築50年のマンションを売却するには?高く売るためのポイントをご紹介します

築50年ものマンションになると管理の状態や修繕の頻度によってその状態が変わってくるものです。

また、誰もが買い手になるわけでもなく、転売やリフォームを前提とした人が多くなります。

そんな築50年のマンションを売却するにはちょっとしたコツがいるのです。

ここでは、築50年のマンションを少しでも高く売るための方法と注意点をご紹介します。

ぜひ参考にしてください。

また、今から不動産の売却を考えている人に、一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「絶対に1社の不動産会社が提示した査定額を鵜呑みにして売却活動をスタートしてはいけない」ということです。

不動産の査定額は不動産会社によって算出方法が異なり、100~500万円程度金額に開きがあることが珍しくありません。

本来であれば5,000万円が適正価格の不動産であっても、「査定額は4,500万円です」といわれることはざらにあります。

4500万円の金額を鵜呑みに売却活動をすれば、本来売れるはずだった金額から大きく値を下げて売却することになり、数百万円の損を被ってしまいますよね。

そういった事態を避けるためにも、大切なことは「複数の不動産会社から相見積もりを取ること」。

1社だけでなく複数社の査定額を比較することで、

  • 「4500万円」
  • 「4700万円」
  • 「5200万円」
  • 「5400万円」
  • 「5050万円」

といった形で、適正な売却価格を客観的に把握することができます。

ただ、複数の不動産会社を1社ずつ回ったり、会社のHPから何度も査定フォームに入力するのは面倒なもの。

しかし、最近では「不動産一括査定サイト」と呼ばれるサービスが登場し、一度に複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるようになりました。

不動産一括査定サイトは日本で50ほどの種類があるのですが、中でも信頼性が高いのが「HOME4U」です。

国や金融機関レベルの情報を扱う「NTTデータ」グループが運営しており、日本で初めての不動産一括査定サイトです。(運営歴18年)

事前の審査に通過した厳選された1,300社の中から、最大6社にまとめて査定の依頼ができるので、無理な営業電話を受ける心配もありません。

数百万円単位の損をしないためにも、これから不動産を売却する人は必ず利用することをおすすめします。

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それではここから、不動産の2022年問題について詳しく解説をしていきましょう。

築50年のマンションは売却できる?

築50年のマンションとは昭和40年代に建築されたマンションになります。

当時は高層建築が少ないなか、できた当時はそれなりに目立ったはずです。

そんなマンションも築50年を経過すると古さや傷みも目立ってきます。

こうした古いマンションが売却できるのでしょうか。

築50年のマンションの現状をまとめました。

マンションの資産価値は築年数によって変化する

マンションに限らず、建物は築年数が経過するごとにその価値は減っていきます。

木造の建物だと20年から30年で価値がなくなってしまうのです。

マンションも基本的には同じで古いマンションほど価格は安くなります。

ただし、完全にゼロにはなりません。

築50年のマンションでも居住することは十分可能です。

また、土地部分の価値もなくなりません。

このため、安くなるとしても、いくばくかの価格は認められるのです

築年数だけでなく管理状況も売却額には影響する

築50年ともなると、少々の築年数の差では価格は変わりません。

築49年でも51年でもその価値はほぼ同じです。

築年数以外に価格に影響するのは管理状況となります。

きちんと管理されたマンションは築年数が経過していても住み心地がよいものです。

逆に適正な管理がされていないマンションは築年数に関係なく資産価値が低下してしまいます。

外壁が手入れされているか、郵便ポストに折り込みチラシがたまっていないか確認してみましょう。

築50年のマンションでも売却することはできる

結論からお話しすると築50年のマンションでも十分に売却できます。

躯体に使われているコンクリートは適切に管理されていれば、まだもちます。

設備は確かに交換や修繕が必要です。

共用部分のエレベーターを更新、外壁の補修が行なわれているといった管理のよいマンションは売り物として十分に価値があります。

「うちのマンションは築50年も経っているから売れないだろう」と悲観的になることはないのです。

築50年のマンションを購入するのはどんな人?

