「不動産投資会社ってたくさんあるけど、どこがおすすめ？」「どんなポイントを重視して不動産投資会社を選べばいいの？」など、不動産投資会社選びで困っている人は少なくないでしょう。
業者によって不動産投資の成功確率も大きく変わってくるため、業者選びは非常に重要です。
そこで今回は、不動産投資会社を選ぶポイントやランキングについて紹介しています。
この記事をご覧いただくことで、業者選びがしやすくなりますので参考にしてください。
不動産投資会社を選ぶ際の9つのポイント
多くの不動産投資会社の中から1社を選ぶのは大変な作業です。
不動産投資会社選びに失敗しないためにも、ここでは紹介する9つのポイントを参考にしてください。
これらのポイントを重視すれば、会社選びに失敗する可能性を低くすることができます。
1.実績と歴史がある
不動産投資会社を選ぶ際のポイントの1つが、実績と歴史があることです。
実績や歴史があるということは、これまで多くのお客さんに支持され、成果も出してきたということです。
これまで積み重ねてきた経験やノウハウ、信頼があるため、他社では扱えない物件・土地を取り扱っていたり、より的確なアドバイスをしてくれる可能性があります。
また、不動産投資は短期間で終わるものではなく、長期間続くものなので、運用期間途中に担当会社が倒産しては困ってしまいます。
実績や歴史のある不動産投資会社であれば、長期的なサポートの面でも安心感があります。
2.入居率が高いかどうか
不動産投資会社を選ぶ場合は、その会社がこれまで供給してきた物件の入居率をチェックしましょう。
供給物件の入居率が高い場合は、良い物件を案内し、しっかりとサポートしていることがわかります。
今後も期待ができるでしょう。
しかし、入居率が低い場合は、紹介する物件や土地が悪かったり、サポート内容が乏しい可能性があります。
不動産投資を成功させるうえで高い入居率を維持することは必須条件です。
実際の供給物件をチェックすることで、その業者の評価がわかります。
3.会社の財務状況が安定している
不動産投資会社とは長い付き合いになりますので、会社の財務状況のチェックも重要です。
業績や財務状況を開示している会社とそうでない会社はありますが、黒字になっているか？
負債は大きくないか？キャッシュは十分にあるか？など、確認してください。
仮に、経営状態が悪くても、お客さんには伝えないものです。
運用途中で倒産されると1番困ってしまうのはオーナーなので、会社を選ぶ前にしっかりと確認する必要があります。
4.強引な営業をしてこないか
不動産投資会社によっては、顧客満足度よりも自社の利益や営業マンのノルマしか考えず、営業してくるところもあります。
そのような不動産投資会社を選んでしまうと、運用も失敗するでしょうし、対応にも多くの疑問を持つことになるでしょう。
あくまでもオーナー目線で対応してくれる会社を選ぶべきです。
そのような会社を選べば、良い物件・土地を紹介してもらえますし、的確なサポートもしてくれます。
結果として、多くの人から支持されるため会社の売上も良いはずです。
5.口コミや評判は良いか
不動産投資会社を選ぶ場合は、口コミや評判も確認するようにしましょう。
口コミや評判すべてが信用できるわけではありませんし、どんな商品・サービス・会社でも良い評判と悪い評判があります。
しかし、良い不動産投資会社であれば悪い評判よりも良い評判の方が多いものです。
逆に、悪い評判が多いのに良い会社ということはほとんどないでしょう。
そのため、不動産投資会社の口コミ・評判もチェックし、良い評判が多い場合は1つの指標となるでしょう。
6.提携銀行があるかどうか
不動産投資会社を選ぶ際のポイントの1つが、提携銀行があるかどうかです。
選んだ不動産投資会社の提携銀行を利用すれば、通常よりも有利な条件でローンを利用することができます。
不動産投資は長期のローンとなるため、金利が0.1%下がるだけでも手数料負担は大きく変わってきます。
提携銀行についても確認するようにしましょう。
7.アフターフォローが充実しているか
不動産投資は1年〜2年で終わるものではありません。
10年〜20年以上続けていくものです。
長期スパンとなるため、どうしても入居率が下がるなど、うまくいかないときが出てきます。
オーナーは始めてのことなので、どのような対策を講じれば状況を打破できるのか、わからないものです。
そのため、うまくいかないときに、しっかりと対策やアドバイスをしてくれる不動産投資会社を選びましょう。
アフターフォローがしっかりしている会社であれば、不動産投資の成功確率も高まります。
