転勤が決まったらマンションはどうする?売却or賃貸or空き家?それぞれのメリット・デメリットを解説

突然の転勤辞令。

せっかく買ったマンションが宙に浮いてしまいました。

今まで住んでいたマンションは売却する、賃貸に出す、そのまま空き家にするといった選択肢があります。

いずれにするかは様々な要素で決まるのです。

ここでは売却や賃貸それぞれのメリット・デメリットを紹介します。

また、空き家にすることはほとんどの場合おすすめできません。

その理由も解説します。

マンションをどのようにすべきが迷っている人にはおすすめの内容です。

また、今から不動産の売却を考えている人に、一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「絶対に1社の不動産会社が提示した査定額を鵜呑みにして売却活動をスタートしてはいけない」ということです。

不動産の査定額は不動産会社によって算出方法が異なり、100~500万円程度金額に開きがあることが珍しくありません。

本来であれば5,000万円が適正価格の不動産であっても、「査定額は4,500万円です」といわれることはざらにあります。

4500万円の金額を鵜呑みに売却活動をすれば、本来売れるはずだった金額から大きく値を下げて売却することになり、数百万円の損を被ってしまいますよね。

そういった事態を避けるためにも、大切なことは「複数の不動産会社から相見積もりを取ること」。

1社だけでなく複数社の査定額を比較することで、

  • 「4500万円」
  • 「4700万円」
  • 「5200万円」
  • 「5400万円」
  • 「5050万円」

といった形で、適正な売却価格を客観的に把握することができます。

ただ、複数の不動産会社を1社ずつ回ったり、会社のHPから何度も査定フォームに入力するのは面倒なもの。

しかし、最近では「不動産一括査定サイト」と呼ばれるサービスが登場し、一度に複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるようになりました。

不動産一括査定サイトは日本で50ほどの種類があるのですが、中でも信頼性が高いのが「HOME4U」です。

国や金融機関レベルの情報を扱う「NTTデータ」グループが運営しており、日本で初めての不動産一括査定サイトです。(運営歴18年)

事前の審査に通過した厳選された1,300社の中から、最大6社にまとめて査定の依頼ができるので、無理な営業電話を受ける心配もありません。

数百万円単位の損をしないためにも、これから不動産を売却する人は必ず利用することをおすすめします。

それではここから、転勤後のマンションの処分について詳しく解説をしていきましょう。

マンション購入後に転勤が決まってしまったら?

マンション購入後に転勤が決まった場合、取れる対策は売却、賃貸、それに空き家のままにしておくことが考えられます。

積極策としては売却と賃貸です。

空き家は後ほど説明するようにおすすめできません。

これらの対策について説明します。

選択肢は「売却」か「賃貸」の2つ

マンション購入後に転勤が決まった場合、そのマンションに対する選択肢は売却か賃貸のいずれかになります。

マンションの売却も賃貸もすぐにできるものではありません。

転勤が決まってから動き出すと、いずれの場合も転勤までには完結しない可能性があります。

売却にしても賃貸にしても転勤先から何度か戻ってくる必要があるのです。

マンションを空き家にしておくのはリスクあり!

マンションをはじめ住宅をそのまま空き家にしておくのは得策ではありません。

特に水回りは使用をしていないと劣化が早まります。

ベランダに鳥や動物が住みつくこともあるものです。

マンションとはいえ、防犯上も空き家のまま放置しておくことはおすすめできません。

このようにマンションを空き家にしておくことは多くのリスクがあるのです。

売却or賃貸を検討する3つの判断材料とは?

売却するか賃貸にするか、その判断材料は多くのものがあるものです。

ここでは転勤の期間、住宅ローンの有無、マンションを維持する意味についての判断基準を紹介します。

自分がどのケースに当たるか慎重に考えて最適な解答を見つけましょう。

転勤期間の長さ

転勤期間が短期間であったり、何年で戻ってくると決まっていたりすれば賃貸がおすすめです。

リロケーションサービスといって一定期間自宅を賃貸に出すサービスを専門に行っている不動産業者もいます。

一方、転勤が長期間もしくは戻ってくる予定が立たないのであれば、売却がおすすめです。

転勤期間の長さが売却と賃貸の判断基準のひとつになります。

住宅ローンの有無

住宅ローンンの有無で売却か賃貸かを判断することもできます。

マンションの住宅ローンが終わっている場合には賃貸がおすすめです。

住宅ローンを賃料で賄う必要もなく、持ち出しもありません。

一方、住宅ローンが残っていれば売却をして完済することを視野に入れましょう。

住宅ローンの有無は転勤先での住まいにも影響する話なのです。

マンションを維持する意味

マンションをそのまま持ち続けることは転勤から帰ってきた際の住宅を確保しておく意味があります。

また、せっかく購入したマンションを手放したくないという面もあるものです。

ただし、マンションを維持し持ち続けるには共益費や税金の支払いなどの費用負担もあります。

たとえ賃貸に出そうとしても借り手がない場合もあるものです。

マンションを維持する場合のメリットとデメリットをよく考えて行動しましょう。

マンションを売却する場合のメリット・デメリットとは?

