【売るVS貸す】マンションを転勤などで手放す時はどちらがベスト?メリット・デメリットをわかりやすく徹底比較!

「マンションを売るか貸すかで迷っているが、どちらの方がいいの?」

「転勤でマンションをしばらく離れる予定だけど、売った方がいい?貸した方がいい?」

など、マンションを売るか貸すかで迷っている人は多いです。

何も考えずに、売るか貸すかを決めてしまうと、売却金額が安くなったり、入居者を確保できない可能性があります。

売るか貸すかで失敗しないためには、それぞれのメリットやデメリット、注意点を把握したうえで、どちらにするのか判断することが大事です。

そこで今回は、マンションを売る・貸す場合のメリットやデメリット、パターン別のおすすめ方法などについて紹介しています。

この記事を読むことで、マンションを売るか貸すか適切な判断が可能になりますので、参考にしてください。

また、今から不動産の売却を考えている人に、一つ忠告しておきたいことがあります。

それは、「絶対に1社の不動産会社が提示した査定額を鵜呑みにして売却活動をスタートしてはいけない」ということです。

不動産の査定額は不動産会社によって算出方法が異なり、100~500万円程度金額に開きがあることが珍しくありません。

本来であれば5,000万円が適正価格の不動産であっても、「査定額は4,500万円です」といわれることはざらにあります。

4500万円の金額を鵜呑みに売却活動をすれば、本来売れるはずだった金額から大きく値を下げて売却することになり、数百万円の損を被ってしまいますよね。

そういった事態を避けるためにも、大切なことは「複数の不動産会社から相見積もりを取ること」。

1社だけでなく複数社の査定額を比較することで、

  • 「4500万円」
  • 「4700万円」
  • 「5200万円」
  • 「5400万円」
  • 「5050万円」

といった形で、適正な売却価格を客観的に把握することができます。

ただ、複数の不動産会社を1社ずつ回ったり、会社のHPから何度も査定フォームに入力するのは面倒なもの。

しかし、最近では「不動産一括査定サイト」と呼ばれるサービスが登場し、一度に複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるようになりました。

不動産一括査定サイトは日本で50ほどの種類があるのですが、中でも信頼性が高いのが「HOME4U」です。

国や金融機関レベルの情報を扱う「NTTデータ」グループが運営しており、日本で初めての不動産一括査定サイトです。(運営歴18年)

事前の審査に通過した厳選された1,300社の中から、最大6社にまとめて査定の依頼ができるので、無理な営業電話を受ける心配もありません。

数百万円単位の損をしないためにも、これから不動産を売却する人は必ず利用することをおすすめします。

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それではここから、マンションを売る場合と貸す場合について紹介をしていきます。

マンションを「売る」vs「貸す」得をするのはどっち?

まずは、マンションを売る場合と貸す場合で、メリット・デメリットやかかる費用・税金について紹介していきます。

どちらの方が得なのか、自分に合っているのか、確認していきましょう。

マンションを売るメリット・デメリット

ここでは、マンションを売るメリット・デメリットについて紹介します。

マンションを売るメリット・デメリットを知らないと、本当に売っていいのか判断に自信が持てません。

以下は、マンションを売る4つのメリットとデメリットです。

メリット1.まとまったお金が入ってくる

メリット2.物件を手放すので維持管理費がかからない

メリット3.住宅ローン残債がなくなる

メリット4.将来の価値下落リスクがない

デメリット1.いつ売れるかわからない

デメリット2.売却にあたり費用がかかる

デメリット3.再び家に住むことができない

デメリット4.タイミングによって売却金額が変わる

1つずつ、見ていきましょう。

メリット1.まとまったお金が入ってくる

マンションを売るメリットの1つが、まとまったお金が入ってくることです。

マンションを売却すれば、数百万円〜数千万円の売却金額が手元に入ってきます。

新しい家の購入資金や今後の生活資金など、さまざまなことに使うことが可能です。

売却金額から残債や手数料等を引いた金額が手元に残ります。

まとまったお金が入ってくることは、マンションを売るメリットです。

メリット2.物件を手放すので維持管理費がかからない

維持管理費がかからなくなるのも、マンションを売るメリットです。

マンションを貸す場合は管理費などの維持管理費がかかります。

しかし、マンション売る場合は管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持管理費がすべてかからなくなります。

