「マンションを処分したいけど、どうすればいいのかわからない」と処分方法やタイミングなどがわからず、困っている方も少なくないでしょう。
そこで今回は、マンションの処分方法やタイミング、ケース別の対応方法などについて紹介しています。
この記事を読むことで、よりスムーズにマンション処分ができるようになりますので、参考にしてください。
また、これから不動産の売却を考えている人に一つ忠告しておきたいことがあります。
それは、「1社の不動産会社が提示した売却査定価格のみを参考にして売却活動をスタートすることは絶対にしてはいけない」ということです。
不動産の売却査定額の算出方法はそれぞれの会社によりけりです。
同じ不動産であっても、査定額に100万～500万円程度開きが出てくることもよくあります。
例えば本来5,000万円で売却できたはずの不動産が、一つの不動産会社に絞ってしまったために4,500万円になってしまったらどうでしょうか。
500万円の差は非常にもったいない！（500万円もあれば1年間何もせずに暮らせたり、旅行に行けたりと、いろんなことが可能です）。
こんな悔しい状況になってしまわないためにも、不動産の売却活動を開始する前には複数の不動産会社に見積もりを依頼することが大切です。
しかし複数の不動産会社を1社ずつ回って見積もりをお願いするとなると、膨大な時間と労力が必要ですよね。
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・3,200万
・3,350万
・3,500万
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それではここから、不動産の2022年問題について詳しく解説をしていきましょう。
不要になったマンションを処分する方法
まずは、どんなマンション処分方法があるのか確認をしていきましょう。
処分方法をたくさん知っていれば、選択肢が広がり、最適な方法を選べるようになります。
ここでは、以下5つのマンション処分方法の特徴について紹介しています。
・仲介による売却
・買取による売却
・任意売却
・賃貸に出す
・自治体への寄付
それぞれの特徴について、一つひとつ見ていきましょう。
不動産会社の仲介によってマンション売却する
不要になったマンションを処分する方法の1つが、不動産会社の仲介による売却です。
仲介業者を通じて個人へ向け販売をします。
物件詳細が不動産情報サイトなどに掲載され、内覧や金額交渉を経て買主との売買が成立します。
仲介によって売却するメリットは売却金額が高いことです。
逆にデメリットや注意点は、仲介手数料の発生やいつ買主が見つかるかわからないことです。
不動産会社の買取によってマンションを売却する
マンションを処分する方法に、不動産会社の買取もあります。
買取は、仲介のように個人向けにマンションを販売するのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらいます。
買取の場合、売買金額に合意できればすぐに売却でき、お金が入ってくるのがメリットです。
ただし、市場価格よりも2割〜3割、場合によっては5割程度安い金額での買取になります。
任意売却を行うことでマンションを売却する
もし、マンションを売却する理由が、住宅ローンの返済ができなくなったことであれば任意売却の選択肢もあります。
住宅ローンを滞納してしまうと金融機関は一括返済を求めてきます。
そして、債務者が一括返済できない場合は、抵当権が設定されているマンションを強制的に売却し、融資資金の一部を回収する競売が行われます。
しかし、金融機関の合意を得れば競売ではなく任意売却をすることが可能です。
任意売却であれば、市場価格で売買できるため競売のように安い価格で手放さずにすみます。
また、引越し費用の一部を受け取れる可能性があります。
一方で、買主が見つからない可能性（その場合は競売）がありますし、金融機関や連帯保証人の同意がないと任意売却はできません。
また、数ヶ月のローン滞納がないと進めることができないため、信用情報に傷がつくなどのデメリット・注意点があります。
マンションを賃貸に出す
不要になったマンションを賃貸に出すことも選択肢の1つです。
賃貸に出せば、継続的に家賃収入を得ることが可能です。
家賃収入でローンを返済すれば、実質的な負担がなくなります。
賃貸に出す場合も、不動産会社の仲介を通じて借主を探すのが一般的です。
賃貸に出すメリットは継続的に家賃収入が入ってくることですが、借主が見つからなければ家賃収入はなく維持費だけがかかります。
空室リスクや金利上昇リスクなどに注意しなければなりません。
新居と賃貸マンションと2つの物件を維持する必要があるため、リスクを考慮したうえで入念に資金計画を立てる必要があります。
自治体への寄付を検討するのは最終手段
売却や賃貸ではなく、不要なマンションを自治体へ寄付したいと考える人もいるでしょう。
自治体に不動産を寄付する場合は、自治体の窓口へ相談、物件調査、書類提出、契約締結の手順で進めていきます。
ただし、どのような不動産でも寄付できるわけではありません。