マンションの売却を考える前に、そのメリット・デメリットを考える必要があります。

マンションを売却すればローンや税金から解放されて身軽になることが可能です。

一方で資産は失われ、しかもそれが思うように進まない場合もあります。

売却のメリットとデメリットを整理しましょう。

マンションを売却する場合の3つのメリット

売却のメリットは次のとおりです。

1.不動産を現金化できる

2.残っているローンを完済できる

3.節税ができる

それぞれ見ていきます。

1.不動産を現金化できる

売却のメリットのひとつめは不動産を現金化できることです。

相続税の評価のうえでは不動産のほうが現金よりも評価額が低く抑えられます。

ですが、離婚や相続の際の財産分与や遺産分割には現金のほうが便利です。

何をするにせよ、手元に現金があることは心強くなります。

2.残っているローンを完済できる

売却代金でローンを完済できる可能性があります。

ローンを完済すれば別の住宅ローンを組むことも可能です。

賃貸物件を探すにもローンの支払いを考慮する必要がありません。

1か月の支出の主要項目がひとつなくなるのは大きなことです。

ただし注意点もあります。

ローンの残高によっては売却代金でローンを完済できない場合もあります。

仲介手数料や引っ越し費用も含めてローンを借りている場合は注意が必要です。

3.節税ができる

不動産を所有していると固定資産税や都市計画税が毎年課税されます。

これらの税金はその不動産を利用していなくてもかかってくるのです。

税金は滞納するわけにもいかず、その負担は大きくなります。

売却してしまえば、こうした税金はかかってきません。

出費を抑えるためには所有しているだけでかかってしまう税金は払わずに済ませたいものです。

マンションを売却する場合の3つのデメリット

売却のデメリットは次の3つです。

1.売却の仲介手数料や引っ越し費用などが発生する

2.不動産資産が失われる

3.すぐには売却先が見つからない場合もある

それぞれ解説します。

1.売却の仲介手数料や引っ越し費用などが発生する

売却する際には不動産業者への仲介手数料、引っ越し費用などの経費がかかります。

その額はマンションの売却価格にもよりますが、だいたい売却価格の5%から10%程度です。

売却時に買主からリフォームや修繕を要求される場合もあります。

不動産売買は多額の金銭が動くもの。

どうしても諸経費はかかってしまうものです。

不動産資産が失われる

売却時の価値で売買が行なわれるはずなので決して損をしているわけではありません。

ただしバランスシート上は不動産という資産が失われます。

特に日本は不動産に対する信仰にも似た気持ちがあるものです。

最近は「〇〇ロス」といった言葉もあります。

「不動産ロス」のような気持になる人もいるのです。

すぐには売却先が見つからない場合もある

せっかく売却する意志を固めてもすぐに売却できるとは限りません。

中には予想よりも長い期間がかかる場合もあります。

これは値付けが問題の場合もあるものの、そもそも需要がない場合もあるものです。

売却先が見つからないと誰しも不安になります。

かといって安値で売り急ぐことも考えものです。

相手のある話である以上、すぐに売却先が見つからない場合もあります。

マンションを賃貸に出す場合のメリット・デメリットとは?