マンションの所有権を手放すことになるため、引き渡し後は費用や税金を支払うことはありません。

維持管理費がかからないことも、マンションを売るメリットの1つです。

メリット3.住宅ローン残債がなくなる

マンションを売るメリットになるのが、住宅ローンの残債がなくなることです。

マンションを売るには住宅ローンを完済しなくてはいけないため、現在のローン残債をなくす必要があります。

大きな借入金がなくなるため、別のローンを利用しやすくなりますし、ローン返済に追われることがありません。

住宅ローン残債がなくなることも、マンションを売るメリットです。

メリット4.将来の価値下落リスクがない

マンションを売るメリットの1つが、将来の価値下落リスクがないことです。

マンションを貸す場合は、時間の経過とともに価値が下落していくため、家賃収入は減っていきます。

しかし、マンションを売る場合は、その時点の価値が価格に反映されるうえに、物件を手放すので価値下落リスクがありません。

デメリット1.いつ売れるかわからない

マンションを売るデメリットの1つが、いつ売れるかわからないことです。

物件が売れるまでの平均期間は3ヶ月〜6ヶ月と言われていますが、その期間内に必ず売れるわけではありません。1年〜2年経っても売れ残っている物件はたくさんあります。

マンションを売りに出したとしても、需要がなければ売れるまでに時間がかかります。

その間は、マンションのローンや維持管理費の支払いが必要です。

別の住まいで生活をする場合は2軒分の費用を支払っていかなくてはいけません。

いつ売れるかわからないため、売れるまでは明確な資金計画を立てることも難しいです。

デメリット2.売却にあたり費用がかかる

マンションを売る場合は費用もかかります。

「売る=お金が入る」というイメージがあるかもしれませんが、支払うお金もあるため注意が必要です。

代表的なものが仲介業者に支払う仲介手数料です。

上限が「売買金額×3%+6万円+消費税」となっており、売却金額が3,000万円であれば約105万円の手数料がかかる可能性があります。

他にも、いろいろな費用や税金がかかるため、資金の捻出が必要です。

デメリット3.再び家に住むことができない

マンションを売るデメリットとなるのが、再び家に住むことができないことです。

マンションを貸す場合は再び家に住むこともできますが、売る場合は所有権がなくなるため住むことはできません。

もう1度、マンションで生活をする予定がある場合は売却しない方がいいでしょう。

デメリット4.タイミングによって売却金額が変わる

マンションを売る場合は、タイミングによって売却金額が変わることもデメリットと言えます。

売却金額は需給バランスで決まるため、市況が良いときは高く、悪いときは安くなります。

そのため、市況が悪いときの売却であれば、通常よりも安値でしか売れません。

場合によっては需要が少なく買い手が見つからない可能性もあります。

タイミングによって売却金額が変わることも、マンションを売る際のデメリットです。

マンションを貸すメリット・デメリット

ここでは、マンションを貸すメリット・デメリットについて紹介します。

マンションを貸すメリット・デメリットを知ることで、貸すべきかどうか判断がしやすくなります。

以下は、マンションを貸す4つのメリットと6つのデメリットです。

メリット1.家賃収入が入ってくる

メリット2.金利などが経費として計上できる

メリット3.再度住むことができる

メリット4.不動産を担保として新たなローンを利用できる

デメリット1.維持管理費がかかる

デメリット2.空室になると家賃収入は入ってこない

デメリット3.初期費用がかかる

デメリット4.売る際に評価が下がることもある

デメリット5.入居者とのトラブルが発生する

デメリット6.管理委託手数料がかかる

それぞれの内容について見ていきましょう。

メリット1.家賃収入が入ってくる

マンションを貸すメリットの1つが、家賃収入が入ってくることです。

たとえば、10万円の家賃で貸すことができれば、1年で120万円、5年で600万円の家賃収入を得ることができます。

入ってきた家賃収入で住宅ローンを返済したり、車の購入資金や老後資金に充てるなど、いろいろなことに使うことが可能です。

他の人が支払う家賃でローンを返済していけます。

入居者がいる以上、継続的に家賃収入が入ってくることは、マンションを貸すメリットです。

メリット2.金利などが経費として計上できる

マンションを貸すメリットとして、金利などの費用を経費として計上できることがあります。

具体的には、以下の費用が経費として計上することが可能です。

・管理費

・修繕積立金

・ローンの金利

・管理会社の委託手数料

・火災保険料

・地震保険料

・減価償却費

・仲介手数料

・入居者退去時のリフォーム費用

・室内の設備修理費用

・固定資産税 など

このように、さまざまな費用・税金が経費として認められています。

家賃収入が入るため、所得は増えますが、多くの費用が経費計上できるので節税が可能です。

金利や管理費など多くの費用を経費として扱えるのは、マンションを貸す1つのメリットになります。

メリット3.再度住むことができる

将来、再度住むことができることも、マンションを貸すメリットになります。

マンションを手放すわけではないので、人に貸していても自分が所有権を持っていることに変わりありません。

そのため、入居者が退去すれば再び自分たちで住むことができます。

「転勤で数年間離れるが、また戻ってくる予定」など、いずれ住む予定がある場合はマンションを売るよりも貸す方がおすすめです。

マンションを貸す場合は、再度住むことができることがメリットの1つになります。

メリット4.不動産を担保として新たなローンを利用できる

マンションを貸すメリットの1つが、不動産を担保として新たなローンを利用できることです。

マンションを売ると物件がなくなるため、担保としてローンを利用することはできません。

しかし、マンションを貸す場合は物件が残るため、既に住宅ローンを完済している場合は、不動産を担保としてローンを利用できます。

デメリット1.維持管理費がかかる

マンションを貸すデメリットとなるのが、維持管理費がかかることです。

家賃収入が入るといえども、「貸しているマンション」と「新たな住まい」の2軒分の維持管理費を支払う必要があります。

十分な家賃収入が継続的に入ってくる場合はいいですが、そうでない場合は非常に負担が大きいです。

2軒分の維持管理費を負担する可能性があることが、マンションを貸すデメリットになります。

デメリット2.空室になると家賃収入は入ってこない

マンションを貸す場合のデメリットとなるのが、空室になる家賃収入が入ってこないことです。

入居者がいれば継続的に家賃収入が入ってきますが、入居者がいなければ、1円も入ってきません。

賃貸に出す以上、空室リスクは必ずつきまといます。

空室になって家賃収入が入らくなることも考慮したうえで、資金計画を建てる必要があります。

家賃収入が入ってこない空室リスクがあることは、マンションを貸すデメリットの1つです。

デメリット3.初期費用がかかる

マンションを貸すデメリットの1つが、初期費用がかかることです。

マンションを貸す場合は、事前に部屋のリフォームや修繕が必要になります。

リフォームや修繕をしないと借り手が見つからない可能性があります。

リフォームや修繕状況によっては多額の費用負担が必要です。

賃貸中の維持管理費もかかりますが、貸す前の初期費用もかかることを覚えておきましょう。

デメリット4.売る際に評価が下がることもある

マンションを貸すと、売る際に評価が下がる可能性があるのがデメリットです。

賃貸に出したマンションを売る場合、収益物件扱いになります。

収益物件とは投資用物件のことで、「いかに収益性が高いか」で評価が決まるようになります。

そのため、利回りが高い物件の評価は良く、利回りが低い物件の評価は悪くなります。

しかし、居住用物件は賃貸に出すことを前提としていないため、利回りは高くありません。

したがって、居住用のときの査定金額に比べ、賃貸物件は評価が低い売却金額になってしまいます。

デメリット5.入居者とのトラブルが発生する

マンションを貸すデメリットとして、入居者のトラブルがあります。

入居者からクレームが出ることもあれば、入居者間のトラブルが発生することもあります。

また、家賃を支払わなかったり、退去せず居座る入居者もいます。

入居しているのが高齢者であれば孤独死なども心配です。

管理を委託している場合はすべて管理会社が対応してくれますが、委託していない場合はすべて対応しなければいけません。

賃貸に出すと、さまざまなトラブルが発生するリスクがあることを考慮しておきましょう。

デメリット6.管理委託手数料がかかる

マンションを貸す場合に、管理を委託すれば管理委託手数料がかかります。

管理委託手数料は、家賃の5%程度が相場です。

そのため、家賃が10万円であれば、毎月5,000円程度を手数料として支払うことになります。

管理会社に委託をすれば、家賃回収や契約・解約手続き、入居者募集、クレームなど、すべての対応を管理会社がやってくれます。

もし、委託しない場合は、管理委託手数料はかかりませんが、すべての対応を自分で行うことが必要です。

管理費などの維持管理費とは別に、管理委託手数料がかかる点がマンションを貸すデメリットになります。

徹底比較!マンションを「売る」と「貸す」費用や税金はどちらがかかる?

