建売住宅を買う時に、売れ残りの物件を買うべきか悩む人も多くいます。
建売住宅を買うのならなるべく安く買いたいと思うものの、売れ残りの建売住宅に対しては少し不安もあります。
売れ残りを買ったら欠陥住宅だった、なんて失敗はしたくないですよね。
しかし売れ残りの建売住宅を選ぶことで得られるメリットもあります。
こちらでは売れ残りの建売住宅を買うことで得られるメリット、そして起こりえるデメリットについてお伝えしていきます。
売れ残りの建売住宅とは？
建売住宅は年間ものすごい数が建設されますが、必ずその中に売れ残りとなる建売住宅があります。
建売住宅は一つ一つ外観は似ていても、立地や品質、設備に仕様などさまざまな点で違いがあるからです。
例えば売れ残りの建売住宅の中には５LDKの大きな家から、２LDKの小さめの家もあります。
また、駅から遠い物件や駅近の物件でも存在しています。
つまり売れ残りの建売住宅だからといって利便性が悪い、品質が悪いなどと決めつけてしまうのはもったいないのですね。
売れ残りといわれる期間は？
建売住宅の売れ残りといわれる期間に正式な時間はありません。
しかし一般的にいわれているのが、完成後3か月以上経過したものです。
3か月以上という期間は、多くの建売業者の担当者が販売に焦りを感じる期間です。
そのため完成後3か月以上経過した建売住宅は、売れ残りの建売住宅と判断されてしまいます。
建売住宅はなぜ売れ残るの？気になる理由4つ
建売住宅はなぜ売れ残りとなるのか、理由は様々です。
価格の設定や立地、品質など色々な理由から売れ残りとなってしまうケースがあるのです。
こちらではどのようなケースで建売住宅が売れ残りとなってしまうのかご紹介します。
立地がよくない
立地のよくない建売住宅は売れ残りとなる可能性があります。
なぜなら住宅を探している人の条件で大きなものが、立地のよさだからです。
例えば立地が坂道の上にある物件や、国道線の目の前の物件、奥まった路地の一番奥などは立地がよくないですよね。
このように立地がよくない建売住宅は、いくら価格が安くても買い手がつきにくい傾向にあります。
つまり売れ残りの建売住宅となる可能性が高いのですね。
価格が相場に比べて高い
建売住宅の価格が相場に比べて高い場合も、売れ残りとなる大きな理由です。
なぜなら建売住宅のメリットが価格の安さだからです。
しかし建売住宅の価格が相場よりも高い場合、その住宅に魅力を感じる買い手が少なくなってしまいます。
もちろん建売業者は付近の相場を理解したうえで、建売住宅の価格を決めています。
それでも市場とマッチしていない価格で販売してしまうことも多く、相場より高い売り出し価格となっているケースはたくさんあるのです。
価格が相場に比べて高い建売住宅は売れ残りますが、その後の価格値下げによって売れていく場合多いですね。
利便性があまりよくない
建売住宅の利便性があまりよくない場合も、売れ残りとなるケースです。
なぜなら住宅選びにおいて利便性は非常に重要だからです。
例えば駅や公共交通機関が遠く利便性のよくない物件は、買い手から人気がありません。
また、スーパーや病院、薬局などの生活必要施設が近くにない建売住宅なども利便性があまりよくないです。
利便性がよくないことで、売れ残りとなってしまう建売住宅は毎年一定数発生しています。
そもそも買う人が少ないエリア
そもそも建売住宅などの住宅を買う人が少ないエリアであるという理由もあります。
建売住宅も含めて住宅には人気のエリアと、そうでないエリアがあるからです。
例えば郊外エリアで人口の少ない農村部では、いくら品質のいい建売住宅でも売れ残りとなってしまうこともあります。
反対にあまり品質がよくない建売住宅でも、人気のエリアで希少性があれば売れ残りとならず売り切れてしまいます。
売れ残りの建売住宅の品質が悪いというのではなく、販売しているエリアというのも大きく関係していることがわかりますね。
住環境があまりよくない
建売住宅のある住環境があまりよくないことも、売れ残りの原因となります。