商品を販売するときはそのターゲットを見極めなければなりません。

端的にいえば誰が買ってくれるか、ということです。

人によっては自分よりも年上のマンションを購入することになります。

そんなマンションの購入者層を考えてみました。

自分で住む以外にも様々な人が購入者になりうることがわかります。

自分で住むのを目的とする人

まずは自己利用目的で買う人です。

築50年のマンションともなれば値段は格安です。

都内でも1,000万円を切る物件もあります。

住居にお金をかけたくない人、かけられない人でも手の届く価格です。

また、自分好みにリフォームをしようとする人の中には、気兼ねなくリフォームできる築古の物件を探している人もいます。

投資目的の人

たとえ築50年の物件でもリフォームやリノベーションをすれば立派な賃貸物件に生まれ変わります。

新築同様の賃料水準、とまではいかなくても相応の家賃が得られるのです。

投資目的の人には築50年の物件であってもあまり関係がありません。

いくらの利益が獲得できるかが重要なのです。

転売目的の人

ネットで転売を目的する人を「転売ヤー」ともいいます。

不動産の世界で「転売ヤー」は昔から一般的でした

安く物件を購入、リノベーションをして転売するのです。

転売を本業にする不動産会社も何社も存在します。

初期投資を抑えられる築50年といった物件は転売目的の人には魅力的に映ります。

 

 

築50年のマンションを売却する5つの方法

いくら売却可能とはいうものの、漫然と販売活動をしているとマンションは売却できません。

ましてや築50年なのです。

商品の魅力はどうしても弱くなってしまいます。

築50年のマンションを売却するにはそれなりの計画に基づいて販売すべきです。

ここではその方法を5つにまとめてあります。

売却金額を下げる

新築や築浅のマンションと比べて有利な点は価格が安いことです。

価格の安さは築年数が経過したマンションの大きな魅力となります。

割高と感じてしまうと買い手はつきません。

少しでも高く売りたいのが人情ですが、ここは不動産会社などのプロのアドバイスに基づいた客観的な価格で売り出しましょう。

最低限の修繕を行う

後ほどもお話ししますが、リフォームやリノベーションをすることはおすすめできません。

ですが、築50年ともなるとあちこちで不具合が発生するものです。

雨漏り、漏水等の水回りや電気設備など最低限の箇所は修繕をしておきましょう。

買い手はリフォームやリノベーションを前提とする場合が多いため、多額の費用をかけて修繕する必要はありません。

ターゲットになる層を把握する

築50年ともなると、マンション内の他の住戸でも売買実績があるはずです。

こうした実績を元に、自分のマンションがどんな購買層に好まれているのかがわかります。

例えば若い夫婦に好まれるのか、リタイアした年配の方が多いのか、等です。

立地条件、近くの施設の状況などでマンションごとに傾向があるものです。

こうしてターゲットになる購買層を把握しましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

売買のパートナーとなるのは不動産会社です。

不動産会社は物件価格が高いほど手数料が増える仕組みになっています。

この仕組みからすると、古いマンションは価格も安く、買い手も見つかりにくいため敬遠されがちです。

築50年ものマンションでも付き合ってくれる信頼できる不動産会社を探しましょう。

その不動産会社のサイトで築古のマンションの情報があれば、似たような物件も取り扱ってくれるはずです。

買い手がつかない場合は専門業者の買取も検討する

マンションによっては熱心な販売活動にもかかわらず、それでも売れない場合もあります。

そんなときは専門業者による買取も視野に入れましょう。

買取業者は物件を購入後、リノベーションを施して再販売することで利ザヤを稼ぐ商売です。

このため物件の購入価格はどうしても安くなってしまいます。

ある程度の期間販売活動をしても売れない場合は買取業者も検討しましょう。

築50年のマンションはなるべく早く売却した方がいい!

