自己資金ゼロでも注文住宅は建てられる?自己資金を投じた場合との比較

土地を購入して、そこに自分が思い描いたプランの注文住宅を建てたい。

だけど自己資金は絶対に使いたくないとすれば、この夢は実現できるでしょうか。

注文住宅を建てる場合、どこまで住宅ローンに頼ることができるのか、詳しくみていきましょう。

注文住宅はつなぎ融資からスタート

住宅ローンは、土地と建物を担保にして初めて融資をしてもらうことができるので、注文住宅のように、まだ家が建っていない状況では融資をしてもらえません。

そのためにつなぎ融資というローンがあります。

これは引き続き住宅ローンを借りることを前提に借りることができるローンです。

つなぎ融資は、住宅ローンよりも金利が高めに設定されているのが一般的で、かつ手数料が必要です。

土地を購入して建物を建てる場合は、土地の購入代、着手前、中間金をつなぎ融資で賄います。

たとえば土地+注文住宅の予算が5千万円だとすると、次のような支払い計画が想定できます。

  1. 土地の購入代金(2千万円)……つなぎ融資
  2. 着工金(500万円)……つなぎ融資
  3. 中間金(1千万円)……つなぎ融資
  4. 竣工金(1千5百万円)……住宅ローン

この場合、つなぎ融資の金利がどれくらいになるのかみていきましょう。

金利は3.0%、土地の購入から竣工まで270日(約9カ月)だとします。

つなぎ融資は住宅ローンで清算するので、借入期間は270日です。

金利は日割り計算をします。

土地購入 1千万円×3.0%×270日÷365日=221,917円
着工金  5百万円×3.0%×180日÷365日=73,972円
中間金  1千万円×3.0%×120日÷365日=98,630円

これらの金利を合計すると約40万円の負担になります。

つなぎ融資を利用するのであれば、こうした金利の負担も念頭に置く必要があります。

住宅ローンはどこまで借りられるのか

住宅ローンの融資枠は2つの観点から決まります。

ひとつは購入価格に対する割合です。

民間の金融機関では、かつて80%までの融資が一般的でしたが、現在では多くの金融機関が100%まで融資をしてくれます。

フラット35でも100%まで融資をしてくれますが、90%を超えると金利が約0.5%高くなります。

もう一つの観点は年収からの判定で、金融機関によって年収の6倍まで融資可能であるとか、返済額が年収の35%まで可能といったように定められています。

したがって年収が一定以上あれば、自己資金ゼロであっても注文住宅を建てることは、理論上は可能だということになります。

フラット35はどこまで融資をしてくれるのか

多くの金融機関は、年収の6倍までは融資可能という基準を運用しています。

したがって、5千万円の物件を購入しようとすれば、年収834万円以上であれば、全額融資をしてもらえることになります。

一方フラット35では、「年収400万円以上は1年の返済金額が35%以内」という基準で審査が行われます。

この基準に基づき、年収500万円の人が、金利1.5%、返済期間30年でいくらまで融資をしてもらえるか計算をしてみましょう。

年間の返済額の上限
500万円×35%=175万円

毎月の返済額
175万円÷12カ月=14万5千円

30年で返済する場合、借入金100万円あたりの毎月返済額は3,451円です。

この数字から借入金額の上限を割り出します。

14万5千円÷3,451円=4千2百万円

4千2百万円が融資枠の上限なので、5千万円の物件を購入しようとすれば、8百万円の自己資金が必要になります。

年収800万円で自己資金ゼロの注文建築は可能か

比較するために、フラット35で5千万円を借りて30年で返済しようとすれば、毎月の返済がどれくらいになるのかみていきましょう。

自己資金ゼロの場合、金利は約0.5%高くなるので、金利は2.0%として試算をします。

月2回のボーナスでそれぞれ13万円を返済することにすると、毎月の返済は16万2千円になります。

年収800万円の人だと手取りは約650万円です。

このうち150万円がボーナスだとすると、月々の給料は41万円です。

この中から、毎月16万2千円を返済することになれば、少し切り詰めた生活をしなくてはいけないことになります。

これがもし自己資金を800万円つぎ込んで、フラット35の融資を4千2百万円にした場合はどうなるでしょうか。

融資額が下がったうえに、金利も通常の1.5%で融資をしてもらえますから、ずいぶんと返済が楽になりそうです。

試算をすると毎月12万4千円になりますから、自己資金ゼロのケースと比べて、毎月の返済額が3万8千円下がります。

つまり全額住宅ローンで賄うことで金利が高くなるのであれば、ある程度自己資金を投じた方がメリットは大きいということです。

年単位で将来計画を立てる

自己資金ゼロのケースと自己資金800万円を投じたケースを月給ベースで比べてみましたが、実は月給がいくらあるから返済額はいくらにするという考えでは、実態に合わないことがあります。