8.得意としている物件
不動産投資会社によって、得意とする物件があります。
マンション、アパート、戸建てなど、自分の投資対象と会社が得意とする物件が合致するか確認しましょう。
会社が得意としている物件は、培っているノウハウも多く、プロモーションやアフターフォローにも力を入れているものです。
得意とする物件を考慮したうえで、不動産投資会社選びをしましょう。
9.家賃保証などのサービスが長期間
不動産投資をする際、家賃保証や滞納保証のサービスを利用予定の場合は、これらのサービス期間が長い不動産投資会社を選びましょう。
期間が短いと、サービスの恩恵を受けられない可能性があります。
サービス対象期間であれば、空室や家賃滞納が発生しても、ある程度の収入を確保することが可能です。
不動産投資会社おすすめランキング18選
不動産投資会社が多すぎて、比較する会社すら迷って選べない方も少なくないでしょう。
ここでは、魅力的でおすすめの不動産投資会社を紹介していますので、会社選びの参考にしてください。
グローバルリンクマネジメント
グローバルリンクマネジメントは、2005年に設立され、「不動産ソリューション×IT」により、東京からグローバルカンパニーを目指している会社です。
東京を主な供給エリアとしており、土地の仕入れ〜管理までワンストップで対応しています。
インターネット会員は2018年12月で4,000名を超えており、不動産投資に関する情報サイト「ゼロからはじめる不動産投資」や相続情報サイト「0からはじめる安心相続」なども提供しています。
また、マンション経営情報や運用プランニング、入居状況確認、確定申告などもできる専用アプリをリリースしており、オーナーは手軽に運用物件の情報を入手することが可能です。
ワンストップで対応しているからこそ、一環した細かいアフターフォローも受けることができます。
GAテクノロジーズ
GAテクノロジーズは、2013年に設立され、東証マザーズに上場しています。
中古ワンルームマンションを中心とし、AIを活用した不動産投資サービス「Renosy」を提供しています。
投資効率の高い築10年以降の中古ワンルームマンションを中心とした投資では、入居率98.9%（2018年6月末時点）と、業界トップクラスの実績を出しています。
また、GAテクノロジーズが売主として中古マンションを販売しているため、購入時の仲介手数料がかかりません。
仮に、2,000万円の物件であれば60万円程度の節約となるためお得です。
賃貸管理については月額1,080円の固定料金で、入居者募集や審査、解約精算、契約や集金まですべて対応をしてくれます。
データを活用した堅実な不動産投資ができる会社です。
シノケンプロデュース
シノケンプロデュースは、アパート経営大手であるシノケンが運営する会社です。
シノケングループは、2015年から4年連続で年間着工数ランキング1位を獲得していて、JASDAQにも上場をしています。
首都圏だけでなく、関西圏や福岡などにも進出しており、保証制度が充実しているのが特徴です。
地盤保証20年、建物保証10年、初回満室保証、家賃滞納保証などの保証サービスが付いているため、空室リスクや家賃滞納リスクを軽減することが可能です。
また、駅から徒歩10分以内と立地にこだわっていることもあり、2019年3月末時点の入居率は99%を実現しています。
グループ会社であり、管理を行うシノケンファシリティーズは、管理戸数が3万戸超と実績も豊富です。
多くのグループ会社があるからこそ、しっかりとしたアフターフォローも受けることができます。
オーナーのリピート率も高い不動産投資会社です。
プロパティエージェント
プロパティエージェントは、東証一部に上場しており、㈱アイ・エヌ・ジー・ドットコムの満足度の高いデベロッパーで3年連続顧客満足度No.1を獲得している不動産投資会社です。
また、コーポレートサイト充実度やバックアップ・サポート体制満足度でも1位を獲得していますし、2019年8月時点の入居率は99.86%と高い実績を誇ります。
東京や横浜エリアを中心にクレイシアシリーズなどのマンションを展開していて自己資金10万円〜投資を始めることができ、利回りは4%以上（2017年実績）です。
企業の業績自体も15期連続で増収増益を達成するなど、多くの人たちから支持を得ています。
FJネクスト
FJネクストは、東証一部上場企業で、東京エリアを中心にハイクオリティな自社ブランドマンションのガーラシリーズを展開しています。
ガーラシリーズは、SUUMO AWARD2018の首都圏品質と価格のバランス部門において最優秀賞を受賞するなど、高い評価を得ている物件です。