なぜなら住宅選びの際には、住環境も大きな条件となるからです。
例えば車通りが多い国道が目の前を走っている、夜の治安がよくない、付近で買い物ができないなどの住環境が原因で売れ残りとなる建売住宅はあります。
建売住宅の売れ残りが発生するのは必ずしも悪いことばかりが原因ではないのですが、なぜ売れ残っているのか理由を理解することが大事です。
なぜなら売れ残りの理由が自分たちにとって大きな問題でなければ、売れ残りの建売住宅を買うことでメリットを得られるからです。
売れ残りの建売住宅は買って大丈夫？見極め方やメリット・デメリット
売れ残りの建売住宅を買うことは、物件を見極めてから選ぶことで大きなメリットを得ることができます。
しかし安易に売れ残りで安いといって購入するとデメリットもあるのです。
こちらでは購入することで得られるメリットとデメリット、そして売れ残りの建売住宅の見極め方についてお伝えしていきます。
売れ残りの建売住宅を買うときは条件を見極める
売れ残りの建売住宅を買うときには、その物件の条件を見極めることが大事です。
なぜなら売れ残りの建売住宅には、売れていない理由が存在するからです。
例えば駅から近い物件を探している夫婦が、利便性が悪いから売れ残っている建売住宅を買ってしまうと大変ですね。
こちらでは失敗しないために、売れ残りの建売住宅を買うときの見極め方をお伝えしていきます。
なぜ売れ残っているのか調べる
売れ残りの建売住宅を見極めるためには、なぜ売れ残っているのか理由を調べることが大事です。
- 付近に売れ残りの住宅はあるのか
- 周辺の物件との価格に違いはあるか
- 物件の住環境は悪くないのか
まずは付近に売れ残りの住宅があるのか調べます。
そこで付近にも多く売れ残り住宅があれば、エリア的な理由で売れ残っている可能性が高いです。
また、周辺の売却物件と比べて価格に大きな違いがないかも確かめる必要があります。
相場よりも高ければ、金額で売れ残っている可能性が高いです。
立地や価格に問題がなさそうであれば、次に物件の住環境が原因である可能性があります。
日当たりや傾斜地、地盤が悪くないかなど、実際に現地をみて何か条件が悪そうな点を探します。
売れ残りの建売住宅には必ず何か理由がありますので、うやむやにして安易に購入をすることだけはやめましょう。
自分の優先順位にあった条件か
売れ残りの建売住宅を見極めるときに大切なのが、売れ残りの原因と自分の条件を比べることです。
なぜなら売れ残っている理由が自分の条件と特に関係ないのであれば、大きなメリットとなるからです。
例えば車を持っていて郊外で静かな家がいいという人は、駅や公共交通機関から遠いために売れ残っている建売住宅を避ける必要がありません。
逆に価格が安くなっており、メリットを得られます。
大事なのは売れ残りの建売住宅がなぜ売れていないのか、そして自分の探す住宅の条件は何なのかをしっかり理解したうえで選ぶことです。
売れ残りの建売住宅を買うことで得られるメリット3つ
売れ残りの建売住宅を買うことで得られるメリットはたくさんあります。
こちらでは売れ残りの建売住宅で得られるメリットを3つほどご紹介します。
安く建売住宅を買える
安く建売住宅を買えるというメリットは大きいです。
なぜなら売れ残りの建売住宅は、通常の建売住宅よりもさらに価格が安くなっている場合が多いからです。
例えば通常の建売住宅よりも100万円～200万円ほど安くなっているケースや、場合によってはそれ以上安くなっているケースもあります。
建売住宅の購入時には本体価格のほかにも諸費用やオプション工事費用など、様々な費用がかかります。
しかし売れ残りの建売住宅を買うことで節約した分、他のお金にまわすことができますね。
普通よりも安く建売住宅を買えるというのは売れ残りの建売住宅の大きなメリットです。
購入後すぐに引っ越せる
購入後にすぐ引っ越すことができるのもメリットです。
