【マンションから一戸建て】後悔しない住み替え(買い替え)の鉄則を伝授!

「マンションから一戸建てへ住み替えを考えているけど、失敗したら嫌だな。」など、住み替えに関して不安や疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

ここでは、マンションから一戸建てへの住み替えで後悔しないためのコツや注意点などについて紹介しています。

この記事を読むことで、住み替えの判断がしやすくなりますので参考にしてください。

また、今から不動産の売却を考えている人に、一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「絶対に1社の不動産会社が提示した査定額を鵜呑みにして売却活動をスタートしてはいけない」ということです。

不動産の査定額は不動産会社によって算出方法が異なり、100~500万円程度金額に開きがあることが珍しくありません。

本来であれば5,000万円が適正価格の不動産であっても、「査定額は4,500万円です」といわれることはざらにあります。

4500万円の金額を鵜呑みに売却活動をすれば、本来売れるはずだった金額から大きく値を下げて売却することになり、数百万円の損を被ってしまいますよね。

そういった事態を避けるためにも、大切なことは「複数の不動産会社から相見積もりを取ること」。

1社だけでなく複数社の査定額を比較することで、

  • 「4500万円」
  • 「4700万円」
  • 「5200万円」
  • 「5400万円」
  • 「5050万円」

といった形で、適正な売却価格を客観的に把握することができます。

ただ、複数の不動産会社を1社ずつ回ったり、会社のHPから何度も査定フォームに入力するのは面倒なもの。

しかし、最近では「不動産一括査定サイト」と呼ばれるサービスが登場し、一度に複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるようになりました。

不動産一括査定サイトは日本で50ほどの種類があるのですが、中でも信頼性が高いのが「HOME4U」です。

国や金融機関レベルの情報を扱う「NTTデータ」グループが運営しており、日本で初めての不動産一括査定サイトです。(運営歴18年)

事前の審査に通過した厳選された1,300社の中から、最大6社にまとめて査定の依頼ができるので、無理な営業電話を受ける心配もありません。

数百万円単位の損をしないためにも、これから不動産を売却する人は必ず利用することをおすすめします。

それではここから、マンションから一戸建への住み替えのポイントについて詳しく解説をしていきましょう。

マンションから一戸建てへ住み替えで幸せになれる?住み心地や生活はこう変わる

マンションから一戸建てへの住み替えで後悔しないためにも、住み心地や生活スタイルがどのように変わるのか知っておくことが大切です。

ここでは、マンションから一戸建てへ住み替えをすることで生じる変化やメリット・デメリットなどについて見ていきましょう。

住み替えてから後悔しないために。マンションと一戸建て、ここがこんなに違う!

マンションと一戸建ては、さまざまな点が異なります。

たとえば、マンションは専有部分である室内は自分たちで清掃や管理をする必要がありますが、廊下やエレベーター、駐車場などの共用部分は管理人が清掃や管理を行います。

一戸建ての場合は、室内・室外ともに自分たちですべて清掃や管理をしなければいけません。

マンションの場合は上下階や左右の住戸に対して生活音で迷惑をかけないように配慮する必要がありますが、一戸建ての場合はあまり生活音を気にせずに生活することが可能です。

維持費や将来的にかかるお金にも違いがあります。

マンションは管理費や修繕積立金が毎月かかる一方、一戸建てはかかりません。しかし、一戸建ての場合は自主的にお金を積み立てしていくことが必要です。

マンションは共同住宅なので多くのルール・制限がありますが、その分、責任が分散されます。

一方、一戸建ては共同住宅ではないため、ルールや制限はほとんどありませんが、すべてにおいて責任を持たなければいけません。

マンションと一戸建てには他にもたくさんの違いがありますので、できるだけ多くの違いを把握し、住み替え後に困らないようにしましょう。

マンションから一戸建てへ住み替えを行う理由を明確にする

マンションから一戸建てへの住み替えで後悔しないために、住み替えを行う理由を明確にしましょう。

明確な理由もなく「なんとなく」で住み替えをしてしまうと、「もっと考えておけばよかった」「別に一戸建てに住み替えしなくても、マンションのままで良かった」など後悔する可能性があります。

住み替えに限ったことではありませんが、目的を明確にすることは大切です。

目的が明確になれば、課題や解決策も明るみになりますし、判断基準ができるため、一戸建てへの住み替えで得られるもの・失うものを事前に整理できます。

「自然豊かな場所でのんびりと暮らしたい」「マンションが手狭だし、実家の近くに一戸建てを構えて親との二世帯住宅にしたい」

など、なぜマンションから一戸建てへ住み替えをするのか考えるようにしてください。

目的がはっきりすれば、何を重視して、どの点を妥協するのか優先順位も決まるため、家づくり・家選びが進めやすくなります。

住み替えの目的を明確にして、マンションから一戸建てへの住み替えで後悔する可能性を減らすようにしましょう。

マンションから一戸建てへ住み替えるメリット

マンションから一戸建てへ住み替えをすることで、さまざまなメリットがあります。

どのようなメリットがあるのか、事前に把握をしておきましょう。

マンションから一戸建てへ住み替えをする主なメリットは以下のとおりです。

管理費や修繕積立金、駐車場代などが徴収されない

マンションから一戸建てへ住み替えをするメリットの1つが、管理費等の費用を徴収されなくなることです。

分譲マンションを購入すると、毎月、管理費や修繕積立金を徴収されます。

管理費は共用部分の水道光熱費やエレベーターの維持管理、管理人の人件費など、修繕積立金は大規模修繕へ向けて毎月積み立てをしていくお金です。

どちらもマンションを維持管理して資産価値を保つために重要な費用ですが、大きな負担になります。

また、車や自転車を所有している場合は、駐車場代や駐輪場代もかかります。

マンションにもよりますが、管理費や修繕積立金はどちらも1万円程度、駐輪場代も1万円程度、駐輪場代は500円程度と、3万円前後の負担が住宅ローン返済とは別に発生します。