ここでは、マンションを売る場合と貸す場合にかかる、費用や税金について紹介します。

売る場合と貸す場合で、どのような費用がどれくらいかかるのか知っていないと、具体的に比較することができません。

売る・貸すの費用や税金について見ていきましょう。

売る場合にかかる費用や税金

まずは、マンションを売る場合にかかる費用や税金について紹介していきます。

マンションを売る場合にかかる費用・税金は以下7つです。

1.仲介手数料

2.抵当権抹消費用

3.印紙税

4.繰上返済手数料

5.引っ越し費用

6.その他費用

7.翌年にかかる税金

1つずつ、確認していきましょう。

1.仲介手数料

仲介する不動産会社に支払う成功報酬です。

仲介手数料の上限は法律で決められており、「売買金額×3%+6万円+消費税」となります。

2.抵当権抹消費用

住宅ローンを利用してマンションを購入している場合は、金融機関の抵当権が設定されています。

マンションを売るためには抵当権を抹消しなくてはいけないため、抹消にかかる費用がかかります。

抵当権抹消費用とは、登録免許税と司法書士報酬のことです。

登録免許税は不動産1件につき1,000円、司法書士報酬は1万円〜2万円が相場です。

3.印紙税

印紙税は、売買契約書に貼る印紙代のことです。

マンションの売買金額によって以下のように印紙代は異なります。

・100万円超500万円以下:1,000円

・500万円超1,000万円以下:5,000円

・1,000万円超5,000万円以下:1万円

・5,000万円超1億円以下:3万円

・1億円超5億円以下:6万円

たとえば、売却金額が3,000万円のマンションであれば、かかる印紙税は1万円です。

4.繰上返済手数料

マンションを売る際は、住宅ローン残債を返さなければいけません。

そして、一括返済をする際は、金融機関に対して繰上返済手数料がかかります。

繰上返済手数料は金融機関によって異なり、5,000円程度の場合もあれば1万円を超えるところもあります。

繰上返済手数料がいくらかかるのか、事前に確認しておくことが大切です。

5.引っ越し費用

家を売る際は、引っ越し費用についても考えなければいけません。

マンションを売った後に次の家を購入する場合は、マンションから仮住まい、仮住まいから新居と2回の引っ越しが必要です。

次の家を先に購入する場合でも1回は引っ越しが必要になります。

引っ越し費用は荷物の量や距離、時期によっても変わるため、早めに見積もりをとっておきましょう。

6.その他費用

マンションを売る際、ハウスクリーニングやホームステージングを利用する場合は、その費用もかかります。

いずれも業者によって費用が異なるため、早めに見積もりをとることが大事です。

7.翌年にかかる税金

マンションを売る場合は、翌年に税金がかかる可能性があります。

具体的には、譲渡所得税(復興特別所得税含む)と住民税です。

売却をして譲渡所得が大きい場合は、これらの税金が課税される可能性があります。

譲渡所得は「収入金額−取得費−譲渡費用」で求めることができ、譲渡所得税は物件の所有期間に応じて以下の税率となります。

・5年以下「短期譲渡所得」:39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

・5年超「長期譲渡所得」:20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

ただし、一定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除」が適用されます。

これにより、譲渡所得のうち最高3,000万円までは税金がかからなくなります。

とはいえ、譲渡所得額が大きい場合は注意が必要です。

マンションを売る場合には、このような費用・税金がかかります。

貸す場合にかかる費用・税金

次に、マンションを貸す場合にかかる費用・税金について見ていきましょう。

賃貸でかかる費用・税金は以下6つです。

1.ローン返済

2.リフォーム費用

3.設備交換・修理費用

4.管理委託手数料

5.管理費や修繕積立金

6.固定資産税

それぞれの内容について紹介していきます。

1.ローン返済

正式には費用ではありませんが、マンションを貸す場合は毎月住宅ローンを返済しなくてはいけません。

売る場合はローン返済もなくなりますが、貸す場合は返済が続きます。

2.リフォーム費用

築年数が古いマンションは貸す前にリフォームが必要です。

フローリングやクロス、間取りなどのリフォーム費用がかかります。

3.設備交換・修理費用

キッチンやエアコンなど、故障している設備などは交換・修理費用がかかります。

4.管理委託手数料

一般的に、マンションを貸す場合は管理業務を管理会社に任せます。

その際、家賃の5%前後の管理委託手数料を支払います。

5.管理費や修繕積立金

マンションを貸している間も、管理費や修繕積立金の支払いは続きます。

6.固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。

そのため、マンションを貸している間も固定資産税の支払いは続きます。

「売る」「貸す」それぞれの費用シミュレーション

ここでは、マンションを売る場合、貸す場合の費用シミュレーションについて紹介します。

それぞれ、見ていきましょう。

※数値はわかりやすいものにしています。

売る場合の費用

たとえば、築12年で70㎡、3LDKのマンションを3,000万円で売った場合の費用や税金は次のとおりです。

・仲介手数料:約105万円

・抵当権抹消費用:約1万5,000円

・印紙税:1万円

・繰上返済手数料:約5,000円

・引っ越し費用:約10万円

また、その他費用としてハウスクリーニングで7万円かかったとします。

この場合、全部で約125万円かかることになります。

ただし、それ以上にまとまったお金を得ることが可能です。

譲渡所得税に関してはかからない可能性が高いと言えます。

なぜなら、マンションが3,000万円で売れた場合、譲渡所得はそれ以下だからです(3,000万円から取得費などを差し引くため)。

その場合、3,000万円特別控除があるため譲渡所得税はかかりません。

貸す場合の費用

築12年で70㎡、3LDKのマンションを貸す場合の費用や税金は次のとおりです。

ここでは、毎月の家賃収入14万円、ローン返済10万円としています。

・ローン返済:月10万円

・リフォーム費用:150万円

・設備交換・修理費用:30万円

・管理委託手数料:7,000円

・管理費や修繕積立金:1万8,000円

・固定資産税:12万円

貸す際の初期費用が約180万円、年間でかかる費用が約162万円となります。

ただし、年間の家賃収入が168万円となるため、実質負担はかなり抑えることが可能です。

物件やローン状況によって費用は大きく変わりますが、売る場合も貸す場合も多くの費用がかかります。

売る?貸す?後悔しないマンション処分の判断ポイント7つ

ここでは、マンション処分方法を後悔しないための判断ポイント7つについて紹介します。

多くの判断ポイントを知っていれば、処分方法を選びやすくなり、あとで後悔しなくて済みます。

それぞれの判断ポイントの内容について見ていきましょう。

「とりあえず賃貸に出してから」は危険!マンションを処分する理由を明確にする

「とりあえず賃貸に出してみて考えよう」「とりあえず売ってみようかな」など、とりあえずで進めてしまうと、後悔してしまいます。

たとえば、賃貸に出した後に「やっぱり売却したい」と考えても、売るのが難しくなります。

賃貸に出した物件は、本来の居住用としてではなく収益物件として見られるため、評価が下がることが多いです。

居住用であれば高く売れた物件も、利回りで評価される収益物件では安値でしか売れなくなります。

とりあえずで判断してしまうと、入ってくるお金も少なくなってしまいます。

あとで後悔しないためにも、マンションを処分する理由は明確にしましょう。

その理由によって、売った方がいいのか貸す方がいいのか変わってくるためです。

たとえば、マンションの処分理由が「転勤で数年離れるから」というものであれば、貸す方がおすすめです。

転勤で離れている間は家賃収入でローンを返済して、戻ってきたらまた住むことができます。

処分理由が明確だと、賃貸か売却のどちらが適しているかわかりやすいため、後悔のない判断が可能です。

戻る時期が決まっている転勤なら「定期借家契約」もアリ

戻ってくる時期が決まっている転勤の場合は、定期借家契約を検討するといいでしょう。

定期借家契約とは、契約期間に定めがある借家契約のことです。

契約の更新がなく、契約期間が終了すれば、物件の引き渡しになります。

そのため、転勤から帰ってきた際に、確実に入居することが可能です。

「2年で戻ってくる」など、転勤期間が決まっている場合は、定期借家契約がおすすめです。

10年後のマンションの資産価値を考えて決める

あとで後悔しないためにも、10年後のマンションの資産価値を考えたうえで判断するようにしましょう。

・10年後の資産価値が高そうな場合:マンションを貸す

・10年後の資産価値が低そうな場合:マンションを売る

このような判断ができます。

なぜなら、以下の理由からです。

・マンションを貸す:資産価値が高ければ多くの家賃収入を継続的得ることができる

・マンションを売る:将来の資産価値が低くてもあまり関係ない

現在の資産価値だけでなく、10年後の資産価値を考慮したうえで判断をすれば、「貸さずに売ればよかった」「売らずに貸せばよかった」など、後悔しなくて済みます。

将来的な人生設計の中での「不動産活用」を考える

マンション処分で後悔しないように、将来的な人生設計の中での不動産活用を考えるようにしましょう。

たとえば、現在は4人暮らしで手狭に感じるマンションを売却しようと考えていても、数年後には子どもが1人暮らしを始めて十分な広さに感じるかもしれません。

その場合、売却で資産を手放すよりも、賃貸に出した方がいい可能性があります。

手狭に感じる期間は家賃収入を得て、子どもが出てら戻ることもできるためです。

資産として所有していれば、先々子どもに相続することもできます。

定年退職後に賃貸に出せば、少ない年金収入を家賃収入で補うことも可能です。

家族の将来的なライフプランも考えたうえで、売る・貸すの判断をするようにしましょう。

マンションPER(収益率)を参考にする

あとで後悔しないためにも、マンションPERを参考にして売る・貸すの判断をする方法もあります。

マンションPERとは、1戸あたりの収益力を測る指標のことです。

PERとは、元々は株価が割安か割高かを表す指標で「株価÷1株あたり純利益」で求められます。

マンションPERは、この考え方をマンションに応用したものです。

マンションPERは、マンション市場調査会社である東京カンテイが定期的に発表していて、「マンション購入価格÷年間賃料」で算出されています。

数値が小さいほど収益性や回収性が高いことを表し、収益性の観点から見ると割安な物件だということです。

PERが小さい場合は高い収益が期待できるため貸す、PERが大きい場合は売ると判断することができます。

売る・貸すを決める場合は、マンションPERにも注目してみるといいでしょう。

マンションを貸し出す時の手続きを「手間」と感じるか

マンションの売る・貸すを判断するポイントの1つが、手続きを手間と感じるかどうかです。

売却に出す場合はそうでもありませんが、賃貸に出す場合の手続きは意外に煩雑です。

他のポイントで比較のしようがなく、面倒なことを避けたい場合は、このような選び方もおすすめになります。

手続きの手間を基準にすれば、「何で貸す方を選んだのだろう。とても面倒で後悔している」ということを回避することが可能です。

不動産市場を見極める

不動産市場の様子を見極めることで、売る・貸すの判断がしやすくなります。

不動産市場の景気が良ければ価格は高くなり、景気が悪ければ価格は安くなります。

そのため、

・不動産市場の景気が良い→売るチャンス

・不動産市場の景気が悪い→買うチャンス

と考えることが可能です。

これまで市場の景気が良かったため、不動産の価格は上昇を続けていました。

なぜなら、日銀の金融緩和や東京オリンピックバブルがあったためです。

公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」によると、首都圏の中古マンション成約単価は2008年〜2018年で730万円も高くなっています(2,603万円→3,333万円)。

しかし、2019年の消費税増税、2020年以降の東京オリンピック閉幕、生産緑地問題、高齢者増加などの影響によって、今後は不動産市場の景気が急速に冷え込んでいく可能性があります。