「善は急げ」のことわざもあるように、何事も早めに動いたほうがよい結果になることがあります。

特に築50年のマンションにもなると、できるだけ早く売却したほうがよいのです。

その理由を3つにまとめてみました。

社会問題からコンクリートの寿命まで、どれをとっても早期売却の理由となります。

人口の減少により買い手は減っていく

日本の人口減少はすでに始まっています。

人口減少によって買い手が減っていくのは自明です。

そうなると、条件の悪いマンションから売れ残ってしまいます。

誰しもきれいで条件のよいマンションのほうがよいからです。

総人口は減少傾向とはいうものの、大都市圏では人口が増えている場所もあります。

深刻にならないうちに売却しましょう。

立地の悪い地方のマンションは今後ますます厳しくなる

立地があまりよくない郊外、地方のマンションはすでに売買が厳しい状態になっているものもあります。

限界集落という言葉も身近になってきましたが、マンションを建てるような場所ではまだ限界集落にはなっていないはずです。

それでも郊外や地方から徐々に販売が厳しくなっていきます。

早めの売却が望まれます。

躯体にも限界が訪れる

鉄筋コンクリート造の住宅の耐用年数は47年です。

ただし、これは税法上の耐用年数であり寿命ではありません。

現在のコンクリートは100年寿命があるものも開発されています。

築50年マンションが建設された当時のコンクリートでも70年程度は寿命があるものです。

ですが、それもあと20年程度となります。

寿命がきたからといっていきなり倒壊するわけではありませんが、何らかの不具合が発生する可能性があるのです。

 

 

築50年のマンションを売却する際の5つの注意点

築50年のマンションは飛ぶように売れるわけではありません。

多くのことに注意を払って売却する必要があります。

ここではその注意点を5つにまとめました。

ハウスクリーニングをしてきれいにしておくといった当たり前のことから、賃貸に出さないといった意外なものまで網羅しています。

ハウスクリーニングをしっかり行う

築50年のマンションを買おうとしている人は部屋のどこかに不具合があったり、汚れていたりと状態の悪い部屋を想像して内覧にきます。

そこでハウスクリーニングをしっかりやって少しでもきれいにしておくことがおすすめです。

想像以上にきれいな住戸であれば他のライバルと差をつけることができます。

ハウスクリーニングも最上級のコースを頼む必要はありません。

通常か、少し念入りのコースで見違えるようにきれいになります。

リノベーションはしない

築古のマンションを探している人はリフォームやリノベーションを自分ですることを前提として探している人が多くいます。

確かにリノベーションをやってしまえばきれいな部屋にはなるかもしれません。

ですが、買い手が希望する仕様になっているかは別問題です。

壁の色や水回りの好みまで先読みして工事を行うことは無理です。

ここは修繕程度にとどめ、買い手の思ったとおりにリノベーションできるようにしておきましょう。

瑕疵担保責任を免責にする

個人間の契約や買い手が宅建業者の場合は交渉次第で瑕疵担保責任を免責にできます。

瑕疵担保責任を免責にするのは売り手に不測の被害が起こることを防ぐのが目的です。

引き渡し後1週間程度は設備の初期不良の対応する程度は仕方がありません。

それ以上の瑕疵担保責任は免責してもらう方向で交渉しましょう。

ホームインスペクションを行う

ホームインスペクションとは専門家による建物状況診断のことです。

いわばマンション住戸の健康診断といえます。

人間でも50歳にもなればどこかにガタがくるもの。

それはマンションでも同じです。

建物状況調査を受ければどこに不具合があるのか、それともどこにもないのかが明らかになります。

先ほどの瑕疵担保責任も負うリスクが減るのです。

インスペクションがまだ新しい制度なので浸透はしていませんが、今後は徐々に増えることが予想されます。

賃貸や空き家にはしない

買い手の中には賃貸目的で築50年のマンションを探している場合もあります。

先に賃借人を探して賃貸部件としていると、むしろ大きなお世話をしていることになるのです。

また、長い間空き家にするのもよくありません。

特に水回りは使っていないと故障が発生しやすくなります。

【Q&A】修繕費が高いマンションは敬遠される?

確かに修繕費や管理費が高いマンションを敬遠する人はいます。

ただ、こうしたお金は胸部の管理や修繕費にどうしても必要なお金です。

修繕費を安くして、いざという時に修繕費用が足りない、というのは本末転倒になってしまいます。

適正な水準がいくらくらいかはマンションによって異なりますが、この適正水準の修繕費が必要なのです。

まとめ

築50年のマンションともなると、その価値はこれまでの管理や修繕に左右されます。

ここまでの築年数になると数年の差はほとんど関係がありません。

これまでご紹介した売却の方法や注意点を参考に、なるべく短期間かつ高値で売却できるよう販売活動を行いましょう。

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