東京のマンションを売却するなら相場が上場している今の期間がチャンス?売却益を出すための売り方とは?

株にしても不動産にしても、売買のタイミングを図るのは難しいものです。

あの時売却していればよかった、と思っても後の祭りになってしまいます。

ただ、今回は東京オリンピックの開催という大きなイベントがあるのです。

この国家的なイベントがマンション売却に与える影響について考えてみます。

売却方法やなるべく高値で売却する方法をプロ目線で解説するので、ぜひ参考にしてください。

また、これからハウスメーカー選びを始めようとしている人に、1点だけ先にお伝えしておきたいことがあります。

それは、ハウスメーカーを選ぶ際には、事前の情報収集がもっとも重要であるということ。

CMでよく見かけるハウスメーカーや、たまたま住宅展示場で見て気に入ったハウスメーカーがあった際に、しっかりと比較しないまま依頼をしてしまう人がいますが、絶対にやめましょう。

最初から偏見をもって選んだハウスメーカーや、しっかりと比較していない段階で良いと感じたハウスメーカーを勢いで選んだ人の大半は、後悔することになってしまいます。

住宅の購入は人生で一番高額な買い物ですから、焦らずしっかりと時間をかけて、依頼するハウスメーカー選びをしましょう。

とはいえ、日本には本当にたくさんの住宅メーカーがありますから、すべてを1つずつ検討することは不可能です。

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ローコスト住宅や二世帯住宅、輸入住宅など自分達の条件にあったテーマや、予算、地域を選ぶことで、条件にあったハウスメーカーが自動的にピックアップされます。

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それではここから、東京のマンション売却について詳しく解説をしていきましょう!

東京のマンションは今が売り時?

いつかは下落するだろうといわれて久しい東京のマンション市場。

多くの予想を裏切り、順調に上昇しています。

今が売り時、という言葉もオリンピック開催が決まったあたりから何度も聞いているものです。

東京のマンション市場を取り巻く現状をみてみましょう。

オリンピックがひとつのピークになることは説得力のある仮説なのです。

東京のマンション市場の現状

2019年の年末時点では東京のいたるところで建設現場があります。

2020年開催のオリンピックの施設、観光客向けのホテル、そしてマンションです。

現在の東京は地価も上昇傾向で建築資材の高騰もあり、マンションの価格と価値は上昇傾向です。

不動産関連の業界では、オリンピック終了までは上昇するのではないか、といわれています。

オリンピック後は価格が下落する可能性も

上昇もいつかは下落に転じるもの。

ひとつのきっかけがオリンピックではないかといわれています。

建築ラッシュが一段落して新たな仕事が減ること、観光客も少なくなってホテルの稼働率が下降することなどが原因です。

マンションの売れ行きも鈍るのはないかと危惧されています。

今がマンションの売り時、といっている人たちの主張にも一理あるのです。

売却益を出すには物件の条件や地域が重要!