一般財団法人日本不動産研究所が発表している「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測」を見ると、1㎡あたりの単価が2018年には101.0万円だったのが、2020年に98.5万円/㎡、2025年に95.0万円/㎡と下落予測です。

売るならオリンピック前

マンションを売るのであれば、オリンピック前までがおすすめです。

オリンピック閉幕後は市場が冷え込み、価格が下落している可能性があります。

市場が冷え込んでしまっては価格が安くなるだけでなく、買い手を見つけることも困難です。

少しでも需要がある時期に売却した方が、高く・早く売れる可能性があります。

買うならオリンピック後

住み替え先を買うのは、価格が安くなる可能性が高いオリンピック後です。

不動産市場が冷え込むことで、徐々に価格が下がっていくことが予想されます。

そのため、価格面を考えればオリンピック後となる2020年以降がおすすめです。

ただし、市場が冷え込むと供給自体が減るため、希望の物件が見つからない恐れもあるため注意しましょう。

マンションの売却を成功に導く方法

マンションを売る手順や高く売る法則、注意点などについて知らないと、マンションを相場より高く売ることが難しくなります。

これらのポイントを知っていれば、高く・早くマンションを売ることが可能です。

ここでは、マンションを売る手順や高く売る法則、注意点などについて確認していきましょう。

マンションを売る手順・流れ

ここでは、マンションを売る手順・流れについて紹介します。

売る手順・流れを知らないと、どんな行動や準備をしていいのかわからず、売却チャンスを逃してしまいます。

以下は、マンションを売る手順・流れの9ステップです。

1.情報収集や計画を立てる

2.複数の不動産会社で査定をする

3.依頼する不動産会社を決める

4.媒介契約を結ぶ

5.売るための準備をする

6.売却活動を開始する

7.買主と売買契約を交わす

8.マンション引き渡し準備

9.代金決済と引き渡しをする

1ステップずつ、確認していきましょう。

1.情報収集や計画を立てる

マンションを売ることを決めたら、まずは情報収集や計画を立てましょう。

しっかりと情報収集を行い、明確な計画を立てることがマンション売却成功へと繫がります。

以下は、情報収集や計画を立てておきたい内容です。

・マンションの売却相場はいくらか

・住宅ローン残債はいくらか

・マンションを売る際にどんな費用がいくらかかるか

・マンションを売却した後の仮住まいはどうするのか

・どんな不動産会社があるのか

・売却期間が長くなったらどうするのか

・新たな住まいはどうするのか

・売却のタイミングは今でいいのか

しっかりと時間をかけて情報収集や計画を立てるようにしましょう。

2.複数の不動産会社で査定をする

情報収集や計画立てが終わったら、複数の不動産会社で査定を行いましょう。

査定をすれば、物件の売却相場が掴めますし、査定金額が高い不動産会社もわかります。

査定金額が高い不動産会社がわかれば、業者選びもしやすくなります。

一括査定サイトを活用すれば、時間や費用をかけずに複数業者へ査定依頼を出すことが可能です。

3.依頼する不動産会社を決める

複数の不動産会社で査定をしたあとは、依頼する不動産会社を決めます。

どの不動産会社に売却を依頼するかで、高く売れるかどうかが違ってきますので、信頼できる良い不動産会社を見つけましょう

4.媒介契約を結ぶ

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

不動産会社との媒介契約は以下3種類があり、それぞれで特徴が異なります。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

各媒介契約の特徴やメリット・デメリットについても理解しておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約ができ、売主が見つけた買主と契約することもできます。

ただし、不動産会社は報告義務がないうえに、レインズへの物件情報登録は任意です。

「メリット」

・複数業者と契約できる

・直接見つけた買主と契約できる

「デメリット」

・報告義務がないので状況がわかりづらい

・複数業者と契約をすると積極的に売ってもらないことがある

専任媒介契約

専任媒介契約は1社のみと契約できる方法です。

売主が見つけた買主と契約することもできます。

不動産会社は2週間に1回以上の報告義務があり、契約を交わして7日以内に物件情報がレインズに登録されます。

「メリット」

・契約が1社のみなので積極的に販売してもらえる

・状況を把握しやすい

「デメリット」

・不動産会社の力量次第で結果が変わる

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は1社のみと契約できる方法で、売主が見つけた買主とは直接契約をすることができません。

不動産会社は週1回以上のペースで報告義務があり、契約を交わして5日以内に物件情報がレインズに登録されます。

「メリット」

・契約が1社のみなので積極的に販売してもらえる

・媒介契約の中で最も状況を把握しやすい

「デメリット」

・売主が買主を見つけても直接契約はできない

・不動産会社の力量次第で結果が変わる

いずれかの媒介契約を選択して、業者と契約を交わします。

5.売るための準備をする

不動産会社と媒介契約を結んだあとは、売るための準備をします。

具体的には、ハウスクリーニングで部屋をキレイにしたり、不要な荷物を片付けたり、ホームステージングでモデルルーム化することなどです。

多少のコストはかかりますが、内覧で好印象を与えるために必要な準備を行います。

また、不動産会社と打ち合わせをして、売却価格を決定します。

6.売却活動を開始する

不動産会社による売却活動の開始です。

物件情報が不動産情報ポータルサイトやチラシ、情報誌などに掲載され、メルマガやDMでも配信されます。

物件に興味を持った人が現れたら、内覧などを行います。

7.買主と売買契約を交わす

買主が決まったら、売買契約を結びます。

契約時に必要な書類やお金は次のとおりです。

・印紙代

・仲介手数料

・登記済証または登記識別情報

・管理規約(マンションの場合)

・建築確認通知書

・固定資産税納付書

・印鑑証明書

・実印

・本人確認書類 など

準備に時間がかかるものもあるため、早いタイミングで揃えるようにしましょう。

8.マンション引き渡し準備

マンションを買主に引き渡しをするための準備を行います。

具体的には、掃除や荷物の移動、引っ越しです。

引き渡しに間に合うように、業者の手配も早い段階で済ませておきましょう。

9.代金決済と引き渡しをする

代金決済とマンションの引き渡しが完了すれば、売却活動終了です。

ただし、翌年2月〜3月に確定申告があることをくれぐれも忘れないようにしてください。

マンションを1円でも高く売る5つの法則

ここでは、マンションを1円でも高く売る5つの法則を紹介します。

これらの法則を知らなければ、数百万円安く売ることになるかもしれません。

以下は、高く売る5つの法則です。

1.マンションの相場を把握する

2.複数の不動産会社に査定を依頼する

3.マンションを売るなら今!?マンションの売り時を見極める

4.信頼できる不動産会社に仲介を依頼する

5.内覧で良い印象を与える準備をする

それぞれの内容について見ていきましょう。

1.マンションの相場を把握する

マンションを1円でも高く売りたい場合は、相場を把握するようにしましょう。

マンション相場を把握しておけば、査定金額や売却金額が高いのか安いのか判断することができます。

高いか安いか判断できなければ、少しでも高く売ることはできません。

マンション相場を把握する方法は、以下の4通りです。

レインズで調べる

国土交通大臣指定の不動産流通機構を運営するレインズマーケットインフォメーションでは、直近1年間に売買されたマンションや一戸建ての価格情報を確認できます。

また、過去2年の市場動向を知ることも可能です。

土地総合情報システムで調べる

土地総合情報システムは、国交省が管理するサイトで、マンションや一戸建ての実際に行われた不動産取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格を確認できます。

不動産情報ポータルサイトで調べる

SUUMOやLIFULL HOME’S、中古住宅HOME4Uなど、不動産情報ポータルサイトで相場を調べることも可能です。

現在販売されているマンション価格を知ることができます。

不動産屋さんで聞く

近くの不動産屋さんで相場を聞くこともできます。

マンションの条件を伝えれば、相場を教えてくれるはずです。

これら4つの方法でマンション相場を知ることができます。

2.複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションを高く売りたいのであれば、複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