担保が設定されている不動産や共有物になっているものなど、寄付対象ではない不動産がたくさんあります。
文化財として価値がある、資産価値が高い、公共事業に寄与できるなど、寄付の条件に該当し、かつ、自治体の同意がある物件のみ寄付することが可能です。
そのため、通常のマンションを自治体へ寄付することは難しく、現実的には他の方法で処分をすることになります。
いらなくなったマンション、売りどきはいつ？
マンションをいつ売却するのかタイミングが非常に大事です。
なぜなら、売却するタイミングによって手元に残るお金が変わってくるためです。
また、不要になったマンションをいつまでも放置していると、いろいろな負担やリスクが発生します。
ここでは、マンションを放置するリスクや売却タイミングについて見ていきましょう。
マンションがいらなくなったら放置？マンションを空き家のまま放置することで高まるリスク
「住む予定がないマンションを持っているけど、売るのは面倒なのでそのままにしておこう」「いらないマンションがあるけど、とりあえず放置しておこう」など、不要なマンションを処分せず、空き家のまま放置している人もいます。
放置には何のデメリットもないと思うかもしれませんが、以下のようなデメリット・リスクがあるため注意が必要です。
維持費や税金がかかる
マンションを所有している以上、住んでいようが空き家だろうが、維持費や税金はかかります。
具体的には、管理費や修繕積立金、固定資産税などです。
管理費や修繕積立金は、区分所有者である以上、必ず支払う必要があります。
固定資産税についても1月1日時点の所有者に課せられます。
空き家だからといって、これらの費用・税金が減ることもありません。
また、契約している場合は水道光熱費の基本料やインターネット基本料、駐車場代なども必要です。
防犯面のリスク
空き家にしておくことは防犯面のリスクもあります。
室内に金銭的なものはないにしても、何者かが窓を割ったり、玄関ドアをピッキングして家の中に侵入するかもしれません。
仮に不審者に侵入されても、誰も気づかない可能性があります。
家具・家電を盗まれ転売される恐れもあるでしょう。
たまたま所有者がマンションを見に行ったときに、不審者がいたりすれば最悪です。
空き家で放置することは、防犯面のリスクもあるため注意しましょう。
老朽化が進む
放置している間、マンションで生活する人がいないため、換気や掃除、修繕やメンテナンスなどは行われません。
そのため、急速に劣化・老朽化が進む可能性があります。
何も手入れがされていないと、カビが生えたり傷んだりするものです。
放置することで資産価値が低下し、売却や賃貸に出すときの価格に影響を与える可能性があります。
特定空家に指定される可能性
もし、マンションの建物全体が空室で老朽化が進んでいる場合は、空家対策特別措置法の対象となり、特定空家に指定される可能性があります。
特定空家に指定されると減税の対象外となりますので、これまでよりも税負担が大きくなってしまいます。
※マンションやアパートは建物全外が空室で老朽化が進んでいない場合、空家対策特別措置法の対象外です。
2019年は最後のチャンス？中古マンション市場の現況
「マンションを売るのであれば2019年が狙い目！」など、2019年中の売却を促す言葉をWEBサイトや情報誌で見たことがある人も多いのではないでしょうか。
2019年中のマンション売却を勧めているのには、理由があります。
それは、これから以下の出来事・問題等が生じることで、不動産市場が不景気になると考えられているためです。
・消費増税の影響
・東京オリンピック閉幕
・高齢者人口の増加
・生産緑地問題
不動産の需要が減ると、新築マンションや中古マンションの売買価格は下がってしまいます。
これまでは、日銀の金融政策や東京オリンピックバブルによって不動産市場は好景気で、マンション価格は上昇を続けていました。
しかし、今後は市況悪化により下がっていく可能性があります。
以下は、一般財団法人日本不動産研究所「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測」によるマンション価格の推移です。
2018年までは上昇を続け、2019年は横ばい、2020年以降は下落予測となっています。
2012年：77.6万円/㎡
2013年：81.0万円/㎡
2014年：85.9万円/㎡
2015年：93.5万円/㎡
2016年：93.4万円/㎡
2017年：98.9万円/㎡
2018年：101.0万円/㎡
2019年：100.9万円/㎡
2020年：98.5万円/㎡
2025年：95.0万円/㎡
他のデータを見ても、2019年〜2020年以降は不動産市況が悪化する予測がほとんどです。
市況が悪化すると買い手が見つかりにくいうえに高く売れなくなります。
できるだけ市況が悪化する前を狙った方が、早期・高値でマンションを売却できるチャンスがあります。
マンションを処分するのはどんな時？ケース別に見る「マンションの売り方」
いろいろなマンションの処分ケースと売り方を知っていれば、売却タイミングや売却方法で迷うことが少なくなります。