物件の条件や地域が売却価格や売却益に影響を与えます。

人気のあるエリアのマンションは高く売れ、そうでない地域は安くなるのが経済原則です。

マンションの場合はその建っているエリアの条件のほかにも建物それ自体のグレードや設備、果ては学区までが価格に影響します。

マンションの価格を決定する条件についての解説です。

好条件の物件は売却益が出やすい

当然ながら、好条件の物件は高く売却することができます。

今のような経済情勢が良好なときは高額物件でも売却可能です。

一方で景気が悪くなると高級物件よりも安くてお買い得な物件が選ばれます。

好条件とはその時の経済環境にも依存しているものです。

新しい設備や便利な機能がついていればそれだけでもプラス材料になります。

今なら耐震性や災害に対する強さもセールスポイントです。

物件が建っている地域も売却益に影響する

当たり前ですが、マンションが建っている地域を変えることはできません。

郊外のマンションを都心部に変えることなどできないのです。

このため、物件の所在するエリアの特性がそのままマンションの価格にも反映されます。

立地条件や物件の特性についての解説です。

また、マンションPBRの考え方にも言及します。

マンションは立地条件で決まる

マンションにはリフォームやリノベーションでは変えられないものがあります。

そのひとつが立地条件です。

駅やスーパーは自分たちでは創り出すことはできません。

最寄り駅までの距離やスーパーまでの距離は変更の効かない条件です。

駅までの距離はかつて徒歩10分圏内であれば売れ筋でした。

近年では条件が厳しくなり、徒歩5分程度となっています。

東京では複数の駅や路線を使えることもセールスポイントです。

学区が決め手になることも

ファミリータイプのマンションの場合、そのマンションの学区も重要です。

人気のある学区とそうでない学区が都内にはあります。

区役所もそのあたりは心得ていて、ホームページで住所と学区の対照表を公表しているのです。

学区も特別の事情がない限り変わりません。

就学年齢の子どもがいない家庭にはあまり関係のないことですが、お子さんのいる家庭では大きな問題なのです。

タワーマンションも人気だが

湾岸エリアや武蔵小杉駅周辺では多くのタワーマンションが建てられ、威容を誇っています。

少し前まではこれらタワーマンションはあこがれの的でした。

ただ最近は数が多くなってきてプレミア感が薄れたこと、停電や水害時にはやや苦労する面がクローズされたことが原因で人気に陰りがでてきています。

ただ、室内の設備や共用部分の設備は規模が大きいため豪華なものが設置されています。

資産価値を知るには「マンションPBR」が便利

マンションPBRはマンション資産倍率ともいわれ、株価資産倍率(PriceBook-valueRatio)と同じような考え方に立つものです。

新築で販売されたマンションが中古マンションとして売却されたとき、新築価格の何倍になっているかを示したものになります。

多くのマンションは新築価格を超えないため、マンションPBRは1.0倍以下となるものです。

一部のマンションでは、マンションPBRが1.0を超える場合もあります。

そのマンションは人気が高く、プレミアがついた優良なマンションとなるのです。

マンションPBRはマンション調査会社の東京カンテイが提唱した指標になります。

中古マンションの資産価値はこれからどうなる?

