注文住宅土地の探し方の6つのポイントをプロが伝授!期間から費用、ハウスメーカーへの依頼まで~

『注文住宅を建てたいけれど土地探しが大変そうなので、建売住宅で我慢しようかな?』

『良い土地の探し方が知りたい!』

注文住宅を建てたいと思っていても、土地探しに不安を感じる人が非常に多いのではないでしょうか?

注文住宅には、建売住宅では味わうことができない自分だけのオリジナルな住宅を一から自由に設計できるメリットがあります。

しかし土地を購入してからその土地に合った建物を設計しなければなりません。

土地を購入したものの、自分の希望する家が建てられなかったというケースも決して少なくありません。

したがって、土地探しに不安を持つ人が多いのも当然といえます。

土地探しに関する不安は大きく次の5つです。

  • 土地はどの様にして探せばよいのか?
  • 良い土地と悪い土地をどのように見分ければ良いのか?
  • そもそも土地探しは誰に依頼すれば良いのか?
  • 土地を取得するための費用はどれ位かかるのか?
  • 土地取得費用の融資を受けるためのステップは?

土地の上手な探し方を知ることで、自分の理想の注文住宅を手に入れるという夢に一歩近づくことができるようになります。

そこでこの記事では、土地の探し方のポイントやかかる期間、費用について解説したいと思います。

また、これからハウスメーカー選びを始めようとしている人に、1点だけ先にお伝えしておきたいことがあります。

それは、ハウスメーカーを選ぶ際には、事前の情報収集がもっとも重要であるということ。

CMでよく見かけるハウスメーカーや、たまたま住宅展示場で見て気に入ったハウスメーカーがあった際に、しっかりと比較しないまま依頼をしてしまう人がいますが、絶対にやめましょう。

最初から偏見をもって選んだハウスメーカーや、しっかりと比較していない段階で良いと感じたハウスメーカーを勢いで選んだ人の大半は、後悔することになってしまいます。

住宅の購入は人生で一番高額な買い物ですから、焦らずしっかりと時間をかけて、依頼するハウスメーカー選びをしましょう。

とはいえ、日本には本当にたくさんの住宅メーカーがありますから、すべてを1つずつ検討することは不可能です。

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ローコスト住宅や二世帯住宅、輸入住宅など自分達の条件にあったテーマや、予算、地域を選ぶことで、条件にあったハウスメーカーが自動的にピックアップされます。

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それではここから、土地探しのポイントについて詳しく解説をしていきましょう!

注文住宅を建てる時は土地と住宅メーカーどっちを先に探すべき?

注文住宅を建てたい時に、すでに土地を所有していれば何の問題もありません。

しかし多くの方が、土地探しから行うことになると思います。

土地探しから行う際には、土地と住宅メーカー探しのタイミングが問題になります。

「土地探し」と「住宅メーカー探し」は並行して行うのが理想ですが、どちらが先でなければならないということはありません。

それぞれメリットとデメリットがあるので、事前に十分に把握しておくことが重要です。

土地探しを先にするメリット・デメリット

まずは土地探しを先行する場合のメリット・デメリットをご紹介します。

土地探しを先に行うメリット

数多くの不動産業者に相談したり、直接土地の持ち主に交渉したりして、じっくりと時間をかけて土地探しに専念することができます。

建物よりも土地の利便性や環境を重視する場合にはメリットが多くあります。

土地探しを先に行うデメリット

住宅ローンを組んで土地と建物を購入する場合には、住宅メーカーが決まっていないと土地だけの融資を受けることが難しくなります。

建物が完成するまでは住宅ローンが使えないので、その間金利が高いつなぎ融資を利用しなければならず、土地探しを先行する場合にはその期間が長くなる傾向があります。

また土地先行の融資であっても、銀行から住宅メーカーの見積書や図面の提出を求められたり、施工会社を決める猶予期間(通常1か月程度)を過ぎてしまって土地の契約解除、さらには違約金が発生して手付金が返還されなかったりということにもなりかねないので注意が必要です。

住宅メーカー探しを先にするメリット・デメリット

では、住宅メーカー探しを先行する場合はどうでしょうか。

住宅メーカー探しを先に行うメリット

希望の土地が見つかって住宅ローンを組む際に、スムーズに手続きを行うことができます。

また建築のプロの意見を聞きながら土地探しができるので、自分の希望の家が建てられない土地を購入してしまうというリスクが低くなります。

さらに土地探しの際に、設計担当者などに一緒に土地を見に行ってもらってアドバイスを受けることも可能になるでしょう。

住宅メーカー探しを先に行うデメリット

希望の土地が見つからず、計画がなかなか進まなかったり、住宅メーカーが紹介してくれた土地を妥協して購入したために、生活の利便性が悪くなってしまったりする可能性があります。