ここでは、以下6つのケースと売り方について見ていきましょう。
1.老朽化による処分
2.相続による処分
3.転勤による処分
4.離婚による処分
5.ローン返済できないことによる処分
6.投資用物件を手放す際の処分
それでは、一つひとつ紹介していきます。
1.マンションの老朽化によって処分するケース
マンションを処分する代表的なケースの1つが、老朽化によるものです。
マンションに限ったことではなく、劣化や老朽化を理由に売ることは、何らおかしいことではありません。
ここでは、老朽化したマンションの売り方や注意点について見ていきましょう。
老朽化したマンション、最終的にはどうなる？
「マンションの建物自体の老朽化が進んだら、最後はどうなるの？」など、老朽化マンションの行末に疑問を持ったことがある人もいるのではないでしょうか。
築年数が古く寿命を迎えるマンションの行末は以下2つです。
・建て替えをする
・取り壊す
建て替えをして建物を再生させるか、解体をするかしかありません。
まだ寿命が近い状態であれば、修繕・メンテナンスをしながら維持することも可能です。
ただし、国内には築年数が50年〜60年以上の建物もありますし、ニューヨークのエンパイアステートビルは築80年を超えています。
寿命を迎える前に建て替えを実施するマンションはありますが、そう簡単に鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物は寿命を迎えません。
古いマンションは売れない？築年数とマンション売却相場の関係
築年数が古くなるほどマンションの資産価値は下がっていきます。
三井住友トラスト不動産の不動産マーケット情報（築年数別中古マンション坪単価）を見てみても、以下のように築年数が経つほど価値は下がっていきます。
●東京エリア
築1年：261.4万円
築5年：232.1万円
築10年：203.8万円
築15年：175.0万円
築20年：149.9万円
築30年：147.6万円
築40年：142.1万円
周辺環境によっては資産価値が上昇する可能性もありますが、基本的には築年数が古くなれば資産価値は減少していくのです。
特に築20年までは減少ペースが早いですが、築20年以降は緩やかになっています。
築40年以上のマンションを売る方法
「マンションを売りたいけど築年数が40年を超えている。。大丈夫かな。。」と、築古マンションを持っていて不安になっている方もいるのではないでしょうか。
築40年以上のマンションだと旧耐震基準で建てられたものになります。そのため、普通に売っていてもなかなか買い手は現れません。
築40年以上のマンションを売りたい場合は、以下のポイント・注意点に気をつけることで、売却できる可能性を高めることができます。
・ハウスクリーニングできれいにする
・販売に強く信頼できる不動産会社を選ぶ
・不要な荷物を片づけ広く見せる
・生活のイメージがしやすいようモデルルームをつくる
・内覧時にしっかりとおもてなし対応をする
特に、どの不動産会社に依頼するかで売れる可能性が変わってきますので、業者選びは非常に重要です。
また、価格を安くして販売すれば買い手が見つかる可能性は高くなります。
販売価格は高くなりますが、リフォームやリノベーションを施して売る方法もあります。
価格重視かリフォーム・リノベーションを施すかは、選ぶ不動産会社によっても変わってきます。
築40年以上となると「古すぎるのはちょっと。。。」と、敬遠する人は少なくありません。
そのため、少しでも売る努力や工夫をすることが重要になってきます。
2.親のマンションを相続したケース
親からマンションを相続するケースもあります。
相続の場合は、通常とは違った進め方や選択肢となりますので、どのような方法があるのか事前に確認しておきましょう。
マンションを相続した後の選択肢4つ
もし、マンションを相続した場合は、主に以下4つの選択肢があります。
1.自分が住む
2.売却する
3.賃貸に出す
4.相続放棄
それぞれの方法にメリット・デメリットがあるため、自分に合った方法を選択するようにしましょう。
1.自分が住む
相続したマンションに自分が住む場合は、新たにマンションを購入するより、ずっと少ない負担で住める可能性があるのがメリットです。
築年数が古い場合、リフォーム等必要になるかもしれませんが、マンションを購入するより費用はかかりません。
一方で、自分で好きな家を選ぶことはできませんし、管理費や修繕積立金、固定資産税などを負担する必要があります。
また、現在、別に暮らしている家がある場合は、その家を処分しなければいけません。
2.売却する
相続マンションを売却する場合は、現金化ができ、維持管理費もかからなくなる点がメリットです。
また、自分の好きな家に住むことができます。
しかし、売っても売却金額は安いかもしれませんし、手間や労力がかかります。
3.賃貸に出す
マンションを賃貸に出せば、継続的に家賃収入を得ることができ、儲かった分は貯蓄や生活資金、老後資金などに使えます。
しかし、住んでいる家と相続マンションの2つの維持管理費がかかるため、空室になると大きな負担となります。
