マンションを売却する場合は誰に相談すればいい?流れや税金、査定など専門家毎の対応分野を紹介

マンションの売却を考えているとします。多くの疑問や不明な点があるものです。

それを解決するにはどうしたらよいでしょうか。

そのひとつはその解決策を知っている専門家に相談することです。

ネットでの情報よりも詳しいことをプロたちは知っています。

ここはマンションを売却する際の相談相手についての解説していきます。

ぜひ参考にしてください。

また、今から不動産の売却を考えている人に、一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「絶対に1社の不動産会社が提示した査定額を鵜呑みにして売却活動をスタートしてはいけない」ということです。

不動産の査定額は不動産会社によって算出方法が異なり、100~500万円程度金額に開きがあることが珍しくありません。

本来であれば5,000万円が適正価格の不動産であっても、「査定額は4,500万円です」といわれることはざらにあります。

4500万円の金額を鵜呑みに売却活動をすれば、本来売れるはずだった金額から大きく値を下げて売却することになり、数百万円の損を被ってしまいますよね。

そういった事態を避けるためにも、大切なことは「複数の不動産会社から相見積もりを取ること」。

1社だけでなく複数社の査定額を比較することで、

  • 「4500万円」
  • 「4700万円」
  • 「5200万円」
  • 「5400万円」
  • 「5050万円」

といった形で、適正な売却価格を客観的に把握することができます。

ただ、複数の不動産会社を1社ずつ回ったり、会社のHPから何度も査定フォームに入力するのは面倒なもの。

しかし、最近では「不動産一括査定サイト」と呼ばれるサービスが登場し、一度に複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるようになりました。

不動産一括査定サイトは日本で50ほどの種類があるのですが、中でも信頼性が高いのが「HOME4U」です。

国や金融機関レベルの情報を扱う「NTTデータ」グループが運営しており、日本で初めての不動産一括査定サイトです。(運営歴18年)

事前の審査に通過した厳選された1,300社の中から、最大6社にまとめて査定の依頼ができるので、無理な営業電話を受ける心配もありません。

数百万円単位の損をしないためにも、これから不動産を売却する人は必ず利用することをおすすめします。

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それではここから、マンション売却の相談について、詳しく解説していきましょう。

マンション売却にはさまざまな専門家が関わっている

コンビニに行ってレジに品物を持っていけば簡単に買い物ができます。

ですが、マンションの売却はコンビニでの買い物のように簡単ではないのです。

そこには多くの専門家が関わってきます。

ここはその専門家のご紹介です。

不動産の売却に携わらないとお目にかかれない専門家もいます。

不動産業者

不動産業者はマンション売却の中核を担うポジションです。

販売活動をして買主を探す、買主と売買条件の交渉をする、重要事項説明書を作成する、契約を円滑に進めるといった役割をします。

不動産業者なくしてマンション売却はほぼ不可能です。

よい不動産業者に巡り合えることができればスムーズな取引ができます。

税理士

マンションの売却には多額の金銭が動きます。

お金が動くところには必ず税金がつきものです。

住宅の買い替えの特例、住宅ローン減税等不動産にまつわる税金は多くあります。

これらを一般の人が理解して申告することは困難なことのひとつです。

税理士に相談すればこうした難しい税金について教えてくれます。

確定申告の時期であれば無料相談会も開いているのです。

こうした相談会に行けば無料で教えてくれる場合もあります。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は不動産の価格に関する専門家です。

不動産鑑定士に相談、依頼すれば適切な価格を教えてくれます。

不動産鑑定評価額には拘束力はないので不動産鑑定士の決定した価格で売却をしなければならないものではありません。

ただ、相続の際の評価額決定や遺産分割時の価格決定では不動産鑑定士に相談したほうが丸く収まるケースが多くあります。

司法書士

マンションの所有権は登記によって公示されています。

登記業務を行うのが司法書士の仕事です。

マンションの売買では不動産業者と並んでなくてはならない職業になります。

登記が行なわれないと、マンションの所有権を主張することができません。

実印の確認、不動産登記情報の確認などの業務をしてくれます。

 

 

マンション売却の流れや方法は不動産業者に相談しよう

マンションの売却を思い立ったら、不動産業者に相談に行きましょう。

不動産業者は仕事として不動産取引に関わっています。

このため一般の人よりも取引の知識が豊富です。

また、多くの場合相談だけであれば費用はかかりません。

その豊富な知識を借りるためにも不動産業者への相談をおすすめします。

不動産業者の役目とは?