なぜなら未完成の建売住宅などだと、購入してからすぐに引っ越しができないケースがあるからです。
例えば子供の新学期までに引っ越しをしたい、現在の賃貸契約が切れる前に引っ越しをしたいというケースにも大きなメリットになりますね。
完成しているためすぐに引っ越すことができるのが、メリットとなります。
建売住宅の状態を確認できる
建売住宅が完成してからどのようになっているか、品質状態を確認できるのもメリットです。
完成後数か月経過している建売住宅の場合、その数か月の経過による住宅の変化を見極めることができるのです。
例えば完成後4か月経過していてもまだ外観がきれいという建売住宅は、品質がいい住宅といえます。
反対に売れ残り3か月でボロボロになっている建売住宅は、品質が悪い住宅であることがわかりますね。
実際に売れ残りの建売住宅をみることで、住宅の品質を目で見て確かめることができるのです。
売れ残りの建売住宅を買うと起こりえるデメリット3つ
売れ残りの建売住宅を買うことで大きなメリットもありますが、反対に起こりえるデメリットもあります。
こちらでは売れ残りの建売住宅で気を付けるべきデメリットについてお伝えしていきます。
経年劣化が進んでいる
売れ残りの建売住宅では経年劣化がすでに進んでいます。
新築完成後であれば傷や汚れも全くありませんが、売れ残り期間中に傷や汚れが発生してしまうからです。
例えば売れ残り期間中に台風がくれば、当然雨風にさらされてしまいます。
また、住宅は人が住んでおらず換気もされていないと、痛みが早くなります。
建売業者が換気などのメンテナンスを行っていない場合、普通の新築建売住宅よりも購入時の品質が悪く経年劣化が進んでいる可能性があるのです。
売れ残りの建売住宅を買うときは多少の経年劣化を受け入れることが必要となります。
売れ残りの理由がある
建売住宅が売れ残るというのは理由があります。
そしてその売れ残る理由を受け入れなければなりません。
日差しがあまり入らない、隣近所と距離が近い、奥まった土地にあるなど、売れ残りの建売住宅にはマイナスとなる理由が必ずあります。
売れ残りの建売住宅を買うということは、その理由を受け入れる必要があるのですね。
しかし大事なのは売れ残りとなっている理由を知ることで、自分にとって大きな問題でないのであれば逆にお宝物件である可能性もあります。
新築ではない可能性がある
売れ残りの建売住宅が長引くと、新築ではなくなっている場合があります。
どういうことかというと、建売住宅は完成後1年経過すると新築ではなく中古とされてしまうからです。
例えば新築建売住宅が出来上がったとして1年間売れ残ってしまうと、仮に誰も購入していなくても中古と表記されてしまいます。
新築ではなくなると問題となるのが、新築に優遇されている税制の軽減措置です。
新築の軽減措置が受けられない
売れ残りの建売住宅が新築から中古になると、新築の軽減措置が受けられません。
住宅購入時には、新築だけが優遇されている制度がいくつかあります。
- 住宅ローン控除
- 不動産取得税の軽減
- 固定資産税の優遇
- 登録免許税の軽減
住宅ローン控除は中古となっても受けられる優遇制度ですが、条件が新築よりも厳しくなってしまいます。
新築であれば固定資産税も当初3年間は軽減措置を受けられますが、中古では受けることができません。
つまり新築建売住宅のほうが税制面で優遇措置を受けられるので、1年を超えて中古となってしまった売れ残り建売住宅は損してしまうことになります。
売れ残りの建売住宅を安く買うコツ3つ
売れ残りの建売住宅を買うためには、ただ売れ残るのを待っているだけではだめです。
なぜなら売れ残りを狙っている人はたくさんいるからです。
ただ売れ残りを待っていると、他の人にとられてしまいます。
こちらでは売れ残りの建売住宅を安く買うためのコツを3つほどお伝えします。
3か月以上経過した建売住宅を選ぶ
売れ残りの建売住宅でおすすめなのが、新築後3か月以上経過した建売住宅です。
なぜなら新築後3か月後をめどに、建売業者が価格を下げる可能性があるからです。