賃貸に出しても、借り手が見つかる保証はなく、必ず利益になるとは限りません。
4.相続放棄
マンションを相続放棄すると相続の揉め事に関わらなくていいですし、親の借金が多い場合は借金を背負うこともなくなります。
しかし、借金以外の財産も相続できなくなるのがデメリットです。
このように、マンションを相続する場合は複数の選択肢があり、それぞれでメリット・デメリットが異なるため、慎重に決める必要があります。
相続したマンションを売却する手順
親などから相続したマンションを売却する際は、以下の手順で勧めます。
1.相続登記
2.査定
3.不動産会社決定
4.媒介契約の締結
5.価格などの条件決定
6.内覧、価格交渉
7.売買契約締結
8.決済、引き渡し
9.確定申告、相続税支払い
一般的なマンション売却の流れと違うのは、最初に相続登記を行うことです。
相続登記とは、マンションの名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する手続きです。
相続登記をすることでマンションの所有者を変更することができます。
登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的であり、司法書士報酬が発生します。
相続登記が完了すれば、不動産一括査定を経て依頼業者を決め、内覧や売買契約締結となります。
マンション売買までの期間は平均で3ヶ月〜6ヶ月といわれていますが、物件によっては1年以上かかるケースもあります。
できるだけ売却スケジュールには余裕を持って進めていくようにしましょう。
マンションの相続を放棄することはできる？
前述のとおり、マンションの相続放棄も可能です。
相続放棄をした場合、マンション以外の財産を相続する権利も失ってしまうため注意してください。
また、相続開始から3ヶ月以内に申請をしなければいけません。
相続放棄を行う手順
相続放棄をしたい場合は以下の手順で進めていきます。
1.家庭裁判所に相続放棄申述書を提出する
2.相続内容の詳細を提出する
3.相続放棄受理
4.相続放棄受理証明書の発行
このように、相続放棄をする場合は家庭裁判所に申請しなければいけません。
相続人同士で「自分は相続しません」と口頭で約束をしても、相続放棄はできませんので注意してください。
申請は、相続を知って3ヶ月内に行う必要があります。
3.転勤によりマンションを処分するケース
転勤が理由でマンションを処分するケースもよくあります。
すぐに戻ってくる転勤や単身赴任であれば売却する必要はありませんが、戻る予定がなく家族で引っ越す場合は売却を検討する人は多いです。
ここでは、転勤でマンションを処分する際のポイントについて見ていきましょう。
マンションを賃貸に出すか売却するかの判断ポイント
マンションを賃貸・売却どちらに出すかで、メリット・デメリットは大きく異なります。
賃貸は、家賃収入が入るメリットがある一方で、空室になったときの負担が重く、金利上昇リスクなどのデメリットがあります。
また、賃貸に出した物件を売る場合は価値が下がる可能性があります。
売却は、まとまったお金が入り、維持管理コストがなくなるのがメリットです。
ただし、賃貸のように継続的な収入はなく、売却にあたり手間や労力がかかります。
賃貸と売却で迷った場合は売却がおすすめです。
なぜなら、賃貸は物件を所有し続けるため、将来的にどんなリスクがあるかわからないためです。
大きな災害被害に遭い、高額な修繕費がかかったり、資産価値が大幅に下落する可能性もあります。
よほど立地がよく周辺物件を調査しても入居率が高くて、支出面を考慮しても十分な利益を得られるようであれば賃貸の方がいいでしょう。
しかし、そのような条件を満たせない場合は、売却をして新しい家を購入する方がおすすめです。
4.離婚してマンションを処分するケース
離婚を機にマンションを売却する夫婦は少なくありません。
なぜなら、マンションを現金化して財産分与をするためです。
マンションのままであれば公平に分けることは難しいですが、現金化すれば1円単位まできれいに分けることができます。
また、「離婚したマンションには関わりたくない」と、気持ちの面で売却を考える方も多いようです。
売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、通常の売却方法で進めることができます。
もし、ローンが残る場合は、他の資産を充当するなど必要になるため注意しましょう。
マンションを売却するメリットは、財産分与がしやすいこと、夫婦それぞれ新しい環境で再出発できることなどです。
また、ローン関係で後にトラブルになることがありません。
しかし、それぞれが家探しをしなければいけませんし、子どもがいる場合は転校になることがデメリットになります。
5.住宅ローンが払えないケース
「ボーナスがカットされたので住宅ローンが払えなくなった」「転職して収入が減ったのでローン返済が厳しい」など、住宅ローンが払えないことが原因でマンションを処分するケースもあります。
この場合、次の2つの処分方法が考えられます。
1.通常どおり売却してローンを完済する