グループ会社のFJコミュニティは業界トップクラスの賃貸管理を行っており、多くノウハウを持っているため運用開始後も安心して任せることができます。
空室の際の家賃保証システムもあるので、安定した利回りが期待できます。
オープンハウス
オープンハウスは物件選定や契約、融資、管理、売却までワンストップサービスで、一貫したサポート体制となっています。
テキサス州ダラスやオハイオ州コロンバス、ジョージア州アトランタ、カリフォルニア州ロサンゼルスなど、アメリカの不動産に投資することが可能です。
アメリカに実際に足を運び、賃貸や売却を意識した物件選びを行い、仕入れ後には日本基準レベルの修繕をします。
グループ会社のアイビーネットではアメリカの不動産を担保とした融資商品を提供しており、契約手続きは第三者機関を仲介して行います。
購入後も現地法人と連携し、適切な管理体制を実現しているため、海外であっても安心して運用することが可能です。
デュアルタップ
デュアルタップは2006年に設立された東京の不動産投資会社です。
企画や開発、分譲、賃貸管理などの事業を展開しているため、ワンストップサービスで最初から最後まで密にサポートをしてくれます。
東京23区で駅から徒歩10分以内のエリアを中心に、好立地で優れたデザイン性と機能性、高品質な物件を開発、供給しています。
市場調査や土地調査、設計、施工まで自社スタッフが対応し、賃貸経営に有利なマンションづくりを行っている会社です。
不具合が発生した場合は何かトラブルが発生した際に、迅速に対応してくれるオーナー専用サポートデスクが設置されているなど、徹底したアフターフォローも魅力です。
プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーションは、1997年設立でファミリー向け分譲マンションや投資用マンション、賃貸、ホテル、海外などの事業を展開している不動産投資会社です。
2018年の分譲マンション供給数ランキングでは全国2位を獲得しています。
オリジナルのプレサンスシリーズはワンルームマンションで、ハイクオリティ型の都市型マンションとなります。
直接契約システムや集金代行システム、借上システムなど賃貸業務を代行してサポートをする賃貸管理も提供しています。
断熱性や耐震性、遮音性などの基本性能を重視し、快適でデザイン性が優れた物件を供給している業者です。
ランドネット
ランドネットは、東京に本拠地を構える不動産投資会社で、不動産の売却や購入、クラウドファンディング、賃貸管理、リフォームなど幅広い事業を展開しています。
ITやビッグデータを活用することで、条件に最適な物件をマッチングするなど効率の良い不動産投資が可能です。
ワンルームマンションを中心に、東京23区内でも比較的リーズナブルな価格で購入できるのが特徴です。
また、賃貸管理やリフォーム事業も行っているため、一貫したサポートを受けることができます。
定期的に動産投資セミナーも実施しているため、初心者の方でも安心です。
ベルテックス
ベルテックスは、自社で土地の仕入れから設計・開発まで行い、オリジナルのマンション・アパートを供給しています。
マンションはベルシードシリーズ、アパートはベルメントシリーズ、どちらもエリアのマーケットに合わせて企画・開発をしているため、高い収益が期待できます。
入居率は99.52%（2019年7月時点、ベルシード）と高い水準を実現しています。
売主物件なので仲介手数料は0円で、頭金はわずか10万円から、社内に税理士もいるため確定申告や節税のサポートも受けることができます。
提携金融機関も多いため、非常に低水準の金利でローンを利用できるのも魅力です。
グランド1コーポレーション
グランド1コーポレーションは、2012年に設立され、大阪や京都、神戸を中心に投資用マンションの販売や管理をしている不動産投資会社です。
分譲事業や仲介事業、リフォーム事業、管理事業なども行っています。
幅広い事業をしていることもあり、一貫したサポートを受けることができますし、将来のリフォーム等も安心して任せることができます。
管理体制に関しても、家賃保証プランをはじめ、3つの運営プランから希望のプランを選択可能です。
関西エリアで不動産投資を考えている場合におすすめの不動産投資会社です。
新日本地所
新日本地所は、2011年に設立され、東京を拠点とした不動産投資会社です。
不動産売買や仲介、管理だけでなく、内装工事や建築工事、経営コンサルティング、保険代理などの事業を展開しています。