不動産業者の役目はひとことでいえば取引をスムーズに行うことです。

売主と買主は利益がお互いに反することがあります。

直接交渉をしていると取引が進まないこともあるのです。

こうしたことを防ぐために仲介として不動産業者が介在します。

買主を探したり、買主に重要事項説明をしたりするのも不動産業者の役目です。

不動産業者の仕事は多岐にわたります。

不動産業者に相談することで得られるメリット

今はネットでマンション相場を調べることも可能ですが、日々取引に携わっている不動産業者は相場に精通しています。

買主がいるか、どれくらいの期間で売れるかも一般の人よりも詳しいものです。

不動産業者は不動産取引のプロなので取引に関することは詳しくなっています。

不動産取引に疎い人ほど不動産業者に相談するメリットは大きいのです。

費用はどれくらいかかる?

不動産売却の相談だけであれば、費用はかかりません。

不動産業者はマンションが売却できた場合の成功報酬として約3%の仲介手数料を売主に対して請求することができます。

例えば3,000万円のマンションを売却した場合は96万円プラス消費税です。

決して安くはない金額ですが、買主を見つけ、スムーズな契約をしてくれるのなら高くはありません。

マンション売却の税金については税理士に相談しよう

一般にマンションを売却して儲けが出た場合は、その儲けの部分に所得税が課税されます。

ですが、税法には多くの特例や控除項目があるのです。

これを一般の人が網羅することは簡単ではありません。

そこで税金の専門家である税理士の出番です。

税理士は税金だけでなく、経営のアドバイスもしてくれます。

税金や資金に困ったら税理士に相談してみましょう。

税理士の役目とは?

税理士は税務の専門家です。

所得税や相続税、固定資産税等不動産に関する税金は多くあります。

うっかり見逃してしまうと税務署から厳しい追及にさらされるのです。

納税の誤りや脱税をしないためにも税の専門家である税理士に相談しましょう。

税理士が税金を計算してくれ、納税の誤りもなくなります。

税理士に相談することで得られるメリット

税理士は税金の専門家です。

ですが、それだけではありません。

数字にも強いため、記帳代行、コンサルティングまでしてくれます。

無料相談会で短時間相談する程度ならば費用もかかりません。

ここでは税理士との関わり方についてお話しします。

納税の誤りはなくなる

税理士は税金のプロです。

不動産の税制は複雑ですが、彼らにとって難易度は決して高くありません。

税理士に税金の計算を任せておけば、追徴課税や税金が余分にかかってしまう確率はぐっと減ります。

数字に自信のない人は税理士に相談してみましょう。

コンサルティングもしてくれる

税理士は数字にも強いため、納税の計算だけでなく、コンサルティングをしてくれる税理士もいます。

彼らも差別化をはかるために必死なのです。

居住用マンションではコンサルティングの出番はあまりありません。

マンションを収益物件として購入する場合には、利回りや収支の計算もしてくれます。

投資のブレインとして税理士がいればこれほど心強いことはありません。

法人化する場合は特に必要不可欠

事業を法人化して事業拡大をする場合には税理士は不可欠です。

個人事業であれば所得税や住民税だったものが法人税や法人事業税なども絡んできます。

事業が複雑、拡大すれば自分で帳簿をつけるのも負担です。

経理については人を雇うか、外部に委託することになります。

ここでも税理士の出番です。

税理士に依頼すれば法人化から経理についても面倒を見てくれます。

費用はどれくらいかかる?

費用は税理士にどこまでの仕事をしてもらうかで変わってきます。

確定申告の相談程度であれば無料相談会でも十分です。

もちろん費用はかかりません。

記帳代行を頼んだり、少々複雑な相談をしたりすると費用が発生します。

顧問契約相当になると個人でも年間に何十万円となるのです。

税理士は自由業なので価格設定も自由になります。

少額で面倒を見てくれる税理士も探すことは可能です。

 

 

マンションの価値については不動産鑑定士に相談しよう

不動産鑑定士はあまりメジャーな資格とはいえません。

ただ、不動産業界では一目置かれる存在です。

その仕事は主に価格を判定することになります。

また、その豊富な知識と経験で不動産に関するアドバイスも可能です。

知られざる不動産鑑定士のメリットについて迫ります。

不動産鑑定士の役目とは?