1つ目が、毎月の住宅ローン返済が難しく処分を考える場合に、売却代金でローンを完済する方法です。
住宅ローン残債よりも売却代金の方が大きい場合は、マンションを売ることでローンを完済できます。
ただし、この方法だとマンション処分までに3ヶ月〜6ヶ月、場合によっては1年以上かかります。
その間も毎月のローン返済は続きます。
なんとかローン返済ができるのであればいいのですが、難しい場合はこの方法は利用できません。
金融機関に相談をすれば、返済期間の延期や一定期間のみ返済額の減額対応をしてくれるケースもあります。
2.任意売却
住宅ローンの返済を滞納すると、金融機関が担保であるマンションを競売にかけ、融資額の回収を図ります。
ただし、競売の場合は市場価格よりもかなり安い金額での売却になってしまいます。
もし、金融機関や連帯保証人の合意を得ることができれば、任意売却に出すことが可能です。
任意売却であれば、市場価格で売ることができ、交渉次第では引越し費用を得ることもできます。
ローン返済が難しく滞納する場合は、任意売却業者や金融機関に相談するようにしましょう。
6.投資用マンションを手放したいケース
「毎月継続して家賃収入を得たい」「老後資金が不安だから賃貸経営を始めたい」など、マンション経営をスタートした方も少なくないでしょう。
しかし、投資用マンションも手放すケースがあります。
それは、賃貸経営の不振やキャピタルゲインが見込める場合などです。
ここでは、投資用マンションの処分方法や高く売るためのポイントについて見ていきましょう。
賃貸経営でなかなか借り手がつかない物件を処分する方法
マンション経営を始めたとしても、必ず借り手が見つかるわけではありません。
入居者を確保できないと家賃収入はありませんが、管理費や修繕積立金、管理会社手数料、固定資産税などの維持管理コストは発生し続けます。
自分が住んでいる住居とダブルで負担するわけですから、よほど経済的余裕がないと維持することは困難です。
借り手が見つからず売却を考えている場合は、早めに不動産会社に相談をするようにしましょう。
2020年以降は東京オリンピック閉幕や消費増税の影響、高齢者増加、生産緑地問題など、さまざまな問題で不動産市況が悪化するといわれています。
そのため、売却するのであれば早いタイミングで動いた方がいいでしょう。
まずは、不動産会社に相談をすることからです。
投資用マンションを少しでも高く売却する方法
所有する投資用マンションを高く売るための主なポイント・方法は以下のとおりです。
●売却スケジュールに余裕を保つ
投資用マンションに限ったことではありませんが、不動産を売る場合は余裕のあるスケジュールで進めることが大事です。
スケジュールに余裕がないと、高値で売ることよりも早く売ることを優先してしまい、交渉時も買主が有利になってしまいます。
スケジュールに余裕があれば、早さよりも価格重視で売却することが可能です。
●複数の不動産会社で見積もりを取る
投資用マンションを少しでも高く売りたいのであれば、1社だけでなく複数の不動産会社に査定依頼を出すことです。
業者によって実績や得意エリア、販売力、ノウハウなどに違いがあるため、同じ物件でも売却金額に差が生じます。
複数の不動産会社で見積もりを取り、査定金額が高い業者を選べば、通常よりも高く売れる可能性があります。
●早めに動く
投資用マンションを少しでも高値で売りたい場合は、早めに動くようにしましょう。
先に紹介したとおり、これからはオリンピック閉幕など不動産市況が悪化する可能性のある問題が数多く控えています。
市況が悪化すれば需要が減るため高く売ることは難しくなります。
●実績があり信頼できる不動産会社に依頼する
実績豊富で信頼できる業者に依頼できれば高く売ることが可能です。
業者の実績、得意分野、担当者、プロモーション方法、査定金額などを踏まえ、実績豊富で信頼できる業者を選びましょう。
実績が乏しく信頼度が低い不動産会社に依頼しても、満足のいく売却はできません。
●印象が良くなるようにきれいにしておく
投資用マンションは収益性が注目されますが、物件の印象が悪いとなかなか買主は見つかりません。
そのため売却する際はハウスクリーニングなどを施し、室内をきれいにしておくことが大事です。
汚れやカビ、ニオイなどがあると悪い印象しか残らないため、売却前にプロの手できれい状態を保っておきましょう。
このような、売却方法・ポイントを実行することで、高く売れるようになります。
ほとんどが無料でできることなので、しっかりと行いましょう。
マンションが売れるかどうかは不動産会社選びが鍵
満足度の高いマンション売却をしたいのであれば、不動産会社選びが重要です。
マンション売却を成功させるためにも、タイプ別業者の特徴や見極め方について把握しておきましょう。
一番良いのはどのタイプ？大手、地元密着型、無店舗web型、それぞれの不動産会社の特徴
不動産会社はさまざまなタイプに分けることができます。
その1つのパターンが、
・大手不動産会社
・地元密着型不動産会社
・無店舗web型不動産会社
これら3つのタイプに分けることです。
それぞれのタイプの特徴、メリット・デメリットを知ることで、自分に合った不動産会社選びがしやすくなります。