新日本地所は、長期的に安定した収入が期待できる東京エリアの単身者向けワンルームマンションを薦めています。
運用開始後は、苦情処理や室内清掃、入居者募集、契約や解約処理、建物や設備の保守など、オーナーの立場に立った賃貸管理を行う管理システムとなっているため安心です。
リヴトラスト
リブトラストは、東京に拠点を構える不動産総合ディベロッパーリヴグループの中で、販売事業を展開している会社です。
不動産運用のコンサルティングや住宅ローン、税金などのサポートも行っています。
横浜や川崎などのエリアを中心に投資用マンションを販売していて、初心者向けの不動産投資セミナーも定期的に実施しています。
投資用マンション購入後は、リヴグループ全体で運用から管理まで一貫してサポートするため、初めての人でも安心です。
サブリースシステムや集金代行システムによって、手間をかけずに運用していくことができます。
JPリターンズ
JPリターンズでは、自己資金10万円から購入ができる1,000万円以下の低価格物件、千代田区や中央区、港区など人気都心5区を中心としたハイスペックの築浅物件、都心のファミリー向け物件の3つの物件ラインナップを提供しています。
入居率は99.4%で家賃遅延率は0%、高い入居率・収益性を実現するために、駅から徒歩10分以内の物件に特化しています。
管理戸数の伸び率は毎年2桁成長をするなど、多くの人から支持を受けている不動産投資会社です。
JPリターンズでは、自己資金10万円から購入ができる1,000万円以下の低価格物件、千代田区や中央区、港区など人気都心5区を中心としたハイスペックの築浅物件、都心のファミリー向け物件の3つの物件ラインナップを提供しています。
入居率は99.4%で家賃遅延率は0%、高い入居率・収益性を実現するために、駅から徒歩10分以内の物件に特化しています。
管理戸数の伸び率は毎年2桁成長をするなど、多くの人から支持を受けている不動産投資会社です。
セオリーファクトリー
セオリーファクトリーは大阪に拠点を構え、分譲や販売代理、売買仲介、賃貸管理事業などを手掛けている会社です。
2003年に設立され、2015年から自社物件の開発を始めています。
エリアのマーケティングを行い、入居者ニーズに適した高品質のマンションを開発することで、高い資産価値や入居率を実現します。
また、オーナー1人に専属担当者が付き、集金や設備管理などの運営業務を請け負ってくれるため初めてでも安心して運用を開始することが可能です。
ベテラン営業マンやファイナンシャルプランナーから不動産業界や投資に関する話を聞ける無料セミナーも開催しており、専門的知識を得ることができます。
ティーフィック
ティーフィックでは、無料のマンション経営セミナーを実施しています。
頭金0円から始めることができ、東京23区で駅近物件の提供も行っており、相談件数は1万件を超えるなど、多く方が利用しています。
サービス自体は関東が主となりますが、地方でも出張セミナーが開催されることがあります。
長期的な需要が見込める23区の駅近物件のみを取り扱っているため、空室リスクを抑えた不動産投資が可能です。
サラリーマンや公務員を対象としたセミナーになっており、参加することでノウハウブックや経営ガイドのプレゼントもあります。
日本財託
日本財託は、1990年に創業した不動産投資会社で、東京23区を対象に中古ワンルームマンションの投資を展開しています。
これまでオーナー数は約8,000人、管理戸数は22,000戸超で、全体入居率は99.48%、販売分入居率は99.73%と高い実績を実現しています。
販売から管理、運営まで一貫したサービスを提供しており、ワンルームマンション購入後も、月額3,000（税別）で管理業務を委託することができますし、物件を購入する際の仲介手数料は0円とお得です。
空室をなくすことを目的に賃貸仲介会社へ独自のインセンティブ制度を設けたり、専用ホームページを通して都内5,000社へ情報配信したり、内装は7日以内に完了させるなどして、1日でも早く賃料を発生することに力を入れているため、高い利回りが期待できます。
所有物件や契約書などを一元管理できるオーナー専用のホームページや、税金・法律などについて相談できるオーナー事務局など、オーナーのアフターフォローも充実しているため安心です。
クレアスライフ
クレアスライフは、1984年に創業、2007年に設立し、東京に拠点を構え、自社ブランドマンションのコンシェリアシリーズなどの企画・開発・分譲を行っている会社です。
グループで賃貸管理や中古マンションの買取・仲介・再販、建物管理なども手掛けています。
