中古住宅はメリットや魅力が盛りだくさん!税金面での優遇もあります

できるだけ安く費用を抑えるために中古住宅の購入を検討している、もしくは同じ土地に住み続けるために古くなった自宅をリフォームしたいとお考えではありませんか?

中古住宅には新築物件にはないメリットや魅力がたくさんありますが、良く調べもせずに購入してしまうと、「こんなはずじゃなかった」と後悔することもあります。

中古住宅で失敗しないためには、中古住宅のメリットと理解し、デメリットも考慮した上で購入を検討していくことが大切です。

そこで今回は、中古住宅のメリットや魅力について紹介していきます。

中古住宅選びで失敗したくない、または中古住宅の良さを活かしながら生活したい人は必見です。

中古住宅のメリットとは?

まずは、中古住宅を購入するメリットからみていきましょう。

平成22年6月17日に国土交通省の閣議決定された「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、地域活性化の戦略のひとつとして、2020年までに中古住宅流通市場の拡大化を図っています。

新成長戦略

2020 年までに、中古住宅流通市場やリフォーム市場の規模を倍増させるとともに、良質な住宅ストックの形成を図る。

これまでの新築重視の住宅 政策からストック重視の住宅政策への転換を促進するため、建物検査・保証、住宅履 歴情報の普及促進等の市場環境整備・規制改革、老朽化マンションの再生等を盛り込んだ中古・リフ ム ォー 市場整備のためのト タルプランを のためのトータルプランを策定する。

引用 中古住宅流通、リフォーム市場の現状|国土交通省

このように政府が推している中古住宅を購入すると、以下のようなメリットが得られます。

・リフォーム費用を考慮しても価格が安い
・税金面での優遇がある
・リノベーションをかければ好きな間取りになる
・既存住宅売買瑕疵保険が受けられる

ここからは、それぞれの中古住宅のメリットについてより詳しく解説していきます。

リフォーム費用を考慮しても価格が安い

中古物件のリフォーム費用は、新築物件を建設するよりもお得です。

中古物件の購入は、リフォーム費用を考慮しても価格が安いという特徴があります。

リフォーム費用の相場は延べ床面積により異なりますが、水回り交換で200万円~、フルリフォームで1000万円~で、これに対し新築物件の建設費用は土地代とは別に1000万円~かかります。

フルリフォームはスケルトンリフォームとも言い、骨組み以外を全て改装する大々的なリフォームです。

間取りの変更や設備の一式変更をかければ、中古物件の古いイメージを払拭させ新築物件のような住み心地を入手することができます。

リフォームは時間をかけて行っても構いません。

とりあえずは、外壁や屋根、水回りのような部分的なリフォームしてから、クロス交換や玄関ドアの交換など、金銭的余裕が出来てから徐々に改装を行うという方法もあります。

税金面での優遇がある

中古住宅を購入した際に利用できる控除制度を活用しましょう。

納税額が控除される手続には、住宅ローン控除や長期優良リフォーム補助金などがあります。

まず、住宅ローン控除について解説していきます。

住宅ローンを組んでマイホームをリフォームした場合に、所得税から一定額が控除されるシステムが住宅ローン控除です。

住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たしている必要があります。

・該当物件に居住していること
・使用されたことのある物件であること
・木造であれば築20年以内の物件であること
・耐震基準を満たしていること
・贈与された物件でないこと
・取得日から半年内に住んでいること
・合計所得が3000万円以内であること
・床面積が50㎡以上であること

