持ち家or賃貸?メリット・デメリットを比較すれば答えは出ます

持ち家が良いのか、賃貸が良いのか。いまだに不動産業界のプロの間でも意見の分かれる議論です。

家は「人生で一番高い買い物」なんていわれています。

一昔前であれば家族を持つこと、持ち家、それも「庭つきの一戸建て」を持つことというのがいわば一つのステータスをされていました。

現在では、過去ほど景気が良くなく、マイホームの購入が現実的な選択肢としてなかなか持てずにいる人も増えています。

ただ、そんな現実を差し引いても、あえて持ち家の購入を行わないという選択をとる方も増えてきており、考え方やライフスタイルによっても、ベストな選択は変わってくるのかもしれません。

今回は、あらためて、「持ち家」「賃貸」それぞれの選択について、メリット・デメリットを比較していきます。

結論を先取りすると、一番重要なポイントが何かによって変わってくることはあるかもしれませんが、多くの方にお勧めできるのは「持ち家」です。

その理由についても、いくつかの比較ポイントから洗い出しています。

参考にしてみてください。

賃貸と持ち家で、メリット・デメリットを比較

賃貸物件の特徴としては「良くも悪くも」自分のものではない、という点です。

もちろん、自分のものであれば人にレンタル料(賃貸物件の場合は家賃)を払わなくてもいいわけですが、住宅ともなれば現金一括の購入も難しくローンでの購入が主流になります。

「どうせある程度の金額払うのであれば、自分で持っていない方が身軽」

と考えることができるかもしれません。

実際のところ、どうなのでしょうか?

賃貸の視点からメリット、デメリットを考察します。

基本的には持ち家のメリット、デメリットについても最後に補足している項目以外は逆から同じことを言っているだけになりますので、それも念頭に読んでみて下さい。

持ち家と比較した賃貸のメリット

賃貸のメリットとして挙げられるのは、何よりも柔軟であることです。

家賃は住んでいる限り(厳密には賃貸契約をしている限り)必ず発生するコストではありますが、賃貸契約を解除した時点で支払い義務はなくなります。

近所での住み替えから他エリアへの引っ越し、遠方への移住も含めて移転の選択肢が豊富であることは賃貸の大きなメリットであると言えます。

仮に、ある物件に住むのに1年にかかるコストが賃貸と持ち家で同額であるとします。

つまり、12カ月分の家賃と、年間のローン返済額+固定資産税が同額程度と考えたケースです(修繕積立費は便宜上外して考えます。)。

この時、必要なコストとして払っている金額の負担が同じであっても、そのお金の支払いの性質が大きく異なることは認識しておかなければなりません。

すなわち、このうち「ランニングコスト」のような形で支払っているのは「家賃」と「固定資産税」。

住宅ローンの支払いについては、「借金の返済」です。

賃貸契約のように、解除すれば(多少の違約金が発生したとしても)その翌月から支払いの義務がなくなるようなものではなく、完済するまで支払いの義務が続きます。

多くの世帯にとって、その膨大な借金を一括返済する唯一の手段は、「人生で一番高い買い物」として手にいれた、「家」そのものです。

つまり、住宅ローンの支払いを途中でやめるための選択というのは、ほとんどの人にとって、ローンで購入した家そのものを手放すという選択肢に他なりません。

積極的にではなく、住宅ローンの支払いが困難になり、家を手放さざるを得ないというケースもありますね。

購入した家を資産とみなすか負債とみなすかは議論のあるところではありますが、少なくとも持っていることで身動きがとりにくくなるのは異論がなさそうです。

賃貸のメリットは、身軽さと柔軟性です。

持ち家と比較した賃貸のデメリット

メリットとして、何も抱えることがないという身軽さを挙げましたが、同じことを逆から言うと、「何も残らない」ということです。

そもそも、長期的な目線で考えてみると当然のことではあるのですが、一つ例を挙げてみます。

仮に「家賃」1年分と1年のローン返済額+固定資産税が同じであったとして、支払いのトータルは同じ、というのはあくまでローン返済期間中の話です。

持ち家であれば、ある程度メンテナンス費用もかかってきますので、短いスパンでの区切りで言えば、賃貸の方がメリットを感じやすいかもしれません。

ただし、ローンの返済が終わった後については、言うまでもなく持ち家の維持コストの方がかかりません。

完済して完全に自分のものになっているわけですから当然ですね。あとは固定資産税とメンテナンス費用だけです。

賃貸であれば、支払いに「終わり」はありません。毎月必ず、決まった費用を支払い続ける必要があります。

一昔前くらいの平均寿命であれば、持ち家のローン返済が終わった後は「余生」だという考え方もでき、老後の資金を積み立てていれば、好きなところに賃貸の契約をしながら気ままに「余生」を生きるような暮らしも見方によっては魅力的かもしれません。

しかし、現代は「人生100年時代」である現代の基準で定年となる60代の後、人生が何十年と続く可能性も十分にあるのです。

たとえば、定年と同時にローンを払い終えたとして、その後30年、40年と続くかもしれない余生の住居コストの支払いは固定資産税とメンテナンス費用だけです。

このくらいであれば、年金などで十分に賄うことができる可能性が高いです。

一方、賃貸の場合定年後、収入が落ちたとして同じ家賃の家に住み続けることは可能なのでしょうか?

