築に比べると、価格も抑えられるため、その分教育資金へお金を回すことも可能です。

また、新築のマンションのみを視野に入れて家を探すと、どうしても選択できる物件が限られてしまいます。

もし、学区を重視したい場合には、中古物件も選択肢に入れると、希望のエリア内で新生活を始められる確率が高まるでしょう。

そして、中古物件は内覧が可能です。実際に住民が暮らしている風景を購入前に確認できれば、引っ越し後のイメージを掴みやすくなります。

このように、家族構成によって魅力の感じ方が異なります。

老後のことや進学はどうするかなど、購入した後にどう生活していくのかも視野に入れておくことが大切です。

中古マンションを購入する際に注意すべき点

ここまで、中古マンションのメリットとデメリットについて紹介してきました。

ここからは、実際に中古マンションを購入するときの注意点について解説していきます。

中古マンションを購入するときは、自分の目で確認してみることを忘れないようにしましょう。

不動産業者や売主は物件を売りたいがために、デメリットよりもメリットを多く話してきます。

悪質な物件を掴まされないためにも、個人的にリサーチを行い、自分の目で良い物件かどうかを判断していきましょう。

それでは、個人的にどのようにリサーチを行えばいいのか、注意すべき点をまとめましたので、参考にしてみてください。

先住者がいた場合、引っ越した理由を聞く

もしも、購入予定のマンションに以前住んでいた人がいた場合、「なぜ引っ越しをしたのか」「なぜ売ることになったのか」という売りに出された理由を聞きましょう。

先住者が引越しを決意した理由が、離婚や住み替え、転勤など、個人的な事情であれば問題はありません。

しかし引っ越した理由が、近隣住民とのトラブルがあったり、自殺や事件に巻き込まれたりしていた場合には、自分がトラブルに巻き込まれるなど、後々嫌な思いをするかもしれません。

そのため、購入前には「この物件はどういう経緯で売りに出されたんだろう」と不動産業者や売主に対して質問するように心がけましょう。

また、管理人やマンションの住人、他の不動産会社に思い切って話を聞いてみることも、マンションの評判を知るための有効的な手段のひとつです。

管理状態を確認する

マンションの管理状況は、マンションの住人にとって「命」ともいえるほど大切です。

管理状況が悪ければ、マンションの価値が低下する、またはセキュリティや今後の修繕なども適切に行われない恐れがあります。

そのため、購入前にはマンションがちゃんと管理されているかどうかをチェックしましょう。

管理状況を調べるためには、エントランス部分の清掃がされているか、車や自転車は路駐されていたりしないか、ゴミ置き場のゴミは散乱していないかなど確認してみてください。

マンションの管理状態は、管理費が高いからちゃんとしているとは限りません。

安い管理費でも適切に管理されている物件もあれば、高い管理費を支払っているのにずさんな管理体制という物件もあります。

管理体制は、実際に目で確認しなければわかりません。

購入前にマンションに足を運び、清掃やゴミ出しがどのように行われているのかを目視で確認することも大切です。

災害対策は万全か

異常気象により震災や浸水被害が増えている現状を考えると、マンションの災害対策は非常に重要なチェックポイントです。

確認すべきことは、マンションの構造が耐震基準を満たしているか、またはハザードマップで被害予測地域に指定されていないかの2点を確認しましょう。

まず、耐震基準に関しては、昭和56年9月2日以降に建築された建物かどうかチェックしてみてください。

昭和56年9月2日は、あたらしい耐震基準が定められた日となり、この日以降に建設された建物は、それ以前の建物よりも地震に強く強度もあります。

もし、昭和56年9月2日以前に建てられたマンションでも、耐震施工をして新耐震基準を満たしているかどうかチェックしてみましょう。

これは不動産会社に説明義務がありため、担当者に聞けば耐震基準を満たしているかどうかわかります。

次に、国土交通省が公表しているハザードマップを確認し、該当の建物が被害予測地域に指定されていないか調べてみましょう。

ハザードマップは、住所さえ入力すれば誰でも簡単に閲覧可能です。

ハザードマップで確認できるのは、洪水・土砂災害・津波・冠水予測地域です。

無料で利用できるため、購入前に安全かどうか閲覧してみてください。

リノベーション物件は入居前に要チェック

リノベーション物件とは、修繕や改修を加え、以前よりも価値を高めた状態にすることです。

中古物件をリノベーションやリフォームをして、新築よりも安く売りに出すというスタイルが流行っていますが、中にはずさんな改修工事を行っている業者もいます。

部屋はあたらしくても建物自体は古いため、防音処理が施されていなかったり、セキュリティ対策がされていなかったり、クロスから雨漏りやカビが浮き出てきたりする恐れもあります。

見た目がどんなにキレイでも、下地となる建物自体が激しく劣化していると、購入後にトラブルが発生するかもしれません。

そこで、リノベーション物件を選ぶときは、じっくり室内をチェックするようにしましょう。

隣部屋の生活音は気になるレベルかどうか、エントランスやエレベーターなどの共有部分を含めたセキュリティ対策は万全かなど、内覧時に調べてみてください。

内覧時は、マンションの住人が帰宅する夕方、そして雨や風が強い気象条件の悪い日を選び、騒音や雨漏り被害を確認するという方法もあります。

このように、中古マンションを購入するときには、普段の状況や非常時の対応、近隣住民の生活状況などをチェックしておく必要があります。

マンション購入を失敗しないためにも、「こんな些細なことを聞くのは恥ずかしい」と思わずに、不動産業者や管理人に気になったことや不安に思うことを遠慮なく質問してみましょう。

まとめ

中古マンションは、購入金額が安いというメリットもある反面、設備や建物が劣化しているデメリットも考慮しながら購入を検討する必要があります。

また、家族構成やライフスタイルによって、中古マンションの活用方法や資産形成の方法が異なるため、数十年後に自分や家族はどのように生活しているのか、将来を見据えていくことも大切です。

必ずしも、新築物件は安全で中古物件は危険というわけではありません。

しかし、中古物件は出来上がっているコミュニティの中に入っていくことになるため、新築物件を購入するときよりも、リサーチを徹底する必要があります。

納得のいく買い物ができるように、これまで紹介してきた中古マンションのリサーチ方法を参考にしてみてください。

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