新聞やネットニュースを見ると、限界集落、所有者不明土地といったネガティブなワードがあがってきます。

人口が減少傾向にある日本ではこうした問題が浮上しているのです。

では東京の中古マンションの資産価値はこれからどうなるでしょうか。

データを見ると、日本の中では例外的に需要が続くことが読み取れます。

東京のマンション市場を知るための3つのポイント

マンション市場を語るにはデータも必要です。

ここでは新築マンション市場、住宅ローン金利の状況、人口の状況から見ていきます。

いずれの指標も中古マンションにとっては追い風となる指標です。

データに裏付けされた資料から東京のマンション市場を読み解きます。

首都圏新築マンション市場動向

2019年度上半期のマンション市場動向は、首都圏では供給戸数が減少しています。

場所によっては前年同期比で20%も減少しているエリアもあるくらいです。

契約率も悪化しています。その一方で平均価格はそれほど変わっていません。

在庫数も増えていることから、価格が高くて買えなくなっている状況が考えられます。

こうしたことから購入者は、割安に感じる中古マンションを検討しているのです。

平均金利の状況

住宅ローンの金利はここ半年ほど大きな変動はありません。

大手銀行は最低金利が0.47%程度、ネット銀行で0.42%程度です。

これ以上下がる余地は少ないことからこのあたりが底と見られています。

今が底と判断すると、これからは上がる方向へ向かうことになるのです。

つまり、住宅ローンを借りるなら今がチャンスともいえます。

首都圏への人口流入状況

国の資料によると、ここ5年ほどは東京へは年間10万人以上の人口がふえています。

これは流入人数のほうが流出人数よりも多いからです。

人口減少が危惧されている日本の中で首都圏は人口が増えています。

このため金額はともかくとして、マンションには根強い需要があるのです。

東京のマンション売却を成功させる3つのポイント

東京でマンション売却を成功させるためには大きく3つのポイントがあります。

ターゲット層の見極め、信頼のおける不動産会社の選択、一般媒介契約です。

どれも一般的なことですが、ともすると忘れがちになります。

売却を成功させるための3つのポイントの解説です。

ターゲット層を見極める

ワンルームマンションであれば単身者がターゲット、ファミリータイプであれば文字通り家族がターゲット層になります。

狙ったターゲット層に向けて情報を提供しないと空振りに終わってしまうのです。

この他、サラリーマン向けのマンションを富裕層に宣伝しても効果はありません。

それほどターゲット層の見極めは重要なことです。

信頼のおける不動産会社を選ぶ

不動産の売却は早くても数カ月を要します。

また、多額の金銭が動くものです。

不動産会社には年収や家族構成などの個人情報を教えなければならない場合もあります。

こうした重要な情報を提供するには信頼のおける不動産会社でなれば難しいものです。

これまでの実績や経験なども重要になります。

ネットでたまたま見つけたからとか、地元でやっているからといった理由だけでなく、しっかり話を聞いてもらい、不動産会社を見極めましょう。

一般媒介契約をする

不動産会社からすると、他の会社に顧客が流れにくい専任媒介契約をとりたいもの。

一方で依頼主からすると専任媒介契約は制限の多いものです。

定期的な報告義務などがないものの、ここは一般媒介契約をおすすめします。

その理由は複数の不動産会社に依頼することができるからです。

自由度の高い契約のほうがお互いに動きやすくなります。

もしその中で信頼できる不動産会社に巡り合えたら、そこと専任媒介契約を結べばよいのです。

不動産会社には煙たがられる可能性はありますが、一般媒介契約を提案してみましょう。

不動産一括査定サイトを活用しよう!

不動産一括査定サイトが花盛りです。これまでは一社ずつに依頼しないと査定はしてもらえませんでした。

これが一度の入力で複数の会社に査定が依頼できるのですからとても便利です。

ここでは不動産一括査定サイトの活用方法とその注意点について解説します。

うまく活用すればとても役に立つ不動産一括査定サイト。

いくつかの注意点を守って活用しましょう。

マンションの売却価格は不動産会社によって左右される

マンションの価格には相場というものがあります。

ですが、不動産会社の行う査定は価格がばらつくものです。

エリアの得手不得手、情報の多寡などで査定価格には差が生まれます。

売主からするとなるべく高く売りたいのが人情です。

ということは多くの会社に査定してもらうことが重要になります。

不動産一括査定サイトで比較をすることが大切!