不動産鑑定士は適正な価格を判定することが仕事です。

ネットで情報を集められる時代とはいえ、一般の人は不動産会社ほどの情報は持ち合わせていません。

人や会社によって持っている情報量が異なるのです。

このため不動産の適正な価格を知ることは難しいといわれています。

不動産鑑定士は市場に成り代わって不動産の価格を判定することを期待されているのです。

不動産鑑定士に相談することで得られるメリット

不動産鑑定士に相談したからといってマンションを高く売却できたり、安く購入できたりするとは限りません。

不動産鑑定士の決定する鑑定評価額には一部の例外を除いて拘束力がないのです。

それでも割高なマンションを回避する、その販売価格が適正なのか確認するといった相談はできます。

費用はどれくらいかかる?

シンプルなマンション価格であればそれほどの費用はかかりません。

安ければ10万円ていどで請け負ってくれます。

投資用のマンションや大規模なマンションになると数十万円から100万円を超える報酬も必要です。

簡便でリーズナブルなサービスをしている不動産鑑定士もいるので探してみましょう。

マンション売却の手続きや権利関係は司法書士に相談しよう

マンション売却現場に立ち会うと様々な役割の人がいることがわかるものです。

多くの場合売主や買主以外には、不動産業者の担当者がいます。

この他に列席しているのが司法書士です。

この司法書士は引き渡しの後半に登場します。

その役目は所有権移転登記です。

司法書士の役目や司法書士に相談するメリットついて勉強しましょう。

司法書士の役目とは?

司法書士が不動産取引に関わる場合、ほとんどは登記事務です。

代表的なものは売買時の所有権移転登記になります。

不動産の場合、その所有権の公示方法は登記です。

法務局という役所に保管されている登記簿に登録されてはじめて所有権が第三者に対して主張できます。

売買時の当事者の合意や金銭のやりとりだけでは成立しないのです。

この大事な登記に関する事務を行うのが司法書士の仕事になります。

司法書士に相談することで得られるメリット

所有権移転登記自体は定型的な業務なので一般の人が登記について相談することは少ないものです。

ただ、司法書士は法律や登記に関して専門的な知識を有しています。

所有者が認知症になった場合や所有者がわからない不動産の処分などについて相談することが可能です。

費用はどれくらいかかる?

所有権移転登記はマンションの価値によって登録免許税などが変わります。

一般的なマンション一室ならば10万円から20万円程度です。

このうち司法書士の手数料はわずかなもので数万円程度です。

司法書士が受け取る金銭のうちほとんどは税金や印紙代になります。

司法書士は登記業務ではそれほど儲けてはいないのです。

マンション売却で失敗しないための3つの注意点

マンションの売却で失敗しないためには、信頼できる担当者を選び、売却費用と必要書類を把握することが大事です。

これらがしっかりされていれば、取引がうまくいく可能性は飛躍的に高まります。

その理由と成功の秘訣の解説です。

信頼できる担当者を選ぶ

まずは信頼できる不動産業者の担当者を探しましょう。

多くの担当者はしっかり仕事をしてくれますが、中にうっかり者もいれば、手を抜く人もいます。

マンションの売却は多額の金銭が動く取引です。

信頼できない担当者に任せることはできません。

大きな不動産業者であれば担当者を変更してもらうこともできます。

この人には任せられるという担当者を探すことが先決です。

売却にかかる費用を把握する

マンション一室の売主の場合なら多額の費用はかかりません。

リフォーム等がなければ、仲介手数料と印紙代程度で物件価格の3%プラスアルファで収まります。

ただし、所得税は別途かかる場合も。

投資用マンション一棟だと測量やその他の調査費用がかかる可能性があります。

売却にかかる費用は物件によって異なるものです。

物件ごとに売却にかかる費用を把握しましょう。

売却に必要な書類をしっかり準備する

売主の場合、実印と印鑑証明書は必須です。

このほか固定資産税の評価証明といった普段はなじみのない書類も必要になります。

一般的には不動産業者が必要書類や金銭をまとめて教えるべきものです。

これらの書類を当日忘れたり、期日までに提出しないでいたりすると契約や引渡しが成立しない可能性もあります。

取引に関係する人にも迷惑がかかるのでしっかり準備しましょう。

 

 