一戸建てに住み替えをすれば、これらの費用を徴収されることはありません。

自主的に積み立ては必要ですが、毎月支払う費用は住宅ローンぐらいです。

駐車場代や駐輪場代もかからないため、同じ住宅ローン金額であればマンションよりも負担が少なくて済みます。

自由設計ができる

住み替え先の一戸建てが注文住宅の場合は、自由設計ができます。

マンションの場合は間取りが決まっているのが一般的であり、変更できたとしても範囲は限られます。

・広めの子ども部屋をつくる
・ロフトを設ける
・玄関を吹き抜けにする
・広いテラスをつくる
・カフェ風の内装に仕上げる
・外観をヨーロッパ風にする
・地下室を設ける
・アイランドキッチンにする

など、家族の要望をすべて反映させることも可能です。

ライフスタイルに合わせた家づくりができるのがメリットです。

資産として土地を残せる

マンションも一戸建ても、築年数が経つほど資産価値を下がっていくのが普通です。

税務上の耐用年数の違いはあれど、どちらの建物も老朽化が進むとともに価値はゼロに近づいていきます。

一戸建ての場合は、建物に加えて広い土地もあります。

マンションの場合も土地はありますが、全世帯で持ち合うため、所有する割合はほんのわずかです。

土地であれば建物のように老朽化で価値が下がることはありません。

子どもや孫に代々受け継いでいくことができます。

部屋が広くなる

マンションの場合は利便性を優先するため、部屋のスペースはそれほど広くありません。

一戸建ての場合は、立地が都市部や駅から離れたところにはなりますが、その分、広いスペースを確保できるようになります。

そのため、マンションでは手狭に感じていた寝室や子ども部屋、リビング、収納スペースなどを広くゆとりを持った設計にすることが可能です。

子どもが自由に走り回れる

マンションから一戸建てに住み替えをすれば、上下階などの生活音漏れ・騒音を心配しなくてよくなります。

マンションだと、上下左右の部屋から音が聞こえる場合もあれば、こちらが発する生活音が迷惑をかけることもあります。

しかし、一戸建ての場合は、マンションほど生活音を気にする必要がありません。

隣家と距離が離れている場合はなおさらです。

小さい子どもが家中を走り回っても、迷惑をかけることがないため変なストレスがありません。

騒音が原因でトラブルになることもあるため、一戸建てへ住み替える大きなメリットになります。

自分たち専用の庭がある

マンションによっては1階住戸に庭がありますが、それほど広くはありません。

また、あくまでも共有部分となるため、好き勝手自由には使えるわけではないです。

一戸建てに住み替えをすれば、自分たち専用の広い庭を設け、使用することが可能です。

上の階の住人を気にする必要もないため、庭でバーベキューやスポーツなど楽しんだりもできます。

特に小さい子どもがいる家庭やガーデニングなどの趣味がある場合は、専用庭がある一戸建てに住み替えをすることは大きなメリットです。

マンションから一戸建てへ住み替えるデメリット

マンションから一戸建てへ住み替えをする場合はメリットばかりではありません。

デメリットもあることを理解し、両方を知ることで住み替えするかどうかの判断がしやすくなります。

一戸建てへ住み替える主なデメリットは次のとおりです。

修繕費用など自分で計画して積み立てを行う必要がある

マンションの場合は管理費や修繕積立金が毎月徴収されますが、一戸建ての場合はこれらの費用は徴収されません。

毎月の負担が少ないためメリットではあるのですが、その分、自主性や計画性が求められるようになります。

なぜなら、一戸建ても将来的に修繕が必要となるためです。

マンションの場合は大規模修繕に向けて毎月修繕費用の積み立てをしていきますが、一戸建ての場合は自分たちで計画をして積み立てをしていかなければなりません。

外壁塗装や屋根塗装、軒先・軒裏塗装、樋・床下メンテナンス、シロアリ防除、クロス張替など、築年数が立てば老朽化に伴い室外部分だけでも多くの修繕が必要です。

これらの修繕を怠ると、耐震性や耐久性、断熱性など住宅の性能が低下し、自然災害時に大きなダメージを受ける恐れがあります。

アットホーム株式会社が調査した「新築一戸建てを購入後30年以上住んでいる人に聞く『一戸建て修繕の実態』調査」によると、自宅修繕費の平均は556万円でした。

家の規模やどこまで修繕・メンテナンス・リフォームを実施するかによって異なりますが、マイホームの修繕・リフォーム計画を立て、毎月少しずつお金を貯めていく必要があります。

近年、台風や豪雨、地震など自然災害が頻繁に発生しているため、余裕を持った計画と積み立てが大切です。

光熱費が高くなる可能性

マンションから一戸建てへ住み替えをすると光熱費が高くなる可能性があります。

なぜなら、マンションから一戸建てへ変わると、大抵部屋が広くなるためです。

マンション80㎡→一戸建て100㎡、マンション3LDK→一戸建て4LDKなど、家が広くなれば、その分光熱費は嵩みます。

光熱費の負担が大きくなることで家計を圧迫する可能性があります。

セキュリティが甘くなる可能性

マンションから一戸建てへ住み替えをするデメリットの1つが、セキュリティが甘くなる可能性があることです。

マンションの場合、エントランスのオートロックや各住戸玄関の二重ロック、モニター付きインターホン、エレベーターのカードキー、エントランスや駐車場の防犯カメラなどが設置されています。

物件によっては24時間在中の管理人もいます。

また、中層階や高層階になるとベランダなどから侵入することは困難です。

一戸建ての場合、玄関ドアを開けるとすぐに外でオートロックはありません。

管理人もいませんし、一般的な家だと防犯カメラも設置されていません。

また、2階〜3階建ての場合は外部から侵入される恐れもあります。

近年、物騒な事件も発生していますので、セキュリティを心配している人も少なくありません。

最近のマンションと比べると、どうしても一戸建ての方はセキュリティは甘くなってしまいます。

これまでの生活スタイルが大きく変わる

デメリットとはいえませんが、マンションから一戸建てへ住み替えをすることで、これまでの生活スタイルが大きく変わります。

なぜなら、一般的にマンションは、駅や商業施設の近くなど利便性の良い立地であるのに対し、一戸建ては駅や商業施設から離れた場所になるためです。

「最寄りの駅まで徒歩3分だったのが、自転車で15分になった」
「大型商業施設が徒歩圏内だったのに、近くのスーパーまで車を使わないといけない」
「便利が良い場所だったので車はいらなかったけど、今では車がないと生活できない」