新築後1か月や2か月では、建売業者はまだ強気なため価格を下げません。
しかし3か月後に差し掛かるころ、だんだんと早く売り切りたいという気持ちになってくるのです。
そのため新築後3か月売れ残っている建売住宅は価格が安くなりやすい傾向にあります。
じゃあ新築後もっと期間が長い物件は、もっと安くていいのではないかと思う人もいますよね。
しかし新築後売れ残り期間が長すぎる物件は、それほど売れない大きな理由があります。
そのためしっかりと売れ残りの理由を判明しない限り、少しリスクが残るのです。
新築後3か月～6か月であれば売れ残ることはよくあるので、売れ残りの建売住宅を狙うにはおすすめの期間となります。
住宅ローンの事前審査を通しておく
売れ残りの建売住宅を買うときには、事前に住宅ローンの事前審査を通しておくことがおすすめです。
なぜならいざ買うときに住宅ローン審査がおりず、他の人にとられてしまう可能性があるからです。
売れ残りの建売住宅は建売業者が早く売りたい物件のため、現金で買うという人が現れるとそちらに売ってしまう可能性もあります。
また、売れ残りを狙うライバルも多いため、住宅ローン審査で時間をかけている間に他のライバルに物件をとられるということもあるのです。
そのためあらかじめ住宅ローンの事前審査を通しておき、すぐ物件を買える状態にしておくことが重要となります。
建売住宅を選ぶ基準を決めておく
建売住宅を選ぶ基準を決めておくことも大事です。
それは売れ残りの建売住宅を見つけても、建売住宅を選ぶ基準が決まっていないとなかなか決断できないからです。
例えば物件を買おうかと迷っている間に、他のライバルが申込をしてしまう可能性が高くなりますね。
選ぶ基準を決めておき、いつでも決断できる状態にしておくことで、売れ残り建売住宅を安く買うことができるのです。
売れ残りの建売住宅はその後どうなる？
売れ残りの建売住宅はその後どうなるのかというと、価格を下げて売れるまで販売を続けます。
なぜなら住宅のように大きな商品は、他の商品と違って在庫を処分することができないからです。
例えば1年たっても売れない建売住宅は、中古表記になっても販売を続けます。
販売当初より500万円値下げしても売れ残っている建売住宅は、さらに値下げをして販売をします。
売れ残りの建売住宅は売れるまで販売をひたすらに続けていくのですね。
売れ残りの建売住宅の値引き交渉を成功させるコツ3つ
売れ残りの建売住宅は、通常の建売住宅よりも値引き交渉が成功する可能性が高くなります。
しかし値引き交渉にもコツがあり、やみくもに交渉しても成功はしません。
こちらでは値引き交渉の成功を高めるコツを3つほどお伝えします。
新築後3か月以上経過した物件を狙う
売れ残りの建売住宅で値引き交渉するには、最低でも新築後3か月以上経過している物件を探しましょう。
これは新築後すぐの物件では、建売業者が値引き交渉になかなか応じないからです。
一般的に新築後3か月経過すると、建売業者も値引き交渉に応じやすくなります。
新築後3か月をめどに値引き交渉する物件を選ぶようにしましょう。
年末もしくは年度末を狙う
売れ残り建売住宅の値引き交渉するときは、年末や年度末がねらい目です。
なぜなら売主である建売業者は年末と年度末になるべく販売契約をしたいからです。
例えば12月や3月という月は建売業者も決算や年度末の締めの時期となります。
1件でも多く、値引きしてでも販売して実績をつくりたい時期なんです。
つまり値引き交渉をするなら12月や3月といった年末や年度末を狙うと、成功確率があがるということですね。
具体的な値引き交渉をする
値引き交渉をする際には具体的な金額を提示して交渉するのがコツです。
なぜなら曖昧な金額交渉では、真剣に買いたい顧客と認識されないからです。
例えば「いくらまで下がりますか」という値引き交渉の仕方はよくありません。
建売業者からすると、ただ金額だけを聞いてくる『買わない顧客』と判断されてしまうからです。