マンションを賃貸に出せばあなたはその日から大家さんです。

賃貸業は現金収入が期待できます。

給料以外に副収入が得られるのは大きなメリットです。

一方、大家さんになることは貸主の責任と煩わしさも発生することになります。

マンションを賃貸に出す場合のメリット・デメリットについての紹介です。

マンションを賃貸に出す場合の4つのメリット

賃貸に出すメリットは以下の4つです。

1.賃料収入が得られる

2.不動産資産を保有し続けられる

3.資産価値が向上する場合もある

4.相続で有利になる場合もある

順次見ていきましょう。

賃料収入が得られる

賃貸に出す一番大きなメリットは賃料収入が入ってくることです。

不労所得というわけではありませんが、軌道に乗れば何もしなくても収入を得られます。

住宅ローンの支払いを賃料が上回ることができれば、賃料で住宅ローンも賄うこともできるのです。

しかも毎月ほぼ定額の賃料が入ってくることから安定した収入になります。

不動産資産を保有し続けられる

不動産は一度手放すと同じ不動産はほぼ手に入れることはできません。

また、同等の不動産を手に入れることができるかもわからないのです。

このため、賃貸に出すことによって不動産を保有し続けることができるならば、その選択のほうがよい場合も多くなります。

資産価値が向上する場合もある

中古マンションの場合、賃貸に出していないと売却価格は基本的には右肩下がりで下がっていきます。

ところが賃借人がいるとその収入や利回りによって価格が形成されます。

賃料によっては将来的な売却価格が値上がりする場合もあるのです。

自己使用の場合と収益目的の場合で評価方法が異なるためにこうしたことが起こります。

相続で有利になる場合もある

相続が発生すると相続財産の評価額が問題になります。

多くの特例や控除があるため一概にはいえませんが、賃貸に出している相続財産は評価額が低廉になる場合があるのです。

これは郊外に相続税対策で賃貸マンションを建てるのと同じ理由によります。

評価額が安くなり、賃料も入ってくるとなると賃貸に出すことは有効な資産活用策なのです。

マンションを賃貸に出す場合の3つのデメリット

賃貸に出す際のデメリットは以下のとおりです。

1.リフォームやクリーニングなどの費用が発生する

2.家賃滞納などのトラブルに遭遇するリスクも

3.転勤から帰っても自分で使えない場合がある

それぞれ解説します。

1.リフォームやクリーニングなどの費用が発生する

他人に貸すわけですから、現状有姿では貸せません。

不具合があればリフォームする必要があります。

クリーニングをしてきれいにすることも必要です。

新品同様とまではいかなくても、ある程度きれいにしておかないと借り手が見つからないこともあります。

これらの費用は貸主の負担です。

賃貸に出す場合には先行投資が必要になります。

2.家賃滞納などのトラブルに遭遇するリスクも

賃貸事業はトラブル産業ともいわれます。

家賃の滞納、近隣住戸からのクレーム、水漏れや設備の不具合。

リストアップすればいくつでも上がるものです。

管理会社に任せればある程度はやってくれます。

しかし管理費用はかかりますし、設備の不具合は借主の故意過失がなければ貸主の負担です。

賃貸業は不労所得という人もいますが、決して何もしなくてもよいわけではありません。

3.転勤から帰っても自分で使えない場合がある

転勤が3年、5年と決まっていれば定期借家契約などで対応が可能です。

これがあいまいだと転勤が終わって帰ってきても自分の家に自分が住めない事態も発生します。

きちんとしたリロケーションサービスのできる不動産業者が介在しない場合はこうしたトラブルが発生する可能性があるのです。

信頼できる不動産会社を選ぶことが大切

通常の売買でも大事なことですが、転勤にあたっても信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

特に転勤の場合、これまで住んでいたエリアや地方にはいない場合が多くなります。

遠い転勤先にいながらマンションの処分や面倒を見るためには信頼できる不動産会社が欠かせません。

ここでは優良な不動産会社の探し方を解説します。

売却価格や家賃の査定は不動産会社によって異なる

ネットで不動産情報を検索するだけで多くのサイトがヒットします。

売却情報だけでなく、賃貸に関する情報も膨大です。

これらのサイトに査定を依頼すると売却価格も家賃もその査定額は千差万別になります。

これはその会社の情報収集力、そのエリアでの強さなどが反映されるためです。

売却価格や家賃の査定額は不動産会社によって異なることを覚えておきましょう。

一括査定サイトを活用する方法もおすすめ!

一括査定サイトとは、文字通りマンションの価格査定を複数の会社に同時に依頼可能なサイトです。

個別の会社ごとに不動産情報を提供する手間が省けます。

会社間での競争意識が働くため、予想外の査定価格が出る場合もあるのです。

今はこうした一括査定サイトが花盛りになっています。

一括査定サイトを活用して最適な不動産会社を探す方法もおすすめです。

【Q&A】転勤族におすすめのマンションとは?

転勤族にとってマンションは終の棲家ではなく、いつかは売却や賃貸に出すもの。

ここではQ&A方式で転勤族にとっておすすめのマンションとはどんなものか考えていきます。

立地条件だけでなく、セキュリティや防災対策ができていると有利です。

マンションをなるべく高く売却・賃貸するための条件とは?

マンションは第一に立地が良いことです。

駅からどれほど近いか、学校やスーパーがどこにあるかが重要となってきます。

こうしたマンション外の施設も大事ですが、マンション内の場所も重要です。

一般にマンションは上層階ほど価格が高く、中住戸よりも角部屋のほうが高い傾向にあります。

値付けの際にも自分の部屋がマンションのどこにあるかも意識してみましょう。

マンションの買主や借主が気にする点はどこか?

最近ではセキュリティを気にする買主や借主が増えています。

オートロック、防犯カメラといった設備は必須です。

多くのマンションにこれらの設備はあるものの、不十分だったり、なかったりすると敬遠される傾向にあります。

災害の多い昨今、災害対策に意識の高い人も増えました。

水や食料の備蓄、停電対策ができているとメリットになります。

まとめ

転勤前提の場合、そのマンションには一定の期間しか住まない場合があります。

そうなると、自分が満足するマンションよりも売却しやすい、借り手が見つかりやすいマンションを探す傾向が強まるものです。

価格は安いけれど次の買い手が見つかりにくいマンションよりも少々値が張っても優良なマンションを選びます。

つまり転勤族は転勤のたびに物件を購入したり借りたりするのでだんだん目が肥えていくのです。

転勤族は目利きになりやすくなります。

その卓越した目でよりよいマンションを探してみましょう。

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