長期的に安定した需要が見込める東京エリアを中心にハイグレードな投資用マンションを提供しており、入居者に快適に暮らしてもらうことが可能です。
集金代行システムや借上システム、住宅設備機器修理保証サービスなどで煩わしい管理業務の対応をしてくれる賃貸管理サービス。
維持管理、管理組合会計業務などを行う建物管理サービスや安心して運用できるオーナーサポート体制と充実したアフターフォローも提供しています。
不動産投資を始める6つのメリット
不動産投資にどんなメリットがあるのかを把握していれば、他の投資との比較や始めるかどうかの判断がしやすくなります。
ここでは、不動産投資を始める主な6つのメリットについて見ていきましょう。
安定的な収入源として活用できる
マンションやアパートなどの不動産投資を始めるメリットの1つが、安定的な収入源として活用できることです。
入居者の確保さえできれば、毎月家賃収入を得ることができます。
たとえば、家賃が8万円で6部屋あれば、満室で48万円の家賃収入を得ることが可能です。
仮に10年間同じ家賃で入居率が90%であれば、約430万円もの家賃収入となります。
難しいことですが、入居率100%だとすれば約480万円です。
経費や税金などの差し引きはありますが、かなりまとまった金額です。
高い入居率を維持できれば、長期的で安定的なキャッシュフローの確保ができます。
普段、会社員として働いている方であれば、本業の収入に加えて家賃収入を得ることが可能です。
増えた収入は、生活費や貯蓄、車や家の購入資金、子育て費用など、さまざまな用途に使えます。
老後の私的年金として頼れる
老後に私的年金代わりに活用できるのも不動産投資のメリットです。
金融庁の報告で話題となった「老後2,000万円問題」。
2,000万円という金額は、生活費や家の状況（賃貸or持ち家）、年金支給額などによって変わりますが、多くの人にとって公的年金だけでは余裕ある生活は難しいということは確かです。
そのため、現役のうちに貯蓄や投資をして年金＋αの老後資金を自分たちで準備しなければなりません。
不動産投資であれば、入居者がいれば毎月安定した収入を得ることが可能です。
また、物件のローンを完済していれば、家賃収入の大部分がそのまま懐に入ってきます。
将来の年金不安が高まるなか、不動産投資であれば私的年金代わりに活用していけるため安心です。
少ない自己資金でも始められる
不動産投資のメリットの1つが、少額資金でも始められることです。
不動産投資はローンを利用するのが一般的ですので、少ない自己資金でも始めることができます。
頭金0円で始められる物件等を提供している不動産投資会社もあります。
少額資金で始められるにも関わらず、長期的に高利回りが期待できます。
少ない資金で多くの収入を得られる可能性があるなど、資金効率の高い運用ができるのが特徴です。
たとえば、100万円の自己資金を元手に3,000万円の物件やそれ以上の物件を購入することもできます。
万が一の際には生命保険代わりになるため安心
生命保険代わりになることも不動産投資を始めるメリットです。
不動産投資を始める際、ローンを利用するのが一般的です。
投資用のローンを利用する際は、住宅ローンと同じで団体信用生命保険に加入をします。
団体信用生命保険とは、万が一、ローン契約者が死亡・高度障害状態に陥った場合に、ローン残債が保険金で全額支払われるものです。
つまり、契約者が亡くなった場合は、ローン残高が0円になった投資用マンション・アパートを遺族に残すことができます。
そして、遺族はローン負担のないマンション・アパートを通して、家賃収入を得ていくことが可能です。
場合によっては数千万円のローン残高が0円になります。
契約者に万が一のことが起きた場合には、生命保険代わりになるのも不動産投資を始める大きなメリットです。
節税対策としても有効
不動産投資をすれば、高い節税効果が期待できるのもメリットです。
現在、会社員など本業がある方は、不動産投資を始めることで確定申告が必要になります。
その際、物件の管理費や固定資産税、都市計画税、修繕費、ローン手数料などは経費として計上することが可能です。
また、減価償却費についても経費計上となります。
これらの経費の総額が家賃収入よりも多い場合は、不動産投資で得た所得に関して税金がかかりません。
さらに、収入を上回った経費については他の所得と合算できるため、給与所得に関しても節税ができます。
これにより、所得税の還付や住民税が軽減され、高い節税効果が得られます。