一方、積水ハウスや大和ハウスなど、土地探しが得意なハウスメーカーも数多く存在しているので、こうした会社に依頼することで他の住宅メーカーに依頼するよりも掘り出し物件の情報が入手しやすくなります。

注文住宅を建てる際の一連の流れと平均的な期間を紹介!

土地を購入して注文住宅を建てる際には、あらかじめスケジュールを立てて計画通りに進めることが大切になります。

というのも住宅ローンを組む際には、土地購入時や住宅の建築時に銀行からつなぎ融資を受ける必要があるためです。

住宅ローンは完成した家を担保に融資されるものなので、建物が完成するまでは融資を受けることができません。

つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高いので、費用を少しでも節約するためにはつなぎ融資の期間を短縮する必要があります。

つなぎ融資期間が長くなると、それだけ高い金利を払い続けなければなりません。

したがって、注文住宅を建てる際の一連の流れと平均的な期間を把握しておく必要があるのです。

土地購入から建物完成までの流れと平均的な期間は次の様になります。

1.購入する土地の決定までの期間の目安(4~9か月)

希望する土地のエリアや建築条件をまとめてイメージを固めるまでに少なくとも1~2か月、土地の情報収集と予算の決定に1~3か月、不動産業者の選定に1か月、購入する土地の決定までに1~3か月は必要になるでしょう。

しかし、土地の条件次第では1年以上かかってしまうことも珍しくないので、あらかじめ優先順位を明確にして一定の条件をクリアすれば購入することも必要になるでしょう。

2.土地の仮契約から土地購入までの目安(6か月~1年)

購入する土地が決定したら、不動産業者に買付証明書を提出して仮契約を行います。

仮契約の前後には施工会社を決定して敷地調査や地盤調査を行い、住宅ローンの審査に必要になるプランや建築費用の見積書を作成してもらいます。

そして大方のプランと費用がまとまれば、住宅ローンの事前審査の申し込みを行います。

またこの段階でつなぎ融資の申し込みも併せて行います。

ここまでに3~6か月間ほど期間が必要になるでしょう。

無事住宅ローンの審査が通って融資を確約してもらったら、土地の売買契約を締結し、土地の所有権保存登記を行います。

したがって、土地購入の意思決定から所有権保存登記迄の期間は6か月~1年程度は見込んでおく必要があります。

3.土地購入から建築工事着工までの目安(3~5か月)

土地の所有権が移ったら、実際に建築工事を行うための詳細なプランや仕様などを決定し、施工会社と工事請負契約を締結します。

打ち合わせの内容にもよりますが、最短でも工事請負契約までに2~3か月程度かかるのが一般的です。

工事請負契約を締結したら、住宅ローンの本申し込みを行い、併せて建築確認申請を行って工事の着工を待ちます。

4.工事の着工から引き渡しまでの目安(4~6か月)

工期は建物の規模や構造、仕様にもよりますが、4~6か月程度が一般的です。

工事完成後に融資を実行してもらい、工事代金の支払いとつなぎ融資の清算を行います。

以上の様に土地購入から建物の完成引き渡しまでの期間の目安は、スムーズに進んで7か月~1年を要します。

想定外のことが起きる可能性もあるので、1年~1年半ほど見込んでおいた方が良いでしょう。

尚、土地の購入代金、建築工事の契約金、着工金、中間金などは住宅ローンよりも金利が高いつなぎ融資で支払うことになります。

したがって、あらかじめ計画したスケジュール通りに進めることが重要になるのです。

注文住宅の土地は自分で探す?それとも住宅メーカーに依頼する?

注文住宅の土地を探す際には、自分で探すのと住宅メーカーに依頼するのとではどちらが良いのでしょうか?