複数の不動産会社で査定をすれば、少しでも高く売れる業者を探せるためです。

不動産会社によって査定基準が異なるため、同じマンションでも提示される査定金額に差があります。

たとえば、査定金額が2,500万円の業者もあれば、2,200万円の業者もあるなど、数百万円の差が出ることは珍しくありません。

数百万円の差は売主にとって非常に大きなものです。

複数業者で査定をすれば、査定金額が高い業者の中から依頼先を決めることができます。

一括査定サイトを活用すれば、1回の情報入力で複数の不動産会社に依頼を出せるため、時間もかかりません。

査定先から営業電話を受ける可能性はありますが、コストをかけずにマンションを高く売れる方法です。

3.マンションを売るなら今!?マンションの売り時を見極める

マンションの売り時を見極めることも、マンションを高く売るために大事なことです。

マンションの売却金額は需給バランスの影響を受けるため、多くの需要が見込めるタイミングであれば高く売ることができます。

逆に、需要が見込めないタイミングだと、価格を下げないと売れないですし、買い手もなかなか見つかりません。

東京オリンピックが閉幕する2020年以降は、不動産市況は冷え込むと言われています。

オリンピック閉幕以外にも、生産緑地や高齢者増などの影響もあるためです。

そのため、需要が見込めるオリンピック前までに売却を検討してみるといいでしょう。

マンションを高く売りたいのであれば、売り時を考えることが大切です。

4.信頼できる不動産会社に仲介を依頼する

信頼できる良い不動産会社に仲介を依頼できれば、マンションを高く売ることができます。

不動産会社によって、販売ネットワークやノウハウ、予算が違いますし、どれだけ熱心に売却活動をしてくれるかが異なるためです。

信頼できる良い不動産会社を見つけるポイントは、次のとおりです。

実績が豊富である

多くの実績がある不動産会社は信頼できます。

それだけ多くの人が他の業者と比較をしたうえで選んだということであり、たくさんのノウハウもあるためです。

実績はホームページに載っていることが一般的です。

優秀な担当者がいる

信頼できる不動産会社には、優秀な担当者がいるものです。

信頼できない悪い不動産会社に優秀な担当者がいることはまずありません。

そのため、優秀な担当者を見つければ、信頼できる業者に仲介を依頼することができます。

以下は、優秀な担当者を見極めるポイントです。

・経験が豊富

・知識が豊富

・礼儀正しい

・返信や連絡が早い

・約束を守る

・熱意がある

・丁寧に対応する

・親身に相談に乗る

このようなポイントで見極め、優秀な担当者を見つけましょう。

良い評判が多い

信頼できる不動産会社を見つけたい場合は、良い評判が多い業者を見つけましょう。

どの不動産会社にも良い評判と悪い評判があるものですが、信頼できる業者は良い評判が多いです。

逆に、信頼できない不動産会社は悪い評判が目立ちます。

信頼できる不動産会社を見つけたいのであれば、良い評判が多いところを選びましょう。

査定金額が高い

信頼できる良い不動産会社は、実績が豊富でノウハウもあるため、査定金額も高いです。

そのため、査定金額が高ければ信頼できる不動産会社の可能性があります。

複数不動産会社で査定をすることは、業者選びにも役立ちます。

これらのポイントをもとに、信頼できる良い不動産会社を見つけ、仲介を依頼します。

5.内覧で良い印象を与える準備をする

マンションを高く売りたいのであれば、内覧で良い印象を与える準備をしましょう。

内覧は実際のマンションを確認する場なので、良い印象を与えることができないと購入には至りません。

以下は、内覧で良い印象を与えるためのポイントです。

室内をキレイに掃除しておく

内覧で良い印象を与えるためにも、室内をキレイに掃除しておきましょう。

キッチンの油汚れや浴室のカビ、サッシの溝の汚れなど、ゴミやホコリ、カビや汚れがあると、良い印象を与えることはできません。

マンション売買は非常に高額なため、少しでも汚れがあるとマイナスな印象だけが残ってしまいます。

ハウスクリーニングなどを利用して、隅々までピカピカにしておくことが大切です。

不要な荷物を片付けておく

不要な荷物はすべて片付けておきましょう。

不要な荷物が置いたままだと、部屋や収納スペースが狭く見えてしまうためです。

また、見栄えもよくありません。

不要な荷物は、仮住まいや新居、レンタル倉庫などに移動をさせておきましょう。

内覧当日に換気や温度調節をしておく

内覧当日、内覧が始まる前までに部屋の換気や温度調節をするようにしましょう。

換気をしていないと、ニオイが籠もった部屋を見学させることになりますし、温度調節をしていないと、暑い(寒い)なかでの内覧となります。

このような状況では、見学者は集中して内覧をすることができません。

中途半端な見学となりますし、ニオイや暑さ・寒さのせいで、悪い印象だけが残る可能性があります。

内覧当日の換気やニオイ対策、温度調節を忘れないようにしましょう。

物件特徴や質問回答を準備しておく

内覧時に質問をされても答えられるように、物件の特徴やよくある質問の回答を準備しておきましょう。

質問に答えられないようでは、買主の信頼を得ることが難しくなります。

・スーパーまでの距離

・周辺の治安

・幼稚園や学校の評判

・共用施設の使用ルール

・マンションの特徴

・日当たりや風通し

・近隣住民の様子

・駅やバス停までの距離

など、自分が買主だったら疑問に思うことはすべて答えられるようにしておきましょう。

マンションを売るときの注意ポイント

ここでは、マンションを売るときの注意ポイントについて紹介しています。

注意ポイントを知らずに進めてしまうと、売却金額が少なくなったり、余計にコストがかかる可能性があります。

以下は、マンションを売るときの5つの注意ポイントです。

1.まったく売れない可能性もある

2.住宅ローン残債は返済できるか

3.「売り先行」「買い先行」どちらで進めるのか

4.相続が関わる場合

5.確定申告を忘れないこと

それでは、1つずつ確認していきましょう。

1.まったく売れない可能性もある

マンションは、まったく売れない可能性もあります。

売却までの平均期間は3ヶ月〜6ヶ月と言われていますが、売れるまでに1年以上かかる物件も多いです。

また、1年〜2年経っても売れ残っているマンションも少なくありません。

「2ヶ月〜3ヶ月もしたら買い手が見つかって、●●万円が手元に入ってくるだろう」と安易に考えていると痛い目に遭う可能性があります。

景気が良い時やマンションに魅力がある場合は早く売れる可能性がありますが、そうでない場合は売却までに時間がかかる可能性があります。

売却が決まるまでは、管理費や修繕積立金、固定資産税、ローン返済などの支払いを続けなけなくてはいけません。

さらに、仮住まいや新居の費用負担もあります。

まったく売れない可能性もあるため、「●ヶ月(年)売れない場合は買取に出す」など、売れなかった場合の対処法もあらかじめ考えておきましょう。

2.住宅ローン残債は返済できるか

マンションを売る場合は、住宅ローン残債を返済できるのか事前に確かめておく必要があります。

なぜなら、金融機関の抵当権が設定されているマンションを売る場合、抵当権を抹消するために住宅ローンの一括返済が必要になるためです。

通常、住宅ローン残債は売却金額で返済をします。

そのため、ローン残債よりも売却金額が多い場合はいいですが、ローン残債より売却金額が少ない場合は、別の方法で返済しなければいけません。

・住宅ローン残債より売却金額が多い→売却金額で一括返済

・住宅ローン残債より売却金額が少ない→売却金額で一括返済ができない

売却金額で一括返済できない場合は、足りない分を以下の方法で補います。

①貯金などの自己資金から捻出

②住み替えローンを利用する

①の方法は、貯金や株、保険などから資金を捻出して不足分を支払う方法です。

②の住み替えローンは、残ったローン債務と新たな住まいのローンをまとめて借りることができます。

このような方法で、残債を返済します。

住宅ローン残債を確認して、売却金額よりも多い場合はどのように対処するか考えておきましょう。

3.「売り先行」「買い先行」どちらで進めるのか

マンションを売って、新たな住まいを購入する住み替えの場合は、売り先行と買い先行の2通りの進め方があります。

どちらの進め方を選択するかで、かかる費用や売却金額、売却期間などが変わります。

それぞれの特徴を理解したうえで、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

以下は、売り先行・買い先行それぞれの特徴とメリット・デメリットになります。

売り先行

売り先行とは、先にマンションを売ったうえで、新たな住まいを買う方法です。

先にまとまったお金が入ってくるので資金計画が立てやすく、じっくりと時間をかけて売却することができます。

ただし、マンションを売って新たな家を買うまでの間は、仮住まいで生活しなくてはいけません。

「メリット」

・先にまとまったお金が入るので資金計画が明確

・時間をかけ納得いく価格で売却できる

「デメリット」

・仮住まいを用意する必要がある

・引っ越しが2回必要(マンション→仮住まい、仮住まい→新居)