など、日々の通勤・通学や買い物など生活の仕方が変わります。

交通利便性や生活利便性が変わることで、デメリットに感じることが出てくる可能性があります。

ローン負担が増える可能性

マンションから一戸建てへ住み替えをすることで、ローン負担が増える可能性があります。

一般的に、マンションを売却する場合はそれまで利用していた住宅ローンを完済する必要がありますので、一戸建ての住宅ローンと2重で利用することは防げます。

ただし、マンションよりも一戸建ての方が高い場合などは、それまでのローン返済よりも負担が大きくなる可能性もあるため注意が必要です。

返済期間や年齢によっては老後も支払いが続くため、住み替えの際は綿密な資金計画を立てておくようにしましょう。

マンションから一戸建てへ住み替えた人の経験談

自分がやりたいことを既に行っている人の経験談から学ぶことはたくさんあります。

マンションから一戸建てへ住み替えた人の経験談をいくつか簡単に紹介しますので、参考にしてください。

また、インターネット上にたくさんの経験談がアップされていますので、実際に確認してみることをおすすめします。

「部屋が広くなって快適」

マンションは便利の良い場所でしたが、寝室や子ども部屋がかなり狭くて困っていました。

専有面積は75㎡ほどで家族4人暮らし。

子ども部屋はベッドと机を置くとほとんどスペースがない状態でしたし、各部屋の収納スペースが小さく荷物が溢れていました。

しかし、一戸建てに住み替えをしたら、100㎡ほどになったので各部屋やリビングが嘘のように広くなりました。

収納スペースも広く荷物が溢れることもなくなり、快適な生活を送れています。

住み替えをする決断や準備は大変でしたが、一戸建てに移って良かったと思います。

「住宅ローン返済が大変で心配」

利便性よりも静かでゆったりとした生活を重視したくてマンションから一戸建てへ住み替えをしました。

部屋も広くなり、生活音を気にしなくてもいいため生活には何ら不満はありません。

しかし、一戸建て購入のために新たに住宅ローンを組み、返済期間は35年。

毎月の返済額も大きいですし、35年後はとっくに老後を迎えている状態。

本当に返済できるのか心配です。

夢である一戸建て生活を手に入れはしましたが、経済的な部分だけが不安です。

「自分たちの好きな間取りにできるのは魅力」

マンションから一戸建てに住み替えをした理由は、自分たちのライフスタイルや要望を反映させた間取りをつくりたかったから。

広めのリビングでペットによる傷が付きにくい建具やフローリング材、各室に多くの収納スペースを設け、シアタールーム設置など、自分たちの好きな間取りを実現しました。

注文住宅で自分たちの要望を反映できるのは、まさに一戸建てならではの魅力だと思います。

おかげで家づくりをする段階から楽しめました。

「掃除が大変」

マンションに住んでいるときは、部屋もそれほど広くありませんでしたし、室外の掃除をする必要がなかったのでそれほど大変さは感じませんでした。

しかし、一戸建てに住み替えると、部屋は広くなりますし玄関外や庭の掃除もしなければなりません。

台風などの後はとても時間がかかります。

階段の上り下りもあるため、ルンバなどのロボット掃除機を使っても掃除は大変です。

「将来へ向けた資金計画」

マンションから一戸建てに変わってお金の計画を立てるようになりました。

一戸建ては将来の修繕やメンテナンス費用を自分たちでシミュレーションをして、資金計画を立て、早いうちから積み立てをしていく必要があります。

一戸建ての場合は、将来へ向けた資金計画を立てたり、毎月少しずつ貯めていく行動力が試されます。

「マンションだと管理費や修繕積立金がかかるので高い」といわれますが、一戸建ての場合は自動的に徴収はされないものの、自分たちで貯めていく必要があるのでそれほど変わらないと思いました。

家づくりの予算を決める際は、将来かかる費用や毎月貯めていくお金も考慮することが大事だと思います。

マンションから一戸建てへ住み替えるべストなタイミングはいつ?

マンションから一戸建てへ住み替えをするタイミングを探るためにも、いろいろな角度から住み替えタイミングを見ることは大事です。

マンションを売却するタイミングによって、売却金額や売却期間などが変わりますし、一戸建てへの住み替え条件にも影響が出ます。

ここでは、マンションから一戸建てへのいろいろな住み替えタイミングについて見ていきましょう。

売却のタイミングはオリンピック前の今が最後のチャンス

マンションから一戸建てへ住み替える場合、マンション売却のタイミングはオリンピック前がチャンスだといわれています。

なぜなら、東京オリンピックが閉幕してしまうとマンション価格が下落する可能性があるためです。

以下は不動産経済研究所の「首都圏新築マンション平均価格」です。

この推移を見てもわかるとおり、これまでマンション価格は上昇を続けてきました。

・2010年:4,716万円
・2011年:4,578万円
・2012年:4,540万円
・2013年:4,929万円
・2014年:5,060万円
・2015年:5,518万円
・2016年:5,490万円
・2017年:5,908万円

主な上昇理由として、日銀の金融緩和で住宅ローンが利用しやすくなり不動産市況が活性化したこと、東京オリンピックへ向けてインフラ整備やマンション建設ラッシュが起きたこと、海外投資家が注目して多くのお金が流入していることなどが挙げられます。

しかし今後は、2019年10月の消費増税に加え、

・東京オリンピック閉幕
・羽田新ルート問題
・少子高齢化、人口減少
・生産緑地問題

など、多くの問題が待ち構えており、不動産市況が後退する可能性が高いです。

一般財団法人日本不動産研究所の「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測」を見ても、マンション価格は2018年までは上昇し、2019年以降は下落していく予測です。

2010年:78.5
2011年:77.3
2012年:77.6
2013年:81.0
2014年:85.9
2015年:93.5
2016年:93.4
2017年:98.9
2018年:101.0
2019年:100.9
2020年:98.5
2025年:95.0

売却するタイミングによって手元に残る金額が100万円単位で変わることは、決して珍しいことではありません。

オリンピックバブルが終わってしまう東京オリンピック以降に売却をするよりは、少しでも金額が高い可能性があるオリンピック前に売却した方がチャンスは大きいでしょう。

自分にとってのベストな住み替えタイミングとは?