自分で探すといっても、多くの方はインターネットで検索したり、不動産会社に依頼したりすることでしょう。

しかしインターネットに掲載されている情報は数多くても、人気物件の場合には、掲載される前に既に売れてしまっているというケースも少なくありません。

一方、一部の不動産会社では、インターネットに掲載される前の土地情報を数多く持っています。

こうした業者に依頼しておくことで、最新の土地情報を入手することが可能になります。

また住宅メーカーの中にも、このような土地情報を数多く抱えている会社もあります。

住宅メーカーに依頼するメリットは、不動産会社が宅地を含む様々な土地を扱っているのに対し、住宅メーカーは宅地に適した土地に特化しているため、その土地に希望する家が建築可能かどうかを迅速に判断してもらえることにあります。

購入判断に時間がかかると、良い土地であるほど先に他の人に購入されてしまう可能性が高いので、大きなメリットといえるでしょう。

ただし、住宅メーカーが紹介する土地を購入する場合には、紹介を受けた住宅メーカーに建築工事を依頼しなければいけません。

以上をまとめると以下の様になります。

自分で土地を探すメリット・デメリット

メリット

  • 住宅会社を自由に選ぶことができる
  • 数多くの不動産会社に相談することができる

デメリット

  • 不動産会社は住宅のプロではないので、その土地に自分が希望する家が建築可能なのかどうかを正確に判断することができない
  • インターネットに掲載されている土地は、既に売れてしまっている可能性がある

住宅メーカーに依頼するメリット・デメリット

メリット

  • 住宅メーカーによっては、宅地に適した土地情報を数多く持っている
  • 自分が希望する家が建築可能な土地を探してもらうことができる
  • 土地探しと住宅建築の窓口が一つになる