もしかしたら、身の丈に合わせて家賃を落とさないといけないかもしれません。

長年頑張ってきた挙句、余生に住居の質を下げないといけないというのはちょっと嫌、という人も多いのではないでしょうか?

言うまでもないですが、その時点での持ち家の購入のための住宅ローンはかなりハードルが上がっています。

現役の間は賃貸で、その間お金を貯めておいて余生は好きなところに家を買って過ごす、なんて方針も一利あるにはあります。

ただ、結局家賃と家を買う用の資金を二重払いしているような状態になりますから、資金効率で言えばかなり悪いです。

家賃は、ランニングコスト。住宅ローンの返済は「借金の返済」です。

後者の方が縛りは大きいですが完済後にはしっかりと家が残っているのは大きなメリットと言えるでしょう。

ランニングコストとして家賃を払っていても、身軽で柔軟ではあるのですが、後には何も残りません。

(補足)持ち家でも移住の柔軟性を上げるには

簡単にまとめると

・資金効率重視の場合は持ち家
・身軽さ、柔軟性重視の場合は賃貸

という構図ができています。

持ち家の方が身動きは「取りづらくなる」のは事実ではありますが、それでは一度家を買ってしまうと、動けなくなってしまうのでしょうか?

必ずしもそうとも言えないことを、一点補足しておきます。

どういうことかというと、以下の2つの選択肢があります。

①売却して、次の家を購入する、もしくは賃貸の物件を探す
②家を人に貸して家賃収入を得ながら、自分は賃貸の物件に住む

①については、単に一度買った家を売却するというだけの話なので、考えるポイントは少ないです。

売却後は賃貸物件に住んでも構いませんし、住宅ローンを完済していれば新たに住宅ローンを組むこともそこまで難しくはありません。

ただし、買い手から見てあまり魅力的ではない物件だったとすると、売却まで時間がかかったり、値下げせざるをえず、売却後もローンが残ってしまっているといった状況も考えられますので、注意が必要です。

②については、若干「不動産投資」よりの考え方になってきます。

居住用に家を買ったからと言って、必ずしもそこに住んでいなければならないわけではありません。

場合によっては転勤なんかで住みたくても住めない状況になるかもしれないですよね?

仮にローン支払いの途中であり、完全に自分のものではないとしても、自分が購入した不動産を人に貸して、そこから家賃収入を得ることは可能です。

もし、近隣エリアの賃貸が売り手市場であった場合、ローン返済額を上回るような家賃設定ができ、所有しているだけでお金を生むような資産に転換できる可能性もあります。

ただし、これも売却する場合と同様、「誰かが家賃を払ってでも借りたい物件」であることが条件となってきます。

「絶対に自分が住み続ける!」と決めているのであれば、ご自身のこだわりを存分に反映して構わないのですが、「売るかもしれない」「貸すかもしれない」ということを考えるようであれば、一般的に需要が高いような要素も組み込んでおくことが大切になってくるかもしれません。

同レベルの物件で比較した場合のコストシミュレーション

それぞれの特徴は抑えましたが、多くの方にとってより重要なのは「お金」の方ですよね?

移住についても、将来は視野にくらいに考えている人は少なくないかもしれませんが、購入、もしくは賃貸需要のある持ち家を持っていれば、どうにかできそうなこともわかりました。

では、具体的に賃貸と持ち家、同レベルの物件の住むとするとそのトータルコストはどのくらい変わってくるのでしょうか?

とある物件を例に、比較してみました。

シチュエーションは、「東京都世田谷区にある3500万円の一戸建て」に35歳~85歳まで住む場合の費用です。

この場合、家賃は約17万円になります。

【初期費用】

賃貸物件の場合 持ち家の場合
家賃 17万円 頭金 0円
敷金(2カ月) 34万円 諸費用 175万円
礼金(2カ月) 34万円    
手数料(1ヵ月) 17万円    
合計 102万円 合計 175万円

【ランニングコスト】

賃貸の場合 持ち家の場合
支払い年齢 35~85 支払い年齢 35~65 66~85
家賃 17万円 ローン返済 13万7837円 0円
更新費用

(2年ごと)

17万円 固定資産税

(1年に1回)

10万円 10万円
合計 1億625万円 合計 5462万1320円

(株式会社晋遊舎 日本一わかりやすい一戸建ての選び方がわかる本2017-18 より)

その差額は50年間で約5,000万円にもなります。

厳密には、持ち家の場合修繕費用なども必要になってきますが、1,000万円もかければ十分すぎるほどのリフォームができるでしょう。

それでも、差額は約4,000万円です。

数百万円程度の差であれば、身動きがとりにくい持ち家は嫌だ!

という考え方もできますが、これだけ差が出てくるとなるとさすがに身軽さだけで賃貸を選択するのも考え物ですね。

まとめ

賃貸と持ち家、それぞれにメリット、デメリットはもちろんあります。

・資金効率重視の場合は持ち家
・身軽さ、柔軟性重視の場合は賃貸

がそれぞれのメリットでしたね。

とはいえ、その資金効率の差たるや、おそらく一般的に想像されている条件に比べかなり大きなものなのです。

また、賃貸の方が融通は利くのは間違いないですが、持ち家も売却や賃貸に貸し出すといった選択をとることによって、買ったら身動きが取れなくなるわけでもないです。

さらに言うと、賃貸を借りることはいつでもできますが、持ち家の購入のためにローンを組むとなると、年齢が若いことも判断要素となってきます。

そのあたりも考慮した上で、選択を行ってみてください。

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