人によって住み替えのベストなタイミングは異なります。

しかし、どのような理由・タイミングで住み替えをする人が多いのかを知っておけば、参考になる可能性があります。

以下は、国土交通省の「平成25年度 住生活総合調査(速報集計)結果」に載っている住み替え目的です。

これから5年以内に住み替え意向を持つ世帯とこれまで5年間に住み替えをした世帯がアンケート回答をしています。

①「住宅を広くする、部屋を増やす」

・これから5年以内に住み替え意向を持つ世帯:21.5%
・これまで5年間に住み替えをした世帯:17.7%

②「子育て・教育の環境を整える」

・これから5年以内に住み替え意向を持つ世帯:19.2%
・これまで5年間に住み替えをした世帯:17.7%

③「就職、転職、転勤などに対応」

・これから5年以内に住み替え意向を持つ世帯:18.6%
・これまで5年間に住み替えをした世帯:21.7%

④「親、子などとの同居・隣居・近居」

・これから5年以内に住み替え意向を持つ世帯:17.8%
・これまで5年間に住み替えをした世帯:10.5%

⑤「間取り、収納、設備などを使いやすくする」

・これから5年以内に住み替え意向を持つ世帯:15.2%
・これまで5年間に住み替えをした世帯:7.3%

⑥「高齢期の生活の安全・安心や住みやすさの向上」

・これから5年以内に住み替え意向を持つ世帯:10.5%
・これまで5年間に住み替えをした世帯:5.6% など

また、国内最大級の不動産一括査定サイトのイエウールでは、独自に「住み替えを検討したきっかけ」のアンケート調査(30代〜50代、981名)を行っており、結果は以下のようになっています。

①「家が手狭になったため」:29.4%
②「周辺の住環境を改善したいため」:17.5%
③「家の老朽化のため」:16.7%
④「転職や転勤」:9.6%

どちらの結果を見ても、「部屋を広くする」「(子育て)住環境の改善」の理由が上位となっています。

一般的に家族構成が変われば、部屋が狭く感じたり、住環境を改善したいと考えます。

家族が増えれば、子育てしやすい住環境を求めますし、子どもが大きくなれば部屋が狭いと感じます。

家庭によって住み替えのベストなタイミングは異なりますが、家族構成の変化は1つのきっかけになります。

マンションの売却にかかる期間

マンション売却にかかる平均的な期間は3ヶ月〜6ヶ月といわれています。

ただし、必ずこの期間内で売却できるわけではありません。

需要のないマンションであれば、1年〜2年以上かかることもありますし、まったく買い手が見つからないこともあります。

マンションから一戸建てに住み替えする場合は、ある程度売却期間がかかることも想定をしたうえで、スケジュールや資金計画を立てるようにしましょう。

マンションから一戸建てへの住み替え 全10ステップ

マンションから一戸建てへ住み替えをする場合の基本的な流れについて見ていきましょう。

売り先行と買い先行とありますが、一般的な流れは売り先行です。

ここでは、住み替えをする際の工程10ステップについて紹介していきます。

住み替えの流れを時系列にして工程別に解説。

マンションから一戸建てへ住み替えをする際の基本的な流れは以下のとおりです。

大まかな手順としては「マンションを売る(1〜6)」をした後に「一戸建てを買う(7〜10)」をします。

1.情報収集

まずは、マンション売却にあたり必要な情報を集めます。

近隣の相場や住宅ローン残債、ハウスクリーニングや仮住まい、不動産会社などに関する情報収集を行います。

2.書類の準備や資金計画

マンション売却に必要な書類や資金計画を立てます。

マンションを売却する際は、固定資産税納付書や登記済証または登記識別情報など、他にも多くの書類が必要になります。

書類を揃えるのに時間がかかるものもあるため、早めに準備をすることが大事です。

また、売却や住み替えに関する資金計画を立てたり、税金や手数料の準備を行います。

3.マンションの査定

マンションの売却金額を知り、業者選びをするために査定を行います。

少しでも高く売りたいのであれば、1社のみの査定ではなく複数業者で査定をするのが基本です。

業者ごとで査定基準が異なるので、高く評価をしてくれる不動産会社に依頼した方が高値で売れる可能性があります。

不動産一括査定サイトであれば、簡単に複数業者に査定依頼を出すことができ、それぞれで比較が可能です。

サイトの利用で費用が発生することもありません。

査定金額が高い不動産会社の中から、実績や評判、得意分野、担当者など、他の要素も踏まえたうえで依頼先を決めるようにしましょう。

4.不動産会社との契約

売却を依頼したい不動産会社が決まったら、契約を交わします。

契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約と3種類ありますので、それぞれの特徴、メリット・デメリットを事前に把握し、自分に合った媒介契約を結びます。