大手・地元密着型・無店舗web型の特徴、メリット・デメリットは次のとおりです。
大手不動産会社
全国展開しているような大手不動産会社は、規模が大きく安心感や信頼感があるのが特徴です。
メリット・デメリットは以下のとおりです。
●メリット
・店舗が多くどの地域からでも利用できる
・規模が大きく実績が豊富
・販売チャネルが多い
・サポート体制が充実している
大手不動産会社は各地に店舗展開しているため、ほとんどの地域で利用が可能です。
販売実績が豊富なので多くのノウハウを持ち、売却金額が高い傾向があります。
たくさんの顧客を持ち、提携サイトや自社サイト、情報誌、チラシなど、さまざまな販売チャネルがあるため販売力が優れいています。
売却にあたり、マンションのハウスクリーニングやホームステージング、リフォーム、リノベーションなど優待価格での紹介、住み替えのサポートなども行っており、売却・購入を安心して任せることができます。
●デメリット
・手数料が高い
・該当エリアを得意としていないことも
・融通が効かない
・取り扱う物件数が多く優先順位が低い場合も
多数のメリットがある大手不動産会社ですが、上記のようなデメリットもあります。
不動産会社に仲介を依頼すると成功報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料は上限（売買金額×3%＋6万円＋消費増税」が定められていますが、実際の金額は業者によって異なります。
キャンペーンを実施中で安いこともありますが、概ね大手不動産会社は手数料が高いです。
また、各地に店舗がありますが、必ずしも売却マンションがあるエリアを得意としているとは限りません。
地域密着型のように融通が効かない部分もありますし、顧客がたくさんいて取り扱う物件が多い場合は、あまり販売に力を入れてもらえない可能性もあります。
地元密着型不動産会社
地元密着型の不動産会社は、大手のように各地に店舗展開をしていません。
その土地に根付いた営業活動をしており、大手不動産会社にはないメリットがあります。
以下は、主なメリット・デメリットです。
●メリット
・融通が利きやすい
・地域の情報を知り尽くしている
・手数料が安い
・何でも相談しやすい
大手では対応してくれないようなことにも対応したり、手数料が安い業者も多いです。
また、地域の情報を知り尽くしていることもあり、効果的なプロモーションによって早期売却・高値売却が期待できます。
売却中、売却後と、いろいろなことを気軽に相談しやすいのも魅力です。
●デメリット
・販売チャネルは少ない
・WEBサイトなど情報が少ない
・実績が乏しい場合がある
・大手のようなサポート体制は整っていない
地元密着型不動産会社は、地域に根付いた営業をしていて規模も小さいため、大手と比べると販売チャネルは少ないです。
その地域に限定したプロモーションが多いため、他の地域から買主を見つけることができない可能性があります。
また、大手不動産会社はWEB上にたくさんの情報がありますが、地元密着型の場合はほとんど情報がないケースがあります。
そのため、本当に信頼できる業者なのか、実績がある業者なのか、判断がつかないことも少なくありません。
大手では「●●サポート」など充実したサポート体制がシステムとして構築されていますが、地元密着型の場合は臨機応変な体制となっていることが多く、手厚いフォローを受けられない場合もあります。
無店舗web型不動産会社
実店舗を展開せず、ネット不動産仲介として営業している業者も誕生しています。
無店舗web型不動産会社の主なメリット・デメリットは次のとおりです。
●メリット
・仲介手数料が安い
・ネット上で完結できる
・スピーディーな対応
無店舗web型の不動産会社は実店舗を持たなくていいため、店舗の建築費や維持費、人件費などのコストを大幅に抑えることが可能です。
そのため、大手や地元密着型よりも仲介手数料が安く、0円の業者もあります。
また、問い合わせや相談、手続きなどネット上で完結できますし、一連の対応がスピーディーなのも魅力です。
●デメリット
・顔を合わせて進められない
・地域に特化した細かい営業ができない
・大手に比べると歴史は浅く実績は少ない
無店舗web型不動産会社は仲介手数料が安いなどのメリットはありますが、上記のようなデメリットもあります。
大手や地元密着型の業者とは異なりネット専業となるため、顔を合わせてやり取りする機会が基本的にありません。
そのため、顔を合わせて直接相談したい方には抵抗を感じるでしょう。
また、ネット上でのプロモーションがメインとなり、地域に特化した営業ができません。
無店舗web型が登場して間もないこともあり、大手などと比べると実績は少なめです。
良い不動産会社と悪い不動産会社の見極め方
不動産売却は、良い不動産会社に依頼をできれば成功したようなものです。
しかし、依頼先が悪い不動産会社だった場合は満足のいく売却は難しくなります。
満足度の高い売却を実現するためにも、良い不動産会社と悪い不動産会社の見極め方について見ていきましょう。
担当者は良いか