現実の支払いでは月単位ではなく、年単位のものが多くあるからです。

たとえば固定資産税などはその一例です。

さらに何年か後には確実にまとまった資金が必要なものもあります。

子どもの学費などは、その典型的な例でしょう。

月単位の近視眼的な見方をしていると、見落としてしまう要素がいろいろとあるので、キャッシュフロー表を作成してローンの返済終了までを俯瞰する視点が大切です。

具体的に次のような家族構成でシミュレーションをしてみましょう。

  1. 夫が42歳、年収600万円、数年後に管理職に昇進予定
  2. 妻40歳、ローン返済をきっかけにパート勤務を開始
  3. 子どもが高校1年生と中学2年生、現在はともに公立に通っているが、大学に進学希望をしている
  4. 住宅ローンを4,200万円借りて、30年で返済予定。
  5. 金利は5%
  6. 注文住宅購入に際しては、貯蓄の一部を自己資金としたので、50万円しか残金がない

(単位:万円)

経過年数 1 2 3 4 5 6 7 8
夫の手取り 500 500 500 550 550 600 600 600
妻の手取り 100 100 100 100 100 100 100 100
住宅ローン 170 170 170 170 170 170 170 170
生活費 180 180 180 180 180 180 180 180
教育費 30  50 50 200 150 250 250 200
保険料  20 20 20 20 20 20 20 20
小遣い  72 72 72 72 72 72 72 72
税金  15 15 15 17 16 15 15 14
その他   70 30 30 50 30 30 30 30
収支   43 63 63 -59 12 -37 -37 14
貯蓄残高   50 93 156 219 160 172 135 98

住宅購入資金に貯蓄の一部を使ったので、残金があまりありませんでしたが、徐々に貯蓄を増やしていくことができました。

子ども達の大学授業料に資金を費やしますので、もしその時期に貯蓄が底をついていれば、やり繰りが行き詰まるところでした。

同様のケースで、自己資金ゼロで注文住宅を建てたケースをみてみましょう。

5千万円を金利2%で借りたと想定しています。

貯蓄は850万円あります。

(単位:万円)

経過年数 1 2 3 4 5 6 7 8
夫の手取り 500 500 500 550 550 600 600 600
妻の手取り 100 100 100 100 100 100 100 100
住宅ローン 220 220 220 220 220 220 220 220
生活費 180 180 180 180 180 180 180 180
教育費 30  50  50 200 150 250 250 200
保険料  20 20 20 20 20 20 20 20
小遣い   72 72 72 72 72 72 72 72
税金   15 15 15 17 16 15 15 14
その他   70 30 30 50 30 30 30 30
収支   -7 13 13 -109 -38 -87 -87 -36
貯蓄残高   850 843 856 869 760 722 635 548

 
毎年のローンの返済額が50万円高くなるので、赤字続きですが、貯蓄を切り崩しながら、どうにかやり繰りをしています。

この先さらに貯蓄を切り崩すことになりますが、どうにか切り抜けられそうです。

このようにキャッシュフロー表を作成してみると、どういう点に問題があるのかがはっきりしてきます。

自己資金を注文住宅の頭金に費やす場合は、子どもの学費で最も資金が必要な時期に、どれだけ貯蓄残高があるのかが大きな問題になってきます。

またこのシミュレーションでは妻の収入もあてにしていますが、現実の問題としては、パート雇用は非常に不安定なので、重要な収入の一部としてあてにしていると、万が一の事態に破綻してしまいます。