おすすめなのは、1社としか契約ができず仲介手数料を得るチャンスがあるため、本気で売却活動をしてくれる専任媒介契約です。

5.マンション販売

不動産会社との契約後、売却条件がまとまればいよいよ販売開始です。

不動産サイトや情報誌にマンション情報が載り、興味を持った人がいれば問い合わせ・内覧へと進みます。

内覧時の印象は早期・高値売却に大きな影響を与えます。

内覧で良い印象を与えることができなければ、売れることはありません。

逆に、内覧で良い印象を与えることができれば、売却できる可能性が高くなります。

内覧前までにハウスクリーニングや荷物の片づけ、モデルルーム化、資料準備などは済ませておきましょう。

6.決済、引き渡し

買い手が見つかれば、売買契約を交わします。

そして、契約後、代金決済、物件引き渡しを経てマンション売却の完了です。

売却までの平均的な期間は3ヶ月〜6ヶ月前後といわれますが、1年以上経っても売れない物件はたくさんあります。

少しでも早く・高く売るためには事前準備が重要です。

7.一戸建て探し

一般的な「売り先行」の場合、マンション売却を完了した後に住み替え先の購入となります。

事前に注文住宅・分譲住宅のどちらにするのか、予算、エリア、間取りや設備、依頼する不動産会社などは決めておき、住宅展示場へ行ったり、業者に相談をします。

8.購入契約

注文住宅の場合は不動産会社と契約をし、分譲住宅の場合ば売買契約を結びます。

注文住宅にする場合は土地購入も必要です。

9.支払い手続き

契約後に支払い手続きとなりますが、事前にいくら自己資金を出し、住宅ローンはどれくらい利用するのか決めておきます。

注文住宅の場合は、工事請負契約の際に契約金、着工時の着工金、上棟時の中間金、物件引き渡しの際の残代金と4回に分けて支払いをします。

住宅ローンや自己資金だけでは対応できない場合は、つなぎ融資を検討するのが一般的です。

注文住宅、分譲住宅どちらも建物代や土地代の他に諸費用がかかりますので注意してください。

10.入居

支払い手続きが完了した後は、引き渡しとなりますので、引っ越しをして新居生活がスタートします。

一戸建ての生活がスタートしたら、新たな住宅ローン返済等も始まります。

また、マンション売却をした翌年の2月〜3月には確定申告を忘れないようにしましょう。

より高い家への住み替えの場合は、税制優遇措置も適用することが可能です。

マンションの売却が先?一戸建ての購入が先?住み替え時の資金計画の立て方

「マンションを売却して一戸建てを買った方がいい?それとも、一戸建てを買ってマンションを売却する方が正解?」など、マンション売却と一戸建て購入のタイミングで悩むことでしょう。

どちらを先にするかで、進め方や資金計画も変わってきます。

ここでは、マンション売却と一戸建て購入のタイミング、資金計画の立て方などについて確認していきましょう。

「売り先行」「買い先行」、それぞれの特徴

マンションから一戸建てへ住み替えを検討する際、売り先行と買い先行どちらにするかで悩む人は多いです。

売り先行と買い先行どちらで進めるかによって、スケジュールやかかる費用も大きく変わってきます。

売り先行・買い先行どちらの特徴、メリット・デメリットも把握したうえで、自分の状況に合った方を選ぶことが大切です。

以下は、売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットです。

売り先行

売り先行とは、先にマンションを売って、住み替え先の一戸建てを購入する方法です。

一般的な住み替えパターンであり、次のようなメリットがあります。

●メリット

・先に売却をするため資金的な余裕ができる
・時間をかけて売却できる
・住宅ローンが通りやすい

売り先行の場合、先にマンションを売却するので、まとまったお金が手元にある状態で一戸建て購入ができます。

また、買い先行のように2重ローンにならないため、余裕のあるスケジュールで売却が可能です。

変に焦って売る必要がないので、安易な値下げなどしなくてもすみます。

マンションを売却して住宅ローンを完済するため新たな住宅ローンの審査に通る可能性も高まります。

しかし、売り先行には次のようなデメリットもあります。

●デメリット

・仮住まいが必要
・引っ越しが2回ある
・希望の一戸建てを買い損ねる可能性

売り先行の場合は、マンションを売った後に一戸建てを購入するため、仮住まいが必要になります。

賃貸マンションやウィークリーマンションなど、マンションを手放して新居に引っ越すまでの間、確保しなければなりません。

近くに親族の家があって住まわせてもらえるのであれば費用はさほどかかりませんが、そうでない場合はある程度費用がかかります。

マンションから仮住まい、仮住まいから一戸建てと引っ越しが2回あり、労力がかかるのもデメリットです。

また、マンションを売却したうえで一戸建てを購入するため、売却期間中に希望条件に近い一戸建てが販売されていても買い損ねる可能性があります。

買い先行

買い先行は、マンションを売却する前に一戸建てを購入する方法です。

新しい住み替え先を確保したうえで、マンションを手放します。

買い先行で進める主なメリットは以下のとおりです。

●メリット

・希望の家を買い損ねる可能性が低い
・仮住まいが必要なく引っ越しは1回

買い先行の場合、先に一戸建てを購入することもあり、じっくりと時間をかけて新居探しができます。

希望の条件に近い物件があれば、すぐに動くことが可能です。

マンション売却前に一戸建てを購入するため、賃貸やウィークリーマンションなどの仮住まいも用意する必要がありません。

引っ越しもマンションから一戸建てへの1回で済むため経済的です。

一方で、買い先行には次のようなデメリットもあるため注意しましょう。

●デメリット

・すぐに売却できないと2重ローンなど負担が大きい
・焦ってしまい買主が有利な売却活動になる
・住宅ローン審査が厳しくなる可能性

マンション売却よりも先に新居を購入するため、場合によっては2重ローンになります。

そうなると、2つのローン返済が発生するため負担は非常に大きなものになります。

仮に、2重ローンでない場合でも、管理費や修繕積立金などの費用負担は発生します。

期限内にマンションが売れなかった場合に一戸建て購入契約を白紙にできる買い替え特約などもありますが、期限があるため焦ってしまいますし、業者に断られることもあります。

2重ローンになる場合は審査が厳しくなる可能性もあるため注意が必要です。

住み替え時に考える資金計画の立て方

売り先行・買い先行どちらで進める場合も、事前にしっかりとした資金計画を立てることが大事です。

そのためにも、どのようなポイントを重視して資金計画を立てればいいのか把握しておきましょう。

売り先行

売り先行の資金計画を立てる場合に大事なポイントは以下のとおりです。

・マンションがいくらで売れるのか
・売却金額で住宅ローンは完済できるか
・費用や税金を考慮したうえで手元にいくら残るか
・仮住まい費用はどれくらいか
・新居に自己資金はいくら出せるか
・新居の住宅ローンはどこでいくら借りるか
・住み替え後の住宅ローン返済はいくらまで大丈夫か
・マンション売却金額が安くなっても大丈夫か など