買い先行

買い先行は、先に住み替え先となる家を購入して、マンションを売却する方法です。

先に家を購入しているため仮住まいを用意する必要がありません。

また、じっくりと時間をかけて家探しをすることができます。

ただし、マンションが売れるまで2軒分の住まいの費用を負担しなければいけませんし、事前に明確な資金計画を立てることは難しいです。

「メリット」

・時間をかけて家探しができる

「デメリット」

・いくら入ってくるのかわからず資金計画に狂いが生じる

・売却できるまでの間は2軒分の費用負担が必要となる

一般的には、リスクが低い売り先行で進めることが多いですが、どちらのメリット・デメリットも把握したうえで、自分に合った方法を選択しましょう。

4.相続が関わる場合

売却するマンションが相続した物件の場合は、名義変更がされているのか確認をしてください。

もし、被相続人名義のままでは買主への移転登記ができないためです。

そのため、相続登記をする必要があります。

遺産分割協議が終わっていない場合でも共同相続人全員で売ることはできます。

ただし、全員の同意書が必要となるため注意しましょう。

5.確定申告を忘れないこと

マンションを売る場合は、翌年の確定申告を忘れないようにしましょう。

売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる可能性がありますし、売却損が出た場合は損益通算で所得税を節税できます。

サラリーマンなど、普段、確定申告をしていない人は作成に時間がかかるため、早くから動き出すことが大切です。

マンションを賃貸に出す時の成功ポイント

マンションを賃貸に出す際の手順や成功ポイント、注意点などを知らないと、入居者が見つからなかったり思うような収入を得られない可能性があります。

これらのポイントを知っていれば、しっかりと家賃収入を得ていくことが可能です。

ここでは、マンションを賃貸に出す際の手順や成功ポイント、注意点について見ていきましょう。

マンションを貸す手順・流れ

ここでは、マンションを貸す手順・流れについて紹介します。

どのような手順・流れで進めていくのか知らないと、明確な計画を立てることができません。

以下7つのステップが、マンションを貸す手順・流れです。

1.情報収集・計画を立てる

2.複数の不動産会社で査定をする

3.依頼する不動産会社を決める

4.不動産会社と契約を結ぶ

5.入居者募集活動が始まる

6.賃貸借契約を結ぶ

7.入居、賃貸運営が始まる

それぞれの手順について見ていきましょう。

1.情報収集・計画を立てる

まずは、マンションを賃貸に出すにあたり、必要な情報を集めて計画を立てましょう。

具体的には、以下の情報収集・計画立てを行います。

・周辺の賃貸相場を調べる

・リフォームや修繕のシミュレーションをする

・どんな不動産会社(管理会社)があるのか調べる

・マンションを貸すメリット・デメリットを把握する

・採算がとれるのかシミュレーションをする

・次の住まいを探す

しっかりとした情報収集や計画立てができていないと、マンションを貸しても失敗する可能性が高くなります。

情報収集や計画立ては時間をかけてじっくりと行いましょう。

2.複数の不動産会社で査定をする

マンションを売却するとき同様、賃貸に出す場合も複数の不動産会社で査定をしましょう。

業者によって査定金額が異なるため、高く評価してくれる不動産会社を探すことができます。

また、賃料相場を知ることも可能です。

一括査定サイトを活用すれば、手間をかけることなく複数業者に査定の依頼ができます。

3.依頼する不動産会社を決める

査定が終わったら、依頼する不動産会社を決めましょう。

管理実績や評判、手数料、アフターサポート、賃料などを複数業者で比較して、自分に合った業者を選択します。

4.不動産会社と契約を結ぶ

依頼する不動産会社が決まったら、契約を結びます。

入居者募集だけの場合は仲介業務、入居者が決まった後の管理を依頼する場合は管理業務など、希望する業務内容に応じた契約をします。

5.入居者募集活動が始まる

いよいよ入居者募集活動が始まります。

マンション情報が不動産会社の自社サイトや不動産情報ポータルサイト、チラシ、情報誌などに掲載されます。

時期や物件によっては、すぐに入居者が見つかります。

6.賃貸借契約を結ぶ

借主が見つかったら、貸主と借主の間で賃貸借契約を結びます。

7.入居、賃貸運営が始まる

契約後は、入居者が引っ越しを行い、賃貸運営が始まります。

管理を業者に委託している場合は、オーナーがやることは特にありません。

マンションを貸して利益が出たら確定申告する必要がある

マンションを貸して利益が出た場合は確定申告をする必要があります。

具体的には、家賃収入で得る年間所得が20万円を超えると確定申告が必要です。

所得は、収入から必要経費を差し引いたもので、所得金額が大きくなるほど多くの税金を支払う必要があります。

ここでは、少しでも税金を減らす節税方法について見ていきましょう。

可能な限り経費計上をする

可能な限り経費を計上することで、節税することができます。

税金は、家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得に対して課税されます。

そのため、経費が増え、不動産所得が少なくなれば税金を減らすことが可能です。

とはいえ、住宅ローンの元本部分など、経費として認められないものを計上することはできません。

経費として認められるものを忘れることなく、しっかりと計上することが大切です。

一般的に、マンションを貸す際は、以下の項目を必要経費として計上できます。

・固定資産税

・都市計画税

・住宅ローン利息

・減価償却費

・修繕費

・管理委託手数料

・火災保険料

・地震保険料

・立ち退き料 など

これらの費用を可能な限り経費計上することが、確実な節税法の1つです。

青色申告をする

不動産所得を確定申告する際、白色申告ではなく青色申告をすることで節税が可能です。

白色申告は控除額がありませんが、簡単な帳簿づけ(簡易簿記)で作成できます。

青色申告は複式簿記で帳簿づけが難しくなる代わりに、10万円または65万円の控除が可能です。

65万円の控除を受けるには5棟または10室以上貸している必要があるため、最大で10万円の控除を受けることができます。

確定申告作成はやや面倒になりますが、10万円の控除によって税負担を軽くすることが可能です。

儲かるマンションの賃貸方法

ここでは、儲かるマンションの賃貸方法について紹介します。

どうすれば儲かるか知っていないと、入居率が低く採算がとれない運営状況に陥ってしまいます。

少しでも多くの家賃収入を得るために、1つでも多くの儲かる方法を押さえておきましょう。

以下は4つの儲かるマンションの賃貸方法です。

1.マンションを貸したい期間・得たい収入を明確にする

2.管理会社選びはマンション賃貸の肝

3.サブリースや定期借家契約など色々!マンションを貸す方法を選択する

4.家賃は相場を見て決める

それぞれの内容について確認していきましょう。

1.マンションを貸したい期間・得たい収入を明確にする

最初に、マンションを貸したい期間や得たい収入を明確にしましょう。

貸す期間や希望の収入を決めることで、具体的な計画を立てることができますが、期間や収入が曖昧だと具体的な計画を立てることもできません。

期間や希望収入を明確にすることは、稼ぐための基本です。

まずは、マンションを貸したい期間や得たい収入を明確にさせてください。

2.管理会社選びはマンション賃貸の肝

マンションを賃貸に出す場合、管理会社選びは非常に重要です。

なぜなら、優秀な管理会社に依頼できれば入居者満足度は高くなり、家賃収入が増え、資産価値も維持しやすくなるためです。

管理会社が優秀であれば、入居者対応が上手ですし、掃除などの管理業務も徹底しています。

入居者は快適な生活を送ることができ、空室率も低くなります。