近年、不動産の一括査定サイトが盛んにサービスを開始しています。

不動産一括査定サイトとは、文字通り不動産の査定を一括して多くの会社に依頼できるサービスのことです。

一括査定サイトがないと会社ごとに不動産の所在地や間取りなどを入力しなければなりません。

一括査定サイトではこうした手間がなく、一度の入力で複数の不動産会社に依頼できるのです。

こうして一括して査定を依頼し、比較することで不動産の相場を把握することができます。

その上で一番高い査定価格の会社に依頼すればよいのです。

不動産一括査定サイト選びで失敗しない4つのポイント

今では大小含めて多くの不動産一括査定サイトがあります。

サイトが多くなれば、だんだん玉石混交となるのはどのジャンルのサイトでも同じです。

自分にふさわしくないサイトを選んでも効果が上がらないばかりか時間の無駄となってしまいます。

ここでは不動産一括査定サイトで失敗しないためのポイントを4つあげてみました。

これらを押さえて自分にあった一括査定サイトを探してみましょう。

評価の高い不動産会社が入っている

一括査定サイトの中には1,000社を超える不動産会社が登録しているサイトもあります。

ですが、これらがすべて優秀な不動産会社であるとは限りません。

逆に登録会社を厳選しているサイトもあるくらいです。

登録会社数にとらわれず、評価の高い不動産会社が参加しているサイトを選びましょう。

豊富な実績がある

実績も重要な指標です。

老舗のサイトと新しいサイトでは信頼度も変わってきます。

移ろいの激しいネット社会で長くサイトを運営できていることは、それだけでも称賛されるべきものです。

また、取り扱う物件の数が多ければ、その分ノウハウも蓄積されていきます。

そのサイトの運営機関と取り扱い物件の量で実績を比較してみましょう。

セキュリティ対策がしっかり行われている

連日のように情報漏洩や個人情報流出のニュースが流れています。

こうしたニュースを知ると、ネット上に個人情報をあげるのはためらうものです。

不動産の査定も住所、物件の所在地などの個人情報を入力する必要があります。

それらは個人情報に含まれるものです。

セキュリティ対策がしっかりと行われているかどうかはサイト選びの重要な指標になります。

悪徳不動産会社を排除している

多くの不動産会社が参加していると悪質な会社が紛れ込んでいる場合もあります。

一括査定サイトではこうした悪質な不動産会社を排除しようとしていますが、根絶まではいたっていません。

サイトの中にはクレームが多い業者は参加させないなどの対策を取っている場合もあります。

悪質・悪徳な不動産会社に対する取り組みも判断材料のひとつです。

おすすめの不動産一括査定サイト

今やWebを検索すると、多くの一括査定サイトを見つけることが可能です。

1000以上もの登録会社を擁し、全国展開しているサイトもあります。

一方で参加会社は少ないものの、地域に特化しているサイトもあるものです。

ここでは不動産一括査定サイトを初めて利用する人のために、全国展開している大規模な一括査定サイトを4つご紹介します。

いずれも安心して使えるサイトです。

HOME4U

HOME4U(ホームフォーユー)はNTTデータグループが運営するサイトで700万人以上が利用しています。

同時に査定できる会社は6社。

参加している会社は500社以上でみずほ不動産販売、センチュリー21といった大手不動産業者も参加しています。

不動産会社が参加するための基準も高く、悪質な業者の排除にも熱心です。

イエイ

イエイは2008年からサービスを開始している一括査定サイトの草分け的存在です。

このサイトは戸建住宅やマンションだけでなく、倉庫や店舗なども査定できます。

なんでもできるのがイエイの強みです。

一方、歴史が古いため、質のよくない不動産業者が残っていることがあります。

こうした不動産業者に注意すれば、イエイはなんでもこなせる優秀なサイトです。

すまいValue

不動産会社に詳しくない人でも東急リバブル、野村不動産アーバンネット、住友不動産販売などの名前は聞いたことがあるはずです。

この他にも三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネット、小田急不動産といった企業が名を連ねています。

すまいValueは他の不動産一括査定サイトとは一線を画し、大手企業6社のみが参加しているのです。

多くの会社には依頼できないものの、全国どこでも査定依頼をすることができます。

イエウール

イエウールはピタットハウスやみずほ不動産販売といった全国規模の会社から地元の不動産屋さんまで多様な不動産会社が参加しています。

依頼も同時に6社可能です。

このため、大手不動産会社と地場の不動産屋さんといった異なる視点からも査定をとることができます。

参加企業数も1600社と多いので便利です。

【Q&A】マンション売却に失敗しないためのポイントとは?

マンション売却の失敗とは、売却自体ができない、予定価格で売れないなどがあげられます。

こうしたマンション売却に失敗しないためには、いくつかのポイントがあるのです。

ここでは3つのポイントについて解説します。

これを読んであせって売却したり、業者のいいなりになったりしないようにしましょう。

売り急ぎはしない

売り出しても成約しなかったり、問い合わせもなかったりすると次第にあせってくるものです。

そうなると予定よりも大きな値下げを場合や安い価格で売却してしまう場合があります。

ですが、ここで少し冷静になって考えてください。

値下げをせざるを得ないケースもありますが、残債が残るような値段で売却するのは考え物です。

あせって売り急ぐことのないようにしましょう。

査定価格は複数とる

各社の査定価格にはばらつきがでます。

仕事がほしいがために売れそうにない高い価格で顧客を獲得しようとする会社や担当者もあるものです。

価格水準を知るため、相場をいつだつした査定価格を排除するために査定価格は複数とりましょう。

3社ほど査定をしてもらえばおよその相場はつかめるはずです。

業者任せにしない

不動産に詳しくないからといって、不動産会社のいいなりにはならないようにしましょう。

もちろん、不動産会社の大半は売主や買主のために一生懸命に動いてくれます。

ただ、中には手間を省くためや経費の節約のために依頼者の利益にならない行動をしてしまう場合もあるのです。

信頼してまかせることといいなりになることは違います。

業者にはきちんと報告と説明を求めるようにしましょう。

まとめ

不動産は生き物にも例えられます。

その時のコンディションによって価格が勢いよく上昇したり、逆に停滞したりするのです。

そのコンディションはプロでも見極められないこともあります。

一方でオリンピックのような大きなイベントでは経済の局面が変わることもあるものです。

実際にマンション市場にとってネガティブなデータも増えてきています。

こうした経済変動を見逃さずに適切なタイミングで売買を行いましょう。

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