建売住宅のメリット&デメリットをわかりやすく徹底比較!

まちを歩けば、いたるところで建売住宅の看板を見かけます。

建築現場も一か所どころではありません。これほど多く建築されている建売住宅。

これだけ建築されているのは、メーカー側にも購入者側にも多くのメリットがあるからです。

もちろん、メリットばかりでなく、デメリットもあります。

このデメリットは、メーカー側は積極的に公表しないものです。

ここでは、建売住宅のメリットとデメリットについて勉強しましょう。

建売住宅の6つのメリット

日本でこれだけ建売住宅が一般的になったのは、多くのメリットがあったからです。

購入者側からみると、値段が安いことや即入居が魅力的に映ります。

購入者側が考える建売住宅のメリットは次のとおりです。

  1. 建売住宅は価格が割安
  2. 即入居が可能
  3. 不動産に詳しくなくても大丈夫
  4. 建物を見て決められる
  5. 土地建物一体でローンを組める
  6. 複数棟から選択できる場合も

それぞれみていきましょう。

1.建売住宅は価格が割安

まずは何といっても安さです。

注文住宅と比較すると同じ規模だと1000万円程度安い場合もあります。

郊外の住宅地では、分譲マンションより一室よりも安い場合もあるくらいです。

都心部でも、狭小地に建築すれば価格を抑えることができます。

安さを武器に建売住宅や建売住宅のメーカーは販路を拡大してきたのです。

2.即入居が可能

建売住宅の魅力、それは即入居が可能なこと。

注文住宅では、契約、設計、建築と早くても半年、長ければ1年以上の時間が必要です。

建売住宅の場合は基本的に完成形で販売されています。

このため、内覧から1カ月程度での入居も可能です。

転勤でどうしても家を確保したい場合や引っ越しまでに時間をかけたくない場合には、建売住宅は最善の選択となります。

3.不動産に詳しくなくても大丈夫

確かに注文住宅は、自分の好みやこだわりを反映できます。

ですが、そのためにはある程度の建築に対する知識が必要です。

この点、建売住宅にはそうした心配がいりません。

不動産に関する知識がなくとも、購入することができます。

取引についても宅地建物取引士がサポートするため安心です。

4.建物を見て決められる

建物が完成しているメリットは、実物を見て購入を決められることです。

注文住宅は建物がまったくない状態で契約をします。

マンションもモデルルームがあるものの、場所や設備が購入する物件とは異なるものです。

建売住宅は内覧も好きなだけできます。場所も動くことはありません。

生活利便施設の確認も可能です。

現物をしっかり吟味できるのは建売住宅のセールスポイントのひとつとなっています。

5.土地建物一体でローンを組める

建売住宅は土地建物を一体で購入します。

このため住宅ローンは土地建物でひとつのローンです。

注文住宅だとこのように簡単にはいきません。

まずは土地購入の際にローンを組みます。

その後建物が完成したら、建物のローンを組むのです。

土地のローンを返済し、土地と建物一体のローンを組むこともあります。

いずれにしても、建売住宅は住宅ローンの手間がかからないのです。

6.複数棟から選択できる場合も

建売住宅は一般的には選択の幅が狭いものです。

完成品なので動かすことができません。

ただ、複数棟を一度に建築して販売することがあります。

この場合、早い段階であればどの建物にするか選ぶことが可能です。

わずかな場所の違いや間取りの違いでも生活に影響がある場合もあります。

もし複数棟から選択できるときは慎重に選びましょう。

建売住宅の6つのデメリット

建売住宅は多くのメリットがあるものの、いい話ばかりではありません。

安くて購入の手間もかからない建売住宅ですが、どうしてもデメリットは発生してしまいます。

それは安い部材を使用すること、工事中を見ることができないことが主な原因です。

建売住宅のデメリットは以下の6点になります。

  1. 建売住宅は場所を選べない
  2. 部材がチープ
  3. 完成品のため間取りを変更できない
  4. 欠陥がある可能性
  5. 工事中を確認できない
  6. メンテナンス費用が多額になる恐れも