不動産投資は、現金や更地に比べると相続評価が低いため、相続税の節税としても効果が期待できます。
収入や家族構成にもよりますが、30万円〜40万円程度の節税も可能です。
税金が減れば、その分手元に残るお金は多くなります。
不動産投資は節税対策としても有効です。
インフレに強い
不動産投資のメリットの1つが、インフレに強いことです。
インフレになると物価が上昇し、現金の価値が下がります。
日銀もインフレ目標を定めている通り、今後インフレになっていく可能性は十分にあります。
しかし、投資用マンション・アパートのような現物資産であれば、インフレになることで物件の資産価値が上昇し、家賃も高くなる可能性があります。
また、資産価値が高くなることで売却益も見込めます。
不動産投資であれば、インフレに強いため、長期的にも安心です。
初心者が不動産投資を始める際に気をつけたい9つの注意点
初心者が不動産投資を始める場合、さまざまなリスクや考え方について気をつけなければいけません。
あらかじめ注意点を知っていれば、さまざまなリスクに備えることができます。
ここでは、9つの注意点いついて紹介していますので、一つひとつ確認していきましょう。
空室リスクがある
不動産投資には、空室リスクがあることを理解したうえで始めるようにしましょう。
空室リスクとは、借り手が見つからず空室になってしまい、家賃収入が入ってこないことです。
空室期間中もローン返済があるため、本業の収入や貯金から捻出しなければなりません。
1ヶ月〜2ヶ月の空室であればいいですが、1年以上続くこともあるため注意が必要です。
想定以上の空室数や空室期間が発生すると資金計画が狂ってしまい、家計が圧迫されます。
最悪の場合、破産することも考えられますので、ある程度の空室リスクも考慮したうえで収益計画を作成しておく必要があります。
物件の立地や設備、家賃設定などが周辺物件より魅力的でないと、空室が発生する可能性が高まります。
そのため、物件選びや設定は慎重に行うことが大切です。
空室リスクを少しでも下げることに注力し、長期的・安定的に家賃収入を得られるようにしましょう。
基本的に資産価値は下がっていく
投資用マンションやアパートに限ったことではありませんが、基本的に時間の経過とともに物件の資産価値は下がっていきます。
インフレが起きたり、そのエリアの需要が高まった場合は上がる可能性もありますが、下がっていくものとして理解しておきましょう。
1年〜2年で大幅に下がるようなことはありませんが、5年〜10年など、中長期的に見ると価値は低下し続けます。
そのため、ある程度築年数が経過した不動産については売却をしたとしても、高い金額は期待できません。
5,000万円で購入した物件が、20年後に4,500万円で売れるようなことはありませんので注意してください。
流動性が低いのですぐに換金できない
マンションやアパートなどの不動産は、売りたいと考えても、すぐに買い手が見つかるわけではありません。
株など、他の投資と比べると流動性が低いので換金するのに時間がかかります。
そのため、現金が必要なときに売却を考えても、現金化できるのは数カ月後〜1年以上先になる可能性もあります。
流動性が低いことを理解したうえで、無理のない資金計画を立てるようにしましょう。
自然災害などのリスクがある
不動産投資は、自然災害にも気をつけなければなりません。
昨今、台風や地震、豪雨などの自然災害によって日本各地で被害が出ています。
投資用マンションやアパートも、いつこれらの自然災害によって被害を被るかわかりません。
これらの被害に遭った場合は、多額の修繕費用が必要になることが予想されます。
保険でカバーできる分もありますが、大抵、全額ではありません。
いつどのタイミングで大地震などが発生するかわからないため、自然災害リスクも考慮したうえで物件選びや資金計画を立てることが重要です。
災害に遭いづらい立地選びや保険に加入するなど、しっかりと備えておきましょう。
金利上昇リスク
不動産投資で利用するマンションローン・アパートローンなどは、住宅ローンと同じように、返済期間が長めです。
目先の金利が低い変動金利を選ぶ場合は、特に金利上昇リスクに気をつける必要があります。
現在は、日銀の金融緩和や世界経済の先行きに不透明感があるため、超低金利時代となっています。
しかし、いつまでも超低金利時代が続くわけではありません。
10年〜20年などの長期スパンで見ると、金利上昇はかなり高い確率で訪れます。
長期金利がいつまでもマイナス状態であるはずがありません。
金利が上昇すると利息も増えてしまい、毎月の返済負担が大きくなってしまいます。