買い先行

買い先行の資金計画を立てる場合に大事なポイントは以下のとおりです。

・新居の予算
・分譲住宅、注文住宅どちらにするのか
・注文住宅の場合は土地代も
・住宅ローン残債はないか
・マンションはいくらで売れるのか
・マンションが売れるまでの間は返済していけるのか
・マンションが売れなかった場合はどうするのか など

これらのポイントを重要視しながら、できるだけ詳細な資金計画を立てるようにしてください。

ローン残債がある場合はマンション売却が先

「住み替えを検討しているけど、住宅ローンが残っている」という方も多いことでしょう。

ローン残債が残っていても、売り先行・買い先行どちらの方法でも住み替えが可能ですが、売り先行の方がおすすめです。

ローン残債がある場合、マンション売却にあわせてローンを完済しなければなりません。

なぜなら、金融機関からローンを借りる場合、マンションには抵当権が設定されているためです。

抵当権とは担保のことで、万が一、ローンを返済できなくなった場合は金融機関がマンションを差し押さえ競売にかけて資金回収ができます。

抵当権が設定されたままのマンションを買う人はいないため、売却にあたりローンを完済して抵当権抹消手続きを行い、買主に引き渡しをするのが基本的な流れです。

ローン残債がある場合に売り先行がおすすめな理由は、新居の予算が決めやすいこと、2重ローンの心配がないことの2点です。

住宅ローン残債は売却代金によって完済するのが一般的ですが、ローン残債よりも高く売れるとは限りません。

仮に、ローン残債が1,500万円あるマンションが2,000万円で売却できれば、住み替え先の予算を増やせる可能性があります。

しかし、売却金額が安く、ローン完済できるかできないかギリギリのラインの場合は、新居にかける予算も減ってしまうでしょう。

もし、買い先行の場合、マンションが希望金額で売れなかったら大変なことになるリスクがありますので、買い先行で住み替えた方が安心です。

また、売り先行であれば2重ローンを回避できます。

マンションを売却してもローンが残りそうな場合は、貯蓄など他の資産を充てる必要がありますが、住み替えローンを利用することもできます。

住み替えローンを利用すれば、マンションのローン返済や新居の購入資金を借りることが可能です。

住み替えローンを提供している金融機関は多く、売り先行だけでなく買い先行の際も利用できます。

一戸建て購入のローンの組み方

住み替え先となる一戸建て購入についても事前に考えておきましょう。

分譲住宅を購入する際は、建物+土地代金がセットになっているため、それほど難しい準備は必要ありません。

しかし、注文住宅を購入する場合は、まずは土地を購入し、その次に建物代金を支払います。

建物代金についても、契約金、着工金、中間金、残代金と分けて支払いをするのが一般的です。

土地代金と建物代金が必要になるタイミングが異なるため、物件引き渡しで融資を受けられる通常の住宅ローンだけでは対応ができません。

住宅ローン融資実行までに必要となる資金は、自己資金で対応するか、つなぎ融資を利用するかです。

つなぎ融資を利用すれば、土地代金や契約金、着工金など、引き渡し前までにかかる費用を借りることができます。

そして、メインの住宅ローン融資によってつなぎ融資を返済します。

分譲住宅の場合は流れはシンプルですが、注文住宅だと資金の流れは複雑になります。

事前に「どのように資金を工面するか」「どの金融機関でどんなローンを利用するか」などを考えておく必要があります。

マンションから一戸建てへの住み替えを成功させる鉄則をわかりやすく解説

マンションから一戸建てへの住み替えを成功させるために、大事になるポイントや注意ポイントについて見ていきましょう。

マンションの売却と一戸建ての購入、大イベントを2つ同時に両立させるための注意ポイント

マンションから一戸建てへの住み替えを成功させるために大事なことは、売却・購入どちらもしっかりと事前準備を行い、バランス良く進めていくことです。

どちらも大事なことですが、マンション売却に注力をしすぎて一戸建て購入が疎かになってもいけませんし、一戸建て購入に集中しすぎてマンション売却に集中できていないのもいけません。

マンション売却、一戸建て購入どちらに対しても同じエネルギーを注いで対応することが住み替え成功の鉄則です。

そのためにも、入念に事前準備をすることが大切です。

マンションを高く売却するための3つのコツ

マンションを少しでも高値で売却するために、事前準備や対策をしておくことが大切です。

ここでは、高値で売却するための3つのコツについて紹介していますので参考にしてください。

複数の不動産会社に査定してもらう

マンションを高く売却したい場合は、複数の不動産会社に査定をしてもらいましょう。

先に紹介したとおり、不動産会社によって査定基準が異なるため、同じマンションでも査定金額に差が生じます。

査定基準は相場や実績・ノウハウなどによって変わり、実績豊富な業者ほど金額が高い傾向があります。

査定金額が安くて実際の売却金額が高くなることはあまりありません。

そのため、高値で売りたいのであれば、査定金額が高い不動産会社を選ぶことが重要です。

ただし、査定金額だけで業者を決めるのではなく、実績や評判、サービス・サポート内容、担当者なども考慮したうえで業者選びをするようにしましょう。

複数の不動産会社に査定してもらうときは、1社1社に個別で査定依頼を出すのではなく、一括不動産査定サイトを利用すると便利です。

1度の情報入力で複数の業者に査定依頼を出せるため効率的です。

マンションを高く売却したい場合は、複数業者への査定を行いましょう。

マンションの相場を知る

マンションを高く売るためのコツの1つが、相場を知ることです。

業者の査定金額を見ても、相場がわかっていなければ高いかどうか判断ができません。

まずは、自分が売却するマンションの相場がどれくらいか把握をしましょう。

レインズや土地総合情報システム、不動産情報ポータルサイトで調べたり、近くの不動産屋で聞くなどして相場を知る方法があります。

最初に資金計画を立てるうえでも、相場を知ることは大切です。

買い手に買いたいと思わせるための「内覧」対応とは?