もし、悪い管理会社であれば、入居者対応も遅くデタラメですし、掃除なども適当です。

そのため、物件の悪い評判が広まって、空室率が高くなってしまいます。

管理会社は、これまでの実績や評判、担当者の姿勢や熱意、手数料などを比較して決めるようにしましょう。

優秀な管理会社を選ぶことができれば、安心してマンションを貸すことができます。

3.サブリースや定期借家契約など色々!マンションを貸す方法を選択する

マンション賃貸で儲けを得るために、状況に応じた貸す方法を選択しましょう。

マンションを貸す方法には、以下3種類があり、それぞれで特徴が異なります。

普通賃貸契約

普通賃貸契約は、一般的な賃貸契約のことです。

2年に1度更新があり、毎月貸借人が家賃を支払います。

サブリースのように家賃保証があったり、定期借家契約のように期限がありません。

サブリース契約

サブリース契約とは、サブリース会社が部屋または1棟まるごと借り上げ、転貸する契約方法です。

サブリース会社は入居者から賃料を得て、オーナーには一定金額が支払われます。

オーナーとしては、入居者がいなくても確実に収入を得られる家賃保証があるのが魅力です。

ただし、家賃保証の金額は相場の7割〜9割程度であり、入居者が低いなど、場合によっては減額や打ち切りの可能性もあります。

オーナーとサブリース会社との契約をマスターリース契約、入居者とサブリース会社との契約をサブリース契約といいます。

定期借家契約

定期借家契約とは、定めた期間が満了すれば終了する契約方法です。

普通貸借契約のように、契約期間を更新することはできません。

定めた期間で確実に契約が終了できるため、賃貸に出す期間が明確な場合におすすめです。

状況に合った賃貸方法を選ぶことで、機会損失やトラブルを回避することができます。

4.家賃は相場を見て決める

家賃は相場を見て決めるようにしましょう。

「9万円くらいかな」など、なんとなくで決めてはいけません。

相場よりも家賃を安くすると、その分収入が減ってしまいますし、相場より高いと借り手を見つけるのが難しくなります。

周辺の家賃相場を確認したうえで、適切な金額を設定することが大切です。

家賃相場は不動産情報ポータルサイトで、周辺にある似た条件のマンションを確認したり、不動産会社に聞くことで知ることができます。

相場を調べたうえで家賃を決めるようにしましょう。

マンションを貸す場合の注意ポイント

ここでは、マンションを貸す場合の10つの注意ポイントを紹介します。

注意ポイントを知らないと、賃貸に出しても毎月赤字になったり、トラブルになったりしてしまいます。

以下は、10つの注意ポイントです。

1.採算がとれるかシミュレーションをしておく

2.空室リスクがある

3.金融機関に事前に相談をすること

4.駐車場を勝手に貸さない

5.敷金や礼金を高く設定しない

6.管理会社は慎重に選ぶ

7.貸している間に売ると安くなる

8.こちらの都合で入居者を追い出すことはできない

9.入居前、退去後にはリフォーム・修繕費用がかかる

10.サブリース契約は減額や打ち切りの可能性もある

1つずつ、注意ポイントの内容について見ていきましょう。

1.採算がとれるかシミュレーションをしておく

マンションを貸す場合は、採算がとれるのか事前にシミュレーションをするようにしましょう。

シミュレーション時点で赤字の物件が、実際に貸し出して黒字になることはありません。

想定される家賃や入居率、費用をもとに採算がとれるのかきっちりシミュレーションをしておくことが大事です。

想定される家賃や入居率はやや厳しめの数値にして、固定資産税や火災保険料、管理委託手数料なども必ず反映をさせましょう。

2.空室リスクがある

賃貸に出せば、必ず入居者を確保できるわけではありません。

入居者が確保できない可能性もあります。

入居者がいないと、家賃収入は入ってきませんし、その間もローンや維持管理費の支払いは続きます。

マンションが魅力的な立地であれば、すぐに入居者が見つかる可能性はありますが、そうでない場合は空室が続くことも考えられます。

マンションを貸す場合は、空室リスクも考慮したうえで計画を立てることが重要です。

3.金融機関に事前に相談をすること

マンションを貸す際は、必ず金融機関に相談するようにしましょう。

なぜなら、金融機関の承諾を得ずに賃貸に出してしまうと、ローンの契約違反となって一括返済を求められる可能性があるためです。

金融機関としては、ローン契約者が居住することを前提として融資をしています。

そのため、相談しても許可が下りない可能性はありますが、転勤などの特別な理由であれば認めてもらえるのが一般的です。

マンションを貸す際は、住宅ローンを利用している金融機関に必ず相談をしてください。

4.駐車場を勝手に貸さない

駐車場を勝手に貸さないことも、マンションを貸す際の注意ポイントです。

駐車場は共用部分になるため、オーナーは管理組合と契約をし、借りて使っているという扱いです。

そのため、勝手に又貸しをするとルール違反となってしまいます。

駐車場付きでマンションを貸す場合は、あらかじめ管理組合に確認するようにしましょう。

5.敷金や礼金を高く設定しない

マンションを貸すオーナーとしては、少しでも収入を増やしたり支出を抑えるために、敷金や礼金を高く設定したいものです。

しかし、敷金や礼金を相場よりも高く設定してしまうと、借り手を見つけるのが難しくなってしまいます。

敷金や礼金を増やしても、借り手が見つからなければ意味がありません。

敷金や礼金は、事前に相場を確認して常識的な範囲で設定するようにしましょう。

6.管理会社は慎重に選ぶ

マンションを貸す際、管理会社は慎重に選ぶようにしましょう。

管理会社の良し悪しによって、マンションの資産価値や入居率、入居者の満足度などが変わってくるためです。

優秀な管理会社を選ぶことができれば、多くの収益を得ることができますが、悪い管理会社であれば空室が多くなり赤字運営となってしまいます。

管理会社の実績や評判などを確認して、慎重に選ぶようにしてください。

7.貸している間に売ると安くなる

マンションを貸している間に売る場合は、売却金額が3割前後は安くなるため注意が必要です。

貸しているマンションは投資用不動産として扱われ、利回りで評価されるようになります。

元々が居住者マンションなので、利回りが高い物件はそう多くありません。

そのため、投資用不動産扱いになると、居住者不動産の評価よりも低くなってしまうのです。

マンションを貸している間に売る場合は、金額が安くなるため注意してください。

8.こちらの都合で入居者を追い出すことはできない

マンションを貸す際は、オーナー側の都合で入居者を追い出すことができないことを理解しておきましょう。

なぜなら、入居者は借地借家法にて守られているためです。

普通貸借契約で「1年契約」「2年契約」など設けていたとしても、借地借家法の規定で契約を解除できる権利があるのは入居者だけになります。

オーナー側には契約を解除する権利はありません。

「マンションが倒壊するため」などの、正当な理由がある場合は認められますが、そうでない場合は立ち退き請求も更新契約の拒否もできないようになっています。

ただし、定期借家契約であれば、定めた期間で契約が終了し、入居者に退去してもらうことは可能です。

普通貸借契約では、基本的にオーナーの都合で入居者を追い出すことはできないため注意してください。

9.入居前、退去後にはリフォーム・修繕費用がかかる

マンションを貸す場合、入居前と退去後にリフォームや修繕費用がかかります。

新築に近く状態が良ければ問題はありませんが、築年数が古く状態が悪い場合は、フローリングやクロスの張り替え、水まわり設備の交換など、賃貸に出す前のリフォーム・修繕が必要です。

また、入居者が退去した後も、リフォームや修繕が必要になります。

自分たちが住む場合は尚更です。

敷金などもらっていますが、金額的に足りない可能性がありますので、入居前・退去後のリフォーム・修繕費用もシミュレーションをしたうえで資金計画を立てるようにしましょう。