一方で、自己資金ゼロで注文建築を建てる場合は、貯蓄を切り崩していく暮らしが前提になります。

ただし毎年赤字会計が前提ですから、切崩す貯蓄額を見誤ると、やがてローン返済不能の状態に陥る危険があります。

いずれの場合も、キャッシュフローの見立てがとても重要だということです。

それぞれの家庭の実情に沿ったキャッシュフロー表をぜひ作成してみてください。

注文建築の返済期限はいつまでにすればいいか

自己資金と住宅ローンの負担割合を考える場合、返済期間をどう設定するのかも大きな課題となります。

フラット35だと、60歳未満であれば35年まで設定可能です。

しかし現実の問題として、収入のあてもないのに70歳や80歳まで返済することを前提にすることはとても危険です。

近年、定年延長が叫ばれていますが、現時点では現状の給料を維持したままで働けるのは多くの企業や役所では60歳までです。

たとえそれ以上働くことが可能であっても、年収が半額程度に抑えられるのが一般的です。

そのため、返済期間は可能な限り定年退職の歳までを目途にした方がいいのです。

その一方で返済期間を延ばせば、毎月の返済額が減るので、年金でも返済可能ではないかという考えをする人がいます。

それでは返済期間でどれくらい違いがあるのかみていきましょう。

次に示す表は、借入金額1千万円に対する返済総額を示したものです。

金利は1.5%とします。

返済期間 15年 20年 25年 30年 35年
金額 1,117万円 1,158万円 1,200万円 1,242万円 1,286万円

40歳でフラット35を借りた場合に、60歳までに返そうとすれば、返済期間は20年になります。

3千万円を借りた場合、返済額はどうなるでしょうか。

1,158万円×3=3,474万円……返済総額
3,471万円÷20年=173万円

年間に173万円の返済が必要です。

サラリーマンであれば、ボーナスの返済も可能ですから、年間40万円はボーナスによる返済をすると仮定します。

173万円-40万円=133万円
133万円÷12カ月=11万

毎月の返済は約11万円になります。

多くのサラリーマンは返済可能な金額です。

もし同様のケースを返済期間一杯の35年返済で借りたらどうなるでしょうか。

返済終了は75歳です。

1,286万円×3=3,858万円……返済総額
3,658万円÷35年=104万円

年間に104万円の返済ですから、20年返済に比べるとずいぶん返済額が軽減されています。

月割りがどうなるかみてみましょう。

こちらは退職後が前提ですから、ボーナスは考慮しません。

104万円÷12カ月=8万6千円

毎月8万6千円の返済となります。

20年返済と比べると、たしかに額は低くなります。

しかし収入が年金のみだとすると、返済額の占める割合は決して小さくありません。

このことから、定年後にローン返済をする選択は避けた方が賢明だといえるのです。

まとめ

ここまで自己資金がゼロでも注文住宅を建てられるかについて説明をしてきましたがいかがでしたでしょうか。

ここまでの話をまとめると次のような結論が導き出されます。

  1. 自己資金ゼロで注文建築を建てる場合は、融資額が大きいことに加え金利も高くなるので、貯蓄を切り崩すことになる可能性が高い。
  2. このため、一定水準以上の貯蓄が必要である。
  3. 自己資金を頭金にする場合でも、家庭の事情によって家計がマイナスになる年もあるので、ある程度の貯蓄は残しておいた方がいい。
  4. その場合、ローン返済期間中のキャッシュフロー表を作成したうえで、貯蓄からどれだけの頭金を捻出するのかを決定する。
  5. 注文住宅を建築する場合は、つなぎ融資に対する対策も講じておく必要がある。
  6. 返済期間は定年退職の歳を目途にして設定する。

注文建築で住宅を建てる場合、つなぎ融資が必要になるので、返済する金利は建売住宅を購入する場合に比べて多くなります。

さらに自己資金ゼロの場合、購入価格の100%を融資してもらうことになるので、フラット35や一部の金融機関では金利が高い設定になってしまいます。

しかし自己資金ゼロで建てた場合、手持ちの資金を温存できるメリットがあります。

子どもの進学や万が一の事態に備えて資金が手元にあるということはとても心強いものです。

ローン返済までのキャッシュフロー表を作成して、資金計画に見誤りがないと確信できるのであれば、自己資金ゼロで注文建築を建てることも可能だといえます。

一方で、日々を余裕のある生活にするためには、できるだけ返済額を抑えるに越したことはありません。

つまりあまり自己資金ゼロに固執することなく、可能な範囲で自己資金をつぎ込んで、ゆとりのある返済をするのが最善の方法だといえるのです。

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