マンションを高値で売却したい場合は、内覧時に「このマンションを買いたい」と思わせることが大事です。

買い手は、不動産情報サイト等で物件詳細を見ただけでは購入を決断することはありません。

内覧で、買い手に「●●万円だけど、このマンションなら納得」「こんな家に住みたい」と好印象を与えることができれば、高値で売れる可能性が高くなります。

逆に、「このマンションには住みたくない」「他のマンションと何ら変わりない」など、良い印象を与えることができなかった場合は、高値どころか安値でしか売れない、もしくは買い手が付かない可能性があります。

内覧で好印象を与えるポイントは「きれい」「清潔」「広い」「華やか」「心地よい」「便利」「担当者・売主の対応」などです。

そのためにも、

・ハウスクリーニングできれい・清潔にする
・内覧当日ニオイ対策や温度調整をしておく
・不要な荷物を片づけ部屋や収納スペースを広く見せる
・ホームステージング等を利用して魅力的なモデルルームをつくる
・周辺の店舗や商業施設、病院、学校、飲食店情報などまとめて資料にしておく
・共用施設のルール、物件の特徴なども整理して資料化しておく
・おもてなしの心を持ち誠心誠意対応する

などが大切です。

労力やコストはかかりますが、高値でマンションを売却できれば、これらの労力やコストは大したことではありません。

むしろ、数千万円の物件を売買するわけですので、このような配慮・努力をすることは当然のことといえます。

買い手に「このマンションを買いたい!」と思ってもらえるように最大限のことを行いましょう。

住み替え先の一戸建てはどう選ぶ?

マンションから一戸建てへの住み替えを成功させるには、どのような一戸建てを選ぶかが重要です。

マンションを売却して住み替えたとしても、満足のいく一戸建てを選べていないと後悔する可能性があります。

ここでは、一戸建てを選ぶ際のポイントについて紹介していますので、一つひとつ見ていきましょう。

周辺環境をよく調べる

住み替え先の一戸建てを選ぶ場合は、周辺環境をよく調べましょう。

駅やバス停、スーパーや商業施設、病院、公園、学校などが家からどれくらいの距離にあるか事前に確認することが大事です。

マンションのは大抵利便性の良いところにありますが、一戸建てはそうとは限りません。

スーパーは近いか、近所でトラブルがないか、治安が悪くないかなど確認する必要があります。

周辺環境によってライフスタイルは変わってきます。

「不動産」といわれるだけあり、家の場所を動かすことはできません。

後悔しないように、購入する前に周辺環境をしっかりと調べましょう。

資産価値の高い家を探す

一戸建てに限ったことではありませんが、資産価値の高い家を探すことは大切です。

なぜなら、資産価値の高い家であれば、賃貸に出すことになっても高い賃料を得ることができ、売る場合も高値での売却が可能です。

また、相続になっても資産価値が高いものを残せます。

資産価値の高い家を探すときのポイントは以下のとおりです。

・駅から近く交通利便性が高い
・店や商業施設が近くにある便利
・人気のある観光スポットが近い
・再開発エリアが近い
・人口増のエリア
・治安が良く人気の高い住宅エリア

などです。

便利で人が集まる場所・人気の場所は資産価値が高い、またはこれから高くなる可能性があります。

自分の好きなエリア・家を探すことも大切ですが、資産価値が高いという観点からも家探しをしてみましょう。

住み替えを成功させるための不動産会社の賢い選び方

マンションから一戸建てへの住み替えを成功させるためにも、不動産会社選びを妥協せずに行うことが大事です。

ここでは、不動産会社選びをする際の疑問やポイントについて見ていきましょう。

マンション売却と一戸建て購入の不動産会社は同じ方がいい?

マンション売却と一戸建て購入は同じ不動産会社がいいのか、それとも別の不動産会社に依頼した方がいいのか迷っている方も少なくないでしょう。

住み替えの場合、できれば同じ不動産会社を利用するのがおすすめです。なぜなら、次の3つのメリットがあるためです。

●効率よく進められる

売却と購入で同じ不動産会社を利用するメリットが手続き等を効率よく進められることです。

もし、売却と購入が別々の不動産会社であれば、それぞれの会社と連絡を取り合うのも大変ですし、手続きの進め方や物件・顧客への対応の仕方、温度感などが異なるためスムーズに進めることが難しいです。

売却と購入が同じ不動産会社であれば、連絡は1社で済みますし、売主の資金状況や物件希望などすべて把握してくれているため手続きもスムーズに進めることができます。

別々の会社の場合は、資金状況なども1から共有しなければなりません。

●手数料が安くなる可能性

売却と購入で同じ不動産会社を利用すると、仲介手数料を値引きしてもらえる可能性があります。

通常、売却と購入どちらの場合も仲介手数料が発生し、別々の不動産会社に依頼した場合は、それぞれの会社に仲介手数料を支払う必要があります。

しかし、売却と購入を同じ不動産会社に依頼をすれば、仲介手数料の値引き交渉がしやすくなり、コスト軽減が可能です。

仲介手数料の上限は「売買金額×3%+6万円+消費税」であり、仮に売買するマンションや一戸建てが2,000万円であれば、それぞれ約72万円、合計約144万円もの手数料がかかってしまいます。