安定的なキャッシュフローの確保が難しくなり、資金計画も狂ってしまう可能性があるため、金利上昇リスクには十分気をつけましょう。
どの金融機関を選び、金利タイプや返済期間をどう決めるかも非常に重要です。
デフレリスク
不動産などの現物資産はインフレには強いですが、デフレリスクには気をつける必要があります。
デフレになれば、物の価値が下がり、現金などの価値は上がります。
不動産の場合、資産価値も家賃収入も下がってしまうため、大きな損失を抱えることになります。
国としてはインフレ対策をとっていますが、もしデフレに振れるようなことがあれば、早期に計画を見直す必要があります。
インフレには強いが、デフレには弱いことを理解しておきましょう。
管理会社によって人気や資産価値も変わる
どの管理会社に管理を委託するかで物件の資産価値や人気が変わる可能性があります。
管理会社は、家賃収入の3%〜5%程度の手数料を得る代わりに、契約や解約処理、清掃、家賃集金、クレーム対応、入居者募集活動など、煩わしいことをすべてやってくれます。
そのため、多くの物件が管理を委託しているのですが、管理会社はどこでもいいわけではありません。
管理会社によって対応の質やスピードが異なるため、どの管理会社が対応するかで入居者の満足度が変わってきます。
また、空室リスクも違ってきます。
優秀な管理会社であれば、効果的なプロモーションを行うためすぐに借り手を見つけてくれますが、そうでない管理会社の場合は借り手を見つけるのに時間がかかります。
物件の人気や資産価値、収益などにも影響を与えますので、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。
管理会社選びで不動産投資が成功する可能性も変わってきます。
ローンが通らない可能性もある
非常に魅力的な不動産投資ですが、誰もが始められるわけではありません。
物件取得には多額の資金が必要になるため、マンションローン・アパートローンを利用する必要があります。
しかし、これらのローンは審査があるため、審査を通過しない限り利用することができません。
金融機関によって審査基準は異なりますが、主に見られるポイントは以下の3点です。
・物件の収益性
・物件の資産価値
・利用者の収入や資産状況
金融機関は貸し倒れを恐れるため、このようなポイントを通して、貸し倒れリスクがないかを確認します。
また、本人が他にもたくさんの借入れがある場合は融資を受けることは難しいです。
滞納などでブラックになっている場合は、もちろん審査は通りません。
収入＝利益ではない
「家賃9万円の部屋が6つあるので、月に54万円、年間で648万円入ってくるので、車を買おう」「1年で500万円の家賃収入が入るため全額を家の頭金に充てよう」と考える人もいるかもしれませんが、収入＝利益ではありません。
収入−経費・支出＝利益であるため、家賃収入が月54万円だったとしても、経費が40万円だとすれば利益は14万円になります。
家賃収入から差し引く主な経費・支出は以下のとおりです。
・ローン返済
・管理費
・修繕積立金
・管理会社への手数料
年間で考えれば、固定資産税や先々のリフォームのために積み立てをするお金もあります。
収入は利益ではないですし、収入だけを見ていると利益が少なく感じることでしょう。
主な不動産投資の種類と特徴まとめ
不動産投資にはマンションやアパート投資をはじめ、いろいろな種類があります。
それぞれの種類によって特徴が異なりますので、把握しておきましょう。
そうすることで、自分に合った不動産投資を選ぶことができます。
マンション（一棟or区分）
オーソドックスな不動産投資ともいえる、マンション投資。
マンションを一棟買いして運用するケースもあれば、区分（1部屋）だけ購入して貸し出す場合があります。
投資用マンションの主なタイプは以下の4種類です。
・新築ワンルームマンション
・中古ワンルームマンション
・新築ファミリーマンション
・中古ファミリーマンション
一棟投資か区分投資かで、運用の際のコストやリターン、物件選びなども大きく変わってきます。
一棟投資
一棟投資の場合は、マンションを丸々一棟購入するため初期費用は億単位になるのが一般的です。
中古の一棟買いの場合は、全室リフォームや修繕が必要となるため、物件購入費用＋αのコストを考えていなければいけません。
一棟投資のメリットは、多くの家賃収入が入ってくることです。
仮に、家賃10万円で20部屋あれば、毎月200万円、年間2,400万円の家賃収入が可能です。