ひとつずつ確認していきましょう。

1.建売住宅は場所を選べない

建売住宅はメーカー側が用地を仕入れ、そこに建築をします。

このため、購入者側の希望通りの場所に建築されるとは限りません。

「隣の学区のほうがよい」「もう少し駅に近いほうがよい」といった要望は通らないのです。

この場合は購入を見送るか、妥協して購入するかの選択となります。

メーカー側もなるべく顧客である購入者が多い地域を狙って建築するものの、要望どおりの場所とはいかないのです。

2.部材がチープ

なるべく安く建築するのが建売住宅のセオリーです。

このため、使用する材料、部材はどうしても安価になります。

見た目が安っぽいので建売住宅を敬遠する人がいるくらいです。

高級な注文住宅のような高価な部材は使用できなくても、最近は見た目がチープな部材は利用しない傾向となりつつあります。

3.完成品のため間取りを変更できない

建売住宅は一般的な家族構成、夫婦と子ども2人程度を想定しています。

子どもが多い家庭や三世代同居の家庭では建売住宅は少々手狭です。

狭いのでもう一部屋追加、というような要望は難しくなっています。

最近はリモートワークも増え、書斎やワークスペースの需要も高まりました。

ですが、こうした設備は予算も規模もギリギリの建売住宅では設置が難しいものなのです。

4.欠陥がある可能性

完成後の建物は壁の中がどうなっているか確認することができません。

万一、断熱材が入っていない、柱が欠損しているといった欠陥も発見できないのです。

そして欠陥がある場合は何年かしてその欠陥が発見されます。

時間が経過するとメーカーが倒産するなど責任が追及できないこともしばしばです。

建売住宅は完成品であるため欠陥がある可能性を排除できません。

5.工事中を確認できない

購入者が内覧をする頃には工事はほとんど終了しています。

建売住宅の工事現場は基本的に見ることができないのです。

工事中に欠陥を見つけることができれば、それを指摘して是正してもらうこともできます。

専門家によるチェックも可能です。

ですが、工事中はメーカー側の人間が確認をするため、こうしたチェック機能が働きません。

工事中を確認できないため、先ほどの欠陥の可能性も出てくるのです。

6.メンテナンス費用が多額になる恐れも

安く購入したものの、修繕や更新が重なって結局多額の費用がかかった、というケースもあります。

いわゆる「安物買いの銭失い」です。

建売住宅の場合、安価な部材が多いため、メンテナンスが短期間で訪れるものもあります。

外壁塗装は注文住宅よりも早い時期に予定をしておくべきです。

トータルコストでは、注文住宅と同等になってしまう場合もあります。

建売住宅のメリットのからくり3選

多くのメリットのある建売住宅。

そのメリットを生み出すには、理由やノウハウがあるもの。

最近の建売住宅はコストを重視する傾向にあります。

注文住宅よりも数百万円も安い建売住宅の安さのからくりに迫ってみましょう。

安さのからくり、ノウハウは次の3点です。

  1. 安さは大量仕入とコストダウンの結果
  2. 用地も割安に仕入れるのが建売住宅
  3. 工期も短縮

ひとつずつ解説します。

1.安さは大量仕入とコストダウンの結果

安さは大量仕入れとコストダウン、そして規格化によって達成されています。

特に全国的に安価な住宅を供給するパワービルダーはこの傾向が顕著です。

大量に仕入れることで材料費を抑えます。

規格化して使用する部材の種類を少なくすることによって、在庫管理や他の現場へも融通することが可能です。

この他、宣伝なども工夫してコストダウンを図っています。

2.用地も割安に仕入れるのが建売住宅

建売住宅の敷地は土地も安く仕入れています。

かつての分譲住宅は今よりもゆったりとした敷地でした。

ですが、今はそこまで大きな敷地には個人の買い手がつきません。

そこでメーカーの用地担当がこうした土地を割安で購入するのです。

都心部では住宅を建てづらい狭小地もターゲットにしています。

3階建住宅を前提に、狭小地も格安で仕入れるのです。

建物のコストダウンだけでなく、土地もコストダウンを図っています。

3.工期も短縮

建売住宅のコストは土地代や建物の材料費ばかりではありません。

職人さんの人件費も大きなウェイトを占めます。

この人件費の削減には工期短縮で対応です。

例えば3カ月かかる業務を2.5カ月でできれば0.5か月分の人件費が削減できます。

職人さんは忙しくなるでしょうが、コストとしては安くすることができるのです。

建売住宅のデメリットを防ぐ3つの方法

欠陥や不具合は避けたいもの。

それでも完成品である建売住宅ではどうしても一定数発生してしまいます。

そんなデメリットを防ぐための手段もいくつか整備されてきました。

それらは主に保険や調査です。

また、建売住宅の一類型として建築条件付き土地売買ならば注文住宅並みにもできます。

建売住宅のデメリットを防ぐ方法は次の3点です。

  1. 新築の建売住宅なら住宅瑕疵担保責任保険がある
  2. ホームインスペクションを活用
  3. 建築条件付きや未完成での売買もある

詳しくみていきましょう。

1.新築の建売住宅なら住宅瑕疵担保責任保険がある

メーカーは一部を除き、住宅瑕疵担保責任保険に加入が義務付けられています。

この保険は構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の欠陥は10年間責任を負うというものです。

購入者はこの保険によって守られています。

万一、メーカーが倒産していても保険会社から保険金が下りる仕組みです。

保険に加入するのはメーカーなので購入者は保険料がかかりません。

新築の建売住宅はほとんどがこの保険の対象となります。

2.ホームインスペクションを活用

完成物件であってもホームインスペクションを受けることは可能です。

インスペクションとは建物調査のこと。

工事中に受けることができればベストですが、完成品でも専門家が本格的な機材を利用して壁の内部まで調査します。

指摘事項があればメーカーと交渉して修繕してもらうことも可能です。

何より、第三者の専門家が調査してくれることは安心感につながります。

3.建築条件付きや未完成での売買もある

完成品の建売住宅とは異なるものの、建築条件付きの土地売買も盛んです。

まず土地を購入し、メーカーと建築請負契約を結びます。

そのメーカーに住宅を建ててもらうのです。

建売住宅の安さと注文住宅の自由度が融合したような建築手法になっています。

部材が限定されるなどの制約はあるものの、設計もある程度自由です。

この他、外周部を完成しておき、内壁を未完成の状態で販売し、購入後に残りの工事を行う手法もあります。

まとめ

デメリットはあるものの、今も多くの建売住宅が建築されています。

そのことを考えると、建売住宅のメリットが多くの人に認められているのです。

メーカー側も、かつては「安かろう悪かろう」と言われていた建売住宅の汚名返上のため企業努力を続けています。

デメリットもしっかりと把握したうえで、メリットも多い建売住宅を購入していきましょう。

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