10.サブリース契約は減額や打ち切りの可能性もある

マンションを貸す際にサブリース契約をする際は、家賃保証の減額や打ち切りの可能性もあるため注意しましょう。

サブリース契約は、相場よりも安くはなりますが、毎月一定額の家賃保証を受け取れるのが魅力です。

しかし、賃貸の運営状況やサブリース会社の経営状況によっては、家賃保証の減額や打ち切りになる可能性があります。

「10年間家賃保証」など謳っていた業者であっても、借家借地法で守られているため、減額や打ち切りになっても違法ではないのです。

サブリース契約を結んでも、家賃保証の減額や打ち切りになる可能性があることを理解しておきましょう。

パターン別~こんな場合はマンションを「売る」「貸す」どちらがお得?~

ここでは、パターン別に、マンションを売ると貸すのどちらがおすすめなのか紹介していきます。

パターン別のおすすめ方法を知っていれば、判断がしやすくなりますし、あとで後悔する可能性が少なくなります。

以下は、ここで紹介する9つのパターンです。

1.転勤でマンションをしばらく離れる場合

2.住宅ローンが残っている場合

3.立地が悪く資産価値が下がることが予想されるマンションの場合

4.管理費・修繕費・税金を払い続けることが難しい場合

5.離婚してしまった場合

6.収入が減り住宅ローンの支払いが厳しい場合

7.親の介護で実家に戻る場合

8.新しいマンションに住み替えをしたい場合

9.近隣トラブルがあってマンションに住みづらい場合

それぞれの内容について1つずつ見ていきましょう。

1.転勤でマンションをしばらく離れる場合

転勤でマンションをしばらく離れる場合は、貸す方がおすすめです。

離れている間は、家賃収入を得ながら住宅ローンを返済していくことができます。

そのため、またマンションに戻る可能性がある転勤の場合は、賃貸に出した方がいいでしょう。

仮に、毎月の住宅ローンが8万円の場合、家賃10万円で賃貸に出せば、年間15万円〜20万円程度の利益を得ることが可能です。

利益が少なかったとしても、貸している間は、他人が支払う家賃で住宅ローンを返済していくことができます。

あらかじめ転勤期間が決まっている場合は、定期借家契約をしておけば、戻ってきてマンションに住めないということがありません。

転勤後にマンションへ戻る考えがある場合は、しばらく離れるとしても賃貸に出すのがおすすめです。

2.住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合は、状況によって売却と賃貸のどちらがおすすめか変わってきます。

・住宅ローン残債

・売却の査定金額

これら2つの金額を確認し、

・「住宅ローン残債>売却の査定金額」であれば貸す(もしくは売る)

・「住宅ローン残債<売却の査定金額」であれば売る

がおすすめです。

売却金額がローン残債よりも高ければ、売ってローンを完済し、手元に残るお金を使って新たな家を購入することが可能です。

しかし、ローン残債の方が売却金額よりも高ければ、残債務返済に足りない分を自己資金や別のローンを使って返済し、売却をします。

もし、自己資金や別のローンの利用が難しい場合は、売却を諦め賃貸に出します。

このように、基本は先々のリスクが少ない売却を前提としながら、ローン残債を返済できない場合は賃貸に出すのがおすすめです。

まずは、住宅ローン残債と売却の査定金額を確認しましょう。

3.立地が悪く資産価値が下がることが予想されるマンションの場合

立地が悪く資産価値が下がることが予想されるマンションを、貸すか売るかで迷っている場合は売る方がおすすめです。

賃貸に出したとしても、立地が悪いので入居者確保は難しく、空室になる可能性があります。

また、資産価値が下がることで家賃は安くなりますし、あとで売却に切り替えたとしても、かなり安値で売ることになるためです。

売却であれば、将来、資産価値が下落するリスクを回避することができます。

立地が悪かったり、資産価値の下落リスクがあるマンションは売る方がおすすめです。

4.管理費・修繕費・税金を払い続けることが難しい場合

マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などを支払い続けることが難しい場合は、売る方がおすすめです。

マンションを売却すれば、これらの費用や税金の支払いをしなくてよくなります。

賃貸に出したとしても、管理費や修繕積立金、固定資産税は支払い続けなければいけません。

入居者がいて家賃収入が入ってくる間はいいですが、空室になれば、これまで通り管理費や修繕積立金、固定資産税の全額負担が必要です。

管理費や修繕積立金、固定資産税を支払い続けることが難しい場合は、マンションを売って負担しないでいいようにしましょう。

ただし、住宅ローン残債が売却金額より多い場合は、残債務をどうするか慎重に考える必要があります。

5.離婚してしまった場合

離婚してしまい、どちらもマンションに住む意思がない場合は売却がおすすめです。

売却をして現金化し、財産分与するようにしましょう。

賃貸に出すと家賃収入を得ることはできますが、名義や持分などの調整は面倒ですし、あとでトラブルになる原因にもなります。

売却をして資産をキレイに分ければ、あとで揉めることもありません。

離婚をして、どちらもマンションに住む予定がない場合は、すぐに売却をして現金に換えたうえで財産分与を行いましょう。

6.収入が減り住宅ローンの支払いが厳しい場合

転職や会社の給与・ボーナスカットなどで収入が減り、住宅ローンの支払いが厳しい場合は、状況によって貸す・売るのおすすめが変わります。

たとえば、近いうちに収入アップが見込めて、現在の状況を脱することができる場合は売るよりも貸す方がおすすめです。

しかし、収入アップが見込めない状況であれば売る方がいいでしょう。

賃貸に出して家賃収入を得たとしても、住宅ローンの支払いは続きます。

空室になれば、住宅ローンに加えて管理委託手数料などの支払いも必要です。

売却をすれば、住宅ローンの返済に追われることはありません。

収入が減って住宅ローンの支払いが厳しい場合は、マンションを売る方がいいでしょう。

ただし、売るよりも前に、返済が難しいことを金融機関に相談してください。

場合によっては、一時的に返済額を減らしたり、返済期間を延ばすなどの措置をしてくれます。

7.親の介護で実家に戻る場合

親の介護で実家に戻る場合は、転勤時同様、マンションを離れる期間によって売る・貸すどちらがおすすめか変わってきます。

離れる期間が短い場合は、定期借家契約でマンションを貸す方がいいでしょう。

貸している間は家賃収入でローン返済ができるため効率的です。

しかし、いつ戻ってくるかわからない場合やマンションに戻る気がない場合は、売る方がいいでしょう。

売却して得たお金を今後の生活費に充てたり、実家の増改築に使うことができます。

何より、住宅ローンや管理費などの負担から解放されるため、気持ちの面がラクです。

親の介護で実家に戻る場合は、実家に戻る期間やマンションに戻ってくるかどうかで、売る・貸すを決めましょう。

8.新しいマンションに住み替えをしたい場合

「今も分譲マンションに住んでいるけど、設備が充実している最新のマンションに住み替えをしたい」と、住み替えを考えている場合は、マンションを売る方がおすすめです。

マンションを貸す場合は、現在のローンと新しいローンを2重に返済していかなくてはいけません。

家賃収入が入るうちはいいですが、空室で収入が途絶えてしまうと支払いが厳しくなります。

また、ローン審査自体も通らない可能性があります。

マンションを売る場合は2重ローンの心配がいりませんし、売却して得たお金を新たなマンションの頭金に使って借入金額を減らすことが可能です。

新しいマンションに住み替えをしたいと考えている場合は、今あるマンションは売る方がいいでしょう。

9.近隣トラブルがあってマンションに住みづらい場合

「隣の住人と揉めている」など、近隣トラブルがあってもマンションに住みづらい場合は、マンションを売る方がいいでしょう。

もっと大きなトラブルに発展する可能性があるため、トラブル解決の糸口が見えない場合は売って環境を変えた方が得策です。

トラブルになっている相手が近々引っ越しをするのであれば、それまで貸すこともできますが、そうでない場合は売って住み替えをしましょう。

住み替えをすれば、現在のストレスから解放されます。

経済的に余裕がある場合は、売却活動を始めると同時に仮住まいを用意し、今のマンションから離れるといいでしょう。

【番外】マンションを買って貸す「マンション投資」は成功するのか?

居住用マンションを買って貸す場合、マンション投資で成功するのはなかなか難しいものがあります。

投資用マンションであれば貸すことを前提として、立地や設備、間取りなどが計算されているため、高い利回りを実現することが可能です。

しかし、居住用マンションは貸すことを前提としていません。

そのため、高い利回りで運用することは難しく、利益が出たとしても僅かな金額です。

リフォーム費用や修繕費用を考えれば、赤字になる可能性もあります。

居住用マンションを買って貸すことで「儲けよう」と考えることは現実的とは言えません。

居住用マンションはあくまでも住むために買うようにしましょう。

どうしても、賃貸運用をしたい場合は投資用マンションを選ぶようにしてください。

まとめ

今回は、マンションを売る・貸す場合のメリットやデメリット、パターン別のおすすめ方法などについて紹介いたしました。

売る・貸すそれぞれにメリットやデメリット、注意点があります。

そのため、ここで紹介した内容をしっかりと確認したうえで、どちらにするのか判断をすることが重要です。

売る・貸すどちらを選ぶ場合も、事前に情報収集や計画立てが大切になりますので、時間をかけて慎重に進めるようにしてください。

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