デメリット

  • 自由に住宅メーカーを選ぶことができなくなってしまう
  • 依頼する住宅メーカーによっては、なかなか良い土地が見つからない

このようにそれぞれメリットとデメリットがあるので、一概にどちらが良いとは言えませんが、同時並行で進めることも可能です。

注文住宅のための土地の探し方のポイント6つ

注文住宅のための土地探しでは、自分が建てたい家が建てられない土地を見つけても全く意味がありません。

敷地の形状や面積などの他に、法令上の制限や道路との関係、地質、地盤、周辺環境などをしっかりと確認しておく必要があります。

ここでは注文住宅のための土地の探し方の6つのポイントや注意点について紹介します。

1.土地の形状、面積、方位、道路付け

不動産会社の土地の販売図面には、土地の面積や形状が記載されています。

しかし、大まかな形状がわかるように記載されているだけのことが多く、実際にその土地を測量した上で作成した図面であるとは限りません。

実際に購入する上では現地を必ず確認して、測量図などと照合する必要があります。

また方位や道路との接道部分の位置は、建物のプランニングを行う上で重要な要素になるので、最新の注意が必要です。

2.用途地域

市街化調整区域内では用途地域が定められていて、地域ごとに建築可能な建物の用途が制限されます。

自分が希望する建物が建築可能かどうかを確認すると共に、用途地域によって周辺環境が大きく変わってしまうので注意が必要です。

3.建ぺい率、容積率

建ぺい率や容積率により、敷地に対する建築可能な建物の面積が制限されます。

購入しようとする土地にどれくらいの面積の建物が建てられるのかを事前に把握しておく必要があります。

4.高さ制限

建築基準法では、「道路斜線制限」や「北側斜線規制」などによって、建築可能な建物の高さも制限されます。

不動産会社の広告だけでは具体的な高さ制限まで表示されていないので、不動産会社に確認するか、専門家に相談する必要があります。

5.宅地造成区域、風致地区、埋蔵物文化財保蔵地などの建築規制

その他、土地は様々な建築規制を受ける場合があります。

想定外の出費や届け出、建築規制などがあると、予算や工期が大幅に狂ってしまうので、事前にしっかりと確認しておく必要があります。

6.水道やガスの引き込みの有無の確認

上下水道やガス、電気を敷地内に引き込む際には、高額な費用がかかります。

今までに家が建っていた土地であれば問題ありませんが、そうでない場合には水道やガスが敷地内に引き込まれているかどうかの確認を必ず行っておく必要があります。

また既に引き込まれている場合にも、稀に他人の土地を通って引き込みが行われているケースもあるので、引き込み経路の確認まで行っておくと良いでしょう。

インフラ整備にかかる費用は100万円を超えるケースも珍しくないので、必ず確認しておくことが重要です。

注文住宅土地探しをする際にやってはいけない3つの注意点

注文住宅の土地探しをする際には、今まで紹介した6つのポイントを確認することが不可欠ですが、他にも注意すべき点があります。

ここでは、絶対にやってはいけない3つの注意点を紹介します。

1.無理な資金計画を立てる

土地を購入して注文住宅を建てる際には、土地の購入費用の他に、住宅の建築費や引っ越し代などの諸費用、税金等様々な費用が発生します。

また、想定外の費用が発生してしまうことも少なくありません。

あらかじめ住宅の建築費用や諸費用などを把握して、余裕を持った資金計画を立てることが必要です。

2.貯金を全て住宅ローンの頭金に使う

住宅ローンの返済を少しでも減らすために、貯金をほぼ全額住宅ローンの頭金に使ってしまうことも避けなければなりません。

新築した後にも病気やケガ、リストラ、会社の倒産などのリスクがあります。

万一のリスクに備えて現金を手元に残しておく必要があります。

3.建築する住宅のおおまかなプランをイメージしないまま土地を購入する

土地を探す目的は注文住宅を建てることなので、土地を購入する時には建築する住宅のイメージを明確にしておく必要があります。

建築したい住宅のイメージがまとまらないままに土地購入を先行してしまうと、せっかく注文住宅を建てても自分の希望通りの家にならなくなる可能性が高くなってしまいます。

土地の購入は、理想の住まいを手に入れるための手段であってゴールではないので注意が必要です。

土地を見に行って実際にチェックすべき7つのこと

土地を探す上では、図面や販売資料で確認するだけでなく、実際に土地を見に行ってチェックすべきポイントがあります。

ここでは、必ず現地でチェックすべき7つの項目について紹介します。

1.日当たり、通風、景観などの確認

日当たりや通風、景観、周辺の交通量、騒音などの状況は実際に現地に行って確認しなければわかりません。

付近に日照や通風の妨げになる雑木林や大きな建物、景観上好ましくないものがないかどうかなどをチェックします。

また、晴天時にはわからない水はけなどの状態は、雨天時に訪れて確認することが重要です。

2.周辺施設の確認

スーパーやコンビニ、病院、学校など日常生活を行う上で不可欠になる施設が周辺にあるかどうかを実際に現地で確認しておくことが重要です。

3.古家の有無の確認

土地だけの価格で販売されている場合でも、現状渡しになっていて古家が残っている物件も時々目にします。

その場合には、古家の取り壊し費用が買主負担になってしまうことがあるので、必ず現地で確認しておく必要があります。

4.隣地との境界杭の確認

地積測量図や境界確認書がなく、現地に境界杭もない土地では、販売図面よりも面積が小さくなったり、間口が狭くなったりして隣地所有者とトラブルになるケースもあります。

現地で隣地との境界杭の有無の確認を必ず行っておく必要があります。

5.電柱や歩道、ゴミ置き場等の有無や位置の確認

敷地の正面に電柱が立っていたり、前面道路が歩道になっていたりすると、住宅のプランニングや駐車スペースの設計に支障をきたすことがあります。

電力会社に電柱を移設してもらったり、道路管理者に申請して歩道を切り下げたりすることは可能ですが、時間や費用がかかる場合があります。

また、ごみ集積所の位置なども確認しておいた方が良いでしょう。

6.近隣住民についての確認

付近にどのような人が住んでいるのかは、長く快適に暮らしていくために大切な要素になります。

現地を訪れた際には、近隣住民の様子も把握しておくと良いでしょう。

7.地盤、地質などの確認

付近に危険な崖や高い擁壁などがないか、地盤が緩んでいないか、切り土か盛り土か、などの確認も大切です。

また近年では、自然災害による水没や浸水被害なども頻繁に発生しているので、ハザードマップなどを参考にして危険な土地を見分ける知識も必要です。

一般の方にはわからないことが多いので、専門家に同行してもらってアドバイスを受ける必要があるでしょう。

注文住宅で土地探しを経験した人達の体験談まとめ

土地を探して注文住宅を建てた人の体験談は、今後良い土地を探す上でとても参考になると思います。

インターネットで検索し、土地探しの体験談をピックアップしてまとめてみました。

全て希望通りの土地はなかなか見つからなかったので、夫婦で良く話し合いながら絶対に妥協できない点を洗い出して、他の部分は我慢しました。

理想的な土地は全て建築条件付ばかりで、建築条件の付いていない土地を探すと新しい物件が全然出てきませんでした。

最終的には、条件付きの価格よりも高くなったものの、建築条件を外してもらう交渉を行って購入しました。

更地で満足のいく土地が見つからなかったので、価格交渉を行った上で中古住宅を購入し、古家を解体して注文住宅を建てました。
自分で土地を探す時間がなかったので、ハウスメーカーの営業マンに土地探しから依頼しました。