複数の部屋を運用するため、空室リスクの分散もでき、投資効率も上がります。
デメリットは、初期費用や維持管理費用が高額で資金調達が大変なことです。
区分投資
区分投資は一棟ではなく、投資用マンションの1室購入して運用するものです。
一棟投資よりも売買代金が安いため、ローンが利用しやすく、少ない自己資金でも始められます。
また、修繕やメンテナンスコストも一棟投資に比べると数分の1〜数十分の1程度です。
ただし、1室分の家賃収入となるため多くのリターンが得られないこと、空室になった場合は収入が0円となることがデメリットです。
また、ワンルームマンションとファミリーマンションで以下のように特徴が異なります。
ワンルームマンション
ワンルームマンションのメリットは、ファミリーマンションに比べて初期費用や維持管理費用が安いことです。
少ない自己資金やローン利用額で運用ができます。
また、1人〜2人暮らしで、学生〜老人まで幅広い年齢層の人をターゲットにできます。
ただし、家賃が安いため、入ってくる家賃収入も利益もそれほど大きくはありません。
多くの収入を得たい場合は一棟買いするなどして多数の物件を所有する必要があります。
ファミリーマンション
ファミリーマンションは、多くの家賃収入が入ってくることがメリットです。
幼稚園や小学校、中学校、高校などの学校区の兼ね合いもあるため、入居期間が長い傾向があります。
そのため、長期間、安定した家賃収入を得続けることが可能です。
ただし、初期費用や維持管理費用が高額なことがデメリットです。
また、入居率が長いからこそ空室が埋まるまでに時間がかかることがあります。
このように、マンション投資は、一棟投資や区分投資、ワンルームマンションやファミリーマンションなどタイプによっても選び方が変わってきますので、希望条件に合ったものを購入するようにしましょう。
アパート
アパート投資はマンションとは違い、2階建のものが一般的です。
マンションよりも少ない費用で購入ができ、1人〜2人暮らしを想定した間取りの物件が多いです。
区分投資ではなく、一棟投資となるため、高い入居率を維持できれば多くの家賃収入を得ることができます。
しかし、マンションよりも耐震性や耐久性などの性能が劣るため、自然災害等の影響を受ける可能性があります。
また、基本的にマンションよりも家賃は安いため、家賃収入はマンションと比べると少なくなります。
戸建て
マンションやアパートではなく、中古の一戸建てを購入して賃貸に出す方法もあります。
一戸建て自体が投資用として建てられているわけではないため、中古物件が中心です。
物件によっては非常にリーズナブルな価格で購入できるため、高い利回りを実現することも可能です。
ファミリーマンションと同じように、単身者ではなくファミリー層が対象となるため、長期間の入居が期待できます。
同じ入居者が10年以上住み続けるケースも珍しいことではありません。
ただし、木造住宅が多く、マンションに比べると耐震性や耐久性が劣るため、自然災害や老朽化によって多額のメンテナンス・修繕費用がかかる可能性があります。
また、最寄り駅から離れている一戸建てが多いため、売却をするにしても買い手が見つかるまでに長い時間を要する恐れがあります。
そして、中古の戸建てを買って投資する場合にかかるリフォーム費用も高額です。
駐車場
何にも使っていない土地を所有している方は、駐車場をつくり運用していく駐車場投資を検討してみてもいいでしょう。
マンション投資やアパート投資のように建物を建てる必要がありませんので、初期費用を抑えることができます。
また、維持管理費用もそれほどかかりません。
駐車場需要のある場所であれば、高い利回りを期待できます。
仮に運用が上手くいかなかった場合は更地に戻すわけですが、建物を取り壊すような多額の費用はかかりません。
ただし、立体駐車場を設置する場合は多額の費用がかかりますし、法令上の制限もあるため注意が必要です。
また、マンションやアパート経営で求められる立地とは異なるため、駅近の土地が必ずしも有利に働くとは限りません。
駅近には駐車場が多いため、逆に郊外の方が需要が見込めるケースがあります。
まとめ
今回は、不動産投資会社を選ぶポイントやランキングについて紹介いたしました。
たくさんの不動産投資会社がありますが、ここで紹介したポイントやランキングをもとに探せば、きっと自分に合った業者を見つけられるでしょう。
これから不動産投資を検討している方は、ぜひここで紹介した内容を参考にしてください。
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