これらの条件を満たした場合、中古住宅取得から約10~15年間は、毎年所得税から一定額が控除されます。

取得した物件によっては適用とならない場合もあるため、住宅取得時は税務局で控除条件に該当するかどうか、しっかり確認しましょう。

また、長期優良リフォーム補助金という国から出る補助金を利用できる制度もあります。

建物をできるだけ長く使用するためにリフォームした物件であれば、最大で300万円まで国から補助金がもらえるというシステムです。

長期優良リフォームに該当する工事とは、耐震性の強化や省エネルギー住宅設備の設置、そして劣化対策などが挙げられます。

これらの工事を行う場合には、工事施工業者に申請を依頼し、補助金を受け取る手続きを申請していきましょう。

リノベーションをかければ好きな間取りになる

リノベーションとは、単なるリフォームではなく建物の価値を高めるための大規模な改装工事のことです。

中古住宅を購入しリノベーションをかけて、好きな間取りや外観をプランニングしていくこともできます。

中古住宅のリノベーションは、分譲建売住宅を購入するよりも2割程度費用を抑えることができる場合があります。

また、既存の建物でも注文住宅のように自由に設計や建築することも可能なため、新築と差があまりない住みやすさを手に入れられるでしょう。

改装例として、壁を撤去してリビングを広く改築したり、動線を増やして使い勝手を重視したりするなど、自分好みの家に造り変えていきましょう。

既存住宅売買瑕疵保険が受けられる

中古住宅にはどんな劣化や欠陥が潜んでいるのかわからないものです。

雨漏りやシロアリなど、売主も気づいていないよう瑕疵(欠陥)があった場合には、既存住宅販売瑕疵保険を受けることができます。

既存住宅売買瑕疵保険とは、購入した住戸住宅に深刻な被害があった場合、被害状況により保険金が支払われる制度です。

欠陥部分の補修費用、被害状況の調査費用、修繕中の仮住まい費用が支払いの対象となります。

この保険は、プロの検査を受けることができるというメリットがあります。

検査後は性能が保証されるため、もし検査後に異常が見られなかった場合、安心して住み続けることができます。

ただし、既存住宅売買瑕疵保険は昭和56年以降に定められたあたらしい耐震基準を満たした建物に限られます。

購入する際には、重要事項説明書に記載がある「建物の耐震診断の結果」を確認し、耐震基準を満たしている建物かどうかしっかりと確認しましょう。

中古住宅のデメリット

ここまで、中古住宅のメリットを紹介してきました。

中古住宅には新築にはない魅力や優遇措置がありますが、反対に注意しなければいけないデメリットもあります。

中古住宅の購入の際に注意しなければいけないデメリットは以下のものが挙げられます。

・思ったより建物が傷んでいる場合も
・法令上の制限に引っかかっている可能性
・築20年以上の建物は住宅ローン控除が受けられない

ここからは、中古住宅のデメリットについてより詳しく解説していきます。

思ったより建物が傷んでいる場合も

中古住宅は予想以上に劣化がすすんでいる可能性があります。

中でもシロアリ被害や屋根の劣化は、見た目で確認しにくいため、激しく傷んでいるかもしれません。

損傷状況がひどい場合には、大きな修繕を加えなければいけないこともあり、新築同然の費用がかかるケースもあります。

また、前の所有者の住み方が雑であった場合、平均寿命よりも家が劣化しているかもれません。

このように「家を買ったけど想像以上に劣化が激しい」「欠陥が次々と見つかる」という悩みを抱えないために、契約前に住宅診断を受けておきましょう。

近年では、中古住宅の隠れた瑕疵のために買主が泣き寝入りしないよう、インスペクションという住宅診断制度が設けられるようになりました。

インスペクションは、買主の希望により中古住宅の調査をすることができます。

購入予定の住宅が見つかった場合には、購入後に後悔しないよう、必ず住宅診断を受けるようにしましょう。

法令上の制限に引っかかっている可能性

土地や建物を建設するときには、国や自治体に定められた法令に従って建築しなければいけません。

中古住宅にもこのルールが適用となっており、中には建て替えすることができないケースもあります。

購入した物件が既存不適格物件、再建築不可物件、欠陥住宅などに該当してしまうかどうか注視しましょう。

もし上記の物件に当てはまる場合には、法令に従い建築基準法に合った建物へ再築が必要になったり、再築ができなかったりする場合があります。

せっかく購入した中古住宅がこのような規制にひっかからないよう、不動産を購入する前に住宅診断を行ったり、不動産業者に法令上の制限について質問したりするようにしましょう。

築20年以上の建物は住宅ローン控除が受けられない可能性も

住宅ローン控除は、住宅ローンの残高の割合により所得税から一定額が控除されるため、ローンを組んで家を買う人にとって有難い制度です。

しかし、先述したように住宅ローン控除を受けるための条件のひとつとして、中古住宅の築年数に制限があります。

住宅ローン控除をうけるための住宅の築年数は、以下の2つです。

・鉄筋コンクリート造などの耐火建築物であれば、築25年以内
・木造などの非耐火建築物であれば築20年以内

耐火建築物とは、火災発生時に燃えにくい材質で造られている建物を指し、火災が発生しても消化まで耐えることができるかどうかで判断されます。

一般的に、燃えにくいコンクリート造は耐火建築物、燃えやすい木造建物は非耐火建築物です。

住宅ローン控除を受けるためには、築年数や建物の強度も関係しています。

築年数が古い建物や、火災に耐えきれないような材質でできた建物の場合には、こうした税金の控除が受けられない可能性もあることを理解しておきましょう。

今後中古住宅の購入者が増える?

ここまで、中古住宅のメリットとデメリットについて紹介してきました。

中古住宅を購入する際は、メリットだけでなく、デメリット部分にも目を向けていかなければいけません。

しかし、国土交通省では中古住宅流通市場の拡大を目指しているため、2018年4月から購入前に住宅診断を推奨するインスペクション制度が導入されました。

これにより、一般消費者が中古住宅を購入する敷居が低くなったと思われます。

国土交通省が中古住宅流通市場を拡大させたい背景には、少子高齢化であることと、分譲住宅の空き家率が増加してきていることが要因です。

住む人が減少しているのにも関わらず、家が建築され続け、共有多可の状態が続いています。

政府はこのような現状を改善するために、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」という理念を浸透させる方針を決めました。

既存住宅市場の活性化に向けた政府の目標

 少子高齢化が進行して住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家の増加も生ずる中、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会に移行することが重要であり、政府としても、既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進めていきます。

既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み|国土交通省

このことから、今後は中古住宅を購入する人が増えることが予想されます。

そのため、消費者一人ひとりが中古住宅の現状をしっかり確認すること、そして税金控除のシステムを把握しておくことが大切です。

まとめ

中古住宅の魅力は、価格の安さだけでなく、税金面での優遇があること、リノベーションができることなどがあります。

中古というと古くて欠陥まみれというイメージもありますが、リノベーションをかければ好きな間取りになる上、新築同然のような住み心地が良い家を造ることも可能です。

しかし、中古住宅は購入前に劣化部分を確認しても見えない欠陥が見つかったり、また築年数によっては税金控除が受けられなかったりする可能性もあります。

中古住宅の購入で後悔しないためには、こうしたデメリットがあることも把握し、購入前には住宅診断を行うこと、税金控除を受けられる住宅はどれかなど、中古住宅に関する情報を理解しておきましょう。

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