土地は現金で購入するのが絶対に譲れない条件だったので、購入できる土地が見つかるまでに10年近くかかりました。

購入した土地が理想通りかといえばそうではありませんが、現金で購入できたので満足しています。

等々です。

土地探しを行った経験のある人たちの数多くの体験談を見ても、土地探しが容易ではないことが良くわかります。

そして、最終的には何らかの妥協点を見つけて購入している人がほとんどの様です。

土地探しでは、様々な条件の中から優先順位を明確にして、譲れない条件と妥協できる条件を明確にしておくことが重要だといえそうです。

土地の融資を受ける場合のステップとそれぞれの注意点

通常では、個人が土地を購入する際に住宅ローンを利用することはできません。

しかし自己所有の住宅を建築するという前提で、土地の先行融資を受けることが可能になります。

ただしその場合には、融資実行の日から12か月以内に建てる住宅も、担保として差し入れる必要があります。

すなわち土地と建物両方で担保評価を行うため、事前審査の際には建築予定の住宅の図面、見積書などが必要になります。

したがって住宅ローンの事前審査を行うまでには、住宅会社に依頼して図面や見積書を作成してもらわなければなりません。

一方、土地と建物を分けてローンを組む方法がありますが、その場合には、後日建物のローン審査が通らなくなってしまうリスクがあるため、一般的には土地と建物を一体にして住宅ローンの申請を行うことが多くなります。

土地を取得する際にかかる関連費用のまとめ

土地を購入して注文住宅を建てようとする場合には、土地代金以外にも様々な経費や税金がかかります。

これらの諸費用を正確に把握しておかなければ、注文住宅の建築予算を圧迫して希望通りの家が建てられなくなってしまいます。

では、土地購入時にはどれくらいの関連費用がかかるのでしょうか。

土地購入時にかかる費用

・仲介手数料

不動産会社を介して土地を購入する際には、土地の売買代金に対して3%+6万円の仲介手数料(別途消費税が必要)を不動産会社に支払う必要があります。

ただし、不動産会社が所有している土地を直接購入する場合は、仲介手数料は不要です。

・登記費用

土地購入時には所有権移転に関する登記費用として、司法書士に支払う報酬と登記にかかる登録免許税が発生します。

司法書士への報酬は6~8万円程度が一般的で、登録免許税は登記申請時に収入印紙で納付します。

・測量費、表示登記費用

その他必要に応じて、境界を明確にするための土地家屋調査士への確定測量費や表示登記申請費用がかかります。

測量費用については売り主負担となるのが一般的ですが、買主が実測取引を希望する場合などは買主が費用を負担します。

・ローン手数料、印紙代等

ローンを利用する場合には、ローン手数料と抵当権設定の登記費用が発生します。

また、売買契約書に貼付する印紙代がかかります。

土地購入時にかかる税金

・不動産取得税

不動産を取得したことに対して、不動産取得税が課税されます。

住宅の場合には軽減措置が受けられるので、必要に応じて申告が必要になります。

・固定資産税

固定資産税は、土地の所有権が移転する時点での税額を計算して、売り主と精算します。

これらの費用や税金のほかにも購入する土地によっては、農地転用申請や土地の地目変更登記などが必要になるケースもあります。

尚、土地の代金には消費税は課税されませんが、不動産仲介手数料や司法書士、土地家屋調査士への報酬には消費税が課税されます。

まとめ

注文住宅を建てる最大のメリットは、建売住宅では叶わない条件でも全て叶えることができることです。

しかしそれを実現するためには、まず「土地探し」という高いハードルを乗り越えなければなりません。

中にはこの最初の難関がクリアできずに、注文住宅をあきらめて建売住宅を購入する人も多いと思います。

注文住宅では、常に土地と建物両方の予算や条件を考えながら計画を進めていく必要があります。

「希望の家を建築することができない土地を購入してしまった」

「予算オーバーで、妥協だらけの家になってしまった」

「苦労して注文住宅を建てたが、住宅ローンが払いきれなくなって手放した・・・」

などということにならない様にして欲しいと思います。

そのためには、情報収集や条件の整理などの事前準備をしっかりと行うことが最も重要です。

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