実際に値引き交渉をするなら「〇〇万円になれば買います」というような具体的な金額交渉をするようにしましょう。
売れ残りの建売住宅の値引き交渉での注意点3つ
売れ残りの建売住宅を値引き交渉する際には気を付ける事項があります。
注意点を理解していないと、値引き交渉によって損をしてしまったり、成功するはずだった値引きが失敗となり契約が破談になったりする可能性もあるのです。
こちらで事前に注意すべき値引き交渉のポイントを3つお伝えします。
相場をふまえた値引き交渉をする
相場をふまえた値引き交渉をすることがとても大事です。
これはやみくもに自分の希望金額だけで値引き交渉してしまうと、本来成功していたはずの値引き交渉が失敗となるケースがあるからです。
例えば2,000万円の建売住宅に対して1,000万円の値引き交渉をするのは、相場を踏まえた交渉ではありません。
建売業者が腹を立てて契約自体を破談にする、もしくは値引きを1円もしてくれない可能性もあります。
では建売住宅の値引き交渉の相場とはいくらなのかというと、物件価格の3%～5%です。
つまり2,000万円の建売住宅であれば60万円～100万円程ですね。
できるだけ安く建売住宅を買いたいという気持ちはわかりますが、それは売主側も同じです。
売主業者はできるだけ高く売りたいと考えています。
相場を踏まえた値引き交渉額を提示して、円満な不動産取引をすることが大事です。
不動産会社との関係を悪化させない
値引き交渉をする際には、不動産会社との関係を悪化させないようにしましょう。
なぜなら値引き交渉は自分が直接売主と行うのではなく、不動産会社が行うからです。
値引き交渉を実際に行うのは不動産仲介会社です。
不動産仲介会社との関係が悪ければ、担当者が熱心に値引き交渉をしてくれない可能性もあります。
反対に不動産仲介会社と関係が良好であれば、値引き交渉を熱心に行ってくれるのです。
普段から不動産仲介会社とのやりとりなどを丁寧に行い、関係をよくしておきましょう。
いざというときに大きな力となってくれます。
必ず値引きが成功するわけではない
売れ残りの建売住宅だからといって、値引き交渉が必ず成功するわけではありません。
なぜなら建売業者の中には値引き交渉に全く応じない業者もいるからです。
新築後6か月たっていても全く値引きに応じない建売業者もあります。
しかしそういう時に不動産仲介会社に腹を立てたりするのはよくありません。
値引き交渉は通常成功する確率のほうが低く、成功したらかなり幸運だからです。
それは売れ残りの建売住宅でも同じであり、必ず値引きが成功すると考えていると落ち込んでしまうことのほうが多いでしょう。
あくまで値引きが成功すればラッキーというような心持でいどむのが、値引き交渉には大切です。
売れ残りの建売住宅を買った後に気を付けること
売れ残りの建売住宅を買った後に気を付けることは、メンテナンスを怠らないことです。
売れ残りの建売住宅はすでに経年劣化が進んでいる場合が多いです。
そのまま放っておくと、通常の建売住宅よりも傷みが早くなってしまいますので、早めにメンテナンスをして、維持管理しておくことが重要となります。
ホームインスペクションという建築士などの専門家に住宅を検査してもらうサービスを利用するのがおすすめです。
家の目に見えない部分まで含めて、隅々まで検査してくれます。
まとめ
売れ残りの建売住宅を買うことで安く住宅を買えるという大きなメリットがあります。
しかし一方でしっかりと建売住宅が売れ残っている理由を見極めないと、住宅選びで失敗してしまうことにもつながります。
自分で見極めるのが難しければ、不動産仲介会社の担当者に相談するのが安全です。
不動産知識や経験が豊富な担当者であれば、適切なアドバイスがもらえ安全に住宅を選ぶことができます。
物件の見極めを丁寧に行い、失敗しない建売住宅を選びましょう。
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