良い不動産会社と悪い不動産会社を見極めるポイントの1つが、担当者です。
不動産に限ったことではありませんが、良い業者は担当者の質も高いものです。
教育が行き届いているため専門知識や経験が豊富で、こちらのニーズを汲み取りながら話を進めていってくれます。
仕事に対する情熱もあるため、安心してマンション売却を任せられるものです。
一方、悪い不動産会社の場合は、担当者の質も低いことが多いです。
教育が行き届いておらず離職率も高いため、専門知識や経験は乏しいです。
また、高いノルマを課している会社も少なくないため、顧客満足度よりも担当者自身の業績を優先した対応になります。
仕事への情熱もそれほどのため、安心してマンション売却を任せることは難しいです。
仕事ができ、経験豊富で信頼できる担当者がいる業績を選べば、良い結果が期待できます。
評判・口コミ
良い不動産会社と悪い不動産会社を見極めたい場合は、評判や口コミをチェックするのも有効です。
実際に業者を利用した人や検討した人が書いているため、ホームページなどではわからない情報を得ることができます。
どちらの不動産会社にも良い評判と悪い評判は必ずありますが、良い不動産会社は良い評判の方が多いですし、悪い不動産会社は悪い評判が目立つものです。
なかには信憑性が低い評判・口コミもありますので、これらだけで判断するのではなく、1つの指標として捉えるようにしましょう。
実績は豊富か
業者の見極めポイントの1つが実績です。
実績が豊富な業者は、それだけ多くの人が利用し、ノウハウも蓄積されているということです。
逆に、実績が乏しい業者は利用者が少なく、独自のノウハウも少ない可能性があります。
業者選びの際は、実績が豊富かどうかも確認するようにしましょう。
査定金額は高いか
良い不動産会社と悪い不動産会社を見極めたい場合は査定金額にも注目しましょう。
販売実績が豊富、ノウハウが多い、物件のあるエリアを得意としている不動産会社は査定金額が高い傾向があります。
査定金額は業者の自信の現れでもあるため、金額が高い業者を選ぶことで、良い結果が期待できます。
ただし、売主が査定金額を重視することを裏目に、異常なほど高い金額を提示してくる業者もあります。
このような業者は意図的に高い金額を提示して魅力を感じさせ、契約後に金額を減らしていいくため注意が必要です。
事前に相場を調べたり、複数業者で査定をすれば、査定金額が異常な高さでないかすぐに判断ができます。
査定金額が高い不動産会社を選ぶべきですが、高すぎる業者には気をつけてください。
デメリットも言ってくれるか
何事に対してもメリットばかり強調してくる業者よりも、デメリットについても話してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社にとってデメリットなことを話さず隠す業者よりも、しっかりと伝えてくれる不動産会社の方が信頼できます。
きちんとデメリットも言ってくれるかどうかも、良い不動産会社と悪い不動産会社を見極めるポイントです。
契約を急かさないか
「この場で決断をしましょう」「契約するかどうか明日までに返事をください」など、契約を急かしてくる不動産会社は要注意です。
契約を急かしてくる業者は、営業担当者に厳しいノルマが課せられていて、顧客満足度よりも自社の業績を優先している可能性があります。
契約を急かさず、こちらのペースで決断できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
マンションを確実に売るためのコツ3つ
マンションを売りに出しても、必ず売却できるとは限りません。
売るためのコツを知っていれば、売却できる可能性は高くなります。
ここでは、確実に売るための3つのコツについて見ていきましょう。
不況になる前に売る
マンションを売りたいのであれば、需要があるときに販売することです。
不況になって需要が減れば、買主を見つけることは難しくなります。
東京オリンピックの閉幕や生産緑地問題、高齢者増加など、多くの問題により、これから不動産市況は悪化するといわれています。
少しでも多くの需要が見込めるタイミングで決断することが重要です。
複数の不動産会社に査定してもらう
マンションを確実に売りたいのであれば、良い不動産会社に依頼をすることです。
そして、多くの業者の中から良い不動産会社を見つけるためには、一括査定を行うことが有効です。
複数業者に査定をしてもらい、査定金額が高い不動産会社を選ぶようにしましょう。
「買取保証制度」を利用する
マンションを確実に売却するために、買取保証制度を利用しましょう。
買取保証制度とは、一定期間売れなかった場合に不動産会社が買取をする制度のことです。
仲介の場合は高く売れるメリットがある一方で、「いつ売れるかわからない」「売れないかもしれない」というデメリットがあります。
また、業者の買取は金額合意すれば確実に売れるメリットがある一方で、「市場価格（仲介）よりも安くなる」というデメリットがあります。
通常、仲介か買取のどちらかの方法を選択しますが、買取保証制度は「3ヶ月間仲介で売れなかったら買取」など、両方がセットになっているのが魅力です。