投資用マンションを売却する場合の4つのポイント

投資用マンションを売却する場合には多くの注意点があります。

不動産投資は投資とはいうものの、株式投資とは異なる点があるのです。

不動産独自の特性、不動産市場の性質から株式にはない特徴があります。

それを4つにまとめると以下のようになります。

1.売り時を見極める

2.十分な準備期間を設ける

3.複数の不動産会社に見積りを依頼する

4.最適な価格を提案してくれる不動産会社を選ぶ

それぞれ見ていきましょう。

売り時を見極める

売り時を見極める。

言うのは簡単ですが、とても難しいことです。

まだ価格が上がるかもしれない、またはもうすぐ値下がりが止まるかもしれない、などと考えてしまいます。

不動産は外部の経済要因に反応して価格が上下するものです。

株式投資とその点は同じになります。

ここでいう売り時とは外部環境もさることながら、自分の資金計画を達成できたかどうかで考えてみましょう。

元本を回収できるか、予定した収入は確保できたか等で考えてみることです。

その結果、元本割れをしたり、予定よりも収入が減ったりする場合もあります。

これらを受け入れることができるならば、それが自分の売り時と考えてみましょう。

投資はずるずると決断しないことが一番避けるべきことです。

十分な準備期間を設ける

不動産は株式のように価格は変動するものの、株式のように簡単に売却することはできません。

株式のようにパソコンやスマホで瞬時に売買できないのです。

これを不動産は株式よりも流動性が低いという言い方をします。

不動産は流動性が低いため、売却にはそれ相応の期間がかかるものなのです。

したがって不動産の売却には準備期間が必要となります。

準備期間中に価格査定、不具合があれば修繕、トラブルがあればその解決を行うのです。

複数の不動産会社に見積りを依頼する

価格査定は複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

各会社に直接依頼してもよいでしょう。

近年は一括査定サイトも数多く展開しています。

一括査定サイトならば一度の登録で複数の不動産会社に価格査定を依頼することが可能です。

複数の会社に依頼することによって安すぎる、不当に高いといった適正でない価格を排除できます。

また、各会社の競争が働くため、高めの査定価格が出やすいのです。

最適な価格を提案してくれる不動産会社を選ぶ

複数依頼した中で最適な価格を提案してくれる不動産会社に仲介を依頼しましょう。

中には仕事欲しさに売れもしない高値をつける会社もあるものです。

そのような会社に依頼しても時間がかかるばかりでなかなか売却できません。

適正な価格の中で一番高い価格、これが最適な価格といえます。

【Q&A】マンション売却でトラブルが起きた時は誰に相談すればいい?

契約条件、売買価格、隠れたる瑕疵等、マンション売却でもトラブルになりうるものは多くあります。

不幸にもトラブルになった場合はどうしたらよいでしょうか。

自分で解決できるものは限られているものです。

ここではトラブルが起きた場合の相談相手を考えてみました。

多くの不動産トラブルには適切な相談先があるのです。

相談先の紹介と解説になります。

まずは不動産業者に相談を

売却にあたって不動産業者が仲介していれば、不動産業者に相談しましょう。

買主とのトラブルであれば仲介に入っている不動産業者に任せるのが一番です。

価格に関するものや契約条件に関する問題は不動産業者が解決してくれます。

無理に当事者が前面に出ることはありません。

不動産の専門家に相談する

不動産業者は仲介の専門家ではありますが、トラブル解決のプロではありません。

彼らでも解決できない問題もあります。

相続時の物件評価や共有者間のトラブルは不動産業者の手に負えません。

こうした場合は価格に関してならば不動産鑑定士、共有者や登記に関しては司法書士に相談してみましょう。

彼らはその道のプロなので的確なアドバイスがもらえます。

ただし、無料の相談では限界があるため、相応の報酬が必要です。

プロに仕事をさせるにはそれなりの報酬が必要となります。

どうにもならないときは弁護士へ

話がこじれて売買どころではない、不動産業者や専門家でも解決が難しい、そんなトラブルもあります。

どうにもならないと判断したら、もしくは話がこじれそうだと感じたら迷わず弁護士に相談しましょう。

弁護士はトラブル解決のプロです。

報酬もかかりますが、弁護士に依頼すれば何らかの解決が可能です。

裁判まで至らなくても弁護士が介入することで騒動が収まることもあります。

まとめ

不動産の取引は多額の金銭が動きます。

それに伴って多くの人が携わっているのです。

その中には様々な専門家も含まれています。

不動産業者、税理士、不動産鑑定士、司法書士などです。

これらの専門家も含めた多くの人の尽力によって不動産業界が円滑に進められています。

不動産に困ったらその適切な相談先は必ずあるものです。

もし何か不動産の相談が必要であれば迷わず誰かに相談しましょう。

その人が解決できなくても、きっとその問題を可決できるプロフェッショナルを知っているはずです。

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