仮に、購入時の仲介手数料の3割値引きに成功すれば、20万円以上もお得になります。

同じ不動産会社に依頼をする際は、仲介手数料の値引き交渉を忘れないようにしましょう。

●おすすめ物件を紹介してもらえる

マンション売却と一戸建て購入を同じ不動産会社に依頼をすれば、おすすめ物件を紹介してもらえる可能性があります。

不動産会社は優良顧客を手厚く対応したいと考えるため、まだどこの不動産サイトにも載っていない掘り出し物件を優先的に紹介してもらえることがあります。

業者としてはサイトに載せる前に顧客に紹介して売却できれば、手数料収入も確実です。

サイトに載ると、即売するような人気物件をいち早く知り購入できる可能性があります。

このようなメリットがあることから、売却と購入は同じ不動産会社を利用することをおすすめします。

自分に合った不動産会社はこう選ぶ

不動産会社を選ぶ場合は、業者の実績や得意分野、サポート体制、担当者、評判、査定金額などをもとに選ぶようにしましょう。

これらのポイントを重視して選ぶことで、自分の希望や物件に合った不動産会社を選びやすくなります。

1つの要素だけでなく、総合的に判断することが大事です。

どの不動産会社に依頼をするかで、売却・購入の満足度も変わってきますので、時間をかけて慎重に選ぶようにしましょう。

マンションから一戸建てへの住み替えでかかるお金~税金・諸費用・節税対策まで~

ここでは、マンション売却時や一戸建て購入時にかかる税金や費用などについて確認していきましょう。

マンション売却時にかかる税金・費用

マンションを売却する際は、お金が入ってくるだけではなく、税金や費用が発生します。

主な税金・費用は以下のとおりです。

印紙税

売買契約書に貼る印紙代のことで、売買金額によって税額が変わります。

・1,000万円以下:5,000円
・5,000万円以下:10,000円
・1億円以下  :30,000円
・5億円以下  :60,000円

譲渡所得税(復興特別所得税)

マンション売却によって利益が出ると、譲渡所得税がかかる可能性があります。

譲渡所得は、「売買金額−(取得費用+譲渡費用)」で求めることが可能です。

ただし、3,000万円の特別控除があるため、課税譲渡所得金額が0になり、非課税となるケースも珍しくありません。

譲渡所得税は、課税譲渡所得金額に対して、マンション所有期間が5年以下だと30.63%、5年超だと15.315%の税率が課せられます。

住民税

課税譲渡所得金額がプラスの場合は住民税も課せられます。

住民税はマンションの所有期間が5年以下だと9%、5年超だと5%です。

登録免許税

登録免許税は、抵当権抹消などの登記手続きにかかる税金で、1不動産あたり1,000円かかります。

仲介手数料

マンションを売却する際は、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料の上限は「(売買金額×3%+6万円)+消費税」です。

業者によって金額は変わってきます。

繰上返済手数料

マンションの住宅ローンが残っている場合は、売却にあたり完済しなければいけません。

その際、繰上返済手数料がかかります。

金融機関にもよりますが、5,000円〜3万円程度です。

司法書士報酬

一般的に、登記手続きは司法書士に依頼をします。その際に司法書士に支払う手数料のことです。2万円〜3万円が相場になります。

一戸建て購入時にかかる税金・費用

一戸建て購入の際にかかる主な税金・費用は次のとおりです。

仲介手数料

マンション売却時同様、一戸建て購入の際も仲介手数料がかかります。

金額は業者によって異なります。

印紙税

売買契約の際の印紙代がかかります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際にかかる税金です。

建物・土地の評価額によって税額は変わります。

登録免許税

一戸建てを購入する際も登記する必要があるため登録免許税がかかります。

司法書士報酬

登記手続きを司法書士に依頼する場合は司法書士報酬が発生します。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は1月1日時点の不動産所有者にかかります。売主対して日割り金額を支払うことが多いです。

住宅ローン諸費用

一戸建てを購入する際に住宅ローンを利用する場合は諸費用がかかります。

住み替えで利用できる節税制度

マンションから一戸建てへ住み替えをする際、3,000万円の特別控除や特定居住用財産の買換え特例など適用することが可能です。

3,000万円の特別控除は課税譲渡所得金額から控除となり、買換え特例は売却マンションより一戸建ての方が高ければ税金を繰り延べ(新しく購入した家を売却するとき)することができます。

このような制度を利用することで、税負担を減らすことが可能です。

他にもいろいろある住み替えパターン

住み替えはマンションから一戸建てだけではありません。

分譲から賃貸、一戸建てからマンションなど、他にも住み替えパターンはあります。

ここでは、マンションから一戸建て以外の住み替えパターンの特徴やメリット・デメリットについて見ていきましょう。

今のマンションを賃貸に出して新居へ住み替え

マンションを売却するのではなく賃貸に出して、新居へ住み替えをする方法もあります。

この場合、継続的に家賃収入を得られるメリットはありますが、マンションと新居の2つを維持しなければならず、大きな負担になります。

また、賃貸に出したマンションを売る場合は収益物件と見られるため、売却金額が下落する可能性があります。

マンションの立地が良い場合は、賃貸に出すことも検討したらいいでしょう。

分譲マンションから賃貸マンションへの住み替え

分譲から賃貸への住み替えも1つの選択肢です。

賃貸へ住み替えるメリットは、住宅ローンを利用せず、その後もライフスタイルや収入の変化に合わせて引っ越しができることです。

一方で、ローンを利用しないため団体信用生命保険がありませんし、住んでいる限り家賃を支払い続ける必要があります。

また、同じくらいの築年数であれば、分譲よりも設備等のグレードは落ちてしまいます。

今後もいろいろな場所に住みたい方やローンに不安がある方におすすめです。

新築マンションから中古マンションへの住み替え

価格が安い中古マンションへの住み替えも1つの手です。

新築と比べると価格が安いですし、立地の良い物件が売りに出ていることもあります。

ただし、築年数が古すぎると旧耐震基準で地震の際に心配ですし、築浅物件でも住宅ローンの返済期間が35年利用できないこともあるため注意が必要です。

新築マンションから中古への住み替えは、費用を安く抑えたい方に多く見られる方法です。

一軒家からマンションへの住み替え

マンションから一戸建てへ住み替えをする人が多いように、一軒家からマンションへ住み替える人もたくさんいます。

一軒家よりも利便性の良い場所に住めて、自然災害に強く、セキュリティが優れているのがメリットです。

ただし、一軒家よりも狭く、生活音などに配慮する必要があり、管理費や修繕積立金、駐車場代などがかかるのがデメリットです。

交通・生活利便性が良い住まいを求めるのであれば、マンションへの住み替えはおすすめです。

まとめ

今回、マンションから一戸建てへの住み替えで後悔しないためのコツや注意点などについて紹介いたしました。

住み替えをする場合は、入念に計画を立てたうえで動くことが重要です。

これから住み替えを検討している方は、ぜひ、ここで紹介した内容を参考にしてください。

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