仲介手数料などはかかりますが、確実に売りたいのであれば検討した方がいい制度です。
マンションの処分にかかるお金
マンションを処分すればまとまったお金が入るイメージがあるかもしれませんが、出ていく税金や費用もあります。
これら税金や費用のことを把握していないと、資金計画を立てることはできません。
ここでは、マンション処分にかかる税金や費用の内容について見ていきましょう。
マンションの処分にかかる税金
マンションを売却してかかる税金には、次のようなものがあります。
譲渡所得税（復興特別所得税）
マンションの処分後になりますが、売却で利益が出た場合、課税譲渡所得金額に対して譲渡所得税（復興特別所得税）が課せられます。
課税譲渡所得金額は、「譲渡金額−取得費用−譲渡費用−特別控除（3,000万円）」で算出が可能です。
税率は、処分したマンションの所有期間によって、以下のように異なります。
・5年以下：9%
・5年超 ：5%
住民税
住民税もマンションを処分後にかかる税金です。
課税譲渡所得金額に対して、マンション所有期間に応じた以下の税率が課せられます。
・5年以下：9%
・5年超 ：5%
登録免許税
登録免許税は登記にかかる税金で、税額は不動産1件あたり1,000円です。
印紙税
印紙税は、売買契約書に貼る印紙代のことで、以下のように売買金額に応じて税額は変わってきます。
・50万円超100万円以下：500円
・100万円超500万円以下：1,000円
・500万円超1,000万円以下：5,000円
・1,000万円超5,000万円以下：10,000円
・5,000万円超1億円以下：30,000円
・1億円超5億円以下：60,000円
マンションの処分にかかる費用
マンションを処分する場合、次の費用も発生しますので覚えておきましょう。
仲介手数料
マンションを不動産会社の仲介で売る場合は仲介手数料が発生します。
仲介手数料は上限が定められており、以下の計算式で求めることができます。（売買金額400万円超の場合）
●売買金額×3%＋6万円＋消費税
たとえば、売買金額が2,000万円の場合は約72万円です。
ただし、あくまでも上限なため、実際にかかる手数料は業者によって異なります。
司法書士報酬
マンションを処分する際、抵当権抹消登記を行う必要があり、この手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼した場合は、1万円〜2万円程度の報酬金が発生します。
繰上返済手数料
マンションを売却する際、抵当権を解除するために住宅ローンを完済する必要があります。
繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、おおよそ5,000円〜2万円程度です。
ただし、固定金利を利用している場合は3万円〜5万円程度かかります。
引越し費用
マンションを処分する際は、仮住まいや新居への引越し費用もかかります。
マンションを売ったうえで新しい家を探す場合は、マンションから仮住まい、仮住まいから新居と2度の引越しが必要です。
ハウスクリーニング等の費用
マンションを処分する場合は、良い印象を与えるためにハウスクリーニングなどを実施することは多いです。
また、内覧のためにホームステージングや荷物を片付けるレンタル倉庫を利用する方もいます。
これらの費用はもちろん自費となりますので、事前に何を利用するのか計画を立てておきましょう。
意外に忘れがちになる家財道具の処分方法
マンションを売却する際は、家財道具の処分方法についても考えておきましょう。
すべて新居に持ち込む場合はいいですが、不要な家財道具がある場合は事前に方法を検討しておくことが重要です。
原則、部屋は空き家にして引き渡す
マンションを売却する際は、基本的に家財道具を処分する必要があります。
冷蔵庫やテレビ、ベッド、テーブル、ソファ、収納ボックス、電子レンジ、、、などがそのままだと、買主が使用している家財道具を運び込むことができません。
マンションを売却する場合は、原則、家財道具をすべて処分・外した状態で引き渡しをします。
ただし、物件を売りやすくするために、サービスとして照明やエアコンを取り付けたまま売却・引き渡しをすることもあります。
家財道具を処分する方法
不要な家財道具については、リサイクルショップやオークション、フリマ等で売ることをおすすめします。
引越し業者に引き取ってもらったり、粗大ごみに出す方法もありますが、コストがかかるため売却した方がお得です。
大した金額にはならないかもしれませんが、リサイクルショップやオークション、フリマ等で売ったお金で新居に必要な物を買う際の足しにしましょう。
まとめ
今回は、マンションの処分方法やタイミング、ケース別の対応方法などについて紹介いたしました。
マンションは処分方法やタイミングによって、結果が大きく変わってきます。
少しでも有利な条件の売却を実現するためにも、タイミングを逃さず、事前に入念な計画を立て、慎重に不動産会社を選んだうえで進めていくようにしましょう。
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